【正文】 本內(nèi)容。在失衡的情況下，市場上供求力量的自發(fā)作用最終會實現(xiàn)均衡。6．要正確區(qū)分影響需求彈性的主要因素和影響供給彈性的主要因素，容易在此出題。2．局部均衡的價格理論中，注意求解均衡價格與均衡數(shù)量，有以計算形式出題的可能性。供給的方式，供給規(guī)律，彈性理論，邊際收益遞減規(guī)律，規(guī)模報酬，以及成本理論。緊接著就安心答題。有取是指由于時間關系，以前已經(jīng)掌握的知識，現(xiàn)在可能有所遺忘，對這部分知識我們一定要通過有針對性地復習練習題、快速閱讀教材等手段加以解決；有舍是指若現(xiàn)在還存在較生僻的知識點，就應該把它果斷的放棄，不要再浪費時間。希望大家一定要抽出時間，集中精力。此階段大家應按照我們給大家歸納的考試重點進行復習。、做適量練習題這一階段是學習的重中之重，在學習精講班課程之后開始進行，精講班我們會重點講授教材中的重點和難點、以及學習思路和方法、歸納和整理各章知識點、解讀命題規(guī)律，從而方便大家學習。因此，從備考的角度看，個別有難度的知識點，只需把相應文字、語句記住就可以了，沒必要花長時間、大精力搞懂、搞透。有時，命題者會調(diào)換其中某一款或某一項的關鍵字詞，而將其列入備選項之中，以達到迷惑考生的目的。教材中一些重要語句、語段，常常是命題者喜歡考核的對象，而且以識記內(nèi)容為多。因此，從備考的角度看，掌握教材的知識點就足夠了。請回答以下問題： 物業(yè)服務公司以未做裝修登記為由，不再協(xié)調(diào)此事，對不對？為什么？ 利用公共關系原理分析物業(yè)管理處第二點面對媒體做法是否妥當，為什么。第二，媒體報道嚴重，建議冷處理，等過一段時間事情會自然平息。物業(yè)公司以李先生在裝修期間未做裝修申請為由，拒絕協(xié)調(diào)此事。在案例分析題的評分標準一般要分解為若干采分點，最小采分點一般為0．5分，所以解答問題要盡可能全面、針對性強、重點突出、結(jié)論明確，有計算要求的要寫出計算過程。（選自《考試樣題》） 答案：ABD第三題：案例分析題（根據(jù)背景材料，按要求作答）。（選自《考試樣題》）A. 國家級、省級、地市級 B. 甲級、乙級、丙級C. 一級、二級、三級 D. 高級、中級、初級答案：C第二題：多項選擇題（每題2分，每題中的5個備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯誤選項。通過排除法仍不能確定正確項時，可以憑感覺進行猜測。六、2011年考試題型與答題技巧分析《物業(yè)管理綜合能力》科目客觀性試題占到80%，其中多項選擇題作答有一定難度，應試者考試成績的高低及能否通過考試科目，在很大程度上取決于多項選擇題的得分。其二：試題題型分值比例在意料之中。2010年度物業(yè)管理師資格考試的合格標準，四科目均為60分合格。二、考試題型、試卷分值、合格標準考試科目考試題型試卷滿分合格標準物業(yè)管理基本制度與政策單、多項選擇題100分60分物業(yè)經(jīng)營管理單、多項選擇題100分60分物業(yè)管理綜合能力單、多項選擇題、綜合分析題100分60分物業(yè)管理實務單、多項選擇題、案例分析題100分60分三、考試成績管理考試成績實行滾動管理。因此，從備考的角度，我們建議大家首先要了解2011年考試的相關信息，其次要掌握答題技巧，第三要有正確的備考方略，最后要熟知我們的授課思路。第1講 緒論《物業(yè)管理綜合能力》是注冊物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試中一門基礎理論與應用相結(jié)合的課程。下面就以上內(nèi)容作簡要地介紹。參加全部4個科目考試的人員須在連續(xù)2個考試年度內(nèi)通過全部科目；參加2個科目考試的人員須在當年通過應試科目。通過率（全國）：%—四分之一強；三科目通過率為60%；南方、沿海地區(qū)高于北方、內(nèi)地地區(qū)。《物業(yè)管理綜合能力》題型為客觀題（單選和多選）和案例題（共一道），分值比例為80：20。因此，掌握準確的答題方法與技巧非常重要??！第一題：單項選擇題（每題1分，每題的4個備選項中，只有1個最符合題意）；單項選擇題大部分來自參考教材中的基本概念、原理和方法，一般比較簡單。答題技巧：不會就“蒙”。錯選，本題不得分；少選，）；答題技巧：寧缺毋濫、大膽選擇——（1）如果有把握的答案有4個，只選這4個，得2分；（2）如果有把握的答案有3個，只選這3個，也可能得2分；（3）如果有把握的答案有2個，只選這2個，確保得1分，也可能得2分；（4）如果有把握的答案有1個，剩余4個答案中只能排除1個或都不能排除，只選這1個。案例分析題是在具體業(yè)務活動的背景材料基礎上，提出若干個獨立或有關聯(lián)的小問題。答題技巧：分步驟、答要點、聯(lián)想教材原文。張先生感覺很生氣，找到報社，將此事公布，說物業(yè)公司態(tài)度惡劣，工作不專業(yè)，維修工未穿著工服等等。第三，維修工都是經(jīng)過培訓的，維修技能出眾，受工作性質(zhì)約束沒有統(tǒng)一著裝，張先生講到維修工未著工服，建議統(tǒng)一著裝。 物業(yè)管理處第三個問題解決方法對不對？試用“近因效應”分析物業(yè)管理處的做法是否妥當？并說明理由。其他的任何參考書籍都是為我們掌握教材服務的，只是橋梁，不是目的。單項選擇題：題干往往是針對教材上的一句話或一段話，將原文中的一些關鍵字詞給空出來，而將關鍵字詞作為備選項與其他干擾項放在一起，讓考生去判斷和選擇。綜合（案例）分析題：一般可以在教材上找到答案的影子。通讀教材需要一定的時間和精力投入，大家宜早作安排，在學習精講班課程的每章內(nèi)容之前盡量完成該章的教材通讀，為精講班學習打下良好基礎。精讀要把教材包括的所有內(nèi)容搞懂，另外大家在精讀完每一章后，需要認真做一下相關練習題（我們會提供一部分重要練習題），一方面有助于我們掌握教材內(nèi)容與知識點，另一方面對我們應試心理準備也有幫助。每章內(nèi)容都有其必考知識點，這些知識點在每年的試卷上都會出現(xiàn)，只不過是命題形式不同罷了，可謂萬變不離其宗。第一，把以前做過的練習題，有針對性地復習一遍；第二，要對教材做一遍快速閱讀，所謂快速閱讀指對自己已經(jīng)掌握的知識點，迅速瀏覽一下即可；對自己沒有牢固掌握的知識點要強化記憶。堅持做到這一原則，你所付出的努力都會反應在你將來取得的成績上。7．通過考試，領取證書大家按上述方法備考，我相信一定可以通過考試。熟悉：均衡價格的決定，影響需求彈性的主要因素，影響供給彈性的主要因素，生產(chǎn)理論，以及市場失靈與政府調(diào)節(jié)相關內(nèi)容。3．掌握彈性理論，命題者容易在此出題。7．了解生產(chǎn)函數(shù)、邊際成本等內(nèi)容。（*****）（二）關于均衡點的討論（*）練習題分析一、單選題1．個人對于商品的需求需要具備兩個條件，第一是個人具有購買意愿，第二是( )。供給的方式，供給規(guī)律，彈性理論，邊際收益遞減規(guī)律，規(guī)模報酬，以及成本理論。2．局部均衡的價格理論中，注意求解均衡價格與均衡數(shù)量，有以計算形式出題的可能性。6．要正確區(qū)分影響需求彈性的主要因素和影響供給彈性的主要因素，容易在此出題。沒有支付能力的購買意愿只是自然需要而不構(gòu)成需求。根據(jù)式（11）還可以得出消費者的需求表。這一狀況揭示了需求函數(shù)的一個重要特征——需求法則。例如，消費者收入的變動、消費者偏好的變動、其他商品價格的變動等因素都會引起需求的變動。影響需求變動的因素的具體分析：（*****）（1）消費者收入的變動如何影響需求的變動視商品是正常品與劣等品而定。①替代品——指消費中可以相互替代以滿足消費者某種欲望的商品。如果B商品是A商品是補充品，那么A商品的需求將與B商品價格反方向變化，即B商品價格的提高將引起A商品需求的降低，B商品價格的降低將引起A商品需求的提高。例如，某種商品的價格降低后，市場需求量的增加并不是由于原有的消費者消費量增加了，而是由于消費該商品的消費者數(shù)目增加了。個人需求曲線與市場需求曲線的例外情況：需求曲線不是向右下方傾斜的情況。影響單個廠商的供給的主要因素有：廠商打算出售的商品的價格，為生產(chǎn)該商品廠商所投入的生產(chǎn)要素的成本，廠商的技術(shù)狀況，廠商對于商品未來價格的預期，其他商品的價格等。如：圖13 單個廠商供給曲線單個廠商供給曲線分析：（1）不管是線性的供給函數(shù)還是非線性的供給函數(shù)，大多數(shù)商品的供給曲線是向右上方傾斜的，表明供給量與價格是同方向變化的。因此，在某些條件下，勞動的供給曲線不一定向右上方傾斜。供給量的變動——在局部均衡理論中，因商品自身價格的變化而引起的廠商對于商品供給量的變化稱為供給量的變動。（二）市場供給（**）市場供給曲線：（1）與單個廠商供給曲線的形狀一樣，一般商品的市場供給曲線也是向右上方傾斜的，表示一般商品的供給量與商品的價格同方向變化。（2）生產(chǎn)某種商品的廠商數(shù)目的多寡以及市場的競爭程度也會影響該商品的市場供給。由市場需求函數(shù)與市場供給函數(shù)可以求出均衡價格與均衡數(shù)量。任何脫離這一均衡點的狀況都成為失衡。這將會降低該商品的市場價格。較高的市場價格會降低消費者的需求而提高生產(chǎn)者的供給，從而在較高的均衡價格下實現(xiàn)供給量與需求量的均衡。（2）均衡點的惟一性。第三講第二節(jié) 彈性理論一、需求彈性需求彈性——指影響需求的諸因素發(fā)生變化后，需求量做出反應的程度。 （111）其中：ΔQ／Q表示需求量變動率；Δp/p表示價格變動率。3．需求彈性系數(shù)的數(shù)值可以是正值，也可以是負值，這取決于有關兩個變量的變動方向。（二）需求彈性的分類范圍（**）1．∣Ed∣＝0（即：=0），表明無論價格如何變動，需求量都固定不變，如以價格為縱坐標，需求量為橫坐標（以下同），需求曲線是一條與橫軸垂直的線，此時稱需求完全無彈性，或稱需求彈性為零。4．∣Ed∣1，在表明價格每提高（或降低）一定比率，則需求量相應減少（或增加）更大的比率，需求曲線比較平坦，此時稱需求富有彈性。因此，把一種商品的范圍限定的越窄，它的替代品越多，需求彈性也越大。同時，商品為奢侈品，則通?？捎锌蔁o，因此需求彈性相對較大。4．商品的耐用程度商品越是耐用，需求彈性越小。（四） 需求彈性與消費者支出（或銷售者收入）之間的關系（***）（1）若某種商品的需求富有彈性（即∣Ed∣1），則價格與消費者支出呈反方向變動。當價格上升時，消費者支出增加；當價格下降時，消費者支出減少。其中：ΔQ／Q表示供給量變動率；Δp／p表示價格變動率。（3）供給價格彈性系數(shù)的數(shù)值一般都為正值，反映了供給量與價格同方向變動的供給規(guī)律，E的值表示變動程度的大小。（2）Es＝∞表明在價格既定的條件下，供給量是無限的，供給曲線為一條與橫軸平行的直線。（5）0Es1，表明供給量變動率的絕對值小于價格變動比率的絕對值，供給曲線比較陡峭，此時稱供給缺乏彈性。③在長期，各廠商則通過調(diào)整生產(chǎn)能力來擴大生規(guī)模。（**）生產(chǎn)函數(shù)——指在既定的生產(chǎn)技術(shù)條件下，各種生產(chǎn)要素的一定數(shù)量的組合與產(chǎn)品最大產(chǎn)出量之間的函數(shù)關系。在上述假定條件下： 總產(chǎn)量（TP）——指一定量的可變要素投入與固定要素投入組合所生產(chǎn)的全部產(chǎn)量。作為理性的廠商，其決策選擇既不會考慮第Ⅰ階段（MPAP），也不會考慮第Ⅲ階段（MP0），而會在第Ⅱ階段（MP≤AP至MP≥0之間）進行選擇。三、邊際技術(shù)替代率（*）圖16 等產(chǎn)量曲線邊際技術(shù)替代率——指在等產(chǎn)量曲線上兩種生產(chǎn)要素相互替代的比率。當只有一種生產(chǎn)要素為可變生產(chǎn)要素，其他生產(chǎn)要素為固定投入要素時，生產(chǎn)規(guī)模由固定投入要素的規(guī)模所決定。當生產(chǎn)要素價格固定不變時，規(guī)模報酬遞增、不變和遞減分別對應于平均成本遞減、不變和遞增。決定內(nèi)在不經(jīng)濟的主要因素有：企業(yè)管理機構(gòu)龐雜，管理效率低下；生產(chǎn)規(guī)模過大產(chǎn)生對生產(chǎn)要素的過度需求，從而刺激要素價格上漲導致生產(chǎn)成本增加；增加銷售費用等。引起外在不經(jīng)濟的主要原因是：整個行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模過大加劇同行業(yè)各廠商之間的激烈競爭，各廠商往往要在擴大市場銷售份額、爭奪生產(chǎn)要素市場等方面付出更高的代價。經(jīng)濟成本——指廠商生產(chǎn)經(jīng)營活動中所使用的各種生產(chǎn)要素的支出總和。與此相應，會計成本也被稱作“顯見成本”。短期內(nèi)，即在生產(chǎn)規(guī)模既定的條件下，廠商不能根據(jù)它所要達到的產(chǎn)量調(diào)整其全部生產(chǎn)要素，因此總成本可分為固定成本TFC與可變成本TVC?？勺兂杀臼请S產(chǎn)量變動的成本。邊際成本MC——指廠商每增加一單位產(chǎn)量所增加的總成本量，它等于增加的成本除以增加的產(chǎn)量。當產(chǎn)品價格不變時，有平均收益＝邊際收益＝產(chǎn)品價格。此時有：MR＝MC（即邊際收益等于邊際成本）即邊際收益與邊際成本相等是市場上經(jīng)營決策的利潤最大化原則（或虧損最小條件）。一、非對稱信息（***）非對稱信息——指市場上買方與賣方所掌握的信息是不對稱的，一方掌握的信息多，另一方掌握的信息少。不同的市場上因非對稱信息而產(chǎn)生問題的性質(zhì)不同，需要采取不同的方法解決。在非對稱信息所產(chǎn)生的問題很嚴重，以至于破壞市場的運作時，政府有必要進行干預，或通過法律解決問題。敗德行為會破壞市場的運作，嚴重的情況下會使某些服務的私人市場難以建立。所謂委托人—代理人問題是由于委托人不能確知代理人的行為而產(chǎn)生的問題，它是指經(jīng)理或工人可能追求他們自己的目標而以犧牲所有者的利益為代價。具體而言，企業(yè)所有者可以在企業(yè)利潤分配上采取某些有效措施調(diào)動經(jīng)理的積極性，其中兩種較為常見。在效率工資下，將會導致一部分工人失業(yè)。外部性分為有利的外部性（正外部性）與有害的外部性（負外部性）。外部性使競爭市場資源配置的效率受到損失，因此外部性是導致市場失靈的一個重要原因。還包括其他許多法定權(quán)利，例如按某種方式使用土地的權(quán)利、避免土地受污染的權(quán)利、對事故進行賠償?shù)臋?quán)利、按照契約行事的權(quán)利等。如果交易成本太大，通過市場也許無法有效地解決外部性問題，在這種情況下也許需要某種形式的政府調(diào)節(jié)。如果能夠?qū)灿胸敭a(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進行重新構(gòu)造，使之界定明確，則可以改進資源配置的效率。作為商品屬性的物業(yè)管理，（1）具有能滿足業(yè)主的某種需要的使用價值和自身的價值，（2）可以在物業(yè)管理市場上按照競爭機制和價值規(guī)律進行交換，以實現(xiàn)其市場價值。（一）物業(yè)管理需求物業(yè)管理需求——指在某一特定的