【正文】 本內(nèi)容。在失衡的情況下，市場上供求力量的自發(fā)作用最終會(huì)實(shí)現(xiàn)均衡。6．要正確區(qū)分影響需求彈性的主要因素和影響供給彈性的主要因素，容易在此出題。2．局部均衡的價(jià)格理論中，注意求解均衡價(jià)格與均衡數(shù)量，有以計(jì)算形式出題的可能性。供給的方式，供給規(guī)律，彈性理論，邊際收益遞減規(guī)律，規(guī)模報(bào)酬，以及成本理論。緊接著就安心答題。有取是指由于時(shí)間關(guān)系，以前已經(jīng)掌握的知識(shí)，現(xiàn)在可能有所遺忘，對(duì)這部分知識(shí)我們一定要通過有針對(duì)性地復(fù)習(xí)練習(xí)題、快速閱讀教材等手段加以解決；有舍是指若現(xiàn)在還存在較生僻的知識(shí)點(diǎn)，就應(yīng)該把它果斷的放棄，不要再浪費(fèi)時(shí)間。希望大家一定要抽出時(shí)間，集中精力。此階段大家應(yīng)按照我們給大家歸納的考試重點(diǎn)進(jìn)行復(fù)習(xí)。、做適量練習(xí)題這一階段是學(xué)習(xí)的重中之重，在學(xué)習(xí)精講班課程之后開始進(jìn)行，精講班我們會(huì)重點(diǎn)講授教材中的重點(diǎn)和難點(diǎn)、以及學(xué)習(xí)思路和方法、歸納和整理各章知識(shí)點(diǎn)、解讀命題規(guī)律，從而方便大家學(xué)習(xí)。因此，從備考的角度看，個(gè)別有難度的知識(shí)點(diǎn)，只需把相應(yīng)文字、語句記住就可以了，沒必要花長時(shí)間、大精力搞懂、搞透。有時(shí)，命題者會(huì)調(diào)換其中某一款或某一項(xiàng)的關(guān)鍵字詞，而將其列入備選項(xiàng)之中，以達(dá)到迷惑考生的目的。教材中一些重要語句、語段，常常是命題者喜歡考核的對(duì)象，而且以識(shí)記內(nèi)容為多。因此，從備考的角度看，掌握教材的知識(shí)點(diǎn)就足夠了。請(qǐng)回答以下問題： 物業(yè)服務(wù)公司以未做裝修登記為由，不再協(xié)調(diào)此事，對(duì)不對(duì)？為什么？ 利用公共關(guān)系原理分析物業(yè)管理處第二點(diǎn)面對(duì)媒體做法是否妥當(dāng)，為什么。第二，媒體報(bào)道嚴(yán)重，建議冷處理，等過一段時(shí)間事情會(huì)自然平息。物業(yè)公司以李先生在裝修期間未做裝修申請(qǐng)為由，拒絕協(xié)調(diào)此事。在案例分析題的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)一般要分解為若干采分點(diǎn)，最小采分點(diǎn)一般為0．5分，所以解答問題要盡可能全面、針對(duì)性強(qiáng)、重點(diǎn)突出、結(jié)論明確，有計(jì)算要求的要寫出計(jì)算過程。（選自《考試樣題》） 答案：ABD第三題：案例分析題（根據(jù)背景材料，按要求作答）。（選自《考試樣題》）A. 國家級(jí)、省級(jí)、地市級(jí) B. 甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)C. 一級(jí)、二級(jí)、三級(jí) D. 高級(jí)、中級(jí)、初級(jí)答案：C第二題：多項(xiàng)選擇題（每題2分，每題中的5個(gè)備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)誤選項(xiàng)。通過排除法仍不能確定正確項(xiàng)時(shí)，可以憑感覺進(jìn)行猜測。六、2011年考試題型與答題技巧分析《物業(yè)管理綜合能力》科目客觀性試題占到80%，其中多項(xiàng)選擇題作答有一定難度，應(yīng)試者考試成績的高低及能否通過考試科目，在很大程度上取決于多項(xiàng)選擇題的得分。其二：試題題型分值比例在意料之中。2010年度物業(yè)管理師資格考試的合格標(biāo)準(zhǔn)，四科目均為60分合格。二、考試題型、試卷分值、合格標(biāo)準(zhǔn)考試科目考試題型試卷滿分合格標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理基本制度與政策單、多項(xiàng)選擇題100分60分物業(yè)經(jīng)營管理單、多項(xiàng)選擇題100分60分物業(yè)管理綜合能力單、多項(xiàng)選擇題、綜合分析題100分60分物業(yè)管理實(shí)務(wù)單、多項(xiàng)選擇題、案例分析題100分60分三、考試成績管理考試成績實(shí)行滾動(dòng)管理。因此，從備考的角度，我們建議大家首先要了解2011年考試的相關(guān)信息，其次要掌握答題技巧，第三要有正確的備考方略，最后要熟知我們的授課思路。第1講 緒論《物業(yè)管理綜合能力》是注冊(cè)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試中一門基礎(chǔ)理論與應(yīng)用相結(jié)合的課程。下面就以上內(nèi)容作簡要地介紹。參加全部4個(gè)科目考試的人員須在連續(xù)2個(gè)考試年度內(nèi)通過全部科目；參加2個(gè)科目考試的人員須在當(dāng)年通過應(yīng)試科目。通過率（全國）：%—四分之一強(qiáng)；三科目通過率為60%；南方、沿海地區(qū)高于北方、內(nèi)地地區(qū)?！段飿I(yè)管理綜合能力》題型為客觀題（單選和多選）和案例題（共一道），分值比例為80：20。因此，掌握準(zhǔn)確的答題方法與技巧非常重要??！第一題：單項(xiàng)選擇題（每題1分，每題的4個(gè)備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）；單項(xiàng)選擇題大部分來自參考教材中的基本概念、原理和方法，一般比較簡單。答題技巧：不會(huì)就“蒙”。錯(cuò)選，本題不得分；少選，）；答題技巧：寧缺毋濫、大膽選擇——（1）如果有把握的答案有4個(gè)，只選這4個(gè)，得2分；（2）如果有把握的答案有3個(gè)，只選這3個(gè)，也可能得2分；（3）如果有把握的答案有2個(gè)，只選這2個(gè)，確保得1分，也可能得2分；（4）如果有把握的答案有1個(gè)，剩余4個(gè)答案中只能排除1個(gè)或都不能排除，只選這1個(gè)。案例分析題是在具體業(yè)務(wù)活動(dòng)的背景材料基礎(chǔ)上，提出若干個(gè)獨(dú)立或有關(guān)聯(lián)的小問題。答題技巧：分步驟、答要點(diǎn)、聯(lián)想教材原文。張先生感覺很生氣，找到報(bào)社，將此事公布，說物業(yè)公司態(tài)度惡劣，工作不專業(yè)，維修工未穿著工服等等。第三，維修工都是經(jīng)過培訓(xùn)的，維修技能出眾，受工作性質(zhì)約束沒有統(tǒng)一著裝，張先生講到維修工未著工服，建議統(tǒng)一著裝。 物業(yè)管理處第三個(gè)問題解決方法對(duì)不對(duì)？試用“近因效應(yīng)”分析物業(yè)管理處的做法是否妥當(dāng)？并說明理由。其他的任何參考書籍都是為我們掌握教材服務(wù)的，只是橋梁，不是目的。單項(xiàng)選擇題：題干往往是針對(duì)教材上的一句話或一段話，將原文中的一些關(guān)鍵字詞給空出來，而將關(guān)鍵字詞作為備選項(xiàng)與其他干擾項(xiàng)放在一起，讓考生去判斷和選擇。綜合（案例）分析題：一般可以在教材上找到答案的影子。通讀教材需要一定的時(shí)間和精力投入，大家宜早作安排，在學(xué)習(xí)精講班課程的每章內(nèi)容之前盡量完成該章的教材通讀，為精講班學(xué)習(xí)打下良好基礎(chǔ)。精讀要把教材包括的所有內(nèi)容搞懂，另外大家在精讀完每一章后，需要認(rèn)真做一下相關(guān)練習(xí)題（我們會(huì)提供一部分重要練習(xí)題），一方面有助于我們掌握教材內(nèi)容與知識(shí)點(diǎn)，另一方面對(duì)我們應(yīng)試心理準(zhǔn)備也有幫助。每章內(nèi)容都有其必考知識(shí)點(diǎn)，這些知識(shí)點(diǎn)在每年的試卷上都會(huì)出現(xiàn)，只不過是命題形式不同罷了，可謂萬變不離其宗。第一，把以前做過的練習(xí)題，有針對(duì)性地復(fù)習(xí)一遍；第二，要對(duì)教材做一遍快速閱讀，所謂快速閱讀指對(duì)自己已經(jīng)掌握的知識(shí)點(diǎn)，迅速瀏覽一下即可；對(duì)自己沒有牢固掌握的知識(shí)點(diǎn)要強(qiáng)化記憶。堅(jiān)持做到這一原則，你所付出的努力都會(huì)反應(yīng)在你將來取得的成績上。7．通過考試，領(lǐng)取證書大家按上述方法備考，我相信一定可以通過考試。熟悉：均衡價(jià)格的決定，影響需求彈性的主要因素，影響供給彈性的主要因素，生產(chǎn)理論，以及市場失靈與政府調(diào)節(jié)相關(guān)內(nèi)容。3．掌握彈性理論，命題者容易在此出題。7．了解生產(chǎn)函數(shù)、邊際成本等內(nèi)容。（*****）（二）關(guān)于均衡點(diǎn)的討論（*）練習(xí)題分析一、單選題1．個(gè)人對(duì)于商品的需求需要具備兩個(gè)條件，第一是個(gè)人具有購買意愿，第二是( )。供給的方式，供給規(guī)律，彈性理論，邊際收益遞減規(guī)律，規(guī)模報(bào)酬，以及成本理論。2．局部均衡的價(jià)格理論中，注意求解均衡價(jià)格與均衡數(shù)量，有以計(jì)算形式出題的可能性。6．要正確區(qū)分影響需求彈性的主要因素和影響供給彈性的主要因素，容易在此出題。沒有支付能力的購買意愿只是自然需要而不構(gòu)成需求。根據(jù)式（11）還可以得出消費(fèi)者的需求表。這一狀況揭示了需求函數(shù)的一個(gè)重要特征——需求法則。例如，消費(fèi)者收入的變動(dòng)、消費(fèi)者偏好的變動(dòng)、其他商品價(jià)格的變動(dòng)等因素都會(huì)引起需求的變動(dòng)。影響需求變動(dòng)的因素的具體分析：（*****）（1）消費(fèi)者收入的變動(dòng)如何影響需求的變動(dòng)視商品是正常品與劣等品而定。①替代品——指消費(fèi)中可以相互替代以滿足消費(fèi)者某種欲望的商品。如果B商品是A商品是補(bǔ)充品，那么A商品的需求將與B商品價(jià)格反方向變化，即B商品價(jià)格的提高將引起A商品需求的降低，B商品價(jià)格的降低將引起A商品需求的提高。例如，某種商品的價(jià)格降低后，市場需求量的增加并不是由于原有的消費(fèi)者消費(fèi)量增加了，而是由于消費(fèi)該商品的消費(fèi)者數(shù)目增加了。個(gè)人需求曲線與市場需求曲線的例外情況：需求曲線不是向右下方傾斜的情況。影響單個(gè)廠商的供給的主要因素有：廠商打算出售的商品的價(jià)格，為生產(chǎn)該商品廠商所投入的生產(chǎn)要素的成本，廠商的技術(shù)狀況，廠商對(duì)于商品未來價(jià)格的預(yù)期，其他商品的價(jià)格等。如：圖13 單個(gè)廠商供給曲線單個(gè)廠商供給曲線分析：（1）不管是線性的供給函數(shù)還是非線性的供給函數(shù)，大多數(shù)商品的供給曲線是向右上方傾斜的，表明供給量與價(jià)格是同方向變化的。因此，在某些條件下，勞動(dòng)的供給曲線不一定向右上方傾斜。供給量的變動(dòng)——在局部均衡理論中，因商品自身價(jià)格的變化而引起的廠商對(duì)于商品供給量的變化稱為供給量的變動(dòng)。（二）市場供給（**）市場供給曲線：（1）與單個(gè)廠商供給曲線的形狀一樣，一般商品的市場供給曲線也是向右上方傾斜的，表示一般商品的供給量與商品的價(jià)格同方向變化。（2）生產(chǎn)某種商品的廠商數(shù)目的多寡以及市場的競爭程度也會(huì)影響該商品的市場供給。由市場需求函數(shù)與市場供給函數(shù)可以求出均衡價(jià)格與均衡數(shù)量。任何脫離這一均衡點(diǎn)的狀況都成為失衡。這將會(huì)降低該商品的市場價(jià)格。較高的市場價(jià)格會(huì)降低消費(fèi)者的需求而提高生產(chǎn)者的供給，從而在較高的均衡價(jià)格下實(shí)現(xiàn)供給量與需求量的均衡。（2）均衡點(diǎn)的惟一性。第三講第二節(jié) 彈性理論一、需求彈性需求彈性——指影響需求的諸因素發(fā)生變化后，需求量做出反應(yīng)的程度。 （111）其中：ΔQ／Q表示需求量變動(dòng)率；Δp/p表示價(jià)格變動(dòng)率。3．需求彈性系數(shù)的數(shù)值可以是正值，也可以是負(fù)值，這取決于有關(guān)兩個(gè)變量的變動(dòng)方向。（二）需求彈性的分類范圍（**）1．∣Ed∣＝0（即：=0），表明無論價(jià)格如何變動(dòng)，需求量都固定不變，如以價(jià)格為縱坐標(biāo)，需求量為橫坐標(biāo)（以下同），需求曲線是一條與橫軸垂直的線，此時(shí)稱需求完全無彈性，或稱需求彈性為零。4．∣Ed∣1，在表明價(jià)格每提高（或降低）一定比率，則需求量相應(yīng)減少（或增加）更大的比率，需求曲線比較平坦，此時(shí)稱需求富有彈性。因此，把一種商品的范圍限定的越窄，它的替代品越多，需求彈性也越大。同時(shí)，商品為奢侈品，則通?？捎锌蔁o，因此需求彈性相對(duì)較大。4．商品的耐用程度商品越是耐用，需求彈性越小。（四） 需求彈性與消費(fèi)者支出（或銷售者收入）之間的關(guān)系（***）（1）若某種商品的需求富有彈性（即∣Ed∣1），則價(jià)格與消費(fèi)者支出呈反方向變動(dòng)。當(dāng)價(jià)格上升時(shí)，消費(fèi)者支出增加；當(dāng)價(jià)格下降時(shí)，消費(fèi)者支出減少。其中：ΔQ／Q表示供給量變動(dòng)率；Δp／p表示價(jià)格變動(dòng)率。（3）供給價(jià)格彈性系數(shù)的數(shù)值一般都為正值，反映了供給量與價(jià)格同方向變動(dòng)的供給規(guī)律，E的值表示變動(dòng)程度的大小。（2）Es＝∞表明在價(jià)格既定的條件下，供給量是無限的，供給曲線為一條與橫軸平行的直線。（5）0Es1，表明供給量變動(dòng)率的絕對(duì)值小于價(jià)格變動(dòng)比率的絕對(duì)值，供給曲線比較陡峭，此時(shí)稱供給缺乏彈性。③在長期，各廠商則通過調(diào)整生產(chǎn)能力來擴(kuò)大生規(guī)模。（**）生產(chǎn)函數(shù)——指在既定的生產(chǎn)技術(shù)條件下，各種生產(chǎn)要素的一定數(shù)量的組合與產(chǎn)品最大產(chǎn)出量之間的函數(shù)關(guān)系。在上述假定條件下： 總產(chǎn)量（TP）——指一定量的可變要素投入與固定要素投入組合所生產(chǎn)的全部產(chǎn)量。作為理性的廠商，其決策選擇既不會(huì)考慮第Ⅰ階段（MPAP），也不會(huì)考慮第Ⅲ階段（MP0），而會(huì)在第Ⅱ階段（MP≤AP至MP≥0之間）進(jìn)行選擇。三、邊際技術(shù)替代率（*）圖16 等產(chǎn)量曲線邊際技術(shù)替代率——指在等產(chǎn)量曲線上兩種生產(chǎn)要素相互替代的比率。當(dāng)只有一種生產(chǎn)要素為可變生產(chǎn)要素，其他生產(chǎn)要素為固定投入要素時(shí)，生產(chǎn)規(guī)模由固定投入要素的規(guī)模所決定。當(dāng)生產(chǎn)要素價(jià)格固定不變時(shí)，規(guī)模報(bào)酬遞增、不變和遞減分別對(duì)應(yīng)于平均成本遞減、不變和遞增。決定內(nèi)在不經(jīng)濟(jì)的主要因素有：企業(yè)管理機(jī)構(gòu)龐雜，管理效率低下；生產(chǎn)規(guī)模過大產(chǎn)生對(duì)生產(chǎn)要素的過度需求，從而刺激要素價(jià)格上漲導(dǎo)致生產(chǎn)成本增加；增加銷售費(fèi)用等。引起外在不經(jīng)濟(jì)的主要原因是：整個(gè)行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模過大加劇同行業(yè)各廠商之間的激烈競爭，各廠商往往要在擴(kuò)大市場銷售份額、爭奪生產(chǎn)要素市場等方面付出更高的代價(jià)。經(jīng)濟(jì)成本——指廠商生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中所使用的各種生產(chǎn)要素的支出總和。與此相應(yīng)，會(huì)計(jì)成本也被稱作“顯見成本”。短期內(nèi)，即在生產(chǎn)規(guī)模既定的條件下，廠商不能根據(jù)它所要達(dá)到的產(chǎn)量調(diào)整其全部生產(chǎn)要素，因此總成本可分為固定成本TFC與可變成本TVC。可變成本是隨產(chǎn)量變動(dòng)的成本。邊際成本MC——指廠商每增加一單位產(chǎn)量所增加的總成本量，它等于增加的成本除以增加的產(chǎn)量。當(dāng)產(chǎn)品價(jià)格不變時(shí)，有平均收益＝邊際收益＝產(chǎn)品價(jià)格。此時(shí)有：MR＝MC（即邊際收益等于邊際成本）即邊際收益與邊際成本相等是市場上經(jīng)營決策的利潤最大化原則（或虧損最小條件）。一、非對(duì)稱信息（***）非對(duì)稱信息——指市場上買方與賣方所掌握的信息是不對(duì)稱的，一方掌握的信息多，另一方掌握的信息少。不同的市場上因非對(duì)稱信息而產(chǎn)生問題的性質(zhì)不同，需要采取不同的方法解決。在非對(duì)稱信息所產(chǎn)生的問題很嚴(yán)重，以至于破壞市場的運(yùn)作時(shí)，政府有必要進(jìn)行干預(yù)，或通過法律解決問題。敗德行為會(huì)破壞市場的運(yùn)作，嚴(yán)重的情況下會(huì)使某些服務(wù)的私人市場難以建立。所謂委托人—代理人問題是由于委托人不能確知代理人的行為而產(chǎn)生的問題，它是指經(jīng)理或工人可能追求他們自己的目標(biāo)而以犧牲所有者的利益為代價(jià)。具體而言，企業(yè)所有者可以在企業(yè)利潤分配上采取某些有效措施調(diào)動(dòng)經(jīng)理的積極性，其中兩種較為常見。在效率工資下，將會(huì)導(dǎo)致一部分工人失業(yè)。外部性分為有利的外部性（正外部性）與有害的外部性（負(fù)外部性）。外部性使競爭市場資源配置的效率受到損失，因此外部性是導(dǎo)致市場失靈的一個(gè)重要原因。還包括其他許多法定權(quán)利，例如按某種方式使用土地的權(quán)利、避免土地受污染的權(quán)利、對(duì)事故進(jìn)行賠償?shù)臋?quán)利、按照契約行事的權(quán)利等。如果交易成本太大，通過市場也許無法有效地解決外部性問題，在這種情況下也許需要某種形式的政府調(diào)節(jié)。如果能夠?qū)灿胸?cái)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行重新構(gòu)造，使之界定明確，則可以改進(jìn)資源配置的效率。作為商品屬性的物業(yè)管理，（1）具有能滿足業(yè)主的某種需要的使用價(jià)值和自身的價(jià)值，（2）可以在物業(yè)管理市場上按照競爭機(jī)制和價(jià)值規(guī)律進(jìn)行交換，以實(shí)現(xiàn)其市場價(jià)值。（一）物業(yè)管理需求物業(yè)管理需求——指在某一特定的