【正文】 通過(guò)加強(qiáng)裝飾裝修材料和設(shè)備的出入管理，杜絕不安全因素的出現(xiàn)。 (2)核對(duì)是否符合相關(guān)規(guī)定。凡未佩帶物業(yè)裝飾裝修施工標(biāo)識(shí)的施工人員和其他閑雜人員，應(yīng)一律禁止入內(nèi)，保證裝飾裝修人員管理的有序化、規(guī)范化。因此，物業(yè)裝飾裝修管理的基本要求是： (1)裝飾裝修垃圾需袋裝處理； (2)裝飾裝修垃圾應(yīng)按指定位置、時(shí)間、方式進(jìn)行堆放和清運(yùn)。如業(yè)主按照要求管理并自行清運(yùn)裝修垃圾， 2021年注冊(cè)物業(yè)管理師考試時(shí)間 則該費(fèi)用可免予繳納；否則，裝修人應(yīng)向物業(yè)管理單位繳納該費(fèi)用，裝修垃圾由物業(yè)管理單位代為清運(yùn)。 1．管理服務(wù)費(fèi) 管理服務(wù)費(fèi)是指因物業(yè)裝飾裝修工程增加物業(yè)管理服務(wù)工作量而設(shè)置的臨時(shí)性收費(fèi)項(xiàng)目，國(guó)家對(duì)于具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有明確規(guī)定，一般由裝修人和物業(yè)管理單位雙方約定， 該費(fèi)用可向裝修業(yè)主收取，也可向裝飾裝修工程單位收取。 為確保物業(yè)裝飾裝修工程的有序進(jìn)行，維護(hù)裝飾裝修活動(dòng)涉及的各方的合法權(quán)益，目前較為通常和相對(duì)合理的做法是：在物業(yè)裝飾裝修之前，由裝修人和物業(yè)管理單位簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》，約定物業(yè)裝飾裝修相關(guān)事項(xiàng)和管理收費(fèi)，并以此為依據(jù)規(guī)范各方行為。裝飾裝修管理費(fèi)用的收取要嚴(yán)格按照國(guó)家和地方的相關(guān)規(guī)定辦理，不得自行設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目和任意確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即使無(wú)統(tǒng)一規(guī)定而又確需臨時(shí)設(shè)置收取的，也應(yīng)科學(xué)測(cè)算并報(bào)經(jīng)相關(guān)主管行政部門(mén)批準(zhǔn)。 同時(shí)，還應(yīng)注意檢查以下方面： 1)施工現(xiàn)場(chǎng)有無(wú)采取必要的安全防護(hù)和消防措施，有無(wú)擅自動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)等； 2)有無(wú)任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等； 3)樓地面鋪設(shè)材料是否超過(guò) 10mm、新砌隔墻是否采用輕質(zhì)材料等； 4)是否符合物業(yè)裝修公共及室外統(tǒng)一要求 (如空調(diào)室外機(jī)的安裝和排水的統(tǒng)一要求、陽(yáng)臺(tái)欄桿的統(tǒng)一要求等 )； 5)物業(yè)裝修方案和材料的選擇是否符合環(huán)保、節(jié)能的要求。 (5)有無(wú)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。 (3)有無(wú)擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體。 (二 )物業(yè)裝飾裝修管理的要求 為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)重點(diǎn)檢查： (1)有無(wú)變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。 (3)裝修期是指裝飾裝修過(guò)程的完結(jié)時(shí)問(wèn)。為保障其他業(yè)主的休息和正常生產(chǎn)生活秩序， 2021年物業(yè)管理師考試時(shí)間 原則上一般不允許在節(jié)假日進(jìn)行裝修。 (1)一般裝修時(shí)間是指除節(jié)假日之外的正常時(shí)間。 裝飾裝修時(shí)間應(yīng)根據(jù)各地不同的作息時(shí)間、季節(jié)變換以及 習(xí)慣習(xí)俗等綜合確定。 (一 )物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理 物業(yè)裝飾裝修的區(qū)域應(yīng)按照相關(guān)裝飾裝修管理規(guī)定和業(yè)主權(quán)益予以限定，原則上應(yīng)統(tǒng)一要求、統(tǒng)一形式。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題加以制止。 二、物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容 裝飾裝修管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，要真正達(dá)到科學(xué)管理、細(xì)致服務(wù)，不僅要嚴(yán)格遵守上述裝飾裝修管理流程，還要對(duì)裝飾裝修過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)、涉及的各個(gè)方面進(jìn)行全面 的分析。 【案例分析】 此案例中反映的問(wèn)題主要是：第一，業(yè)主填寫(xiě)的《裝修申報(bào)登記表》等資料過(guò)于簡(jiǎn)單，以至于無(wú)法確認(rèn)業(yè)主安裝設(shè)備的具體位置；第二，裝修管理人員未到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)而盲目同意施工。物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)責(zé)任人簽名： 日期： 裝修驗(yàn)收 完工驗(yàn)收情況： 驗(yàn)收人： 日期： 物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)完工小結(jié)： 負(fù)責(zé)人： 日期： 【案例】 某日，某高層樓宇 32 樓 B室的業(yè)主向管理部門(mén)報(bào)上一份裝修申報(bào)登記表，申報(bào)在陽(yáng)臺(tái)裝一臺(tái)太陽(yáng)能熱水器，物業(yè) 管理單位裝修管理人員在接到申報(bào)后擬予以同意。若發(fā)生歧義、無(wú)法統(tǒng)一意見(jiàn)或業(yè)主拒不接受情況的，應(yīng)報(bào)請(qǐng)城市管理有關(guān)行政部門(mén)處理，并將檢查記錄存檔。 7．驗(yàn)收 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)照裝修申報(bào)方案和裝飾裝修實(shí)際結(jié)果進(jìn)行比較驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后應(yīng)簽署書(shū)面意見(jiàn)。 物業(yè)管理單位應(yīng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議做好管理和服務(wù)工作，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修施工單位有違反有關(guān)規(guī)定的行為， 應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻和制止；已造成事實(shí)后果或拒不改正的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)依法處理。 5．辦理開(kāi)工的一般手續(xù) (1)業(yè)主按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理單位 (或指定方 )繳納裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)； (2)裝飾裝修施工單位應(yīng)到物業(yè)管理單位辦理開(kāi)工證、出人證等； (3)裝修人或裝飾裝修施工單位應(yīng)備齊滅火器等消防器材。 物業(yè)管理單位應(yīng)詳細(xì)核查裝飾裝修申請(qǐng)登記表中的裝修內(nèi)容，有下列行為之一的將不予登記： (1)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的； (2)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生問(wèn)、廚房間的； (3)擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體的； (4)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果的； (5)未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)搭建建筑物、構(gòu)筑物的； (6)未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗的； (7)未經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)拆改供暖管道和設(shè)施的； (8)未經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的； (9)其他 影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。 3．物業(yè)裝飾裝修登記 物業(yè)管理單位在進(jìn)行裝飾裝修登記時(shí)，可以書(shū)面形式將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)，并且督促裝修人在裝飾裝修開(kāi)工前主動(dòng)告知鄰里。只有在物業(yè)管理單位對(duì)裝飾裝修內(nèi)容的登記備案完成之后，用戶才能動(dòng)工裝修。 2．物業(yè)裝飾裝修申報(bào) 用戶在入住過(guò)程中，應(yīng)已收到物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出的裝修手冊(cè)及裝飾裝修申報(bào)登記表。一般包括物業(yè)所有權(quán)證明，申請(qǐng)人身份證原件及復(fù)印件，裝飾裝修設(shè)計(jì)方案，裝修施工單位資質(zhì)，原有建筑、水電氣等改動(dòng)設(shè)計(jì)和相關(guān)審批，以及其他法規(guī)規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容。在物業(yè)管理內(nèi)部裝飾裝修作業(yè)文件以及《業(yè)主手冊(cè)》 (或《業(yè)主須知》 )等發(fā)放給業(yè)主的資料上也需有與其相一致的內(nèi)容。因此，要求物業(yè)裝飾裝修流程的書(shū)面形式須文字簡(jiǎn)明、內(nèi)容清晰、圖表明確、一目了然。物業(yè)管理單位實(shí)施裝 飾裝修管理的依據(jù)是建設(shè)部 110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》以及國(guó)家和地方的其他規(guī)定。因此，物業(yè)裝飾裝修管理是物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)和難點(diǎn)之一，不僅要求細(xì)致專業(yè)、一絲不茍，方案上嚴(yán)格把關(guān)，溝通上入情在理，而且要求物業(yè)管理單位高度敬業(yè)、檢查頻密、消滅隱患、及時(shí)整改。加之物業(yè)裝飾裝修過(guò)程長(zhǎng)、點(diǎn)多面廣、不確定因素多，管理控制難度大。由于缺乏物業(yè)裝飾裝修建筑專業(yè)知識(shí)和對(duì)裝飾裝修管理相關(guān)法律法規(guī)的了解， 2021年注冊(cè)物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間 業(yè)主在裝飾裝修中更多的是考慮物業(yè)的實(shí)用、美觀和舒適，而較少顧及建筑安全和公共權(quán)益。 第三節(jié) 裝修管理 物業(yè)裝飾裝修管理是通過(guò)對(duì)物業(yè)裝飾裝修過(guò)程的管理、服務(wù)和控制，規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為，協(xié)助政府行政主管部門(mén)對(duì)裝飾裝修過(guò)程中的違規(guī)行為進(jìn)行處理和糾正，從而確保物業(yè)的正常運(yùn)行使 用，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。 (八 )入住流程 (1)引導(dǎo)員引導(dǎo)來(lái)賓進(jìn)入售樓處辦理入住手續(xù)； (2)驗(yàn) 證 (入住通知書(shū)、準(zhǔn)住證、身份證 )； (3)驗(yàn)樓，簽認(rèn)驗(yàn)收表； (4)發(fā)放資料及表格； (5)指導(dǎo)業(yè)主填寫(xiě)表格； (6)簽訂公約和收費(fèi)協(xié)議； (7)繳納管理費(fèi)等應(yīng)繳費(fèi)用； (8)發(fā)放鑰匙及記錄。 (六 )交通管理 (1)通向一期住宅的路口用雪糕筒封閉 (只允許一期住戶出入 )； (2)入住來(lái)賓車(chē)輛全部進(jìn)地下車(chē)場(chǎng)停放； (3)車(chē)場(chǎng)出入口、步行出人口放置導(dǎo)示牌、樓棟及功能區(qū)指示牌 ； (4)在車(chē)場(chǎng)出入口、車(chē)場(chǎng)內(nèi)部布崗，指揮和引導(dǎo)車(chē)輛和來(lái)賓。 (四 )辦公用具準(zhǔn)備 (1)桌椅 30套，配以絲絨臺(tái)布； 2021年物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間 (2)文件柜 4個(gè)，資料袋 1000個(gè)； (3)飲水機(jī) 2臺(tái)，一次性水杯 1000個(gè)； (4)復(fù)印機(jī) 1臺(tái)，復(fù)印紙若干； (5)小禮品 500份； (6)紙、筆、雙面膠； (7)平面圖、模型； (8)裝訂機(jī)、過(guò)膠機(jī)、鑰匙箱； (9)數(shù)碼相機(jī)、手提電腦。 (一 )入住時(shí)間安排 (1)A、 B棟集中入住時(shí)問(wèn)： 2021年 12月 26 日～ 2021年元月 2日 (2)C、 D棟集中入住時(shí)間： 2021年元月 3日～ 2021年元月 10日 (3)每日服務(wù)時(shí)間： 周一～周五 8:30am～ 7:00pm 周六、周日 9:00am～ 5:00pm (二 )場(chǎng)地準(zhǔn)備 售樓處洽談廳：辦理入住手續(xù)，辦理電信、郵政、有線電視、銀行、派出所手續(xù)或咨詢、 2021年物業(yè)管理師報(bào)考條件 裝修審批或咨詢。而有些樓盤(pán)的現(xiàn)場(chǎng)施工尚 未完結(jié)，現(xiàn)場(chǎng)人員混雜，故應(yīng)注意業(yè)主人身安全和引導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)車(chē)輛有序擺放。 (6)注意安全保衛(wèi)以及車(chē)輛引導(dǎo)。 (5)指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)的各類(lèi)咨詢和引導(dǎo)，以便入住工作有秩序地順利進(jìn)行。同時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)擺放物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)和其他資料，方便業(yè)主取閱，減輕咨詢工作壓力。為方便業(yè)主入住，應(yīng)根據(jù)業(yè)主的不同情況實(shí)行預(yù)約辦理或?qū)嵭袕椥怨ぷ鞣绞?，如在正常工作時(shí)間之外另行安排入住手續(xù)的辦理，或延長(zhǎng)工作時(shí)間，如中午或晚上延時(shí)辦公。 (2)因故未能按時(shí)辦理入住手續(xù)的，可按照《入住通知書(shū)》中規(guī)定的辦法另行辦理。 二、入住期間需要注意的問(wèn)題 (1)業(yè)主入住實(shí)行一站式柜臺(tái)服務(wù)，方便業(yè)主辦理有關(guān)入住手續(xù)。 第四是緊急情況要有預(yù)案。 第三是分批辦理入住手續(xù)，避免因?yàn)檫^(guò)分集中辦理產(chǎn)生的混亂。 第二是資料準(zhǔn)備要充足?，F(xiàn)場(chǎng)引導(dǎo)、辦理手續(xù)、交接查驗(yàn)、技術(shù)指導(dǎo)、政策解釋、綜合協(xié)調(diào)等各方人員應(yīng)全部到位，協(xié)同工作。 物業(yè)入住準(zhǔn)備工作的核心是科學(xué)周密的計(jì)劃。 第二節(jié) 入住服務(wù)應(yīng)注意的問(wèn)題 一、入住服務(wù)準(zhǔn)備工作要充分 物業(yè)入住在物業(yè)管理中是一項(xiàng)繁瑣細(xì)致的工作，既要求快捷高效，又要求井然有序。若發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問(wèn)題，可暫不發(fā)放鑰匙。 (二 )費(fèi)用繳納 建設(shè)單位或物業(yè)管理單位根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主、用戶收取當(dāng)期物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用，并開(kāi)具相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主、用戶。 4．其他準(zhǔn)備事項(xiàng) (1)準(zhǔn)備及布置辦理入住手續(xù)的場(chǎng)地，如布置彩旗、標(biāo)語(yǔ)，設(shè)立業(yè)主休息等待區(qū)等； (2)準(zhǔn)備及布置辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的場(chǎng)地，如電信、郵政、有線電視、銀行等相關(guān)單位業(yè)務(wù)開(kāi)展的安排； (3)準(zhǔn)備資料及預(yù)先填寫(xiě)有關(guān)表格，為方便業(yè)主，縮短工作流程，應(yīng)對(duì)表格資料預(yù)先作出必要處理，如預(yù)先填上姓名、房號(hào)和基本資料等； (4)準(zhǔn)備辦公用具，如復(fù)印機(jī)、電腦和文具等； (5)制作標(biāo)識(shí)牌、導(dǎo)視牌、流程圖，如交通導(dǎo)向標(biāo)志、入住流程、有關(guān)文件明示等； (6)針對(duì)入住過(guò)程中可能發(fā)生的緊急情況，如交通堵塞、矛盾糾紛等，制訂必要的緊急預(yù)案 三、入住服 務(wù)的管理 (一 )入住流程與手續(xù) 1．入住流程 2．入住手續(xù) (1)持購(gòu)房合同、入住通知書(shū)等進(jìn)行業(yè)主登記確認(rèn)； (2)房屋驗(yàn)收，填寫(xiě)《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》， 2021年物業(yè)管理師考試時(shí)間 建設(shè)單位和業(yè)主核對(duì)無(wú)誤 后簽章確認(rèn)； (3)產(chǎn)權(quán)代辦手續(xù)，提供辦理產(chǎn)權(quán)的相關(guān)資料，繳納辦理產(chǎn)權(quán)證所需費(fèi)用，一般由建設(shè)單位承辦； (4)建設(shè)單位開(kāi)具證明，業(yè)主持此證明到物業(yè)管理單位繼續(xù)辦理物業(yè)入住手續(xù)； (5)業(yè)主和物業(yè)管理單位簽署物業(yè)管理的相關(guān)文件，如物業(yè)管理收費(fèi)協(xié)議、車(chē)位管理協(xié)議、裝修管理協(xié)議等； (6)繳納入住當(dāng)月物業(yè)管理及其他相關(guān)費(fèi)用； (7)領(lǐng)取提供給業(yè)主的相關(guān)文件資料，如《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《業(yè)主手冊(cè)》等； (8)領(lǐng)取物業(yè)鑰匙。同時(shí)，要布置好環(huán)境，保持道路通暢。參加人員有業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)代表、建設(shè)單位代表以及其他有關(guān)人員。計(jì)劃中應(yīng)明確： (1)入住時(shí)間、地點(diǎn)； (2)負(fù)責(zé)入住工作的人員及職責(zé)分工； (3)入住過(guò)程中使用的文件和表格； (4)入 住手續(xù)辦理和程序； (5)注意事項(xiàng)及其他情況。 6．物業(yè)管理有關(guān)約定 業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的約定， 2021年注冊(cè)物業(yè)管 理師報(bào)名時(shí)間 進(jìn)一步明晰雙方的權(quán)利和義務(wù)，在協(xié)議中應(yīng)明確： (1)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及金額； (2)物業(yè)管理費(fèi)計(jì)費(fèi)時(shí)段和繳交時(shí)間； (3)物業(yè)管理費(fèi)收繳方式 (現(xiàn)金或托收等 )； (4)滯納金及其計(jì)收比例； (5)調(diào)整管理費(fèi)的條件或其他情況。 5．《業(yè)主 (住戶 )手冊(cè)》 《業(yè)主 (住戶 )手冊(cè)》是由物業(yè)管理單位編撰，向業(yè)主、物業(yè)使用人介紹物業(yè)基本情況和物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)項(xiàng)目?jī)?nèi)容的服務(wù)指南性質(zhì)的文件。使用《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》可以清晰地 記錄業(yè)主用戶的驗(yàn)收情況。一般而言，主要內(nèi)容包括： (1)物業(yè)建設(shè)基本情況、設(shè)施設(shè)備的使用說(shuō)明； (2)物業(yè)不同部位保修規(guī)定； (3)物業(yè)驗(yàn)收應(yīng)注意事項(xiàng)以及其他需要提示說(shuō)明的事項(xiàng)等。一般而言，主要內(nèi)容包括： (1)物業(yè)具體位置； (2)物業(yè)竣工驗(yàn)收合格以及物業(yè)管理企業(yè)接管驗(yàn)收合格的情況介紹； (3)準(zhǔn)予入住的說(shuō)明； (4)入住具體時(shí)間和辦理入住手續(xù)的地點(diǎn)； (5)委 托他人辦理入住手續(xù)的規(guī)定； (6)業(yè)主入住時(shí)需要準(zhǔn)備的相關(guān)文件和資料； (7)其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)。 2021年物業(yè)管理師報(bào)考條件 因此，物業(yè)管理單位要從各方面做好充分細(xì)致的準(zhǔn)備，全面有效地保障業(yè)主的入住工作。要注意在通知業(yè)主的時(shí)候，盡可能一次性告知辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)應(yīng)攜帶的有關(guān)材料。物業(yè)管理企業(yè)由此正式建立與業(yè)主的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系，應(yīng)借此機(jī)會(huì)宣傳物業(yè)管理法規(guī)、