【正文】 業(yè)。那些被證明財務狀況好，極有名氣的大商號是優(yōu)先入選的對象。將每一個獨立的零售商都作為整個垢污中心內的一個部分來對待，是使承租戶組合最優(yōu)化的有效方法。（－）零售商業(yè)物業(yè)租金的構成零售商物業(yè)的租金是以一個獨立出租單元的總出租面積為基礎計算的。三、工業(yè)區(qū)的特點規(guī)劃區(qū)域大 2．工業(yè)廠房建筑結構獨特 基礎設施配套要求高 環(huán)境易污染（空氣污染、水體污染、固體廢物污染、噪聲污染、電磁波污染） 交通條件好 享受優(yōu)惠政策工業(yè)區(qū)物業(yè)管理包括工業(yè)廠房與倉庫等房屋建筑的管理，以及廠房、倉庫以外工業(yè)區(qū)地界樁、建筑紅線以內的給排水系統(tǒng)、圍墻、道路、綠化帶等公共設施及場地的管理。（四）工業(yè)區(qū)設備設施的管理工業(yè)區(qū)內各地下管線的管理工業(yè)區(qū)內公共照明設施的管理工業(yè)區(qū)內公共道理的管理工業(yè)區(qū)內各種公共標識的管理（五）工業(yè)區(qū)環(huán)境管理環(huán)境污染防治的基本要求：（1）水污染的防治要求：①工業(yè)園區(qū)內所有的生活午睡都必須排入公共污水管道，進污水處理廠集中治理；園區(qū)內所有工業(yè)廢水也都須達到或經過預處理后達到污水處理廠的污水接納標準后排入公共污水管道，進污水處理集中處理。（3）噪聲污染的防治要求設項目，須合理布局，采取消聲、減震等措施以確保其噪聲達到國家環(huán)保部門規(guī)定的排放標準。（2）公共場所、公共建筑及公用設施綠地。搞好環(huán)境衛(wèi)生工作，物業(yè)管理企業(yè)雖簽兵車票責任，Jqg工業(yè)區(qū)的業(yè)主、客戶等要配合，所以必須抓好宣傳教育工作，把工業(yè)區(qū)的環(huán)境保護、環(huán)境衛(wèi)生與建設文明工業(yè)區(qū)有機地結合起來，加強業(yè)主、客戶文明意識和自覺遵章守制觀念。包括學校、圖書館、博物館、檔案館、文化館等。包括機場、碼頭、車站、農業(yè)建筑、寺廟、教堂、古建筑、監(jiān)獄等。不僅要保證熱水、冷水、電、暖、氣、空調等設備設施的正常運行，而且要有效地控制能源消耗，完善各項節(jié)能措施。（5）做好建筑及其裝飾的養(yǎng)護與維修。萬能鑰匙非經總經理批準不準使用，使用情況也要記錄在案。除了對食物、酒水的衛(wèi)生標準要求較高外，必須做好餐廳的衛(wèi)生保潔工作，餐廳內保持空氣清新，溫度適中，窗明幾凈，一塵不染，餐具用后必須清洗消毒。（5）定期將噴泉、水池中的水排放干凈，清潔池底及池壁。⑧為了保持空氣清新，還需要經常噴灑空氣清潔劑。調查重大的治安災害事故。（6）消防中心定期檢查滅火器的重量和擺放位置，重量到一定程度的，應補充藥劑并充氣，對放置在強光或高溫地方的，應馬移位。置于室內別具一格、清雅高貴?？捎盟芰吓柙裕┯脽o機化肥和營養(yǎng)液，清潔、衛(wèi)生、美觀，可長期置于室內桌幾上。8．飯店的其他服務項目一般高檔飯店，為了吸引賓客、增加收入，除為賓客提供食宿條件外，還備有許多文體娛樂設施，如健身房、游泳池、網球場、保齡球場、高爾夭球場、旱冰場、臺球室、桑拿浴池、舞廳、卡拉OK廳、棋牌室、酒吧、茶園等，為賓客酒后飯余盡興娛樂提供各種便利條件。學生是學生公寓的使用人，對學生公寓的管理也包含對使用人的要求。④充。（二）酒店物業(yè)管理的特點服務質量要求高 客人流動頻率 服務時間即短又長 服務對象復雜 設備設施維修養(yǎng)護時間性強 總體協(xié)調性要求高二、學校物業(yè)管理的內容與特點學校作為物業(yè)管理產權人及使用人的代表，負責選擇物業(yè)管理企業(yè)，對物業(yè)管理企業(yè)進行委托、指導、監(jiān)督和檢查，并協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進行工作學校物業(yè)管理的范圍包括學校房地產范圍內全部教學、科研、生活房屋及其附屬設備和公共設施、并對房屋及其設備以及相關的居住環(huán)境進行維修養(yǎng)護和管理，承擔校園物業(yè)的保安、防火、綠化養(yǎng)護、清潔以及產權人和使用人日常生活必須的便民服務等。如栽種菠菜、旱芹、西洋芹、紅皮蘿卜、榮菜等。不少種類的陰性觀葉、觀花植物均可無土栽培。在各種無色的較大的玻璃缸、瓶及透明塑料板等材料制作的容器中栽植網紋草、血葉蘭、椒草、小吊蘭、孔雀竹芋、冷水花、螺葉海棠、紅綠草、吊竹梅等微小型現(xiàn)葉植物及小型多肉類植物。（4）消防中心要定期檢查消防報警、探測器（溫感、煙感）等消防設施，發(fā)現(xiàn)問題，應及時報告工程設備部進行維修。（4）負責追查酒店內部發(fā)生的破壞事故和破壞嫌疑事故。⑥坐廁內和小便池內，須用馬桶清潔劑刷洗干凈，井噴灑消毒劑。敗葉，保持綠化地帶整潔。進客房要事先按門鈴，征得客人同意后，方可進入。這種鑰匙通常只有兩把，一把由總經理親自掌管。隨著酒店市場需求的變化和發(fā)展，酒店樓宇改建、擴建、新建勢在必行。與維修，適時做必要的改造、更新，從而使酒店的經營活動建立在最佳的物質基礎上，使飯店獲得最高的綜合效益。包括影劇院、歌舞廳、卡拉 OK廳、游樂場等。依照國際慣例，物業(yè)管理企業(yè)應與車主簽三、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理的特點（－）做到制度嚴格，保證實施（二）安全管理防范第一（三）保證道路暢通，綠化有序（四）重點設備必須維護到位有張表96頁物業(yè)管理的要求第七章其他類型物業(yè)管理知識其他物業(yè)的主要類型與特點其他物業(yè)的主要類型：是指住宅、寫字樓、商業(yè)場所和工業(yè)物業(yè)以外的其他各種物業(yè)。垃圾要日產日清，＿情好保潔人員要實行按分配區(qū)分片包干。為確保文明生產和綠化環(huán)境，無論購買或租賃廠房和倉庫面積多少，均不得占用園林綠地。⑦由壓縮機、發(fā)電機房溢出的油和含油廢水須經過撇油處理后才能排入公共污水管道⑧鍋爐廢水必須經過冷凝降溫至45攝室度以下后排入公共污水管道，鍋爐放的出口須設有防污設施⑨所有用筒、罐等容器盛裝的化學物品及油都應存放在建筑物內或有遮蓬的專用存放處，存放處的地面須涂上一層防化學物腐蝕材料。（三）工業(yè)廠房和倉庫內部的管理工業(yè)廠房是產品生產基地，關系到產品質量；倉庫是儲存保管要地，關系到產品安全。第六章工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理知識一、工業(yè)區(qū)的構成工業(yè)區(qū)是按照政府統(tǒng)一規(guī)劃，建設達到一定規(guī)模，基礎設施配套齊全，適合生產企業(yè)單位集中開展生產經營活動的區(qū)域。（三）承租客商的協(xié)會組織承租商人協(xié)會是公共商業(yè)區(qū)特有的一種類似于行業(yè)協(xié)會的民間組織，它是由公共商業(yè)場所，樓宇的管理者倡導，由公共商業(yè)區(qū)關鍵承租商牽頭組織起來的（1）開展公共商業(yè)區(qū)整體性的促銷活動（2）協(xié)調公共商業(yè)區(qū)各承租戶的關系（3）搞一些承租客商之間的互助工作（4）協(xié)調承租客商與公共商業(yè)場所管理者之間的關系三、商業(yè)場所租金的確定商業(yè)場所租金是物業(yè)租賃的價格，是分期出賣物業(yè)使用價值的貨幣表現(xiàn)，是物業(yè)商品的一種特殊的價格形式。而次要承租戶所經營的商品和服務種類不能與主要承租戶所提供的商品和服務的種類相沖突，兩者應該是互補的關系。經營零售業(yè)的經營成本不僅包括租金、公共設備設施使用費、建筑物內營業(yè)空間的維護費用，還包括存貨和流動資金占用利息、職員工資、貨架及收款設備折舊、商店設計和廣告費用等支出；對于轉移經營地點的零售商，遷移成本和停業(yè)損失也需考慮在經營成本之中，新建立的承租戶有否足夠的儲備基金來應付開業(yè)初期營業(yè)額較低的壓力，也是衡量承租戶財務能力大小的一個方面。例如，商家能否將消費者視為“上帝”，實行無理由的退貨或更換服務，就反映出了該商家對顧客的服務質量：售貨員對所銷售的商品了如指掌，著裝整潔、服務規(guī)范，也可以視為整個商業(yè)場所的一筆無形財富；零售商在多大程度上進行廣告宣傳也表明了其在建立和保持聲譽方面所作出的努力的大小。小型公共商業(yè)樓宇，如一些住宅小區(qū)的購物中心，則各方面都不必大全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。（2）主要承租戶的租期一般在10年以上，他們對公共商業(yè)樓宇的經營穩(wěn)定性起到重要作用。2．零售商店的不同形式零售商店除了傳統(tǒng)上分為綜合商店和專業(yè)商店，現(xiàn)代的零售商店形式還分為百貨公司、連鎖商店、超級市場、折扣商店、樣品展銷商店、特色商店等。二、商業(yè)場所物業(yè)管理的特點（一）需要確保商業(yè)場所的安全性（二）需要確保設備設施的可靠性（三）需要確保顧客消費的便利性（四）需要確保環(huán)境的整潔性第三節(jié)商業(yè)場所的租賃管理（－）商業(yè)場所租賃合同的內容化商業(yè)場所租賃合同一般包括以下內容：（1）合同當事人（2）標的物（3）租賃用途（4）限制承租人在附近重復設店（5）營業(yè)時間（6）租金及支付方式（7）公用面積的維護（8）廣告、標志和圖形（9）折讓優(yōu)惠（10）有關稅費的負擔（11）租賃期限（12）出租人與承租人的權利和義務（13）違約責任（14）免責條件（15）其他條款（16）糾紛的解決方式（17）合同生效條件（二）商業(yè)場所租賃合同的簽定（1）簽訂物業(yè)租賃合同是承租、出租方建立租賃關系的憑證。（2）建立有效的巡視檢查制度，對供電設備系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、霓虹燈廣告等設備定時、定期查巡，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題，確保設備設施正常運行。（2）一專人負責隨時、定時收集垃圾。商業(yè)場所車輛管理的主要內容有：（1）物業(yè)管理企業(yè)設有專人負責指揮維持交通，安排車輛停放，同時要有專人負責車輛看管，以防丟失。所以，商業(yè)場所的消防管理工作主要應從以下幾個方面展開：（1）組建一支素質高、責任心強、專業(yè)技術過硬、經驗豐富的消防隊伍，在物業(yè)管理企業(yè)內部成立一支專業(yè)消防隊，在商業(yè)場所租戶群體中成立一支義務消防隊。根據公安部和建設部聯(lián)合頒布的《停車規(guī)劃設計規(guī)則（試行）》（1989年1月1日起施行）。封閉型主要是—些結構封閉、規(guī)模宏大、裝飾豪華輝煌的公共商業(yè)樓宇，如我國的一些大城市新建和改建的二大批現(xiàn)代化的商業(yè)場所、商廈、商城、購物大廈、購物中心、貿易中心等。成本租金由折舊費、維修費、管理費、利息、地租5項構成。工程部的工作職責工程部接到經營部工作單后，及時與客戶聯(lián)系并洽談有關辦公室裝飾事宜，為客戶推薦一到兩家裝修商進行報價。（2）財務部將審核后的租賃合同審核表按規(guī)定日期返回銷售部。樓內垃圾的及時清運、定期的消殺滅工作是預防疾病傳播的有效手段之一，定期的外墻清洗，可以保持大廈只好的外觀形象。對于高層寫字樓來說，電梯是最重要的交通工具，倘若電梯出現(xiàn)故障將會給樓內辦公人員出行帶來很大的不便，因此必須制定嚴格的運行保養(yǎng)制度，通過合理的運行和科學的養(yǎng)護，提高電梯運行的安全性，確保樓內辦公人員的正常使用。（6）制定滅火方案及重點部位保衛(wèi)方案，明確火災緊急疏散程序。（3）進行消防宣傳。（3）確定保安巡邏的崗位和路線，做到定時定點定線巡邏與突擊檢查相結合，特別注意出入口、隱蔽處、倉庫、停車場（庫）等處。此外，設備管理人員應實行24小時值班制度，以最短時間內處理突發(fā)運行故障。（14）洗衣、送衣服務。（6）出租汽車預約服務。（11）客戶外出期間保管、代轉傳真、信件等。（3）郵件、郵包、快遞等郵政服務。（6）按照有關規(guī)定，做好寫字樓的接管驗收工作。交通條件良好一、寫字樓物業(yè)管理的方式根據產權性質劃分，寫字樓物業(yè)管理方式可以分為委托服務型和自主經營型。隨著建筑材料的改進和技術水平的提高，加上城市中心地價的不斷上漲，城市中心的寫字樓逐漸向高層和超高層發(fā)展。住宅小區(qū)的人文環(huán)境主要是住宅小區(qū)居民的社會文化和精神文明環(huán)境。居住小區(qū)，一般稱小區(qū)，是指被城市道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（1000～15000人）相對應，配建有～套能滿足該區(qū)居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。（8）有權將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)。物業(yè)管理有限責任公司，應由2人以上、50人以下股東共同出資設立。（2）物業(yè)管理股份合作公司是自愿組織、自愿合作、自愿參股、自負盈虧、按勞分配、按股分紅，公司以其全部資產對公司債務承擔責任的企業(yè)法人。該標準為普通商品住房、經濟適用房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務的試行標準。各地應在每年7月30日前將參見全國物業(yè)管理示范項目考評驗收的項目名單及《全國物業(yè)管理示范項目申報表》報建設部。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質價相符，物有所值。（二）業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。物業(yè)管理早期介入越早越好。20世紀80年代，1981年3月，全國第一家物業(yè)管理公司深圳市物業(yè)管理公司誕生。物業(yè)管理師考試資料物業(yè)：特指正在使用中和已經可以投入使用的各類建筑物及附屬設備、配套設施、相關場地等組成的單宗房地產以及依托于該實體上的權益。物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國，迄今為止，物業(yè)管理作為現(xiàn)代化城市管理和房地產經營管理的重要組成部分，在國際上十分流行并獲得了蓬勃發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽產業(yè)。物業(yè)管理的早期介入：是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)規(guī)劃、設計和建設，從物業(yè)管理服務的角度提出意見和建議，以使建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的要求。物業(yè)的產權是物業(yè)管理權的基礎，業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權的主體，是物業(yè)管理權的核心。區(qū)別不同的物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關規(guī)定進行約定。2000年5月25日以建住房物第008號文發(fā)布了新的標準《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及評分細則》。二、中國物業(yè)管理協(xié)會制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）》：制定了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）》（中物協(xié)[2004]1號），作為與開發(fā)建設單位或業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務合同、確定物業(yè)服務等級、約定物業(yè)服務項目、內容與標準以及測算物業(yè)服務價格的 依據。（二）按資本組合方式及出資人承擔的責任分類：公司式企業(yè)、合伙企業(yè)、獨資企業(yè)物業(yè)管理公司可分為有限責任公司、股份合作公司、股份有限公司（1）物業(yè)管理有限責任公司是由250個股東共同出資，股東以其出資額為限對公司承擔責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任的企業(yè)法人。公司人員：資質一級企業(yè)為30人；資質二級企業(yè)為20人；資質三級企業(yè)為8人。（7）可以接受供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位的委托代收相關費用。居住區(qū)泛指：不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（3000050000人）相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。自然環(huán)境是指小區(qū)的生態(tài)環(huán)境，包括由小區(qū)所出地理位置決定的氣候、水文、地貌等基礎自然環(huán)境和由小區(qū)綠化、美化工作形成的次生生態(tài)環(huán)境。在大城市里，為滿足各種不同用戶的需求，寫字樓越來越專業(yè)化，如有