【正文】 物業(yè)管理組織形式（1）主要優(yōu)點：一是強化了決策機制，使公司最高領導擺脫了繁雜的行政事務，著重于公司重大事情的決策；二是能調動各事業(yè)部門的積極性、責任心和主動性，增強了企業(yè)的活力；三是促進內部的競爭，提高了公司的效率和效益；四是有利于復合型人才的考核培養(yǎng)，便于優(yōu)秀人才脫穎而出。職能機構職能機構職能機構職能機構物業(yè)管理項目機構物業(yè)管理項目機構物業(yè)管理項目機構職能人員職能人員職能機構職能機構作業(yè)組作業(yè)組作業(yè)組作業(yè)組公司經理圖12 直線職能制物業(yè)管理組織形式（三）事業(yè)部制總公司職能機構職能機構住宅管理事業(yè)部租賃經營事業(yè)部專業(yè)服務事業(yè)部職能機構職能機構職能機構職能機構職能機構職能機構項目管理機構項目管理機構經營部租賃部園林綠化電梯維修事業(yè)部制是較為現代的一種組織形式，是管理產品種類復雜、產品差別很大的大型集團公司所采用的一種組織形式（如圖13所示）。職能機構對下面直線部門一般不能下達指揮命令和工作指示，只是起業(yè)務指導和監(jiān)督作用。（1）主要優(yōu)點：領導能夠集指揮和職能于一身，責權分明，指揮及時。第三節(jié)　物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機構設置一、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式物業(yè)管理企業(yè)應根據自身實際情況，選擇適宜的組織形式。（三）物業(yè)管理企業(yè)的資質管理資質管理是房地產行政主管部門依法對物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)管理的主要內容之一。（１）注冊資本人民幣50萬元以上；（２）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于10人。（５）建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經營管理業(yè)績。國務院建設主管部門負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理；省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。一般工商行政管理部門備有章程文本，主要內容包括：（１）總則，包括公司名稱和地址等；（２）企業(yè)的經營范圍；（３）公司的注冊資本；（４）股東的姓名或名稱；（５）股東的權利和義務；（６）股東的出資方式和出資額，股東轉讓出資的條件；（７）公司的法定代表；（８）公司解散事由和清算方法；（９）職工錄用方式、待遇、管理方法；（１０）企業(yè)的各種規(guī)章制度。（四）股東人數和法定代表人在設立物業(yè)管理企業(yè)時，股東人數必須符合法定條件。根據公司登記管理的有關規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應當由全體股東或發(fā)起人指定的代表或委托的代理人申請企業(yè)名稱的預先核準，經工商行政管理部門批準后，獲得《企業(yè)名稱預先核準通知書》。一、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記根據《公司法。（二）獨立的物業(yè)管理企業(yè)獨立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產開發(fā)建設單位和其他單位，獨立注冊、自主經營、自負盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式（一）房地產建設單位的附屬子公司或部門房地產建設單位的附屬子公司是指由房地產開發(fā)建設單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產屬于多種所有制經濟成分的投資主體所有的物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)一般是以街道原有的房產管理機構為基礎，由街道或其他機構負責組建，管理街道區(qū)域內的物業(yè)或其他物業(yè)。這類企業(yè)從已有的全民所有制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分離出來，以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門為基礎，由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負責組建。第三，具有一定的公共管理性質的職能。第二，屬于服務性企業(yè)。 完美WORD格式 物業(yè)管理實務 第一章 物業(yè)管理企業(yè) 第一節(jié) 概述一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質并具有獨立企業(yè)法人地位，依據物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經濟實體。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務，確保物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務的同時，還承擔著物業(yè)區(qū)域內公共秩序的維護、市政設施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等，其內容帶有公共管理的性質。這類企業(yè)在剛成立時，往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位，管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的，具有自建自管的特點。此外，這類企業(yè)還可以由集體所有制的房地產開發(fā)公司負責組建，主要管理企業(yè)自建開發(fā)的各類房產。（二）按股東出資形式來劃分物業(yè)管理有限責任公司的股東以其出資額為限，對公司承擔有限責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。另外，也有部分房地產企業(yè)在其內部設立專門部門（不屬于企業(yè)），承擔售后物業(yè)的管理工作。（三）物業(yè)管理集團公司物業(yè)管理集團公司主要由集團總公司和下屬公司或分公司構成。規(guī)定，企業(yè)設立須向工商行政管理部門進行注冊登記，在領取營業(yè)執(zhí)照后，方可額開業(yè)。（二）公司地址物業(yè)管理企業(yè)應以其主要的辦事機構所在地作為公司的地址。（五）公司人員物業(yè)管理企業(yè)人數和從業(yè)資格應該符合相關法規(guī)要求。物業(yè)管理企業(yè)在辦理企業(yè)注冊登記時，應提交由具有法定資質機構出具的驗資證明，以及必要的審批文件。設區(qū)的市的人民政府房地產主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設主管部門的指導和監(jiān)督。（１）注冊資本人民幣300萬元以上；（２）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；（３）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書（４）有委托的物業(yè)管理項目；（５）建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。除資質審批外，資質管理還包括對已設立的物業(yè)管理企業(yè)是否遵守法規(guī)、規(guī)章，是否履行合同，以及經營管理、信用等情況進行監(jiān)督檢查。物業(yè)管理企業(yè)的組織形式有直線制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制等。（2）主要缺點：要求領導能通曉各種知識，具備多方面的知識和技能。這種組織形式是目前物業(yè)管理機構設置中普遍采用的一種形式。這類集團公司按產品、地區(qū)或市場將公司分成幾個相對獨立的單位，即事業(yè)部。（2）主要缺點：事業(yè)部之間的協(xié)調困難，機構重疊，人員過多。（2）主要缺點：一是組織結構的穩(wěn)定性較差，機構人員較多，容易形成多頭領導；二是部門之間關系復雜，協(xié)調工作量較大，處理不當容易產生矛盾。在設計組織機構時要考慮外部環(huán)境及其穩(wěn)定性。（四）組織規(guī)模及所處階段組織規(guī)模直接影響到組織機構的管理層次、集權程度、規(guī)范化及制度化；組織規(guī)?；^大的企業(yè)，工作專門化、部門化的程度較高。（二）統(tǒng)一領導、分層管理物業(yè)管理企業(yè)各部門和項目應有明確的分工，把企業(yè)的任務和目標進行層層分解，落實到每個職能部門和項目，有效控制管理行為，實現集權與分權相結合。物業(yè)管理企業(yè)組織機構的劃分包括管理層次的劃分、部門的劃分和職權的劃分。在企業(yè)總部可以設置若干職能部門，分管各項目管理機構的不同業(yè)務；項目管理機構負責具體管理服務操作。（四）財務部財務部的主要職責包括：堅持原則，遵守財經紀律，執(zhí)行財務規(guī)章制度；編制財務計劃，做好財務核算、成本控制、預算和決算管理、財務分析和財務管理等工作；督促檢查各項目的財務收支情況，監(jiān)督資金和資產的安全運作，增收節(jié)支；定期向總經理室匯報財務收支情況。（八）工程管理部工程管理部的主要職責包括：工程維修和運行保障，合格工程維修分包商評審，各項維修保養(yǎng)工程和工程改造項目投標、預算及審價、合同評審工作，為各物業(yè)項目提供工程技術支持、工程設備運行和維修評審，支持新項目做好新接管物業(yè)的移交、驗收和工程管理，負責或參與有關工程設備管理文件的編制等。第二章 物業(yè)管理招標投標物業(yè)管理招標投標的招標投標雙方運用價值規(guī)律和市場競爭機制，通過規(guī)范有序的招標投標行為確定物業(yè)管理權的活動。第一節(jié) 物業(yè)管理招標投標的內容與形式一、物業(yè)管理招標投標的概念（一）物業(yè)管理招標物業(yè)管理招標，是物業(yè)管理服務產品預約的一種交易方式，即由物業(yè)的建設單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權人（以下簡稱招標人）根據物業(yè)管理服務內容，制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件，由許多家物業(yè)管理企業(yè)或專業(yè)管理公司參與競標，從中選擇最符合的競投者，并與之訂立物業(yè)管理合同的一種交易行為。（二）物業(yè)管理投標物業(yè)管理投標，是對物業(yè)管理招標的響應，是指符合招標條件的物業(yè)管理企業(yè)，根據招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，編制投標文件，參與投標競爭的行為。但市場上也存在將一個整體的物業(yè)管理項目按內容進行分項投標的情況，參與投標的不僅有物業(yè)管理企業(yè)，也有相應的專業(yè)管理公司。如規(guī)劃用地為54萬m2的某大學城物業(yè)管理項目，其招標單位將該項目的房屋本體與設施設備的維護管理、清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、綜合服務等項目分別招標；在房屋本體與設施設備的維護管理這一單項招標中，又將重要設備如電梯、空調冷水機組的管理分離出來，另行由招標方負責指定專業(yè)公司作為分包商；在清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化分項的招標中，不僅有具有專業(yè)資質的物業(yè)管理公司參與，也有清潔、綠化等專業(yè)公司參與。三、物業(yè)管理招標投標的特點（1）由于物業(yè)管理是綜合性的服務，服務內容的內涵范圍和領域較廣，甚至在一個項目中有時會出現幾中不同類型的物業(yè)，并要求投標人提供綜合性的管理服務，因此物業(yè)管理招標投標具有明顯的綜合性特點。首先，物業(yè)管理招標主體可以是業(yè)主大會（或單一業(yè)主）、建設單位、政府機關（或物業(yè)產權人）或事業(yè)單位，因此，即使是同一類型的物業(yè)，也會因產權人的身份不同而致使招標的主體也不同。物業(yè)管理不同于一般服務業(yè)，是具有社會公共服務和個體服務特征的群體服務，提供的是全天候、不間斷、全方位和多層次的服務產品，因此，物業(yè)管理招標投標的內容也因產品服務對象、服務需求和服務內容而具有相對不確定性。招標文件應當明確開標日期、時間和地點。采取邀請招標方式的招標人，在投標邀請和招標文件上應明確招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況和獲取招標文件的辦法，以及開標日期、時間和地點等具體事項。邀請招標的主要特點是招標人不使用公開的公告方式，招標人是特定的，即只有接受邀請的企業(yè)才是合格的投標人，投標人的數量有限。）（二）常規(guī)物業(yè)管理招標內容常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關服務的主要內容有：（1）項目機構的建立與日常運作機制的建立，包括機構設置、崗位安排、管理制度等；（2）房屋及共用設施設備的管理；（3）環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護、停車場及安全防范等；（4）客戶管理、客戶服務和便民措施；（5）精神文明建設；（6）物業(yè)的租賃經營；（7）財務管理，包括對物業(yè)服務費和專項維修資金的使用和管理。顧問服務管理方式實際上是咨詢服務的一種延伸。招標內容為前期物業(yè)管理和全方位常規(guī)物業(yè)管理兩項，招標方式為公開招標。（2）在物業(yè)管理招標投標過程中，無論是招標方還是投標方都應該充分考慮市場要素。如組成評標委員會的專家必須從政府專家?guī)熘谐槿?；招標人在發(fā)布招標公告或投標邀請書的10日內必須提交與招標項目和招標活動有關的資料，向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案等。（3）招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息應保持公開，而且是主動針對所有受眾的，應使招標活動中的每一個環(huán)節(jié)都保持高度透明，確保招標公平、公正的實施。有能力組織和實施招標活動的招標人，可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構辦理招標事宜。（2）招標人委托招標代理機構辦理招標。招標人應根據自己的意愿和物業(yè)自身情況選擇招標代理機構進行招標。因此，必須通過招標投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內的非住宅；新開發(fā)的非住宅項目，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下，既可采取招標投標方式，也可采取其他方式。招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件、招標公告或者招標邀請書、招標文件和法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料，報物業(yè)項目所在地的縣級房地產行政主管部門備案。招標文件的發(fā)放應當按照招標公告或投標邀請函確定的時間、地點向投標方提供，也可以通過網絡下載的方式進行。招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。實行投標資格預審的物業(yè)管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。投標人應按照招標文件規(guī)定的時間和地點接受投標文件。招標人或招標代理機構負責組建評標委員會，評標委員會由招標人的 代表與物業(yè)管理專家組成，專家從房地產行政主管部門建立的物業(yè)管理評標專家?guī)熘胁扇‰S機抽取的方式確定。評標委員會成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。開標應當按照以下規(guī)定進行：由投標人或者其推選代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托公證機構進行檢查公證。（2）評標開標過程結束后應立即進入評標程序。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。（3）中標及簽訂合同招標人應當在投標有效截止時限30日前確定中標人。備案材料應包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。三、物業(yè)管理投標的條件、程序與策略技巧（一）參加物業(yè)管理投標的條件根據相關法律、法規(guī)的要求，參與物業(yè)管理投標應當是具有相應物業(yè)管理企業(yè)資質和承擔招標項目能力的法人企業(yè)。 （二）物業(yè)管理投標程序根據招標方式的特點，投標人獲取招標信息一般來自兩個渠道：一是從公共媒介上采集公開招標信息，二是來自招標方