20xx年物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題及答案卷三)物業(yè)管理師(參考版)
2025-01-17 00:42本頁面
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物業(yè)管理企業(yè)只有通過對項目進行合理的分析和正確的評估，并結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)自身的優(yōu)勢條件，才能確定招標項目的選擇和招標活動的具體實施。項目風險控制是否在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)。項目類型是否符合企業(yè)確定的目標客戶。競爭對手可能采取的投標策略等。競爭對手與招標方是否存在背景聯(lián)系，在物業(yè)招標前雙方是否存在關(guān)聯(lián)交易。
6)競爭對手 對競爭對手的分析評估包括了解競爭對手的規(guī)模、數(shù)量和企業(yè)綜合實力。如有的招標文件會由于招標者的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向。
5)招標條件和招標過程 對招標方要求的條件要進行深入分析，預(yù)測中標的可能性。對于已投入使用一定年限的招標物業(yè)，需詳細了解物業(yè)的使用情況、產(chǎn)權(quán)人的背景資金實力和信譽，物業(yè)是否存在重大隱患。屬于新建物業(yè)的，要詳細調(diào)查了解建設(shè)單位的資金實力、技術(shù)力量和商業(yè)信譽等，并通過對建設(shè)單位以往所承建的物業(yè)質(zhì)量，以及有關(guān)物業(yè)管理公司與之合作情況的調(diào)查，分析判斷招標物業(yè)建設(shè)單位的可靠性。對于非單一業(yè)主性質(zhì)的招標項目，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)通過市場調(diào)研的方式了解招標物業(yè)業(yè)主(包括預(yù)售或現(xiàn)售性質(zhì)物業(yè)的潛在客戶)的文化層次、生活需求、對物業(yè)管理服務(wù)的期望與要求，從而為制訂管理方案中的服務(wù)重點和管理措施提供決策依據(jù)。
3)業(yè)主的需求 招標物業(yè)項目的業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求包括業(yè)主需求的內(nèi)容、物業(yè)管理消費的承受能力等。
物業(yè)管理企業(yè)可以通過招標文件、現(xiàn)場踏勘、標前會議等渠道獲取招標物業(yè)項目的基本資料，為項目的組織架構(gòu)設(shè)計、人員及崗位的設(shè)置、費用測算等提供準確的依據(jù)。屬于商業(yè)類型物業(yè)的，則應(yīng)了解商業(yè)物業(yè)的使用功能和規(guī)模。屬于新建物業(yè)的，就要了解物業(yè)的建設(shè)周期和進度，分析物業(yè)現(xiàn)有條件對實施物業(yè)管理服務(wù)的利弊，如在早期介入和前期物業(yè)管理的項目中，要關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計及建筑施工中是否存在不符合物業(yè)管理要求的問題，以便在方案中提出相應(yīng)的解決或建議方案。準備和實施階段的評估主要是對投標物業(yè)進行深入的調(diào)查和進行技術(shù)、經(jīng)濟論證，并在此基礎(chǔ)上確定最佳投標策略和管理方案。
(1)項目評估 項目評估一般分為兩個階段，即初選階段，準備和實施階段。
(二)物業(yè)管理投標程序 根據(jù)招標方式的特點，投標人獲取招標信息一般來自兩個渠道：一是從公共媒介上采集公開招標信息，二是來自招標方的邀請。具體可參照建設(shè)部2020年3月頒發(fā)的中華人民共和國建設(shè)部令第125號《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。
物業(yè)管理投標的條件、程序與策略技巧 (一)參加物業(yè)管理投標的條件 根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的要求，參與物業(yè)管理投標應(yīng)當是具有相應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和承擔招標項目能力的法人企業(yè)。 3)投標人不得與招標人或其他投標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權(quán)益。準確履行招標投標義務(wù)，具體表現(xiàn)在以下幾個方面： 1)招標人不得事先預(yù)定中標單位或設(shè)定不公平條件，不得在招標過程中以言行影響評標委員會或協(xié)助某一投標單位獲得競爭優(yōu)勢。
(3)招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息應(yīng)保持公開，而且是主動針對所有受眾的，應(yīng)使招標活動中的每一個環(huán)節(jié)都保持高度透明，確保招標公平、公正的實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人進行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。招標人在發(fā)布招標公告或投標邀請書的10日內(nèi)必須提交與招標項目和招標活動有關(guān)的資料，向項目所在 地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案等。
(4)按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求，應(yīng)明確招標投標的相關(guān)程序和時間安排，確保招標投標活動順利實施。
(3)投標方應(yīng)根據(jù)項目的實際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求，選擇最適合項目運作和業(yè)主(或物業(yè)使用人)需求的物業(yè)管理企業(yè)及服務(wù)。招標方應(yīng)在充分了解和掌握物業(yè)管理市場信息的基礎(chǔ)上確定招標方式和招標內(nèi)容，選擇投標企業(yè)的范圍，決定中標結(jié)果，確保招標順利實施。物業(yè)管理招標投標的法律依據(jù)主要有《中華人民共和國招標投標法》、《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》及各地方的相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定。 (4)加強內(nèi)部管理和磨合，形成一個良好的管理團隊。 (2)對各崗位人員進行強化培訓，提高物業(yè)管理水平和操作技能。在前期物業(yè)管理過程中，應(yīng)根據(jù)實際需要逐步配備到位。物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進行合理劃分和必要裝修，成為項目管理機構(gòu)固定的管理用房。
物業(yè)管理資源的完善與優(yōu)化 在物業(yè)管理實踐中，往往在業(yè)主入住之前就已經(jīng)成立了物業(yè)管理項目機構(gòu)，配備了相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)人員，設(shè)置了辦公場所和進行了物資配備，但是，上述工作一般帶有臨時性和不確定性。如組成評標委員會的專家必須從政府專家?guī)熘谐槿?。對投標方而言，不僅要依據(jù)項目的實際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求制訂符合項目要求的物業(yè)管理模式和運作方案，還應(yīng)充分考慮項目運作實施過程中潛在的風險，在投標策略方面也應(yīng)該結(jié)合項目特點與企業(yè)自身的條件組織投標活動。投標方應(yīng)在充分把握招標投標活動的信息與動態(tài)變化的前提下，對投標項目的可行性和項目外部環(huán)境和條件等方面進行綜合評估，策劃組織投標活動，確保投標的成功。
(2)在物業(yè)管理招標投標過程中，無論是招標方還是投標方都應(yīng)該充分考慮市場要素。
物業(yè)管理招標投標的基本要求 (1)參與招標投標的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管 理的招標投標活動，即對招標投標方的資格認定以及招標投標的具體實施程序等，都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理。 3)投標人不得與招標人或其他投標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。
(4)在物業(yè)管理招標投標過程中，招標投標雙方應(yīng)該嚴格按照招標投標的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實施招標投標活動，實
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