【導(dǎo)讀】修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。容委托給不同的專業(yè)公司，3業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。護(hù)、管理屬于業(yè)主行使所有權(quán)的體現(xiàn)?！稐l例》并不強制業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理。住宅物業(yè)應(yīng)建立專項維修資金,非住宅則未作強制性規(guī)定?！稐l例》適用范圍既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。目前，設(shè)備設(shè)施齊全的組。房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨立的產(chǎn)權(quán)。⑵多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)。單個業(yè)主對全體業(yè)主共同享有的權(quán)利無權(quán)單方面作出。決定，單個業(yè)主也沒有義務(wù)全額承擔(dān)由全體業(yè)主共同履行的義務(wù)?！稐l例》強調(diào)物業(yè)管理是一種市場行為、市場關(guān)系、市場活動，必須遵守市場規(guī)則。㈠《條例》頒布的時間：2021年6月8日。㈡《條例》的立法過程：公開向社會征求意見。⑷《條例》是行政法規(guī)。對《條例》的立法目的、調(diào)整對象和適用范圍、倡導(dǎo)原則和行政管理?！稐l例》的規(guī)定。

　　

【正文】 罰款金額都是 3 萬元以下。挪用的罰 2倍以下。 第四章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策 第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)管理制度簡介 ㈠ 房地產(chǎn)作為物質(zhì)實體 ,即指土地 、 建筑及建筑附屬物 。作為權(quán)益 ,包括房地產(chǎn)的 ⑴所有權(quán)、 ⑵ 占有權(quán)、 ⑶ 使用權(quán)、 ⑷收益權(quán)、⑸處分權(quán)，及派生出來的⑹承租權(quán)、⑺抵押權(quán)、⑻典權(quán)等等。 ㈡ 房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)于房地產(chǎn)投資開發(fā)、經(jīng)營交易、消費管理與服務(wù)等各方面關(guān)聯(lián)行業(yè)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟發(fā)展具有先導(dǎo)作用，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè) （ 三性：基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱性 ）。 ㈢ 直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律有：《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《物權(quán)法》。 ㈣ 房地產(chǎn)管理制度大體可分為：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與市場管理，房地產(chǎn)維修養(yǎng)護(hù)管理。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理 ㈠ 房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)，設(shè)定一、二、三、四級，各有不同條件，要有所了解。 恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 22 頁 共 26 頁 ㈡ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營 業(yè)執(zhí)照之日起 30 日內(nèi)持 6個方面文件到主管部門備案。 ㈢ 主管部門在收到備案申請后 30 日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)暫定資質(zhì)證書（申請暫定資質(zhì)證書的條件不得低于四級條件），暫定資質(zhì)證書有效期 1 年，延長期限不得超過 2 年， 1 年內(nèi)無開發(fā)項目的不得延長，企業(yè)在有效期滿前 1 個月內(nèi)申請核定資質(zhì)。 ㈣ 二級及以下企業(yè)可 承擔(dān)義務(wù) 25 萬平方米以下的開發(fā)項目。 ㈤ 房地產(chǎn)開發(fā)一般劃分為四個 階段：投資選擇和決策、前期工作、開發(fā)建設(shè)、租售經(jīng)營。前期工作包括：取得用地、立項、拆遷、規(guī)劃設(shè)計。規(guī)劃部門 管理主要是審定規(guī)劃設(shè)計，實施監(jiān)督檢查。核發(fā) “ 一書 兩證 ” ， ⑴ 項目選址意見書， ⑵ 建設(shè)用地規(guī)劃許可證， ⑶ 建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 ㈥ 開發(fā)項目管理制度有 8 項，重點注意：房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金 占項目總投資的比例不得低于 20%；超過一年未動工的征收 20%土地閑置費，超過兩年無償收回土地；屬于房屋建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓必須完成開發(fā)投資總額 25%以上。 ㈦ 施工管理制度包括：項目報建與施工許可制度；建筑工程質(zhì)量管理制度；工程 竣工驗收備案制度。商品房住宅應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。 第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理 ㈠ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分為有償轉(zhuǎn)讓與無償轉(zhuǎn)讓兩種性質(zhì)。無償轉(zhuǎn)讓主要是繼承、贈與 等行為。有償轉(zhuǎn)讓主要是買賣、交換及其他合法方式發(fā)生的轉(zhuǎn)讓。其他方式主要有：以房地產(chǎn)作價入股；合資、合作開發(fā)；收購、兼并或合并；以房地產(chǎn)抵債。 ㈡ 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合 3 個條件：已支付出讓金并取得土地證；完成開發(fā)投資總額的 25%；已建成的房屋應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證。 恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 23 頁 共 26 頁 ㈢ 轉(zhuǎn)讓程序有 6 項，簽訂合同； 90 日內(nèi)提出申請并申報成交價格；房產(chǎn)部門審查并在 7 日 做出 答復(fù)；根據(jù)需要進(jìn)行查勘和評估；納稅；發(fā)證。 ㈣ 禁止轉(zhuǎn)讓的有 7 條， 第四節(jié) 商品房的銷售管理 ㈠ 商品房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將新建商品房向消費 者售賣的活動，也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。分為預(yù)售和現(xiàn)售兩種。 ㈡ 商品房預(yù)售， 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定了三項條件一項程序（ 3+1）： ⑴ 取得土地使用權(quán)證書； ⑵ 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； ⑶ 達(dá)到總投資 25%以上并已確定施工進(jìn)度竣工日期。 ⑷ 取得商品房預(yù)售許可證。 按照條例要求，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前制定 臨時管理規(guī)約 ；住宅物業(yè)的建設(shè)單位 ， 應(yīng)當(dāng)通過 招 投標(biāo)方式 ， 選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，簽訂書面的 前期物業(yè)服務(wù) 合同 。 預(yù)售管理程序， ⑴ 未取得商品房預(yù)售許可證不得預(yù)售； ⑵ 申請預(yù)售許可應(yīng)提交六個方面的證件和資料； ⑶ 主管部門在 10 日 內(nèi)作出決定并自決定之日起 10 日內(nèi)兼送達(dá)商品房預(yù)售許可證； ⑷ 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽約 30 日內(nèi)辦理合同備案； ⑸ 交付之日起 90 日內(nèi)辦理權(quán)屬登記（ 60 日內(nèi)初始登記）。 ㈢ 商品房現(xiàn)售條件， 有七條。這里要注意的是， 《 條例 》 規(guī)定水、電、氣、熱等應(yīng)當(dāng)終端服務(wù)、終端收費。 商品房現(xiàn)售原則 ， ⑴ 不得分割拆零銷售； ⑵ 不得 一 房多賣； ⑶ 不得返本銷售、售后包租； ⑷ 不得有虛假欺詐廣告、合同； ⑸ 要有物業(yè)管理并簽訂協(xié)議。經(jīng)批準(zhǔn)同意變更規(guī)劃設(shè)計的企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起 10 日內(nèi)書面通知買受人。 ㈣房屋交付時企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供 《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使 用說明書》 。住宅保修期從住宅交付用戶使用之日起計算。 恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 24 頁 共 26 頁 第五節(jié) 房屋租賃管理 ㈠ 主要原則，自愿、平等、互利的原則。 ㈡ 續(xù)租者應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前 3 個月提出，并經(jīng)出租人同意重新簽訂租賃合同。 承租人拖欠租金累計六個月以上的出租人有權(quán)終止合同，造成損失的由承租人賠償。 ㈢登記備案，一是房屋行政主管部門登記備案，二是公安部門登記備案。 第六節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù) ㈠ 房地產(chǎn)中介服務(wù)主要包括，房地產(chǎn)咨詢，價格評估，經(jīng)紀(jì)活動。還有測繪、擔(dān)保等。 ㈡ 中介服務(wù)人員實行資格管理，估價師、經(jīng)紀(jì)人同物業(yè)管理師一樣，需經(jīng)統(tǒng)一考試、注 冊取得資格證書。 ㈢ 房地產(chǎn)主管部門每年對中介服務(wù)機構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，不合格的不得從事中介業(yè)務(wù)。 ㈣ 因房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過失，給當(dāng)事人造成經(jīng)濟損失的，由所在中介服務(wù)機構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任 。 第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理 抵押 是以 不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權(quán)為條件的物權(quán)擔(dān)保方式，抵押人對抵押財產(chǎn)仍然享有占有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。 房地產(chǎn)抵押存在兩種特定的情況與方式 ，一是在建工程抵押；二是預(yù)購商品房貸款抵押（按揭）。 房地產(chǎn)抵押的主要原則：應(yīng)當(dāng)遵循民事 法律原則（在抵押期間抵押權(quán)人為保險恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 25 頁 共 26 頁 賠償?shù)牡谝皇芤嫒耍?；房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定應(yīng)當(dāng)一致； 抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超過其抵押的價值（可重復(fù)抵押但不能超過總的價值）。 不得抵押的情況， 1 有爭議的； 2 公共福利事業(yè)的； 3 文物保護(hù)的； 4 列入拆遷的； 5 查封抵押監(jiān)管等限制的； 6 依法不得抵押的（地上無房屋的劃撥土地不得抵押）。 抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日起 30 日內(nèi)辦理抵押登記，合同自登記之日起生效。沒有登記的不能對抗第三人。 第八節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 房地產(chǎn)權(quán)屬登記和檔案管理是整個房地產(chǎn)管理的工作基礎(chǔ)。我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制 度基本采用權(quán)證登記制度。 ㈠ 房屋權(quán)屬登記分六種 ： 1 總登記； 2 初始登記； 3 轉(zhuǎn)移登記； 4 變更登記； 5 他項權(quán)利登記； 6 注銷登記。 ㈡ 權(quán)屬證書有三種 1：房屋所有權(quán)證， 2 房屋共有權(quán)證， 3 房屋他項權(quán) 證。權(quán)屬證書丟失應(yīng)當(dāng)?shù)菆舐暶髯鲝U，經(jīng)六個月無異議的予以補發(fā)。 ㈢不予登記的有三種情況： 1 屬于違章建筑的； 2 屬于臨時建筑的； 3 法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。 第九節(jié) 房屋維修養(yǎng)護(hù)管理 城市異產(chǎn)毗連 房屋使用和修繕 ,應(yīng)按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則。 危險房屋的鑒定，房屋所有人或使用人應(yīng)持合法證件向當(dāng)?shù)胤课莅踩b定機構(gòu)提出 鑒定申請，由鑒定機關(guān)按程序進(jìn)行鑒定并簽發(fā)鑒定文書。 危險房屋分為四個等級即四種情況： A 級為觀察使用； B級為處理使用； C 級為停止使用； D 級為整體拆除。 恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 26 頁 共 26 頁 如果房屋所有人 拒絕 按照 建議修繕治理危險房屋，或者使用人有阻礙修繕治理危險房屋，房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)指定有關(guān)部門代修， 或者采取其他的強制措施。發(fā)生的費用由責(zé)任人承擔(dān)。 住宅各項使用部位和附屬設(shè)施設(shè)備的劃分原則（適用于各種性質(zhì)的住宅界定維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任范圍）： 住宅自用部位和自用設(shè)備，是指戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣等戶表以內(nèi)的設(shè)備和自用陽臺。 住宅共用部位 ， 是指 住宅承重結(jié)構(gòu)部位，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、樓板、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)，以及外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備設(shè)施用房、建筑內(nèi)的車庫等。 住宅共用設(shè)施設(shè)備，是指 共用的 上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、 天線、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設(shè)施和電梯等。 第五章 國外及香港地區(qū)物業(yè)管理概況 （缺）