【正文】 因此，管理中有關(guān)合理組織生產(chǎn)力、組織社會化生產(chǎn)的一些形式和方法等，在不同的社會制度下具有共性，是可以相互借鑒的。（1）管理的自然屬性——指管理是社會生產(chǎn)力發(fā)展和組織社會化生產(chǎn)的客觀要求，社會生產(chǎn)力發(fā)展得越快，社會化生產(chǎn)水平越高，對管理的要求也就越高。（4）管理的任務(wù)是有效地利用各種資源（人、財、物、技術(shù)、信息等）和各種管理職能（決策、計劃、組織、領(lǐng)導、激勵和控制等），用盡可能少的支出去實現(xiàn)既定的目標。（2）管理的“載體”是組織，即在社會這個大系統(tǒng)中，組織是一個子系統(tǒng)，管理通過組織這個子系統(tǒng)去實現(xiàn)管理目標。五、內(nèi)容輔導第一節(jié) 管理與管理學一、管理的定義與特征（一）管理的定義管理——指一定組織中的管理者，通過有效地利用人力、物力、財力、信息等各種資源，并通過決策、計劃、組織、領(lǐng)導、激勵和控制等職能，來協(xié)調(diào)他人的活動，從而實現(xiàn)既定目標的活動過程。6．企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的類型、企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略管理的一般過程、創(chuàng)新機制出題的可能性較大。4．企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、創(chuàng)新易出題。2．目標效益原理和市場細分，出題頻率較高。了解：管理學的研究對象，系統(tǒng)均衡、運動控制、信息溝通等原理，創(chuàng)新過程與創(chuàng)新活動管理。二、考試基本要求掌握：管理的性質(zhì)，目標效益原理，管理的基本職能；市場細分，營銷策略；企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略以及創(chuàng)新。缺點是：風險大。（3）集中目標市場營銷策略企業(yè)選擇一個或幾個細分市場作為目標市場，集中滿足目標市場的消費需求。缺點是：成本高。4）易樹立企業(yè)優(yōu)越形象。3）能充分挖掘企業(yè)潛力。2）總銷售量會增加。優(yōu)點是：1）營銷穩(wěn)定性好。產(chǎn)品單一，成本低，易銷售，獲利高，容易吸引競爭者加入，易失去發(fā)展機會；忽視消費者需求差異，不能滿足不同需求。單一產(chǎn)品，可降低生產(chǎn)成本，相同的營銷方案可降低營銷費用；工作方便。（1）無差異目標市場營銷策略企業(yè)并不對市場進行細分，而是將市場都當作一個目標市場，尋求各類消費者需求中相同的部分，提供單一的產(chǎn)品，采取相同的營銷方案，以便滿足可能多的消費者需求。（二）目標市場選擇（****）目標市場選擇是在有效的市場細分基礎(chǔ)上，企業(yè)根據(jù)內(nèi)外部條件，并在與市場競爭對手的力量對比之后，明確最適合該企業(yè)開展營銷活動的市場。如消費品市場細分標準一般可分為四類：（1）地理標準——是根據(jù)消費者所處地理位置來細分市場；（2）人口標準——是根據(jù)人口統(tǒng)計項目來細分市場，包括人口的數(shù)量、年齡、性別等；（3）心理標準——是指根據(jù)消費者生活方式、個性、價值觀念等因素來細分市場；（4）行為標準——是指根據(jù)消費者購買時間、地點、頻率、忠誠度等項目來細分市場。市場細分的標準是指根據(jù)何種因素來細分市場。一、目標市場的選擇（一）市場細分（*****）市場細分——指采用一定標準在整體市場中識別不同需求的消費者，并予以分類，組成若干個分市場的活動。在企業(yè)的整個活動過程中，對各個環(huán)節(jié)、各項活動都應(yīng)加強控制，以保證計劃和組織目標的實現(xiàn)。首先，控制要有一個控制的依據(jù)或標準，這往往是計劃中所規(guī)定的；其次，要運用各種監(jiān)測手段對進行中的活動進行觀察、測度和衡量；第三，對觀測到的、測度到的情況和數(shù)據(jù)要與計劃規(guī)定的標準進行比較，發(fā)現(xiàn)是否存在差異；第四，如活動與標準存在差異，就采取各種措施和方法去糾正偏差，使整個活動按計劃進行。物業(yè)管理激勵常用的方法主要有物質(zhì)激勵、精神激勵等。人的需要是多種多樣的，因而激勵的方法也應(yīng)是多種多樣的，如可以采取物質(zhì)激勵的方法，也可采取精神激勵的方法，還可以采取物質(zhì)激勵和精神激勵相結(jié)合的方法等等。物業(yè)管理一個重要的特點就是每天都是和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類人員打交道，因而，對物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求就相對較高。領(lǐng)導的本質(zhì)就是通過領(lǐng)導者與被領(lǐng)導者的相互作用，使組織的活動協(xié)調(diào)一致，并有效地實現(xiàn)組織目標。對于物業(yè)管理而言，根據(jù)企業(yè)的總體服務(wù)目標，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)及所經(jīng)營管理項目的實際情況，進行企業(yè)資源調(diào)配和組織設(shè)計，以確保物業(yè)管理各項決策和計劃的貫徹落實。這就要求依據(jù)任務(wù)的多少建立卓有成效的組織機構(gòu)，擬定上下左右聯(lián)系方式，制定一系列組織制度，使各種要素在總的目標下被充分利用，高效率、保質(zhì)、保量地完成任務(wù)。三、組織組織的目的就是要保證決策和計劃的實施，去實現(xiàn)既定的目標。物業(yè)管理企業(yè)，在實施每一項物業(yè)管理決策之前，都必須對資源、時間、人力等各方面情況進行詳細的計劃，物業(yè)管理計劃是物業(yè)管理決策的具體化。計劃是行動綱領(lǐng)，是聯(lián)系企業(yè)諸條件與目標之間的橋梁，在管理中處于重要的基礎(chǔ)地位。二、計劃計劃是為達到一定目標所制定的未來行動方案。物業(yè)管理在經(jīng)營、服務(wù)的過程中，①必須要先明確企業(yè)要解決的問題，②進而確定目標，③然后設(shè)定可能達到的各種方案，④然后對各項方案進行優(yōu)選，⑤最后由物業(yè)管理的決策人員綜合各項指標及判斷，進行決策。（3）決策就存在一定風險。一、決策（1）決策是具有戰(zhàn)略意義的重要職能。管理的基本職能應(yīng)包括決策、計劃、組織、領(lǐng)導、激勵和控制這六個基本功能活動。根據(jù)目標效益原理，管理者應(yīng)從實際情況出發(fā)，確定組織管理的運行目標，制定出一整套系統(tǒng)完整的指標體系，從多方面考察系統(tǒng)運行的效益，取得最佳的管理成效。因此建立組織管理系統(tǒng)的第一項任務(wù)，就是確立組織目標。5．目標效益原理（*****）管理是為了實現(xiàn)系統(tǒng)特定目標的有組織的活動。4．信息溝通原理（1）在管理系統(tǒng)的運行過程中，信息是一種重要的資源要素，信息的傳遞和反饋是推進系統(tǒng)運行的一種動力。（2）在處理企業(yè)內(nèi)部各組成部分及其與外部的關(guān)系時，使各方面協(xié)調(diào)一致，保持相對穩(wěn)定的均衡狀態(tài)，以利于管理活動的正常運行，實現(xiàn)企業(yè)目標。人本原理要求在管理活動中應(yīng)以做好人的工作、調(diào)動人的積極性和創(chuàng)造性為根本。1．以人為本原理人既是管理的主體，又是管理的客體。概括以上內(nèi)容，管理學的研究對象是現(xiàn)代社會條件下管理活動的基本規(guī)律和一般方法，即管理原理和管理方法。廣義研究對象包括：生產(chǎn)力、生產(chǎn)關(guān)系和上層建筑三個方面的問題。因此，管理中關(guān)于維護生產(chǎn)關(guān)系的制度、原則和方法都是為適應(yīng)和維護特定的生產(chǎn)關(guān)系需要服務(wù)的，并不是各種社會生產(chǎn)方式都適用。（2）管理的社會屬性——指管理是一定生產(chǎn)關(guān)系的體現(xiàn)，是為一定的生產(chǎn)關(guān)系服務(wù)的。管理這種與社會生產(chǎn)力相聯(lián)系的自然屬性，并不因社會制度的不同而產(chǎn)生差異，它主要取決于生產(chǎn)力發(fā)展水平和勞動社會化程度。（三）管理的性質(zhì)（*****）管理具有二重性，即管理同時具有自然屬性和社會屬性。（3）管理的核心是處理好各種人際關(guān)系，即在管理過程中的各個環(huán)節(jié)都必須與人打交道，只有妥善地處理好各種人際關(guān)系，才能更好地使別人與自己一道去實現(xiàn)管理目標。（二）管理的基本特征（****）（1）管理的產(chǎn)生來自社會活動組織的要求，即這種社會活動不是單個人的活動，而是兩個人以上的社會活動。7．了解管理學的研究對象以及系統(tǒng)均衡、運動控制、信息溝通等原理。5．管理的主要方法，可能出題。3．管理的基本職能，必考內(nèi)容。三、要點說明1．管理的基本特征、性質(zhì)，研究對象2．管理原理3．管理的基本職能及在物業(yè)管理中的應(yīng)用4．目標市場的選擇及在物業(yè)管理中的應(yīng)用5．市場調(diào)查，市場營銷組合及在物業(yè)管理中的應(yīng)用6．企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略及企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略管理7．創(chuàng)新，創(chuàng)新激勵，創(chuàng)新過程，創(chuàng)新模式，創(chuàng)新活動管理及在物業(yè)管理中的應(yīng)用四、命題規(guī)律解讀1．管理的基本特征、管理性質(zhì)，此考點易出題。熟悉：管理的基本特征，管理的主要方法，目標市場的選擇，市場調(diào)查，市場營銷組織，企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的類型，以及企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略管理的一般過程和企業(yè)創(chuàng)新機制。第六講第二章 管理學基礎(chǔ)知識與應(yīng)用一、考試目的測試應(yīng)考人員：（1）對管理學知識的掌握程度；（2）對管理原理、管理方法、管理職能和市場營銷管理、企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、管理創(chuàng)新等知識在物業(yè)管理中應(yīng)用的掌握程度。（2）負外部性由于物業(yè)管理不當所帶來的臟、亂、差等影響環(huán)境問題，它不僅對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和使用人帶來不利，也會給相鄰區(qū)域，甚至整個社會帶來不好的影響，這就是物業(yè)管理的負外部性所產(chǎn)生的。（1）正外部性良好的物業(yè)管理所帶來的優(yōu)美環(huán)境不僅惠及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，還給周圍的居民乃至整個區(qū)域帶來良好的環(huán)境效益和社會效益，這就是物業(yè)管理的正外部性。，也存在著外部性現(xiàn)象。針對物業(yè)管理的特殊性，在解決由于非對稱信息所導致的市場失靈問題，通?？梢寓僭O(shè)置健全的激勵制度和監(jiān)督體系。（1）最直接的表現(xiàn)就是物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)價不符，至少在這方面很難取信于消費者，這是物業(yè)管理市場發(fā)展中不和諧現(xiàn)象的根源之一。四、物業(yè)管理市場失靈與政府調(diào)節(jié)物業(yè)管理服務(wù)是一種商品，物業(yè)管理服務(wù)的價格要與其內(nèi)在的價值相符。但是，物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)模經(jīng)濟性是在一定的范圍內(nèi)而言的，超過了企業(yè)所能承受的規(guī)模，由于管理成本，尤其是協(xié)調(diào)成本急劇上升，就會產(chǎn)生規(guī)模不經(jīng)濟的現(xiàn)象。物業(yè)管理服務(wù)具有一定的規(guī)模經(jīng)濟性，即在一定的物業(yè)管理規(guī)模內(nèi)，隨著物業(yè)管理服務(wù)規(guī)模的增大，每增加一單位的物業(yè)管理服務(wù)，其產(chǎn)生的單位成本是降低的。從長期看，物業(yè)管理服務(wù)的價格是與其價值是一致的。物業(yè)管理服務(wù)供給的價格彈性——表示物業(yè)管理服務(wù)價格的變動所引起的物業(yè)管理供給量的變動程度。物業(yè)管理服務(wù)需求的收入彈性——指物業(yè)管理服務(wù)的需求量對于業(yè)主收入變動的反應(yīng)程度。也就是說，物業(yè)管理服務(wù)的需求是缺乏價格彈性的，即物業(yè)管理服務(wù)需求的價格彈性是小于1的。在實際工作中，影響物業(yè)管理服務(wù)需求的因素很多，有物業(yè)管理服務(wù)的價格、業(yè)主的收入等等。二、彈性理論在物業(yè)管理中的應(yīng)用物業(yè)管理服務(wù)的需求彈性——指物業(yè)管理服務(wù)的需求量的變化程度對物業(yè)管理需求的各個因素的變動的反應(yīng)程度的比值。（3）只有當物業(yè)管理市場的供給和需求相等時，物業(yè)管理市場才實現(xiàn)均衡。（2）當物業(yè)管理供給量大于市場對物業(yè)管理服務(wù)需求時，又存在著降價的壓力，這種壓力主要是來自物業(yè)管理企業(yè)，因為會有一些物業(yè)管理企業(yè)愿意在更低價格水平上提供物業(yè)管理服務(wù)，這一更低的價格水平一方面會激勵業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的更多需求，另一方面也會有一部分物業(yè)管理企業(yè)由于價格較低而放棄部分物業(yè)管理服務(wù)的供給。（1）當出現(xiàn)過度需求時，即物業(yè)管理需求大于物業(yè)管理供給時，此時物業(yè)管理市場處于非均衡狀態(tài)，存在著物業(yè)管理服務(wù)價格上漲的壓力。而當物業(yè)管理市場需求量不等于供給量時，即為非均衡。從理論上及物業(yè)管理發(fā)展的長期趨勢看，物業(yè)管理服務(wù)的總供給規(guī)模和水平也是受制于物業(yè)管理服務(wù)總需求的規(guī)模和水平。（3）物業(yè)管理市場的總供給是由物業(yè)管理市場中所有單個物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理加總而成。如價格、成本、自身實力等。物業(yè)管理企業(yè)愿意提供的物業(yè)管理規(guī)?；驍?shù)量的大小是和物業(yè)管理服務(wù)價格同方向變化的。（二）物業(yè)管理供給物業(yè)管理供給——指在某一特定的時間和空間內(nèi)，在各種可能的物業(yè)管理服務(wù)價格水平下，物業(yè)管理企業(yè)愿意并且能夠提供的物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)?；驍?shù)量。②對物業(yè)管理服務(wù)的需求也隨著業(yè)主的生活條件等改變而會相應(yīng)發(fā)生變化。①從整個物業(yè)管理市場看，如果物業(yè)管理服務(wù)的價格很高，就可能會迫使一些業(yè)主放棄對專業(yè)化的物業(yè)管理的需求，而實施自管。（2）某一特定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求主要表現(xiàn)在：①物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和②服務(wù)水平等方面，這些都是以合同形式在接受物業(yè)管理服務(wù)前就已確定。應(yīng)理解以下幾個方面：（1）物業(yè)管理的需求可分為①單個業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求和②整個物業(yè)管理市場中所有單個個體需求的總和所形成的物業(yè)管理市場需求。（一）物業(yè)管理需求物業(yè)管理需求——指在某一特定的時間和空間內(nèi)，在各種可能的物業(yè)管理服務(wù)價格下，對物業(yè)管理服務(wù)的需求數(shù)量。但是，由于物業(yè)管理服務(wù)是一種綜合性、服務(wù)性很強的特殊產(chǎn)品，其價值的衡量很難定量化。作為商品屬性的物業(yè)管理，（1）具有能滿足業(yè)主的某種需要的使用價值和自身的價值，（2）可以在物業(yè)管理市場上按照競爭機制和價值規(guī)律進行交換，以實現(xiàn)其市場價值。第六節(jié) 經(jīng)濟學基礎(chǔ)知識在物業(yè)管理中的應(yīng)用（*****）一、需求、供給與局部均衡價格理論在物業(yè)管理中的應(yīng)用物業(yè)管理——指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。如果能夠?qū)灿胸敭a(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進行重新構(gòu)造，使之界定明確，則可以改進資源配置的效率。共有財產(chǎn)——指那些沒有明確所有者，人人都可以免費使用的財產(chǎn)，包括共有資源，比如海洋、湖泊、草場等資源。如果交易成本太大，通過市場也許無法有效地解決外部性問題，在這種情況下也許需要某種形式的政府調(diào)節(jié)。（3）通過所有權(quán)的明確化而解決外部性問題的思想是以科斯為代表的所有權(quán)學派經(jīng)濟學家提出的。還包括其他許多法定權(quán)利，例如按某種方式使用土地的權(quán)利、避免土地受污染的權(quán)利、對事故進行賠償?shù)臋?quán)利、按照契約行事的權(quán)利等。例如對污染的企業(yè)征收清污費，頒布污染標準等。外部性使競爭市場資源配置的效率受到損失，因此外部性是導致市場失靈的一個重要原因。（2）有害的外部性——是某個經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受損，而造成外部不經(jīng)濟的人卻沒有為此承擔成本。外部性分為有利的外部性（正外部性）與有害的外部性（負外部性）。失業(yè)的威脅使在業(yè)者必須盡力工作，不敢偷懶。在效率工資下，將會導致一部分工人失業(yè)。對于因工人不努力工作而產(chǎn)生的委托人代理人問題可以實現(xiàn)一種稱之為效率工資的方案解決。具體而言，企業(yè)所有者可以在企業(yè)利潤分配上采取某些有效措施調(diào)動經(jīng)理的積極性，其中兩種較為常見。由委托人代理人問題而導致的效率損失不可能通過政府的干預解決，因為企業(yè)主無法觀察或監(jiān)督的經(jīng)理與工人的行為，政府也無法觀察或監(jiān)督。所謂委托人—代理人問題是由于委托人不能確知代理人的行為而產(chǎn)生的問題，它是指經(jīng)理或工人可能追求他們自己的目標而以犧牲所有者的利益為代價。敗德行為的解決辦法只能是通過某些制度設(shè)計使當事人約束自身行為。敗德行為會破壞市場的運作，嚴重的情況下會使某些服務(wù)的私人市場難以建立。（二）敗德行為（也稱為道德公害）敗德行為——指個人在獲得保險公司的保險后，缺乏提防行動，