【正文】 。(5)不正確。(3)正確。(2)不正確。(1)不正確。理由：房屋及設施設備管理涉及面廣，技術含量高，關系到物業(yè)的正常運行和安全使用，是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一，消防管理服務直接涉及業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。(6)合理設定運行參數(shù)(如空調(diào)溫控點)，既保證正常使用功能，又節(jié)省能源。(4)在運行管理上，盡量安排設備能夠連續(xù)、滿載開動使用。(2)加強節(jié)能宣傳和培訓，樹立節(jié)能意識。管理節(jié)能措施如下。前期物業(yè)管理公司應向建設單位移交固定資產(chǎn)。每名員工月實際應得工資額=1500+12．9366=2353．38(元)。21．每名員工每小時超時加班工資=1500/(21．758)1．5=12．93(元)。20．每名員工每月最長工作時間=20．838+36=202．64(小時)。應該采取的合理步驟和方法：由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和價格浮動幅度，結(jié)合本物業(yè)項目的服務等級標準和調(diào)整因素而調(diào)整。18．物業(yè)管理公司要求提高物業(yè)服務費收費標準合理。17．義務監(jiān)督員提出的建議(2)不可行。經(jīng)全體業(yè)主2/3以上通過后實施。請分別指出上述觀點正確與否，并對不當或錯誤的觀點說明理由。(4)寫字樓公共衛(wèi)生間清潔工作應由物業(yè)管理公司承擔。(2)各承租單位應分別和物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務合同以方便管理服務。25．在物業(yè)服務過程中，相關各方先后提出了以下觀點。24．該項目物業(yè)服務包括房屋維修管理服務、設備設施管理服務、保潔服務、公共秩序管理服務、消防管理服務、綠化管理服務、社區(qū)文化等內(nèi)容。問題：23．節(jié)能減排的措施一般可分為技術節(jié)能(如投入資金進行設備改造)和管理節(jié)能(在管理手段方法等方面上下工夫)。裙樓出租給不同的企業(yè)用作百貨商場經(jīng)營。綠化面積為項目占地面積5%，且以本地樹種和灌木為主。如不考慮國家法定節(jié)日加班費，統(tǒng)一設每月工作天數(shù)為30天，按勞動法規(guī)規(guī)定計算職工基本小時工資的月平均工作天數(shù)為21．75天，實行綜合計算工時制的超時加班費為職工基本小時工資的1．5倍，那么每名員工每小時超時加班工資是多少?每名員工每月超時加班工作時間是多少?每名員工月實際應得工資額是多少?(要列出計算過程，計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位)22．若該項目前期物業(yè)服務合同期限為3年，物業(yè)服務收費中已將建設單位無償提供的開辦固定資產(chǎn)折舊(固定資產(chǎn)折舊年限為5年)計入成本，則每年固定資產(chǎn)折舊為多少?如前期物業(yè)管理公司合同到期后未被該小區(qū)成立的業(yè)主大會續(xù)聘，前期物業(yè)管理公司如何處理建設單位為開辦無償提供的固定資產(chǎn)及其折舊?三、案例三某高層綜合物業(yè)項目地處城市中心區(qū)，總建筑面積10萬m2，地下2層，部分為配套停車庫，部分為機電設備層。另外，本項目招標書已明確，建設單位為該小區(qū)無償提供價值20萬元的固定資產(chǎn)，作為該項目管理服務開辦之用。案例二某住宅小區(qū)有4棟30層住宅樓，即將投入使用。請問更換鐵藝圍欄事項應由誰決定?如何決定?費用如何解決?17．義務監(jiān)督員提出的建議(2)是否可行?請說明理由。同時物業(yè)管理公司提出，基于物價上漲，物業(yè)管理成本提高，要求提高物業(yè)服務費收費標準。(1)本小區(qū)中心花園鐵藝圍欄銹蝕毀損嚴重，應予更換。由于尚未成立業(yè)主大會，物業(yè)管理公司聘請了30位業(yè)主作為物業(yè)服務義務監(jiān)督員，并定期召開會議征求意見，通報情況。A．企業(yè)所屬項目上交的酬金B(yǎng)．營業(yè)利潤C．投資凈收益D．營業(yè)外收支凈額E．補貼收入15．物業(yè)服務企業(yè)公共秩序管理服務的內(nèi)容包括()。A．物業(yè)及重要的附屬設施設備的基礎性文件資料B．有關物業(yè)更新、改造的會議決議文件C．物業(yè)管理工作中產(chǎn)生的重要決議、決定D．業(yè)主及業(yè)主大會的基礎資料E．業(yè)主報修和投訴記錄13．當發(fā)生高空墜物時，屬于正確的處理措施有()。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分)11．在物業(yè)建設階段，物業(yè)服務企業(yè)早期介入的主要工作內(nèi)容包括()。A．物業(yè)服務合同B．管理規(guī)約C．服務標準D．臨時管理規(guī)約二、多項選擇題(共5題，每題2分。上述處理措施的正確順序應是()。A．2．0B．2．5C．3．0D．3．58．關于物業(yè)服務的基本內(nèi)容和質(zhì)量要求，應當包含在()文件中。A．①→②→⑥→⑤→④→③B．⑤→④→③→①→②→⑥C．④→③→①→⑤→②→⑥D(zhuǎn)．③→①→⑤→④→⑥→②6．下列收入中，應當計征物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)稅的是()。A．定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染B．建立消防設備巡視、檢查、測試制度C．電梯每隔兩年要由政府技術監(jiān)督部門進行檢查D．建立空調(diào)系統(tǒng)技術檔案4．某物業(yè)服務企業(yè)向全體員工公布評選出的“2010十佳員工”，應使用的行政公文文種是()A．計劃B．通知C．通報D．意見5．物業(yè)服務企業(yè)薪酬體系設計的步驟主要包括：①職位分析；②職位評價；③薪酬體系的實施和修正；④薪酬結(jié)構(gòu)設計；⑤薪酬定位；⑥薪酬調(diào)查。上述內(nèi)容正確的流程應是()。每題的備選項中，只有1個最符合題意)1．在包干制下，物業(yè)管理的會計主體是()。(4)商業(yè)用房經(jīng)營服務，開辦健身房、網(wǎng)球場、游泳池、圖書館等。(2)材料物資銷售服務：水暖配件的銷售。29．結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在以下方面開展多種經(jīng)營服務。(1)建設階段：與建設單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案；配合設備安裝，確保安裝質(zhì)量；對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。由于物業(yè)管理公司是在工程施工建設階段介入的，主要涉及建設階段和銷售階段的管理咨詢服務。物業(yè)管理的咨詢活動，主要指從物業(yè)管理的角度對開發(fā)建設項目提出合理化的意見和建議，其可以由物業(yè)服務企業(yè)提供，也可以由物業(yè)管理專業(yè)人員提供。同時，要檢查施工單位的施工人員是否如實申報和辦理了施工證，強化對施工人員的管理。26．物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調(diào)專業(yè)技術人員、管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點巡視盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。25．王某自愿簽署的《承諾書》有效。裝修手冊中會說明對改動原有建筑、水電氣等需辦理的手續(xù)。理由：用戶在裝修施工前，須認真閱讀裝修手冊，填寫裝飾裝修申報登記表，并提交管理單 位登記備案。業(yè)主從辦理房屋通知手續(xù)之日起就應如期交付物業(yè)管理服務費。理由：房屋門窗的質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)由開發(fā)建設單位負責維修。理由：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。理由：以免產(chǎn)生糾紛。理由：為了新物業(yè)服務企業(yè)更好地了解物業(yè)情況，做好物業(yè)服務管理。理由：為了使物業(yè)的移交能夠順利進行。理由：為了更好地查驗物業(yè)。恰當?shù)奶幚矸椒ǎ孩倨髽I(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過科學的管理運營實現(xiàn)服務質(zhì)量和經(jīng)營效益的同步增長，既保障業(yè)主利益又促進企業(yè)發(fā)展；4②通過有償服務、擴大多種經(jīng)營。理由：物業(yè)服務企業(yè)的服務不會因為個別業(yè)主沒有實際居住就停止管理服務，因此無論業(yè)主是否實際居住，從辦理房屋通知手續(xù)之日起就應如期交付物業(yè)管理服務費。理由：人住資料屬于無限期保存資料。(7)其他需要移交的資料。(5)合同協(xié)議書，指對內(nèi)對外簽訂的合同、協(xié)議原件。(3)管理資料。18．物業(yè)資料的移交應包括：(1)物業(yè)產(chǎn)權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料等。甲、乙兩公司的處置方法不正確。17．甲公司的解釋恰當。小組成員人數(shù)可根據(jù)接管物業(yè)的規(guī)模而定。理由：乙公司應組織力量成立物業(yè)承接查驗小組，了解物業(yè)的基本情況，并著手制定承接查驗方案。問題27．根據(jù)本案例提供的材料，物業(yè)管理公司早期介入工作有哪些不當和錯誤?28．根據(jù)該項目具體情況，列舉并簡要闡述早期介入工作的主要內(nèi)容。在項目協(xié)調(diào)會上，開發(fā)商介紹，該項目正在施工建設中，預計還有12個月封頂，等等。物業(yè)區(qū)域有基本商業(yè)配套及健身房、網(wǎng)球場、游泳池、圖書館等。案例三擬建的花園項目地處城市邊緣地帶，鄰近鳳凰山風景區(qū)。23．你認為王某拆改天然氣管道的說法是否正確?簡要說明理由。問題21．15套未售房屋和3套存在質(zhì)量問題房屋的物業(yè)服務費分別應當由誰承擔?簡要說明理由。物業(yè)服務企業(yè)要求其恢復原狀。物業(yè)服務企業(yè)在10月20日巡視過程中發(fā)現(xiàn)業(yè)主王某裝修前未辦理裝修手續(xù)，并私自拆改天然氣管道設施。業(yè)主張某在10月8日辦理人住手續(xù)，領取了相關資料和鑰匙后發(fā)現(xiàn)房屋門窗有質(zhì)量問題，遂與開發(fā)商約定限期整改。入住工作由開發(fā)商辦理，物業(yè)服務企業(yè)協(xié)助。20．你認為可以從本案例吸取哪些教訓來改進承接檢驗工作?簡要說明理由。19．本案例中部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務費的理由是否成立?簡要說明理由。17．本案例中對于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當?甲乙兩公司的處置方法是否正確?簡要說明理由。接管后，乙公司便陸續(xù)發(fā)現(xiàn)部分電梯存在故障，支出大量維修費用。費用交接時，甲公司提出因有部分未實際居住的業(yè)主以沒有接受服務為由，不繳納物業(yè)服務費，致使小區(qū)物業(yè)服務經(jīng)營虧損，希望用小區(qū)樓內(nèi)廣告收人沖抵。于是，甲、乙兩公司未將該問題列入移交工作范圍。觀察結(jié)果是除部分屋面漏水外，其他部分運行狀況正常。業(yè)主委員會書面通知甲乙2公司辦理移交。A．生活水泵B．清潔用掃地車C．立體車庫停車架D．客服人員用電腦E．剪草機三、案例題(共14題，第16題至29題，共80分)案例一某住宅小區(qū)入住不足2年，前期物業(yè)管理由開發(fā)商委托的甲物業(yè)管理公司負責。A．澆水、施肥B．修剪造型C．翻新改造D．花木種植E．中耕除草14．常規(guī)物業(yè)管理包括()等。A．物質(zhì)獎勵與精神獎勵相結(jié)合B．員工做出了成績，符合獎勵標準，應當立即予以獎勵C．獎勵應采用公開透明的方式D．獎勵程度要與員工的貢獻相符E．獎勵的方式保持一致，不應變化12．物業(yè)管理投訴處理的要求有()。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。B．人力資源部C．財務部D．經(jīng)營管理部10．物業(yè)服務企業(yè)在早期介人階段服務的對象是()單位。A．一定要滿足業(yè)主的合理要求B．盡可能滿足業(yè)主的一切要求C．要有償滿足業(yè)主的合理要求D．盡可能地滿足業(yè)主的合理要求9．一般情況下，不屬于物業(yè)服務企業(yè)職能機構(gòu)的是()。A．物業(yè)管理公司的全體員工B．物業(yè)項目部的全體員工C．全體秩序維護員D．全體業(yè)主7．員工的解聘包括()三種情況。A．工廠集體宿舍B．新建寫字樓C．新建商品住宅區(qū)D．部隊營房4．關于物業(yè)評標委員會的說法，正確的是()。A．建設單位向業(yè)主B．物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主C．施工單位向建設單位D．施工單位向業(yè)主2．下列物業(yè)類型和規(guī)模的組合中，符合一級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)對管理類型和規(guī)模的要求的是()。（10分）第四篇：2012物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務》真題與答案2012物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務》真題與答案一、單項選擇題(共10題，每題1分。項目成本利潤為8%，如果不計項目其他物業(yè)服務的經(jīng)營性收支，請分別計算本項目利潤B、營業(yè)稅及附加費C、本項目年物業(yè)服務費總額D（單元：萬元）和物業(yè)服務費標準d（元/平方米