【正文】 配備，但是，上述工作一般帶有臨時性和不確定性。物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進行合理劃分和必要裝修，成為項目管理機構(gòu)固定的管理用房。在前期物業(yè)管理過程中，應根據(jù)實際需要逐步配備到位。 (二 )管理制度和服務規(guī)范的完善 在前期物業(yè)管理過程中 ，物業(yè)項目管理機構(gòu)應根據(jù)實際管理情況對已制訂的管理制度和服務規(guī)范進行調(diào)整、補充和完善。對分包的服務項目，要進行市場調(diào)查、篩選，確定符合自己要求的分包單位。物業(yè)工程質(zhì)量保修分為兩部分：一是物業(yè)管理企業(yè)承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設施設備等部分；二是業(yè)主從建設單位購買的產(chǎn)權專有部分。物業(yè)管理企業(yè)的工程質(zhì)量保修相關工作，主要是向建設單位申報對物業(yè)共用區(qū)域及共用設施設備的質(zhì)量保修，跟蹤并督促完成。 三、前期溝通協(xié)調(diào) 物業(yè)管理是一個綜合性較強的行業(yè)，物業(yè)管理活動所涉及的單位、部門也較多。物業(yè)管理企業(yè)應分析各相關部門和單位的作用及其與物業(yè)管理項目之間的相互關系，確定與各方面溝通協(xié)調(diào)的內(nèi)容，建立溝通協(xié)調(diào)的渠道。 四、前期物業(yè)管理的特點 (1)由前述前期物業(yè)管理工作的內(nèi)容分析可見，前期物業(yè)管理的許多工作， 2021年物業(yè)管理師報考條件 尤其是前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎，對常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。 (2)前期物業(yè)管理的職責是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務體系并提供服務，其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間。 (3)新建物業(yè)及其設施設備往往會因其施工質(zhì)量隱患、安裝調(diào)試缺陷、設計配套不完善等問題在投入使用的初期集中反映出來，造成物業(yè)使用功能的不正常，甚至可能會出現(xiàn)臨時停水停電、電梯運行不平穩(wěn)、空調(diào)時 冷時熱等現(xiàn)象。 (4)經(jīng)營虧損。但與此同時，物業(yè)空置率卻較高，管理費收繳率低。 復習思考題 1．早期介入與前期物業(yè)管理的定義是什么？它們之間有哪些主要區(qū)別？ 2．早期介入的作用是什么？ 3．早期介入在物業(yè) 建設各階段有哪些主要內(nèi)容？ 4．物業(yè)管理項目前期運作有哪些主要內(nèi)容？ 5．前期物業(yè)管理的特點是什么？ 第五章 物業(yè)的承接查驗 物業(yè)的承接查驗是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項目的物業(yè)共用部位、共用設施設備進行承接查驗。物業(yè)的承接查驗是物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)前必不可少的環(huán)節(jié)，其工作質(zhì)量對以后的物業(yè)管理服務至關重要。在條件具備或物業(yè)管理企業(yè)早期介入充分、準備充足時，物業(yè)的承接查驗也可以和建設工程的竣工驗收同步進行。物業(yè)的承接、查驗工作流程如圖 51所示。2021年物業(yè)管理師報考條件 物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗前就應根據(jù)承接物業(yè)的類型、特點，與建設單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關專業(yè)的技術人員參加。 (1)與建設單位確定承接查驗 的日期、進度安排； (2)要求建設單位在承接查驗之前提供移交物業(yè)詳細清單、建筑圖紙、相關單項或綜合驗收證明材料； (3)派出技術人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承接查驗做好準備工作。 (1)工作流程一般有《物業(yè)承接查驗工作流程》、《物業(yè)查驗的內(nèi)容及方法》、《承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程》等； (2)承接查驗的常用記錄表格有《工作聯(lián)絡登記表》、《物業(yè)承接查驗記錄表》、《物 業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計表》等。 二、物業(yè)查驗的主要內(nèi)容與方式 (一 )物業(yè)查驗的主要內(nèi)容 1．物業(yè)資料 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應接收查驗下列資料： (1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； (2)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料； (3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； (4)物業(yè)管理所必需的其他資 料。主要內(nèi)容包括： (1)主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面； (2)共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗； (3)公共衛(wèi)生間、陽臺； (4)公共走廊、樓道及其扶手、護欄等。 4．園林綠化工程 園林綠化分為園林植物和園林建筑。這些均是園林綠化的查驗內(nèi)容。 (二 )物業(yè)查驗的方式 承接查驗不同于工程項目建設的竣工驗收，是在物業(yè)建設單位竣工驗收的基礎上，對建設單位移交的物業(yè)資料，有關單項驗收報告，以及對物業(yè)共用部位、共用設施設備、園林綠化工程和其他公共配套設施的相關合格證明材料，對物業(yè)公共部位配套功能設施是否按規(guī)劃設計要求建設完成等進行核對查驗。 查驗的相關資料由建設單位提供，物業(yè)管理企業(yè)主要是進行必要的復核。 建設單位無法提供相關合格證明材料，物業(yè)存在嚴重安全隱患和重大工程缺陷，影響物業(yè)正常使用的，物業(yè)管理企業(yè)可以拒絕承接物業(yè)。 1．觀感查驗 觀感查驗是對查驗對象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進行。 3．檢測查驗 檢測查驗通過運用儀器、儀表、工具等對 檢測對象進行測量，以檢測其是否符合質(zhì)量要求。 三、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理 發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因主要有以下幾個方面：設計方案不合理或違反規(guī)范造成的設計缺陷；施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗收檢查不細、把關不嚴；建材質(zhì)量不合格；建設單位管理不善；氣候、環(huán)境、自然災害等其他原因。 (一 )收集整理存在問題 (1)收集所有的《物業(yè)查驗記錄表》； (2)對 《物業(yè)查驗記錄表》內(nèi)容進行分類整理，將承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題登記造表； (3)將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設單位確認，并辦理確認手續(xù)。在實際工作過程中，物業(yè)管理企業(yè)在提出質(zhì)量問題的同時，還可以提出相應的整改意見，便于建設單位進行針對性整改。若質(zhì)量問題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，按建設部《建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，應由建設單位督促施工單位負責。這類問題應由建設單位負責作出修改設計，改造或增補相應設施。 物業(yè)管理企業(yè)應安排專業(yè)技術人員分別負責不同專業(yè)的工程質(zhì)量問題，在整改實施的過程中進行現(xiàn)場跟蹤， 2021年注冊物業(yè)管理師報名時間 對整改完工的項目進行驗收，辦理查驗手續(xù)。 第二節(jié) 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗不同于新建物業(yè)的承接查驗，二者進行承接查驗的內(nèi)容和重點都有一定區(qū)別。 (二 )成立物業(yè)承接查驗小組 在簽訂了物業(yè)管理服務合同之后，新的物業(yè)管理企業(yè)即應組織力 量成立物業(yè)承接查驗小組，了解物業(yè)的基本情況，并著手制訂承接查驗方案。小組成員人數(shù)可根據(jù)接管物業(yè)的規(guī)模而定。 三、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理 發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因主要有以下幾個方面：設計方案不合理或違反規(guī)范造成的設計缺陷；施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗收檢查 不細、把關不嚴；建材質(zhì)量不合格；建設單位管理不善；氣候、環(huán)境、自然災害等其他原因。 (一 )收集整理存在問題 (1)收集所有的《物業(yè)查驗記錄表》； (2)對《物業(yè)查驗記錄表》內(nèi)容進行分類整理，將承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題登記造表； (3)將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設單位確認，并辦理確認手續(xù)。在實際工作過程中，物業(yè)管理企業(yè)在提出質(zhì)量問題的同時，還可以提出相應的整改意見，便于建設單位進行針對性整改。2021年注冊物業(yè)管理師報名時間 若質(zhì)量問題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，按建設部《建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，應由建設單位督促施工單位負責。這類問題應由建設單位負責作出修改設計，改造或增補相應設施。 物業(yè)管理企業(yè)應安排專業(yè)技術人員分別負責不同專業(yè)的工程質(zhì)量問題，在整改實施的過程中進行現(xiàn)場跟蹤，對整改完工的項目進行驗收，辦理查驗手續(xù)。 第二節(jié) 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗不同于新建物業(yè)的承接查驗，二者進行承接查驗的內(nèi)容和重點都有一定區(qū)別。 (二 )成立物業(yè)承接查驗小組 在簽訂了物業(yè)管理服務合同之后，新的物業(yè)管理企業(yè)即應組織力量成立物業(yè)承接查驗小組，2021年注冊物業(yè)管理師考試時間 了解物業(yè)的基本情況，并著手制訂承接查驗方案。小組成員人數(shù)可根據(jù)接管物業(yè)的規(guī)模而定。 二、物業(yè)查驗的內(nèi)容 為了使物業(yè)的移交能夠順利進行，接管單位必須對原物業(yè)的狀況及存在問題進行查驗和分析，為物業(yè)移交和日后管理提供依據(jù)，對發(fā)現(xiàn)需要整改的內(nèi)容需及時與移交單位協(xié)調(diào)處理。 (一 )物業(yè)資料情況 物業(yè)資料情況除檢查本章第一節(jié)所列的涉及承接查驗新建物業(yè)的相關資料外，還要對原管理機構(gòu) 在管理過程中產(chǎn)生的重要質(zhì)量記錄進行檢查。 (三 )各項費用與收支情況，項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況 各項費用與 收支情況、項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況包括物業(yè)服務費、停車費、水電費、其他有償服務費的收取和支出， 2021年物業(yè)管理師報名時間 維修資金的收取、使用和結(jié)存，各類押金、欠收款項、待付費用等賬務情況。 第三節(jié) 物業(yè)管理工作的移交 物業(yè)管理工作的移交既涉及國家政策法規(guī)， 又涉及物業(yè)管理各方的權益，還直接影響到物業(yè)管理活動能否正常進行，因此，物業(yè)管理工作的移交是物業(yè)管理操作中一個重要環(huán)節(jié)。移交工作分為三種情況：一是由建設單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)；二是在業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)并訂立物業(yè)服務合同后，由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權單位將物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)；三是在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權單位終止物業(yè)服務合同、退出物業(yè)管理項目的同時，由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權單位移交或交接物業(yè)。雙方應簽訂前期物業(yè)服務合同。 (二 )移交內(nèi)容 移交的物業(yè)資料包括：產(chǎn)權資料，竣工驗收資料，設計、施工資料，機電設備資料。移交的對象包括：物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關清單 (如房屋建筑清單、共用設施設備清單、園林綠化工程清單、公共配套設施清單等 )。 二、物業(yè)管理機構(gòu)更迭時管理工作的移交 物業(yè)服務合同或前期物業(yè)服務合同的終止，將導致提供物業(yè)管理服務的主體發(fā)生變化，物業(yè)管理機構(gòu)發(fā)生更迭，與此同時，在相關方之間會發(fā)生物業(yè)管理的移交行為。前者的移交方為該物業(yè)的原物業(yè)管理機構(gòu)，承接方為業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權單位；后者的移交方為業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權單位，承接方為新的物 業(yè)管理企業(yè)。 (2)業(yè)主資料包括： 1)業(yè)主入住資料，包括入住通知書、入住登記表、身份證復印件、相片； 2)房屋裝修資料，包括裝修申請表、裝修驗收表、裝修圖紙、消防審批、驗收報告、違章記錄等。 (4)財務資料包括：固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權債務移交清單、 2021年物業(yè)管理師報考條件 水電抄表記錄及費用代收代繳明細表、物業(yè)服務費收繳明細表、維修資金使用審批資料及記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。 (6)人事檔案資料，指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓、考試記錄等。 資料移交應按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點是否相符完好，移交后雙方在目錄清單上蓋章、簽名。 停車場、會所等需要經(jīng)營許可證和資質(zhì)的，移交單位應協(xié)助辦理變更手續(xù)。在進行物業(yè)管理移交時，有可能會有原物業(yè)管理機構(gòu)在本項目任職人員的移交或交接，承接物業(yè)的管理企業(yè)應與移交方進行友好協(xié)商，雙方達成共識。移交雙方應做好賬務清結(jié)、資產(chǎn)盤點等相關移交準備工作。 (3)物資財產(chǎn)。 (三 )辦理交 接手續(xù) 同新建物業(yè)的物業(yè)管理移交一樣，原物業(yè)管理企業(yè)退出后的物業(yè)管理移交也應該辦理交接手續(xù)。在辦理交接手續(xù)時應注意以下幾個主要方面： (1)對物業(yè)及共用配套設施設備的使用現(xiàn)狀作出評價，真實客觀地反映房屋的完好程度； (2)各類管理資產(chǎn)和各項費用應辦理移交，對未結(jié)清的費用 (如業(yè)主拖欠 的物業(yè)服務費 )應明確收取、支付方式； (3)確認原有物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單； (4)提出遺留問題的處理方案。此類物業(yè)的物業(yè)管理工作移交是原物業(yè)管理機構(gòu)將物業(yè)管理工作移交給該物業(yè)的業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權單位之后，再由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權單位將物業(yè)管理工作移交給準備接管的物業(yè)管理企業(yè)，而不是原物業(yè)管理機構(gòu)向準備承接的物業(yè)管理企業(yè)直接移交。 (2)各項費用和資產(chǎn)的移交、共用配套設施和機電設備的接管、承接時的物 業(yè)管理運作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點和難點，承接單位應盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開展。 (4)在物業(yè)管理移交工作中，對物業(yè)共用部位和共用設施設備存在的問題不易全部發(fā)現(xiàn)，難免存在遺漏，因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關手續(xù)時應注意做出相關安排，便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問 題。 2．新建物業(yè)承接查驗的準備工作包括哪些內(nèi)容？ 3．簡述物業(yè)查驗的主要內(nèi)容與方式。與前期介入等物業(yè)管理工作不同的是，物業(yè)入住與裝修管理服務政策性強、涉及面廣、管理難度大，容 易導致物業(yè)管理單位與業(yè)主 (或物業(yè)使用人 )之間發(fā)生矛盾和沖突。 第一節(jié) 入住服務的內(nèi)容 一、入住服務的涵義 入住是指建設單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關手續(xù)，同時物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務手續(xù)的 過程。 入住過程涉及建設單位、物業(yè)管理單位以及業(yè)主，入住的完成意味著業(yè)主正式接收物業(yè)管理單位，物業(yè)由開發(fā)建設轉(zhuǎn)入使用，物業(yè)管理服務活動全面展開。第一種形式是以建設單位為主體，由物業(yè)管理單位相配合的作業(yè)模式。在此基礎上，物業(yè)管理單位再繼續(xù)辦理物業(yè)管理相關手續(xù)，如領取物業(yè)管理資料、繳納相關費用等。 2021年注冊物業(yè)管理師報名時間 這種情況多出現(xiàn)于物業(yè)管理早期和前期介入較深，物業(yè)建設單位樓盤較多、人力資源不足，或物業(yè)建設單位與物業(yè)管理單位系上下級單位，以及其他建設單位 和物業(yè)管理單位協(xié)商認為必要的情況等等。從房產(chǎn)移交的角度而言，入住的實質(zhì)均是建設單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為，建設單位應承擔相關法律責任和義務，物業(yè)管理企業(yè)只是具體辦理相關手續(xù)。 入住時限是指《入住通知書》規(guī)定業(yè)主辦理入住手續(xù)的時間期限 ，當新建物業(yè)符合交付使用條件，開發(fā)建設單位和物業(yè)管理單位應通過有效途徑或合理方法，