【正文】 施設(shè)備的使用說(shuō)明； (2)物業(yè)不同部位保修規(guī)定； (3)物業(yè)驗(yàn)收應(yīng)注意事項(xiàng)以及其他需要提示說(shuō)明的事項(xiàng)等。計(jì)劃中應(yīng)明確： (1)入住時(shí)間、地點(diǎn)； (2)負(fù)責(zé)入住工作的人員及職責(zé)分工； (3)入住過(guò)程中使用的文件和表格； (4)入 住手續(xù)辦理和程序； (5)注意事項(xiàng)及其他情況。 (二 )費(fèi)用繳納 建設(shè)單位或物業(yè)管理單位根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主、用戶收取當(dāng)期物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用，并開(kāi)具相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主、用戶?，F(xiàn)場(chǎng)引導(dǎo)、辦理手續(xù)、交接查驗(yàn)、技術(shù)指導(dǎo)、政策解釋、綜合協(xié)調(diào)等各方人員應(yīng)全部到位，協(xié)同工作。 二、入住期間需要注意的問(wèn)題 (1)業(yè)主入住實(shí)行一站式柜臺(tái)服務(wù)，方便業(yè)主辦理有關(guān)入住手續(xù)。 (5)指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)的各類咨詢和引導(dǎo)，以便入住工作有秩序地順利進(jìn)行。 (四 )辦公用具準(zhǔn)備 (1)桌椅 30套，配以絲絨臺(tái)布； 2021年物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間 (2)文件柜 4個(gè)，資料袋 1000個(gè)； (3)飲水機(jī) 2臺(tái)，一次性水杯 1000個(gè)； (4)復(fù)印機(jī) 1臺(tái)，復(fù)印紙若干； (5)小禮品 500份； (6)紙、筆、雙面膠； (7)平面圖、模型； (8)裝訂機(jī)、過(guò)膠機(jī)、鑰匙箱； (9)數(shù)碼相機(jī)、手提電腦。由于缺乏物業(yè)裝飾裝修建筑專業(yè)知識(shí)和對(duì)裝飾裝修管理相關(guān)法律法規(guī)的了解， 2021年注冊(cè)物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間 業(yè)主在裝飾裝修中更多的是考慮物業(yè)的實(shí)用、美觀和舒適，而較少顧及建筑安全和公共權(quán)益。因此，要求物業(yè)裝飾裝修流程的書(shū)面形式須文字簡(jiǎn)明、內(nèi)容清晰、圖表明確、一目了然。只有在物業(yè)管理單位對(duì)裝飾裝修內(nèi)容的登記備案完成之后，用戶才能動(dòng)工裝修。 物業(yè)管理單位應(yīng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議做好管理和服務(wù)工作，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修施工單位有違反有關(guān)規(guī)定的行為， 應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻和制止；已造成事實(shí)后果或拒不改正的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。 【案例分析】 此案例中反映的問(wèn)題主要是：第一，業(yè)主填寫的《裝修申報(bào)登記表》等資料過(guò)于簡(jiǎn)單，以至于無(wú)法確認(rèn)業(yè)主安裝設(shè)備的具體位置；第二，裝修管理人員未到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)而盲目同意施工。 裝飾裝修時(shí)間應(yīng)根據(jù)各地不同的作息時(shí)間、季節(jié)變換以及 習(xí)慣習(xí)俗等綜合確定。 (二 )物業(yè)裝飾裝修管理的要求 為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)重點(diǎn)檢查： (1)有無(wú)變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。裝飾裝修管理費(fèi)用的收取要嚴(yán)格按照國(guó)家和地方的相關(guān)規(guī)定辦理，不得自行設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目和任意確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即使無(wú)統(tǒng)一規(guī)定而又確需臨時(shí)設(shè)置收取的，也應(yīng)科學(xué)測(cè)算并報(bào)經(jīng)相關(guān)主管行政部門批準(zhǔn)。因此，物業(yè)裝飾裝修管理的基本要求是： (1)裝飾裝修垃圾需袋裝處理； (2)裝飾裝修垃圾應(yīng)按指定位置、時(shí)間、方式進(jìn)行堆放和清運(yùn)。通過(guò)加強(qiáng)裝飾裝修材料和設(shè)備的出入管理，杜絕不安全因素的出現(xiàn)。如業(yè)主按照要求管理并自行清運(yùn)裝修垃圾， 2021年注冊(cè)物業(yè)管理師考試時(shí)間 則該費(fèi)用可免予繳納；否則，裝修人應(yīng)向物業(yè)管理單位繳納該費(fèi)用，裝修垃圾由物業(yè)管理單位代為清運(yùn)。 同時(shí)，還應(yīng)注意檢查以下方面： 1)施工現(xiàn)場(chǎng)有無(wú)采取必要的安全防護(hù)和消防措施，有無(wú)擅自動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)等； 2)有無(wú)任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等； 3)樓地面鋪設(shè)材料是否超過(guò) 10mm、新砌隔墻是否采用輕質(zhì)材料等； 4)是否符合物業(yè)裝修公共及室外統(tǒng)一要求 (如空調(diào)室外機(jī)的安裝和排水的統(tǒng)一要求、陽(yáng)臺(tái)欄桿的統(tǒng)一要求等 )； 5)物業(yè)裝修方案和材料的選擇是否符合環(huán)保、節(jié)能的要求。 (3)裝修期是指裝飾裝修過(guò)程的完結(jié)時(shí)問(wèn)。 (一 )物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理 物業(yè)裝飾裝修的區(qū)域應(yīng)按照相關(guān)裝飾裝修管理規(guī)定和業(yè)主權(quán)益予以限定，原則上應(yīng)統(tǒng)一要求、統(tǒng)一形式。物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)責(zé)任人簽名： 日期： 裝修驗(yàn)收 完工驗(yàn)收情況： 驗(yàn)收人： 日期： 物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)完工小結(jié)： 負(fù)責(zé)人： 日期： 【案例】 某日，某高層樓宇 32 樓 B室的業(yè)主向管理部門報(bào)上一份裝修申報(bào)登記表，申報(bào)在陽(yáng)臺(tái)裝一臺(tái)太陽(yáng)能熱水器，物業(yè) 管理單位裝修管理人員在接到申報(bào)后擬予以同意。 5．辦理開(kāi)工的一般手續(xù) (1)業(yè)主按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理單位 (或指定方 )繳納裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)； (2)裝飾裝修施工單位應(yīng)到物業(yè)管理單位辦理開(kāi)工證、出人證等； (3)裝修人或裝飾裝修施工單位應(yīng)備齊滅火器等消防器材。 2．物業(yè)裝飾裝修申報(bào) 用戶在入住過(guò)程中，應(yīng)已收到物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出的裝修手冊(cè)及裝飾裝修申報(bào)登記表。物業(yè)管理單位實(shí)施裝 飾裝修管理的依據(jù)是建設(shè)部 110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》以及國(guó)家和地方的其他規(guī)定。 第三節(jié) 裝修管理 物業(yè)裝飾裝修管理是通過(guò)對(duì)物業(yè)裝飾裝修過(guò)程的管理、服務(wù)和控制，規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為，協(xié)助政府行政主管部門對(duì)裝飾裝修過(guò)程中的違規(guī)行為進(jìn)行處理和糾正，從而確保物業(yè)的正常運(yùn)行使 用，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。 (一 )入住時(shí)間安排 (1)A、 B棟集中入住時(shí)問(wèn)： 2021年 12月 26 日～ 2021年元月 2日 (2)C、 D棟集中入住時(shí)間： 2021年元月 3日～ 2021年元月 10日 (3)每日服務(wù)時(shí)間： 周一～周五 8:30am～ 7:00pm 周六、周日 9:00am～ 5:00pm (二 )場(chǎng)地準(zhǔn)備 售樓處洽談廳：辦理入住手續(xù)，辦理電信、郵政、有線電視、銀行、派出所手續(xù)或咨詢、 2021年物業(yè)管理師報(bào)考條件 裝修審批或咨詢。同時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)擺放物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)和其他資料，方便業(yè)主取閱，減輕咨詢工作壓力。 第四是緊急情況要有預(yù)案。 物業(yè)入住準(zhǔn)備工作的核心是科學(xué)周密的計(jì)劃。 4．其他準(zhǔn)備事項(xiàng) (1)準(zhǔn)備及布置辦理入住手續(xù)的場(chǎng)地，如布置彩旗、標(biāo)語(yǔ)，設(shè)立業(yè)主休息等待區(qū)等； (2)準(zhǔn)備及布置辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的場(chǎng)地，如電信、郵政、有線電視、銀行等相關(guān)單位業(yè)務(wù)開(kāi)展的安排； (3)準(zhǔn)備資料及預(yù)先填寫有關(guān)表格，為方便業(yè)主，縮短工作流程，應(yīng)對(duì)表格資料預(yù)先作出必要處理，如預(yù)先填上姓名、房號(hào)和基本資料等； (4)準(zhǔn)備辦公用具，如復(fù)印機(jī)、電腦和文具等； (5)制作標(biāo)識(shí)牌、導(dǎo)視牌、流程圖，如交通導(dǎo)向標(biāo)志、入住流程、有關(guān)文件明示等； (6)針對(duì)入住過(guò)程中可能發(fā)生的緊急情況，如交通堵塞、矛盾糾紛等，制訂必要的緊急預(yù)案 三、入住服 務(wù)的管理 (一 )入住流程與手續(xù) 1．入住流程 2．入住手續(xù) (1)持購(gòu)房合同、入住通知書(shū)等進(jìn)行業(yè)主登記確認(rèn)； (2)房屋驗(yàn)收，填寫《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》， 2021年物業(yè)管理師考試時(shí)間 建設(shè)單位和業(yè)主核對(duì)無(wú)誤 后簽章確認(rèn)； (3)產(chǎn)權(quán)代辦手續(xù)，提供辦理產(chǎn)權(quán)的相關(guān)資料，繳納辦理產(chǎn)權(quán)證所需費(fèi)用，一般由建設(shè)單位承辦； (4)建設(shè)單位開(kāi)具證明，業(yè)主持此證明到物業(yè)管理單位繼續(xù)辦理物業(yè)入住手續(xù)； (5)業(yè)主和物業(yè)管理單位簽署物業(yè)管理的相關(guān)文件，如物業(yè)管理收費(fèi)協(xié)議、車位管理協(xié)議、裝修管理協(xié)議等； (6)繳納入住當(dāng)月物業(yè)管理及其他相關(guān)費(fèi)用； (7)領(lǐng)取提供給業(yè)主的相關(guān)文件資料，如《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《業(yè)主手冊(cè)》等； (8)領(lǐng)取物業(yè)鑰匙。 6．物業(yè)管理有關(guān)約定 業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的約定， 2021年注冊(cè)物業(yè)管 理師報(bào)名時(shí)間 進(jìn)一步明晰雙方的權(quán)利和義務(wù)，在協(xié)議中應(yīng)明確： (1)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及金額； (2)物業(yè)管理費(fèi)計(jì)費(fèi)時(shí)段和繳交時(shí)間； (3)物業(yè)管理費(fèi)收繳方式 (現(xiàn)金或托收等 )； (4)滯納金及其計(jì)收比例； (5)調(diào)整管理費(fèi)的條件或其他情況。一般而言，主要內(nèi)容包括： (1)物業(yè)具體位置； (2)物業(yè)竣工驗(yàn)收合格以及物業(yè)管理企業(yè)接管驗(yàn)收合格的情況介紹； (3)準(zhǔn)予入住的說(shuō)明； (4)入住具體時(shí)間和辦理入住手續(xù)的地點(diǎn)； (5)委 托他人辦理入住手續(xù)的規(guī)定； (6)業(yè)主入住時(shí)需要準(zhǔn)備的相關(guān)文件和資料； (7)其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)。 無(wú)論采用何種入住操作模式，物業(yè)入住運(yùn)作的準(zhǔn)備、內(nèi)容、程序等都是一致的，但建設(shè)單位和物業(yè)管理單位各自的職責(zé)不同。對(duì)業(yè)主而言，入住的內(nèi)容包括兩個(gè)方面：一是物業(yè)驗(yàn)收及其相關(guān)手續(xù)的辦理；二是物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理。 (3)如承接的部分物業(yè)項(xiàng)目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項(xiàng)目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問(wèn)題的處理情況，并在必要時(shí)提供原施工或采購(gòu)合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。物資財(cái)產(chǎn)包括建設(shè)單位提供和以物業(yè)服務(wù)費(fèi)購(gòu)置的物資財(cái)產(chǎn)等，主要有辦公設(shè)備、交通工具、通信器材、維修設(shè)備工具、備品備件、衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護(hù)工具、物業(yè)管理軟件、財(cái)務(wù)軟件等。 2．物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交接 (1)房屋建 筑工程共用部位及共用設(shè)施設(shè)備，包括消防、電梯、空調(diào)、給水排水、供配電等機(jī)電設(shè)備及附屬配件，共用部位的門窗，各類設(shè)備房、管道井、公共門窗的鑰匙等； (2)共用配套設(shè)施，包括環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施 (垃圾桶、箱、車等 )、綠化設(shè)施、公共秩序與消防安全的管理設(shè)施 (值班室、崗?fù)ぁ⒈O(jiān)控設(shè)施、車輛道閘、消防配件等 )、文娛活動(dòng)設(shè)施 (會(huì)所、游泳池、各類球場(chǎng)等 )； (3)物業(yè)管理用房，包括辦公用房、活動(dòng)室、員工宿舍、食堂 (包括設(shè)施 )、倉(cāng)庫(kù)等。 (二 )移交內(nèi)容 1．物業(yè)資料 (1)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料等。建設(shè)單位應(yīng)按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定的要求，及時(shí)完整地提供物業(yè)有關(guān)資料并做好移交工作；物業(yè)管理企業(yè)也必須嚴(yán)肅認(rèn)真地做好承接工作。 (二 )物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀 查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀的主要項(xiàng)目?jī)?nèi)容有： (1)建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況； (2)供配電、給水排水、消防、電梯、空調(diào)等機(jī)電設(shè)施設(shè)備； (3)保安監(jiān)控、對(duì)講門禁設(shè)施； (4)清潔衛(wèi)生設(shè)施； (5)綠化及設(shè)施； (6)停車場(chǎng)、門崗、道閘設(shè)施； (7)室外道路、雨污水井等排水設(shè)施； (8)公共活動(dòng)場(chǎng)所及娛樂(lè)設(shè)施； (9)其他需了解查驗(yàn)的設(shè)施、設(shè)備。 一、準(zhǔn)備工作 (一 )符合承接查驗(yàn)條件 在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時(shí)，新的物業(yè)管理企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下實(shí)施承接查驗(yàn)： (1)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或 業(yè)主大會(huì)與原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同； (2)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。 從發(fā)生原因和處理責(zé)任看，工程質(zhì)量問(wèn)題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質(zhì)量問(wèn)題。 查驗(yàn)小組成員要求具有較強(qiáng)的工作經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)能力，專業(yè)性強(qiáng)。第二類是由于規(guī)劃、設(shè)計(jì) 考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運(yùn)行管理不經(jīng)濟(jì)等問(wèn)題。 4．試驗(yàn)查驗(yàn) 試驗(yàn)查驗(yàn)通過(guò)必要的試驗(yàn)方法 (如通水、閉水試驗(yàn) )測(cè)試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。承接查驗(yàn)還應(yīng)對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行調(diào)試和試運(yùn)行，還應(yīng)督促建設(shè)單位及時(shí)解決發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。 2．物業(yè)共用部位 按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位進(jìn)行查驗(yàn)。 一、準(zhǔn)備工作 圖 51物業(yè)的承接、查驗(yàn)工作流程圖 (一 )人員準(zhǔn)備 物業(yè)的承接查驗(yàn)是一項(xiàng)技術(shù)難度高、專業(yè)性強(qiáng)、對(duì)日后的管理有較大影響的專業(yè)技術(shù)性工作。因此，前期物業(yè)管理階段的經(jīng)營(yíng)收支一般呈現(xiàn)收入少、支出多、收支不平衡和虧損狀態(tài)。這是前期物業(yè)管理最明顯的特點(diǎn)。這兩部分的保修事務(wù)都 應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。 2．物資配備到位 一個(gè)新的物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作需要配備的物資較多，在項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)作的時(shí)候， 2021年物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間 一般只配備了其中的一部分。在各單項(xiàng)工程完工后，參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收；在分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗(yàn)收；在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗(yàn)收。有關(guān)物業(yè)管理的宣傳及承諾， 2021年注冊(cè)物業(yè)管理師報(bào)考條件 包括各類公共管理制度，一定要符合法規(guī)，同時(shí)要實(shí)事求是。 (4)在施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)部分室外基礎(chǔ)工程質(zhì)量不好，而該區(qū)屬填海區(qū)，易發(fā)生不均勻沉降，導(dǎo)致此處的埋地管網(wǎng)發(fā)生斷裂，因此建議重新施工。 (3)物業(yè)管理企業(yè)不是建設(shè)監(jiān)理單位，要注意介入的方式方法，既要對(duì)質(zhì)量持認(rèn)真的態(tài)度，又不能影響 正常的施工、監(jiān)理工作。 (3)物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件，如管理辦公用房以及物業(yè)管理企業(yè)員工宿舍、食堂、休息室、倉(cāng)庫(kù)和清潔車停放場(chǎng)地等，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就得以落實(shí)。 (4)要貫徹可行性研究階段所確定的物業(yè)管理總體規(guī)劃的內(nèi)容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續(xù)性。 實(shí)踐證明，這幾條意見(jiàn)和建議對(duì)建設(shè)單位 非常有益，能夠幫助建設(shè)單位更加準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位，提高了項(xiàng)目的性能價(jià)格比。 (3)選用知識(shí)面廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強(qiáng)的管理人員承擔(dān)項(xiàng)目管理工作。 良好的物業(yè)管理品牌提高了這個(gè)商品房小區(qū)的知名度，同時(shí)早期介入物業(yè)銷售初期綜合環(huán)境的設(shè)計(jì)，使該項(xiàng)目與該市同類建設(shè)項(xiàng)目相比，具有更高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)早期介入，如對(duì)于圖紙的改動(dòng)部分做好記錄，對(duì)設(shè)備安裝、管線布置尤其是隱蔽工程狀況進(jìn)行全過(guò)程跟蹤等，充分了解所管物業(yè)的情況，從而在日后的管理中做到心中有數(shù)，“對(duì)癥下藥”。 2021年物業(yè)管理師報(bào)考條件 早期介入在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)中有著積極的作用，其與前期物業(yè)管理是不同的，主要表現(xiàn)在：一是內(nèi)容作用不同，早期介入是建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)物業(yè)項(xiàng)目階段引入的物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持，前期物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)新物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施的物業(yè)管理服務(wù)；二是服務(wù)的對(duì)象不同，早期介入服務(wù)的對(duì)象是建設(shè)單位，并