【導讀】物業(yè)管理的咨詢活動,主要指從物業(yè)管理的角度對開發(fā)建設項目提出的合理化意見。和建議,其可以由物業(yè)管理企業(yè)提供,也可以由物業(yè)管理專業(yè)人員提供?物業(yè)承接查驗開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)為止的物業(yè)管理階段?早期介入對開發(fā)建設單位而言并非強制性要求,而是根據(jù)項目和管理需要進行選擇?前期物業(yè)管理服務的對象是全體業(yè)主,并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務費用?早期介入的必要性。物業(yè)工程質(zhì)量缺陷等;物業(yè)檔案資料缺漏等;建設單位從自身利益的考慮,將部分開發(fā)建設的責任和義務轉嫁給物業(yè)管理企業(yè)承擔;損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少,使物業(yè)投入使用后,物業(yè)管。公共設施配套等方面提出建議,使物業(yè)的設計更。施工過程中的缺陷,提前防范質(zhì)量隱患,使工程質(zhì)量問題在施工過程中及時得到解決,管線布置尤其是隱蔽工程狀況進行全過程跟蹤等,充分了解所管物業(yè)的情況,從而在日后的。實施上崗培訓等前期物業(yè)管理的準備工作,方便物業(yè)移交后物業(yè)管理各項

　　

【正文】 發(fā)放查驗登記工作 。 (3)財務組 :2人 ,負責收費并簽訂《管理服務費收費協(xié)議》 。 (4)鑰匙組 :2人 ,負責鑰匙發(fā)放與登記 。 (5)驗房組 :20人 ,負責引導業(yè)主進行驗房 ,以及情況登記 。 (6)綜合組 :4人 ,咨詢工作 ,綜合協(xié)調(diào)工作 。 (7)治安組 :20人 ,治安防范 ,秩序維護 ,車輛引導 ? (八 )入住流程 (1)引導員引導來賓進入售樓處辦理入住手續(xù) 。 (2)驗 證 (入住通知書 ?準住證 ?身份證 )。 (3)驗樓 ,簽認驗收表 。 (4)發(fā)放資料及表格 。 (5)指導業(yè)主填寫表格 。 (6)簽訂公約和收費協(xié)議 。 (7)繳納管理費等應繳費用 。 (8)發(fā)放鑰匙及記錄 ? (九 )其他注意事項 2021年元月 11日起不再集中辦理入住手續(xù) ,逾期沒有辦理完入住手續(xù)的 ,可繼續(xù)到物業(yè)管理單位辦理 ? 第三節(jié) 裝修管理 物業(yè)裝飾裝修管理是通過對物業(yè)裝飾裝修過程的管理 ?服務和控制 ,規(guī)范業(yè)主 ?物業(yè)使用人的裝飾裝修行為 ,協(xié)助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規(guī)行為進行處理和糾正 ,從而確保物業(yè)的正常運行使 用 ,維護全體業(yè)主的合法權益 ? 物業(yè)裝飾裝修是業(yè)主入住后必不可少的環(huán)節(jié) ?由于缺乏物業(yè)裝飾裝修建筑專業(yè)知識和對裝飾裝修管理相關法律法規(guī)的了解 ,2021年注冊物業(yè)管理師報名時間 業(yè)主在裝飾裝修中更多的是考慮物業(yè)的實用 ?美觀和舒適 ,而較少顧及建筑安全和公共權益 ?隨著人們審美情趣的不斷變化 ,物業(yè)裝修設計 ?施工 ?材料等的個性化程度越來越高 ?加之物業(yè)裝飾裝修過程長 ?點多面廣 ?不確定因素多 ,管理控制難度大 ?稍有不慎 ,一方面有可能危害物業(yè)安全 ,影響物業(yè)的正常使用 ,或對物業(yè)構成潛在的危險 ,導致物業(yè)風險 。另一方面 ,也可能激發(fā)物業(yè)服務雙方的矛盾和沖突 ,影響物業(yè)管理和社區(qū)的和諧局面 ?因此 ,物業(yè)裝飾裝修管理是物業(yè)服務的重點和難點之一 ,不僅要求細致專業(yè) ?一絲不茍 ,方案上嚴格把關 ,溝通上入情在理 ,而且要求物業(yè)管理單位高度敬業(yè) ?檢查頻密 ?消滅隱患 ?及時整改 ? 物業(yè)裝飾裝修管理包括裝飾裝修申報 ?登記審核 ?入場手續(xù)辦理 ?裝飾裝修過程監(jiān)督檢查以及驗收等環(huán)節(jié) ,內(nèi)容上包括裝飾裝修流程設計 ?管理細則規(guī)定 ?過程控制和責任界定等方面 ?物業(yè)管理單位實施裝 飾裝修管理的依據(jù)是建設部 110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》以及國家和地方的其他規(guī)定 ? 一 ?物業(yè)裝飾裝修管理流程 裝飾裝修流程既是物業(yè)管理內(nèi)部操作作業(yè)指導書 ,也是方便業(yè)主了解裝飾裝修管理流程的公示性標識 ?因此 ,要求物業(yè)裝飾裝修流程的書面形式須文字簡明 ?內(nèi)容清晰 ?圖表明確 ?一目了然 ? (一 )流程示意圖 裝飾裝修流程示意圖一般懸掛于物業(yè)管理單位或在業(yè)主入住辦理現(xiàn)場 ?在物業(yè)管理內(nèi)部裝飾裝修作業(yè)文件以及《業(yè)主手冊》 (或《業(yè)主須知》 )等發(fā)放給業(yè)主的資料上也需有與其相一致的內(nèi)容 ?裝飾裝修流程一般內(nèi)容形式見下圖 : (二 )流程分述 資料的準備由業(yè)主 (或物業(yè)使用人 )和施工隊分別準備和提供 ?一般包括物業(yè)所有權證明 ,申請人身份證原件及復印件 ,裝飾裝修設計方案 ,裝修施工單位資質(zhì) ,原有建筑 ?水電氣等改動設計和相關審批 ,以及其他法規(guī)規(guī)定的相關內(nèi)容 ?物業(yè)使用人對物業(yè)進行裝飾裝修時 ,還應當取得業(yè)主的書面同意 ? 用戶在入住過程中 ,應已收到物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出的裝修手冊及裝飾裝修申報登記表 ?用戶在裝修施工前 ,須認真閱讀裝修手冊 ,2021年物業(yè)管理師報考條件 填寫申報登記表 ,并提交管理單位登記備案 ?只有在物業(yè)管理單位對裝飾裝修內(nèi)容的登記備案完成之后 ,用戶才能動工裝修 ? 物業(yè)管理工作人員應要求和指導業(yè)主逐項填寫裝飾裝修申報登記表 ,確保各項申請明確無誤 ,涉及專業(yè)部門 (如水 ?電 ?氣等 )?建筑結構 ?消防等項目的 ,要求寫明地 點 ?位置或改變的程度及尺寸 (具體詳見附后的裝飾裝修申報登記表 )等詳細數(shù)據(jù)和資料 ,必要時裝修人或裝修單位還應向有關部門申報核準 ? 物業(yè)管理單位在進行裝飾裝修登記時 ,可以書面形式將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè) ,并且督促裝修人在裝飾裝修開工前主動告知鄰里? 物業(yè)管理單位應該在規(guī)定工作日 (一般為 3個工作日 )內(nèi)完成登記工作 。超出物業(yè)項目管理單位管理范圍的 ,應報主管部門 ? 物業(yè)管理單位應詳細核查裝飾裝修申請登記表中的裝修內(nèi)容 ,有下列行為之一的將不予登記 : (1)未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出設計方案 ,擅自變動建筑主體和承重結構的 。 (2)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生問 ?廚房間的 。 (3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸 ,拆除連接陽臺的磚 ?混凝土墻體的 。 (4)損壞房屋原有節(jié)能設施 ,降低節(jié)能效果的 。 (5)未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準搭建建筑物 ?構筑物的 。 (6)未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準改變住宅外立面 ,在非承重外墻上開門 ?窗的 。 (7)未經(jīng)供暖管理單位批準拆改供暖管道和設施的 。 (8)未經(jīng)燃氣管理單位批準拆改燃氣管道和設施的 。 (9)其他 影響建筑結構和使用安全的行為 ? 《物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議》 在物業(yè)裝飾裝修之前 ,物業(yè)管理單位和裝修人應簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議》 ,2021年注冊物業(yè)管理師報名時間 約定物業(yè)裝飾裝修管理的相關事項 ,應當包括下列內(nèi)容 : (1)裝飾裝修工程的實施內(nèi)容 。 (2)裝飾裝修工程的實施期限 。 (3)允許施工的時間 。 (4)廢棄物的清運與處置 。 (5)外立面設施及防盜窗的安裝要求 。 (6)禁止行為和注 意事項 。 (7)管理服務費用 。 (8)違約責任 。 (9)其他需要約定的事項 ? (1)業(yè)主按有關規(guī)定向物業(yè)管理單位 (或指定方 )繳納裝飾裝修管理服務費 。 (2)裝飾裝修施工單位應到物業(yè)管理單位辦理開工證 ?出人證等 。 (3)裝修人或裝飾裝修施工單位應備齊滅火器等消防器材 ? 物業(yè)裝飾裝修施工期間 ,裝修人和裝飾裝修施工單位應嚴格按照裝修申報登記的內(nèi)容組織施工 ? 物業(yè)管理單位應按照裝飾裝修管理服務協(xié)議做好管理和服務工作 ,加強現(xiàn)場檢查 ,發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修施工單位有違反有關規(guī)定的行為 ,應當及時勸阻和制止 。已造成事實后果或拒不改正的 ,應及時報告有關部門依法處理 ?對裝修人或者裝飾裝修施工單位違反《物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議》的 ,應追究違約責任 ? 物業(yè)管理單位應當按照裝飾裝修管理服務協(xié)議進行現(xiàn)場檢查 ,對照裝修申報方案和裝飾裝修實際結果進行比較驗收 ,驗收合格后應簽署書面意見 ?對因違反法律 ?法規(guī)和裝飾裝修管理服務協(xié)議而驗收不合格的 ,應提出書面整改意見要求業(yè)主和施工方限期整改 ?若發(fā)生歧義 ?無法統(tǒng)一意見或業(yè)主拒不接受情況的 ,應報請城市管理有關行政部門處理 ,并將檢查記錄存檔 ? 裝修申 報登記表 (示例 ) 業(yè)主 (物業(yè)使用人 ) 業(yè)主 (物業(yè)使用人 ) 聯(lián)系電話 : 地址 : 裝修公司 名稱 : 聯(lián)系電話 : 地址 : 聯(lián)系電話 : 負責人 : 承建資格證號 : 資料發(fā)放 《 裝修手冊 》 □ 《 小區(qū)統(tǒng)一要求 》 □ 執(zhí)行保證 □ 資料收集 :(復印件需核對原件 )□ 裝修設計圖 張 (清晰簡要明確 ) 裝修合同 (復印件 )□ 消防審批文件 (原件 )□ 改造設計圖 張 (原件 ) 動火申請表 (原件 )□ 業(yè)主委托書 (原件 ) 業(yè)主認可書 (原件 )□ 租賃合同 (復印件 )□ 營業(yè)執(zhí)照 (復印件 )□ 裝修內(nèi)容 :(位置 ?材料 ?施工方式 ) 物業(yè)管理項目機構意見 : 物業(yè)管理公司 (或相關單位 )意見 : 施工時間 : 年 月 日至 年 月 日 開工意見 準予本申報項目開始施工 ?物業(yè)管理項目機構責任人簽名 : 日期 : 裝修驗收 完工驗收情況 : 驗收人 : 日期 : 物業(yè)管理項目機構完工小結 : 負責人 : 日期 : 【案例】 某日 ,某高層樓宇 32樓 B室的業(yè)主向管理部門報上一份裝修申報登記表 ,申報在陽臺裝一臺太陽能熱水器 ,物業(yè) 管理單位裝修管理人員在接到申報后擬予以同意 ?上級主管在審核相關資料時發(fā)現(xiàn)安裝地點不明確 ,于是要求裝修管理人員去現(xiàn)場核實 ,發(fā)現(xiàn)該戶申報的安裝位置實為共用屋面 ,而非業(yè)主自用部分 ? 【案例分析】 此案例中反映的問題主要是 :第一 ,業(yè)主填寫的《裝修申報登記表》等資料過于簡單 ,以至于無法確認業(yè)主安裝設備的具體位置 。第二 ,裝修管理人員未到現(xiàn)場核實而盲目同意施工 ?因此 ,在物業(yè)裝修管理中 ,應從以下方面改進 :首先 ,在業(yè)主申報裝修時 ,物業(yè)管理人員應輔導業(yè)主認真填寫《裝修申報登記表》 ,2021年注冊物業(yè)管理師報考條件 詳細說明裝修地點 ?內(nèi)容等情況 。其次 ,在物業(yè)裝修情況不明 ,或語言表達不清時 ,物業(yè)管理人員應到現(xiàn)場核實 ,不可盲目接受業(yè)主裝修申報 。再次 ,應對物業(yè)管理單位相關人員加強培訓和約束 ,強化裝修管理責任意識 ,同時檢查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問題并予以改進 ? 二 ?物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容 裝飾裝修管理是一個系統(tǒng)工程 ,要真正達到科學管理 ?細致服務 ,不僅要嚴格遵守上述裝飾裝修管理流程 ,還要對裝飾裝修過程中的各個環(huán)節(jié) ?涉及的各個方面進行全面 的分析 ?在綜合各方因素的基礎上 ,科學地制訂裝飾裝修管理細則 ,使物業(yè)裝飾裝修管理真正落到實處 ?物業(yè)管理單位應當按照裝飾裝修管理服務協(xié)議實施管理 ,加強現(xiàn)場檢查 ,及時發(fā)現(xiàn)問題加以制止 ?一般而言 ,物業(yè)裝飾裝修管理包括以下內(nèi)容 ? (一 )物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理 物業(yè)裝飾裝修的區(qū)域應按照相關裝飾裝修管理規(guī)定和業(yè)主權益予以限定 ,原則上應統(tǒng)一要求?統(tǒng)一形式 ?如室內(nèi)裝飾裝修只限于房屋本體單元內(nèi)的自用部位 。封閉陽臺不得超過陽臺頂部外邊緣垂直投影面 ,封閉款式 ?材料力求統(tǒng)一等 ? 裝飾裝修時間應根據(jù)各地不同的作息時間 ?季節(jié)變換以及 習慣習俗等綜合確定 ?裝飾裝修時間包括一般裝飾裝修時間 ?特殊裝修時間和裝飾裝修期 ? (1)一般裝修時間是指除節(jié)假日之外的正常時間 ?一般裝修時間因地域和季節(jié)的差異而有所不同 ,如南方某些地區(qū)規(guī)定作業(yè)時間及拆打時間為 : 作業(yè)時間 :8:00~12:00 14:00~18:00 拆打時間 :8:30~11:30 14:30~17:30 (2)特殊裝修時間是指節(jié)假日休息時間 ?為保障其他業(yè)主的休息和正常生產(chǎn)生活秩序 ,2021年物業(yè)管理師考試時間 原則上一般不允許在節(jié)假日進行裝修 ?因特殊情況需要裝修 ,應視具體情況相應縮短裝修時間 ? (3)裝修期是指裝飾裝修過程的完結時問 ?目前國家頒布的法規(guī)雖無明確規(guī)定 ,但一般情況下不超過三個月 ? (二 )物業(yè)裝飾裝修管理的要求 為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權益 ,物業(yè)裝飾裝修管理應重點檢查 : (1)有無變動建筑主體和承重結構 ? (2)有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間 ?廚房間 ? (3)有無擴大承重墻上原有的門窗尺寸 ,拆除連接陽臺的磚 ?混凝土墻體 ? (4)有無損壞房屋原有節(jié)能設施 ,降低 節(jié)能效果 ? (5)有無其他影響建筑結構和使用安全的行為 ? (6)有無未經(jīng)有關單位批準的下列行為 : 1)搭建建筑物 ?構筑物 。 2)改變住宅外立面 ,在非承重外墻上開門 ?窗 。 3)拆改供暖管道和設施 。 4)拆改燃氣管道和設施 。 5)超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的 。 6)改動衛(wèi)生間 ?廚房間防水層的 ? 同時 ,還應注意檢查以下方面 : 1)施工現(xiàn)場有無采取必要的安全防護和消防措施 ,有無擅自動用明火和進行焊接作業(yè)等 。 2)有無任意刨鑿樓地面 ?穿鑿梁柱等 。 3)樓地面鋪設材料是否超過 10mm?新砌隔墻是否采用輕質(zhì)材料等 。 4)是否符合物業(yè)裝修公共及室外統(tǒng)一要求 (如空調(diào)室外機的安裝和排水的統(tǒng)一要求 ?陽臺欄桿的統(tǒng)一要求等 )。 5)物業(yè)裝修方案和材料的選擇是否符合環(huán)保 ?節(jié)能的要求 ? (三 )物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理 物業(yè)裝飾裝修管理既涉及公共權益 ,也涉及業(yè)主個人權益 ?裝飾裝修管理費用的收取要嚴格按照國家和地方的相關規(guī)定辦理 ,不得自行設置收費項目和任意確定收費標準 ,即使無統(tǒng)一規(guī)定而又確需臨時設置收取的 ,也應科學測算并報經(jīng)相關主管行政部門批準 ?在我國物業(yè)管理實踐中 ,裝飾裝修管理收費的項目和標準 ,因各地規(guī)定的不同 ,差別較大 ?為確保物業(yè)裝飾裝修工程的有序進行 ,維護裝飾裝修活動涉及的各方的合法權益 ,目前較為通常和相對合理的做法是 :在物業(yè)裝飾裝修之前 ,由裝修人和物業(yè)管理單位簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》 ,約定物業(yè)裝飾裝修相關事項和管理收費 ,并以此為依據(jù)規(guī)范各方行為 ?一般而言 ,《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》中物業(yè)管理單位向裝修人約定收取的費用包括裝飾裝修管理服務費和垃圾清運費 ? 管理服務費是指因物業(yè)裝飾裝修工程增加物業(yè)管理服務工作量而設置的臨時性收費項目 ,國家對于具體的收費標準沒有明確規(guī)定 ,一般由裝修人和物業(yè)管理單位雙方約定 ,該費用可向裝修業(yè)主收取 ,也可向裝飾裝修工