【正文】 業(yè)。那些被證明財務(wù)狀況好，極有名氣的大商號是優(yōu)先入選的對象。將每一個獨立的零售商都作為整個垢污中心內(nèi)的一個部分來對待，是使承租戶組合最優(yōu)化的有效方法。（－）零售商業(yè)物業(yè)租金的構(gòu)成零售商物業(yè)的租金是以一個獨立出租單元的總出租面積為基礎(chǔ)計算的。三、工業(yè)區(qū)的特點規(guī)劃區(qū)域大 2．工業(yè)廠房建筑結(jié)構(gòu)獨特 基礎(chǔ)設(shè)施配套要求高 環(huán)境易污染（空氣污染、水體污染、固體廢物污染、噪聲污染、電磁波污染） 交通條件好 享受優(yōu)惠政策工業(yè)區(qū)物業(yè)管理包括工業(yè)廠房與倉庫等房屋建筑的管理，以及廠房、倉庫以外工業(yè)區(qū)地界樁、建筑紅線以內(nèi)的給排水系統(tǒng)、圍墻、道路、綠化帶等公共設(shè)施及場地的管理。（四）工業(yè)區(qū)設(shè)備設(shè)施的管理工業(yè)區(qū)內(nèi)各地下管線的管理工業(yè)區(qū)內(nèi)公共照明設(shè)施的管理工業(yè)區(qū)內(nèi)公共道理的管理工業(yè)區(qū)內(nèi)各種公共標(biāo)識的管理（五）工業(yè)區(qū)環(huán)境管理環(huán)境污染防治的基本要求：（1）水污染的防治要求：①工業(yè)園區(qū)內(nèi)所有的生活午睡都必須排入公共污水管道，進(jìn)污水處理廠集中治理；園區(qū)內(nèi)所有工業(yè)廢水也都須達(dá)到或經(jīng)過預(yù)處理后達(dá)到污水處理廠的污水接納標(biāo)準(zhǔn)后排入公共污水管道，進(jìn)污水處理集中處理。（3）噪聲污染的防治要求設(shè)項目，須合理布局，采取消聲、減震等措施以確保其噪聲達(dá)到國家環(huán)保部門規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)。（2）公共場所、公共建筑及公用設(shè)施綠地。搞好環(huán)境衛(wèi)生工作，物業(yè)管理企業(yè)雖簽兵車票責(zé)任，Jqg工業(yè)區(qū)的業(yè)主、客戶等要配合，所以必須抓好宣傳教育工作，把工業(yè)區(qū)的環(huán)境保護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生與建設(shè)文明工業(yè)區(qū)有機地結(jié)合起來，加強業(yè)主、客戶文明意識和自覺遵章守制觀念。包括學(xué)校、圖書館、博物館、檔案館、文化館等。包括機場、碼頭、車站、農(nóng)業(yè)建筑、寺廟、教堂、古建筑、監(jiān)獄等。不僅要保證熱水、冷水、電、暖、氣、空調(diào)等設(shè)備設(shè)施的正常運行，而且要有效地控制能源消耗，完善各項節(jié)能措施。（5）做好建筑及其裝飾的養(yǎng)護(hù)與維修。萬能鑰匙非經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)不準(zhǔn)使用，使用情況也要記錄在案。除了對食物、酒水的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)要求較高外，必須做好餐廳的衛(wèi)生保潔工作，餐廳內(nèi)保持空氣清新，溫度適中，窗明幾凈，一塵不染，餐具用后必須清洗消毒。（5）定期將噴泉、水池中的水排放干凈，清潔池底及池壁。⑧為了保持空氣清新，還需要經(jīng)常噴灑空氣清潔劑。調(diào)查重大的治安災(zāi)害事故。（6）消防中心定期檢查滅火器的重量和擺放位置，重量到一定程度的，應(yīng)補充藥劑并充氣，對放置在強光或高溫地方的，應(yīng)馬移位。置于室內(nèi)別具一格、清雅高貴?？捎盟芰吓柙?，施用無機化肥和營養(yǎng)液，清潔、衛(wèi)生、美觀，可長期置于室內(nèi)桌幾上。8．飯店的其他服務(wù)項目一般高檔飯店，為了吸引賓客、增加收入，除為賓客提供食宿條件外，還備有許多文體娛樂設(shè)施，如健身房、游泳池、網(wǎng)球場、保齡球場、高爾夭球場、旱冰場、臺球室、桑拿浴池、舞廳、卡拉OK廳、棋牌室、酒吧、茶園等，為賓客酒后飯余盡興娛樂提供各種便利條件。學(xué)生是學(xué)生公寓的使用人，對學(xué)生公寓的管理也包含對使用人的要求。④充。（二）酒店物業(yè)管理的特點服務(wù)質(zhì)量要求高 客人流動頻率 服務(wù)時間即短又長 服務(wù)對象復(fù)雜 設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)時間性強 總體協(xié)調(diào)性要求高二、學(xué)校物業(yè)管理的內(nèi)容與特點學(xué)校作為物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)人及使用人的代表，負(fù)責(zé)選擇物業(yè)管理企業(yè)，對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行委托、指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，并協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行工作學(xué)校物業(yè)管理的范圍包括學(xué)校房地產(chǎn)范圍內(nèi)全部教學(xué)、科研、生活房屋及其附屬設(shè)備和公共設(shè)施、并對房屋及其設(shè)備以及相關(guān)的居住環(huán)境進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和管理，承擔(dān)校園物業(yè)的保安、防火、綠化養(yǎng)護(hù)、清潔以及產(chǎn)權(quán)人和使用人日常生活必須的便民服務(wù)等。如栽種菠菜、旱芹、西洋芹、紅皮蘿卜、榮菜等。不少種類的陰性觀葉、觀花植物均可無土栽培。在各種無色的較大的玻璃缸、瓶及透明塑料板等材料制作的容器中栽植網(wǎng)紋草、血葉蘭、椒草、小吊蘭、孔雀竹芋、冷水花、螺葉海棠、紅綠草、吊竹梅等微小型現(xiàn)葉植物及小型多肉類植物。（4）消防中心要定期檢查消防報警、探測器（溫感、煙感）等消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時報告工程設(shè)備部進(jìn)行維修。（4）負(fù)責(zé)追查酒店內(nèi)部發(fā)生的破壞事故和破壞嫌疑事故。⑥坐廁內(nèi)和小便池內(nèi)，須用馬桶清潔劑刷洗干凈，井噴灑消毒劑。敗葉，保持綠化地帶整潔。進(jìn)客房要事先按門鈴，征得客人同意后，方可進(jìn)入。這種鑰匙通常只有兩把，一把由總經(jīng)理親自掌管。隨著酒店市場需求的變化和發(fā)展，酒店樓宇改建、擴建、新建勢在必行。與維修，適時做必要的改造、更新，從而使酒店的經(jīng)營活動建立在最佳的物質(zhì)基礎(chǔ)上，使飯店獲得最高的綜合效益。包括影劇院、歌舞廳、卡拉 OK廳、游樂場等。依照國際慣例，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與車主簽三、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理的特點（－）做到制度嚴(yán)格，保證實施（二）安全管理防范第一（三）保證道路暢通，綠化有序（四）重點設(shè)備必須維護(hù)到位有張表96頁物業(yè)管理的要求第七章其他類型物業(yè)管理知識其他物業(yè)的主要類型與特點其他物業(yè)的主要類型：是指住宅、寫字樓、商業(yè)場所和工業(yè)物業(yè)以外的其他各種物業(yè)。垃圾要日產(chǎn)日清，＿情好保潔人員要實行按分配區(qū)分片包干。為確保文明生產(chǎn)和綠化環(huán)境，無論購買或租賃廠房和倉庫面積多少，均不得占用園林綠地。⑦由壓縮機、發(fā)電機房溢出的油和含油廢水須經(jīng)過撇油處理后才能排入公共污水管道⑧鍋爐廢水必須經(jīng)過冷凝降溫至45攝室度以下后排入公共污水管道，鍋爐放的出口須設(shè)有防污設(shè)施⑨所有用筒、罐等容器盛裝的化學(xué)物品及油都應(yīng)存放在建筑物內(nèi)或有遮蓬的專用存放處，存放處的地面須涂上一層防化學(xué)物腐蝕材料。（三）工業(yè)廠房和倉庫內(nèi)部的管理工業(yè)廠房是產(chǎn)品生產(chǎn)基地，關(guān)系到產(chǎn)品質(zhì)量；倉庫是儲存保管要地，關(guān)系到產(chǎn)品安全。第六章工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理知識一、工業(yè)區(qū)的構(gòu)成工業(yè)區(qū)是按照政府統(tǒng)一規(guī)劃，建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，適合生產(chǎn)企業(yè)單位集中開展生產(chǎn)經(jīng)營活動的區(qū)域。（三）承租客商的協(xié)會組織承租商人協(xié)會是公共商業(yè)區(qū)特有的一種類似于行業(yè)協(xié)會的民間組織，它是由公共商業(yè)場所，樓宇的管理者倡導(dǎo)，由公共商業(yè)區(qū)關(guān)鍵承租商牽頭組織起來的（1）開展公共商業(yè)區(qū)整體性的促銷活動（2）協(xié)調(diào)公共商業(yè)區(qū)各承租戶的關(guān)系（3）搞一些承租客商之間的互助工作（4）協(xié)調(diào)承租客商與公共商業(yè)場所管理者之間的關(guān)系三、商業(yè)場所租金的確定商業(yè)場所租金是物業(yè)租賃的價格，是分期出賣物業(yè)使用價值的貨幣表現(xiàn)，是物業(yè)商品的一種特殊的價格形式。而次要承租戶所經(jīng)營的商品和服務(wù)種類不能與主要承租戶所提供的商品和服務(wù)的種類相沖突，兩者應(yīng)該是互補的關(guān)系。經(jīng)營零售業(yè)的經(jīng)營成本不僅包括租金、公共設(shè)備設(shè)施使用費、建筑物內(nèi)營業(yè)空間的維護(hù)費用，還包括存貨和流動資金占用利息、職員工資、貨架及收款設(shè)備折舊、商店設(shè)計和廣告費用等支出；對于轉(zhuǎn)移經(jīng)營地點的零售商，遷移成本和停業(yè)損失也需考慮在經(jīng)營成本之中，新建立的承租戶有否足夠的儲備基金來應(yīng)付開業(yè)初期營業(yè)額較低的壓力，也是衡量承租戶財務(wù)能力大小的一個方面。例如，商家能否將消費者視為“上帝”，實行無理由的退貨或更換服務(wù)，就反映出了該商家對顧客的服務(wù)質(zhì)量：售貨員對所銷售的商品了如指掌，著裝整潔、服務(wù)規(guī)范，也可以視為整個商業(yè)場所的一筆無形財富；零售商在多大程度上進(jìn)行廣告宣傳也表明了其在建立和保持聲譽方面所作出的努力的大小。小型公共商業(yè)樓宇，如一些住宅小區(qū)的購物中心，則各方面都不必大全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。（2）主要承租戶的租期一般在10年以上，他們對公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營穩(wěn)定性起到重要作用。2．零售商店的不同形式零售商店除了傳統(tǒng)上分為綜合商店和專業(yè)商店，現(xiàn)代的零售商店形式還分為百貨公司、連鎖商店、超級市場、折扣商店、樣品展銷商店、特色商店等。二、商業(yè)場所物業(yè)管理的特點（一）需要確保商業(yè)場所的安全性（二）需要確保設(shè)備設(shè)施的可靠性（三）需要確保顧客消費的便利性（四）需要確保環(huán)境的整潔性第三節(jié)商業(yè)場所的租賃管理（－）商業(yè)場所租賃合同的內(nèi)容化商業(yè)場所租賃合同一般包括以下內(nèi)容：（1）合同當(dāng)事人（2）標(biāo)的物（3）租賃用途（4）限制承租人在附近重復(fù)設(shè)店（5）營業(yè)時間（6）租金及支付方式（7）公用面積的維護(hù)（8）廣告、標(biāo)志和圖形（9）折讓優(yōu)惠（10）有關(guān)稅費的負(fù)擔(dān)（11）租賃期限（12）出租人與承租人的權(quán)利和義務(wù)（13）違約責(zé)任（14）免責(zé)條件（15）其他條款（16）糾紛的解決方式（17）合同生效條件（二）商業(yè)場所租賃合同的簽定（1）簽訂物業(yè)租賃合同是承租、出租方建立租賃關(guān)系的憑證。（2）建立有效的巡視檢查制度，對供電設(shè)備系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、霓虹燈廣告等設(shè)備定時、定期查巡，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題，確保設(shè)備設(shè)施正常運行。（2）一專人負(fù)責(zé)隨時、定時收集垃圾。商業(yè)場所車輛管理的主要內(nèi)容有：（1）物業(yè)管理企業(yè)設(shè)有專人負(fù)責(zé)指揮維持交通，安排車輛停放，同時要有專人負(fù)責(zé)車輛看管，以防丟失。所以，商業(yè)場所的消防管理工作主要應(yīng)從以下幾個方面展開：（1）組建一支素質(zhì)高、責(zé)任心強、專業(yè)技術(shù)過硬、經(jīng)驗豐富的消防隊伍，在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部成立一支專業(yè)消防隊，在商業(yè)場所租戶群體中成立一支義務(wù)消防隊。根據(jù)公安部和建設(shè)部聯(lián)合頒布的《停車規(guī)劃設(shè)計規(guī)則（試行）》（1989年1月1日起施行）。封閉型主要是—些結(jié)構(gòu)封閉、規(guī)模宏大、裝飾豪華輝煌的公共商業(yè)樓宇，如我國的一些大城市新建和改建的二大批現(xiàn)代化的商業(yè)場所、商廈、商城、購物大廈、購物中心、貿(mào)易中心等。成本租金由折舊費、維修費、管理費、利息、地租5項構(gòu)成。工程部的工作職責(zé)工程部接到經(jīng)營部工作單后，及時與客戶聯(lián)系并洽談有關(guān)辦公室裝飾事宜，為客戶推薦一到兩家裝修商進(jìn)行報價。（2）財務(wù)部將審核后的租賃合同審核表按規(guī)定日期返回銷售部。樓內(nèi)垃圾的及時清運、定期的消殺滅工作是預(yù)防疾病傳播的有效手段之一，定期的外墻清洗，可以保持大廈只好的外觀形象。對于高層寫字樓來說，電梯是最重要的交通工具，倘若電梯出現(xiàn)故障將會給樓內(nèi)辦公人員出行帶來很大的不便，因此必須制定嚴(yán)格的運行保養(yǎng)制度，通過合理的運行和科學(xué)的養(yǎng)護(hù)，提高電梯運行的安全性，確保樓內(nèi)辦公人員的正常使用。（6）制定滅火方案及重點部位保衛(wèi)方案，明確火災(zāi)緊急疏散程序。（3）進(jìn)行消防宣傳。（3）確定保安巡邏的崗位和路線，做到定時定點定線巡邏與突擊檢查相結(jié)合，特別注意出入口、隱蔽處、倉庫、停車場（庫）等處。此外，設(shè)備管理人員應(yīng)實行24小時值班制度，以最短時間內(nèi)處理突發(fā)運行故障。（14）洗衣、送衣服務(wù)。（6）出租汽車預(yù)約服務(wù)。（11）客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等。（3）郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù)。（6）按照有關(guān)規(guī)定，做好寫字樓的接管驗收工作。交通條件良好一、寫字樓物業(yè)管理的方式根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分，寫字樓物業(yè)管理方式可以分為委托服務(wù)型和自主經(jīng)營型。隨著建筑材料的改進(jìn)和技術(shù)水平的提高，加上城市中心地價的不斷上漲，城市中心的寫字樓逐漸向高層和超高層發(fā)展。住宅小區(qū)的人文環(huán)境主要是住宅小區(qū)居民的社會文化和精神文明環(huán)境。居住小區(qū)，一般稱小區(qū)，是指被城市道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（1000～15000人）相對應(yīng)，配建有～套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。（8）有權(quán)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理有限責(zé)任公司，應(yīng)由2人以上、50人以下股東共同出資設(shè)立。（2）物業(yè)管理股份合作公司是自愿組織、自愿合作、自愿參股、自負(fù)盈虧、按勞分配、按股分紅，公司以其全部資產(chǎn)對公司債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。該標(biāo)準(zhǔn)為普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的試行標(biāo)準(zhǔn)。各地應(yīng)在每年7月30日前將參見全國物業(yè)管理示范項目考評驗收的項目名單及《全國物業(yè)管理示范項目申報表》報建設(shè)部。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價相符，物有所值。（二）業(yè)主主導(dǎo)原則：業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。物業(yè)管理早期介入越早越好。20世紀(jì)80年代，1981年3月，全國第一家物業(yè)管理公司深圳市物業(yè)管理公司誕生。物業(yè)管理師考試資料物業(yè)：特指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實體上的權(quán)益。物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國，迄今為止，物業(yè)管理作為現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，在國際上十分流行并獲得了蓬勃發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理的早期介入：是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)，從物業(yè)管理服務(wù)的角度提出意見和建議，以使建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的要求。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行約定。2000年5月25日以建住房物第008號文發(fā)布了新的標(biāo)準(zhǔn)《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》。二、中國物業(yè)管理協(xié)會制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）》：制定了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（中物協(xié)[2004]1號），作為與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務(wù)合同、確定物業(yè)服務(wù)等級、約定物業(yè)服務(wù)項目、內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)以及測算物業(yè)服務(wù)價格的 依據(jù)。（二）按資本組合方式及出資人承擔(dān)的責(zé)任分類：公司式企業(yè)、合伙企業(yè)、獨資企業(yè)物業(yè)管理公司可分為有限責(zé)任公司、股份合作公司、股份有限公司（1）物業(yè)管理有限責(zé)任公司是由250個股東共同出資，股東以其出資額為限對公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。公司人員：資質(zhì)一級企業(yè)為30人；資質(zhì)二級企業(yè)為20人；資質(zhì)三級企業(yè)為8人。（7）可以接受供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位的委托代收相關(guān)費用。居住區(qū)泛指：不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（3000050000人）相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。自然環(huán)境是指小區(qū)的生態(tài)環(huán)境，包括由小區(qū)所出地理位置決定的氣候、水文、地貌等基礎(chǔ)自然環(huán)境和由小區(qū)綠化、美化工作形成的次生生態(tài)環(huán)境。在大城市里，為滿足各種不同用戶的需求，寫字樓越來越專業(yè)化，如有