【正文】 24．房屋維修管理服務(wù)、設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)和消防管理服務(wù)是管理服務(wù)的重點工作。(5)調(diào)整設(shè)備運行時間，實行節(jié)能運行程序，特別注意控制空調(diào)、室外照明和霓虹燈等的開關(guān)時間。(3)建立能源消耗的計劃和考核制度。(1)落實組織和管理體系。案例三23．技術(shù)節(jié)能措施有：對耗能較大設(shè)備的更換，提高設(shè)備技術(shù)水平或工藝水平。22．每年固定資產(chǎn)折舊=20/5=4(萬元)。每名員工每月超時加班工作時間=(30—21．75)8=66(小時)。小區(qū)門崗至少需要安排的員工人數(shù)=2430/202．64=3．55=4(人)。案例二19．投標物業(yè)管理公司每班至少需安排巡視員人數(shù)=430/60=2(人)。理由：物業(yè)服務(wù)費收費標準既不能低于正常的管理服務(wù)成本的標價，也不能脫離實際市場情況，提出不切實際的管理服務(wù)要求。理由：業(yè)主代表大會籌備組應(yīng)由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成，義務(wù)監(jiān)督員是由物業(yè)公司聘請，不能代表全體業(yè)主行使權(quán)利。費用由業(yè)主自籌或從住宅專項維修資金中列支。四、參考答案及解析一、單項選擇題ACCCADADCD二、多項選擇題1CDE1ACD1ABE1BCDE1ABCE三、案例分析題案例一16．更換鐵藝圍欄事項應(yīng)由全體業(yè)主決定。(5)大廈屋頂設(shè)立商業(yè)用途廣告牌，由物業(yè)管理公司經(jīng)營，收益應(yīng)交到業(yè)主委員會主任指定賬戶，由業(yè)主委員會管理、支配和使用。(3)百貨商場內(nèi)夜間值班巡視不屬于物業(yè)管理公司的職責(zé)。(1)物業(yè)服務(wù)的消防安全管理不涉及裙樓各出租經(jīng)營場所。相對而言，哪些是管理服務(wù)的重點工作?請簡要說明理由。請就本項目建筑和設(shè)備設(shè)施管理分別提出技術(shù)節(jié)能和管理節(jié)能措施各2項以上(含2項)。物業(yè)管理服務(wù)由業(yè)主聘請的一家物業(yè)管理公司承擔(dān)，出租經(jīng)營內(nèi)部區(qū)域，由各承租單位自行管理。1至4層為商業(yè)裙樓，5層以上為散租寫字樓。整個大廈由一臺中央空調(diào)集中供冷。問題：19．若該小區(qū)每棟每層正常巡視時間為1分鐘，投標物業(yè)管理公司每班至少需安排多少個巡視員方能滿足招標書中對樓宇公共部位巡視方面的要求?(層與層之間巡視時間忽略不計，要列出計算過程)20．統(tǒng)一設(shè)每月工作天數(shù)為30天，如按勞動法規(guī)規(guī)定，職工平均每月的工作天數(shù)為20．83天，每月加班最多不得超過36小時，問每名員工每月最長工作時間是多少小時?小區(qū)門崗至少需要安排多少名員工?(要列出計算過程，計算結(jié)果取整數(shù))21．假設(shè)監(jiān)控崗由8名員工運轉(zhuǎn)，而每名員工月基本工資為1500元，投標企業(yè)實行綜合計算工時制。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理服務(wù)招標書中有關(guān)公共秩序維護的具體要求包括：小區(qū)一個門崗和一個監(jiān)控崗24小時值班；小區(qū)樓宇內(nèi)走廊、樓梯間等公共部位晝夜巡視，巡視頻率為每小時一次。18．物業(yè)管理公司要求提高物業(yè)服務(wù)費收費標準是否合理?請說明理由，并說出應(yīng)該采取什么樣的合理步驟和方法。問題：16．經(jīng)物業(yè)管理公司測算，全部更換鐵藝圍欄約需費用13萬元。(2)由物業(yè)管理公司同義務(wù)監(jiān)督員共同組成籌備組，組織召開首次業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。2010年，在義務(wù)監(jiān)督員會議上，義務(wù)監(jiān)督員提出如下建議。A．出入管理B．安防系統(tǒng)的維護和管理C．施工現(xiàn)場管理D．負責(zé)治安管理E．停車管理三、案例分析題(共10題，第16題至25題，共80分)案例一某大型住宅小區(qū)2005年建成交付使用。A．發(fā)生高空墜物后，有關(guān)人員要立即趕到現(xiàn)場，確定墜物造成的危害情況B．盡快確定墜物來源C．關(guān)閉出入口，勸阻住戶及訪客暫停出入，防止造成高空墜物事故者乘機逃跑D．立即清理現(xiàn)場，恢復(fù)秩序E．事后應(yīng)檢查，并通過多種宣傳方式，使業(yè)主自覺遵守社會公德14．物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤總額包括()。A．確定物業(yè)服務(wù)收費標準B．就物業(yè)環(huán)境的適應(yīng)性提出建議C．配合施工單位安裝物業(yè)設(shè)備D．記錄物業(yè)項目的隱蔽工程E．熟悉物業(yè)項目供水管線鋪設(shè)情況12．下列物業(yè)管理檔案資料中，屬于永久保存的有()。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。A．①→④→③→②→⑤B．①→③→②→④→⑤C．①→③→④→②→⑤D．①→④→②→③→⑤10．物業(yè)銷售階段，建設(shè)單位在與購房人簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當將()向物業(yè)買受人明示并予以說明，物業(yè)買受人應(yīng)予以書面承諾。A．大廈管理規(guī)約B．住宅使用說明書C．員工行為管理規(guī)定D．物業(yè)服務(wù)合同9．某住宅小區(qū)業(yè)主李某向物業(yè)項目管理機構(gòu)投訴，物業(yè)管理人員應(yīng)采取的處理措施包括：①記錄投訴內(nèi)容；②提出解決投訴的方案；③調(diào)查分析投訴原因；④確定處理投訴責(zé)任人；⑤答復(fù)業(yè)主及回訪。A．代收的水費和電費B．代收的專項維修資金C．代收的房租收入D．從事代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入7．房屋共用部分和共用設(shè)施的檢測、檢修與運行記錄檔案的保存期限應(yīng)不低于設(shè)備使用年限的()倍。上述步驟正確的順序是()。A．④→①→②→③→⑤→⑥B．①→④→②→③→⑤→⑥C．②→①→④→③→⑤→⑥D(zhuǎn)．②→④→①→③→⑤→⑥3．關(guān)于房屋共用設(shè)施設(shè)備管理工作內(nèi)容的說法，錯誤的是()。A．物業(yè)管理項目B．物業(yè)服務(wù)企業(yè)C．業(yè)主委員會D．業(yè)主大會2．物業(yè)裝飾裝修管理流程一般包括的內(nèi)容有：①申報登記；②備齊資料；③辦理開工手續(xù)；④簽訂管理服務(wù)協(xié)議；⑤施工；⑥驗收。第五篇：2011物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務(wù)》真題與答案2011物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務(wù)》真題與答案一、單項選擇題(共10題，每題1分。打親情牌，開展多種服務(wù)細節(jié)服務(wù)，該項目主要類型為小戶型，單身公寓，目標客戶為：城市精英、都市白領(lǐng)，青年人，可以開展房屋中介、租賃、機票訂購等特約服務(wù)。打體育康樂健身牌，利用配套的健身房，網(wǎng)球場，游泳池等設(shè) 施開展多種康健經(jīng)營，可擴大建設(shè)，成立一體化的會所服務(wù)如：紅酒吧，KTV，特色餐飲，旅游紀念品等等打文化牌，利用配套圖書館為社區(qū)居民提供休閑文化的同時，宣傳風(fēng)景區(qū)的歷史文化，吸引更多游客來訪，增加收入。2XX花園項目由于臨近鳳凰山風(fēng)景區(qū)，且有多種配套設(shè)施。物業(yè)前期介入人 員編制、招聘、培訓(xùn)費用測算。2該項目早期介入工作的主要內(nèi)容：可行性研究階段，根據(jù)目標客戶群確定物業(yè)管理模式，根據(jù)規(guī)劃和客戶情況確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，根據(jù)物業(yè)管 理成本確定物業(yè)服務(wù)費用。確定設(shè)備安裝單位。同 事要檢查施工單位的施工人員是否如實申報和辦理的施工證，強化施工人員的管理。2加強巡視，防患于未然。應(yīng)當按照裝飾裝修管理協(xié)議做好管理和服務(wù)工作，加強現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)裝修 人或者裝飾裝修施工單位有違反有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當及時勸阻和制止。第十六條 裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。拆改應(yīng)當經(jīng)燃氣管理單位批準。張某不應(yīng)以房屋質(zhì)量為題為由，以拒繳物業(yè)費的行為，把責(zé)任轉(zhuǎn)嫁物業(yè)公司。215套未售和3套存在質(zhì)量問題的房屋存在質(zhì)量問題由開發(fā)建設(shè)單位負責(zé)物業(yè)服務(wù)費用。如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項目，負責(zé)保修單位及聯(lián)系方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或采購合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。此類物業(yè)的物業(yè)管理工作移交是原物業(yè)管理機構(gòu)將物業(yè)管理工作移交給物業(yè)的業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位之后，再由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)管理工作移交給準備接管的物業(yè)管理企業(yè)，而不是原物業(yè)管理機構(gòu)向準備承接的物業(yè)管理企業(yè)直接移交。經(jīng)營廣告收入費用應(yīng)向全體業(yè)主公示，優(yōu)先并補充維修資金。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定：未出售或未入住物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位繳納，根據(jù)案例中提示：若開發(fā)商已通知業(yè)主，業(yè)主辦理完房屋 交付手續(xù)的，由業(yè)主承擔(dān)服務(wù)費用，若開發(fā)公司已銷售未履行告知業(yè)主接收房屋的，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費用甲公司提出的欠費以廣告費收入沖抵的方法不恰當，根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關(guān)條款規(guī)定：利用公共設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收入屬于全體業(yè)主共有，應(yīng)優(yōu)先補充維修資金。合同協(xié)議書，人事檔案資料，其他需要移交的資料，應(yīng)按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點是否相符合完好。管理資料，各類值班記錄，設(shè)備維修記錄，水質(zhì)化驗報告等各類服務(wù)質(zhì)量記錄。業(yè)主入住資料，包括入住通知書，入住登記表，身份證復(fù)印件，相片。1甲公司的解釋正確，做法不正確，對于屋面漏水問題，根據(jù)《物業(yè)承接查驗》中物業(yè)管理機構(gòu)管理工作移交內(nèi)容規(guī)定：屋面屬于公共部位，應(yīng)列入承接查驗內(nèi)容，而案例中未列入承接查驗交接內(nèi)容中。2012年物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)真題答案A，C，C，C，C，B，A，D，A，A，1ABC，1BCD，1ABE，1AE，1ABD1不正確，移交雙方：根據(jù)《物業(yè)承接查驗》中物業(yè)管理機構(gòu)管理工作移交內(nèi)容規(guī)定：物業(yè)管理機構(gòu)更迭時，原來物業(yè)管理機構(gòu)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交。打親情牌，開展多種服務(wù)細節(jié)服務(wù)，該項目主要類型為小戶型，單身公寓，目標客戶為：城市精英、都市白領(lǐng)，青年人，可以開展房屋中介、租賃、機票訂購等特約服務(wù)。打體育康樂健身牌，利用配套的健身房，網(wǎng)球場，游泳池等設(shè)施開展多種康健經(jīng)營，可擴大建設(shè)，成立一體化的會所服務(wù)如：紅酒吧，KTV，特色餐飲，旅游紀念品等等打文化牌，利用配套圖書館為社區(qū)居民提供休閑文化的同時，宣傳風(fēng)景區(qū)的歷史文化，吸引更多游客來訪，增加收入。2如果你公司取得該項目的物業(yè)管理權(quán)，結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在哪些方面開展所中經(jīng)營服務(wù)(每個方面至少列舉一項具體項目)?(10分)答案要點：XX花園項目由于臨近鳳凰山風(fēng)景區(qū)，且有多種配套設(shè)施。對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見。(10分)答案要點：根據(jù)本項目，由于正在施工建設(shè)，應(yīng)屬施工建設(shè)階段，應(yīng)主要進行以下內(nèi)容的介入：與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案。工程質(zhì)量監(jiān)理由監(jiān)理單位完成、確定設(shè)備安裝單位應(yīng)由建設(shè)單位完成。問題：2根據(jù)本案例提供的材料，物業(yè)管理公司早期介入工作有哪些不當和錯誤?(10分)答案要點：參與介入的人員不全面。確定設(shè)備安裝單位。目標銷售群體確定。在項目協(xié)調(diào)會上，開發(fā)商介紹，該項目正在施工建設(shè)中，預(yù)計還有12個月封頂，等等?？偨ㄖ娣e20萬平方米，全部為高層樓房，小戶型，單身公寓為主力戶型物業(yè)區(qū)域內(nèi)有基 本商業(yè)配套及健身房、網(wǎng)球場、游泳池、圖書館等。同時要檢 查施工單位的施工人員是否如實申報和辦理的施工證，強化施工人員的管理。2請說明物業(yè)裝修管理人員在巡視過程中應(yīng)注意哪些問題?(6分)答案要點：加強巡視，防患于未然。2王某自愿簽署的《承諾書》是否有效?問什么?(4分)答案要點：承諾書無效。應(yīng)當按照裝飾裝修管理協(xié)議做好管理和服務(wù)工作，加強現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修施工單位有違反有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當及時勸阻和制止。第十六條 裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。拆改應(yīng)當經(jīng)燃氣管理單位批準。2你認為王某拆改天然氣管道的說法是否正確?簡單說明理由。(4分)答案要點：不成立，因張某收房以后發(fā)現(xiàn)門窗存在質(zhì)量問題，根據(jù)國家標準及《商品房質(zhì)量保證書》約定門窗五金件的保修期為一年，其責(zé)任應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任。根據(jù)《物業(yè)管理條例》未出售房屋由開發(fā)建設(shè)單位繳納物業(yè)服務(wù)費，3套存在質(zhì)量問題的房屋，因業(yè)主未收房，根本原因在于開發(fā)商，所以應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費用。問題： 215套未售出房屋和3套存在質(zhì)量問題房屋的物業(yè)服務(wù)費分別應(yīng)當由誰承擔(dān)?簡要說明理由。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求其恢復(fù)原狀。由于開發(fā)商未在約定的期限內(nèi)完成房屋門窗整改，張某以此為由拒繳物業(yè)服務(wù)費。小區(qū)有15套房屋未銷售，另3套房屋因建筑質(zhì)量問題業(yè)主拒絕辦理入住手續(xù)，開發(fā)商也認可質(zhì)量問題，表示維修后再交付。在物業(yè)管理移交工作中，對物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備存在的問題不易全面發(fā)現(xiàn)，難免存在遺漏，因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關(guān)手續(xù)時應(yīng)注意做出相關(guān)安排，便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問題。各項費用和資產(chǎn)多大移交，共用配套設(shè)施和機電設(shè)備的接管、承接時的物業(yè)管理運作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點和難點，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開展。你認為可以從本案例吸取哪些教訓(xùn)來改進承接查驗工作?簡要說明理由(8分)答案要點：明確交接主體和次序。經(jīng)營廣告收入費用應(yīng)向全體業(yè)主公示，優(yōu)先并補充維修資金。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定：未出售或未入住物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位繳納，根據(jù)案例中提示：若開發(fā)商已通知業(yè)主，業(yè)主辦理完房屋交付手 續(xù)的，由業(yè)主承擔(dān)服務(wù)費用，若開發(fā)公司已銷售未履行告知業(yè)主接收房屋的，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費用:甲公司提出的欠費以廣告費收入沖抵的方法不恰 當，根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關(guān)條款規(guī)定：利用公共設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收入屬于全體業(yè)主共有，應(yīng)優(yōu)先補充維修資金。1本案例中部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費的理由是否成立?簡要說明理由。合同協(xié)議書，人事檔案資料，其他需要移交的資料，應(yīng)按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點是否相符合完好。管理資料，各類值班記錄，設(shè)備維修記錄，水質(zhì)化驗報告等各類服務(wù)質(zhì)量記錄。業(yè)主入住資料，包括入住通知書，入住登記表，身份證復(fù)印件，相片。1物業(yè)資料的移交應(yīng)該包含哪些內(nèi)容(請列舉)?本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符后檔案管理規(guī)定?簡要說明理由。1本案例中對于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當?甲乙兩公司的處置方法是否正確?簡單說明理由。(3分)答案要點：不正確，移交雙方：根據(jù)《物業(yè)承接查驗》中物業(yè)管理機構(gòu)管理工作移交內(nèi)容規(guī)定：物業(yè)管理機構(gòu)更迭時，原來物業(yè)管理機構(gòu)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交。接管后，乙公司便陸續(xù)發(fā)現(xiàn)部分電梯存在故障，支出大量維修費用。費用交接時，甲公司提出因有部分未實際居住的業(yè)主以沒有接受服務(wù)為由，不繳納物業(yè)服務(wù)費，致使小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營虧損