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【正文】 為透明，避免了收費(fèi)與服務(wù)不相符的情況，保護(hù)了業(yè)主合法權(quán)益；對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，由于酬金是按照預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金提取，具有相對(duì)的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。酬金制條件下，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決 算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 (二 )物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用， 2021年物業(yè)管理師考試報(bào)名時(shí)間 盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 實(shí)行包干制的物業(yè)管理企業(yè)在與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)應(yīng)明確服務(wù)費(fèi)額度和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并明確在此前提下的盈余或虧損是由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與其管理服 務(wù)、成本控制、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力緊密相關(guān)。 在包干制下，物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)、結(jié)余歸己。但業(yè)主可以對(duì)物業(yè)管理企業(yè)是否按合同要求的內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)管理工作提出改進(jìn)建議。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)本著誠(chéng)信公平原則，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督，保證服務(wù)質(zhì)量并不斷改進(jìn)。 以包干制方式約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，對(duì)業(yè)主而言物業(yè)服務(wù)費(fèi)是固定的，不會(huì)因市場(chǎng)短期波動(dòng)、物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作情況而發(fā)生變化；對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)的利潤(rùn)不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過(guò)科學(xué)的管理 運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效益的同步增長(zhǎng)，既保障業(yè)主利益又促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。 (三 )酬金制和包干制的財(cái)務(wù)特征 1．會(huì)計(jì)主體 在酬金制下，物業(yè)管理項(xiàng)目是獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體，各物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)獨(dú)立建賬、獨(dú)立核算。在包干制下，物業(yè)管理項(xiàng)目的會(huì)計(jì)主體是物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理項(xiàng)目可以獨(dú)立核算，也可以納入企業(yè)統(tǒng)一管理。 2．收入 采取酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項(xiàng)目的物業(yè)管理酬金；采取包干制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 3．成本費(fèi)用 (1)物業(yè)管理企業(yè)固定成本的比例較 高。 (2)人工成本占總成本的比例較高。 (3)物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用的可預(yù)測(cè)性較強(qiáng)。 二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)考慮的因素 (1)物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算編制應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，并考慮其實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)還是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 (2)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和要求，科學(xué)測(cè)算確定物業(yè)服務(wù)成本。 (3)物業(yè)管理企業(yè)為該項(xiàng)目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)購(gòu)置的固定資產(chǎn)折舊，這兩部分折舊均應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算中。 (4)物業(yè)管理屬微利性服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算和物業(yè)管理的 運(yùn)作應(yīng)收支平衡、略有結(jié)余， 2021年物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間 在確保物業(yè)正常運(yùn)行維護(hù)和管理的前提下，獲取合理的利潤(rùn)，使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。 三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本 (支出 )構(gòu)成 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： (1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； (2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； (3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； (4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 用； (5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； (6)辦公費(fèi)用； (7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； (8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； (9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。 四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)編制的依據(jù) (1)收入的編制方式通常是根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) (單位時(shí)間費(fèi)率形式 )和可收費(fèi)的管理面積。 (2)支出的編制依據(jù)包括： 1)管理計(jì)劃及實(shí)施計(jì)劃所需物業(yè)服務(wù)成本。管理計(jì)劃主要是指常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)中的人員計(jì)劃、物品使用計(jì)劃、能源消耗計(jì)劃、工程維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃、清潔保潔與綠化保養(yǎng)計(jì)劃等。 2021年注冊(cè)物業(yè)管理師考試時(shí)間 在編制測(cè)算時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)施這些計(jì)劃所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包費(fèi)用等進(jìn)行測(cè)算。 2)物業(yè)正常維修和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。可比照以往每年實(shí)際發(fā)生的或參考其他同類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)成本。 五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算要點(diǎn)及方法 (一 )確定服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項(xiàng) 一是要求詳細(xì)，把具體消耗或支出費(fèi)用分解得越具體，才越真實(shí)；二是全面，不要漏項(xiàng)；三是測(cè)算依據(jù)準(zhǔn)確，不用或少用估值。 (二 )收集原始數(shù)據(jù) 服務(wù)費(fèi)的核算要做到合理、準(zhǔn)確，對(duì)原始數(shù) 據(jù)和資料的收集就至關(guān)重要。如在測(cè)算低值易耗材料時(shí)，要計(jì)算出各類材料的詳細(xì)數(shù)量和對(duì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，其他關(guān)于工資水平、社會(huì)保險(xiǎn)、專業(yè)公司單項(xiàng)承包、一般設(shè)備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時(shí)間等，均應(yīng)嚴(yán)格按政府和有關(guān)部門的規(guī)定和實(shí)際支出標(biāo)準(zhǔn)等有效依據(jù)作為測(cè)算基礎(chǔ)。 (三 )物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算 物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算，首先應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出 (成本 )項(xiàng)目和內(nèi)容進(jìn)行分解，然后由各部門或相關(guān)人員分別測(cè)算各單項(xiàng)費(fèi)用。如在測(cè)算共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)分別測(cè)算其子項(xiàng)目，如公共建筑及道路土建零修費(fèi)、給排水設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、 電氣系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)等的費(fèi)用，在完成各子項(xiàng)目測(cè)算的基礎(chǔ)上，將子項(xiàng)目費(fèi)用求和后即為所需“共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)”。 各單項(xiàng)費(fèi)用測(cè)算完畢進(jìn)行加總，即為物業(yè)服務(wù)支出 (成本 )總額，加上物業(yè)管理酬金 (酬金制 )或法定稅費(fèi)及利潤(rùn) (包干制 )后，即得出物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額。以物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額除以該物業(yè)可收費(fèi)總建筑面積即可得出單位面積物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 【案例】 某項(xiàng)目可收費(fèi)總建筑面積 10萬(wàn) m2，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目全年各項(xiàng)費(fèi)用如下： (1)各類管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)等 50萬(wàn)元 (2)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi) 20萬(wàn)元 (3)清潔衛(wèi)生費(fèi) 15萬(wàn)元 (4)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 10萬(wàn)元 (5)公共秩序維護(hù)費(fèi) 10萬(wàn)元 (6)辦公費(fèi) 5萬(wàn)元 (7)固定資產(chǎn)折舊 2萬(wàn)元 (8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi) 2萬(wàn)元 (9)業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)等其他費(fèi) 6萬(wàn)元 合計(jì) 120萬(wàn)元 若采用酬金制方式，且約 定物業(yè)管理酬金比例為 10%，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為： 120萬(wàn)元 (1+10%)247。 10萬(wàn) m2247。 12 月 = /m2?月 若采用包干制方式，如該項(xiàng)目法定稅費(fèi)和利潤(rùn)約 12萬(wàn)元，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為： (120萬(wàn)元 +12萬(wàn)元 )247。 10萬(wàn) m2247。 12月 = /m2?月 在物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算完畢后，可編制物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算表，以便提交建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)。核算表的內(nèi)容一般包括序號(hào)、核算項(xiàng)目、核算依據(jù)、計(jì)算式、計(jì)算結(jié)果各項(xiàng)占總費(fèi)用的比例、備注等欄目和內(nèi)容。同時(shí)，在有關(guān)需要說(shuō)明的問(wèn)題和需要解釋的地方以文字進(jìn)行表述 。 2021年注冊(cè)物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間 第四節(jié) 物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金 一、專項(xiàng)維修資金的概念與來(lái)源 專項(xiàng)維修資金由業(yè)主或物業(yè)使用人交納，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)。專項(xiàng)維修資金的來(lái)源主要有以下幾個(gè)方面。 (一 )法規(guī)規(guī)定的費(fèi)用 按照建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》 (建住房 [1998]213號(hào) )的規(guī)定，在銷售商品房時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款 2%～ 3%的比例向售房單位繳交維修資金。在出售公房時(shí)，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房 20%，高層住宅不低于售房款的 30%，該部分專項(xiàng)維修資金屬售房單位所有。 (二 )物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用 物業(yè)服務(wù)費(fèi)在運(yùn)行中可能產(chǎn)生結(jié)余，如果在連續(xù)幾年或者年度出現(xiàn)較大數(shù)額的結(jié)余時(shí)，除可在管理預(yù)算中調(diào)整外，也可經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意設(shè)定一定比例納入專項(xiàng)維修資金。 (三 )業(yè)主大會(huì)中決定分?jǐn)偟馁M(fèi)用 根據(jù)物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)的需要，在大、中修和更新改造費(fèi)用不足時(shí)，由業(yè)主 大會(huì)決定向全體業(yè)主續(xù)籌的資金。 (四 )業(yè)主共有物業(yè)的收益 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，有些可以用來(lái)經(jīng)營(yíng)，獲得收益，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可將收入的一部分納入專項(xiàng)維修資金。 (五 )社會(huì)捐贈(zèng)或政府撥款的費(fèi)用 由社會(huì)各界捐贈(zèng)或政府根據(jù)某種情況撥付的費(fèi)用。 二、專項(xiàng)維修資金的管理 專項(xiàng)維修資金屬全體業(yè)主共同所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。由于其所有權(quán)及使用的特殊性，房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的專項(xiàng)維修資金不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。 專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)在銀行 專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?。為了保證專項(xiàng)維修資金的安全，在維修資金出現(xiàn)閑置時(shí)，除可用于購(gòu)買國(guó)債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作它用。在業(yè)主大會(huì)成立前，專項(xiàng)維修資金的使用由售房單位委托的管理單位提出使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥。業(yè)主大會(huì)成立后，維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審定后實(shí)施。在物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更迭時(shí)，代管的維修資金賬目經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核無(wú)誤后，應(yīng)當(dāng)辦理賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章之日起十日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會(huì)備案。在業(yè)主轉(zhuǎn)讓 房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修資金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修資金賬面余額按業(yè)主個(gè)人繳交比例退還給業(yè)主。 復(fù)習(xí)思考題 1．物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)收入有哪些內(nèi)容？ 2．簡(jiǎn)述物業(yè)管理包干制和酬金制的概念。 2021年注冊(cè)物業(yè)管理師考試時(shí)間 3．物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本 (支出 )構(gòu)成包括哪些內(nèi)容？ 4．物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)考慮哪些因素？ 5．簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)費(fèi)的內(nèi)容構(gòu) 成。 6．簡(jiǎn)述專項(xiàng)維修資金的概念與來(lái)源。 7．如何進(jìn)行專項(xiàng)維修資金的管理？ 第十二章 物業(yè)管理檔案管理 齊全完整、檢索便捷的物業(yè)管理檔案系統(tǒng)，是物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性的工作，是做好物業(yè)管理服務(wù)工作的一個(gè)必要條件，也是物業(yè)管理企業(yè)的一項(xiàng)基本功。物業(yè)管理檔案管理包括物業(yè)管理檔案的概念、分類、收集整理和保管利用等內(nèi)容。 第一節(jié) 物業(yè)管理檔案的概念與分類 一、檔案的定義 檔案是歷史的原始記錄。此定義包括兩層涵義：一是經(jīng)過(guò)歸檔保存的原始記錄及其載體；二是該原始記錄的信息內(nèi)容。如施工圖紙，在工程竣工驗(yàn)收之前，它是正在使用 的文件，既非原始記錄，也非檔案；在工程竣工驗(yàn)收后，經(jīng)過(guò)歸檔保存后的施工圖紙，以及所記載的設(shè)計(jì)內(nèi)容就是該項(xiàng)目的歷史原始記錄，即檔案。 二、物業(yè)管理檔案的內(nèi)容 物業(yè)管理檔案的內(nèi)容包括物業(yè)權(quán)屬資料、技術(shù)資料和驗(yàn)收文件，業(yè)主 (或物業(yè)使用人 )的權(quán)屬檔案資料、個(gè)人資料，物業(yè)運(yùn)行記錄資料、物業(yè)維修記錄、物業(yè)服務(wù)記錄和物業(yè)管理公司行政管理以及物業(yè)管理相關(guān)合同資料等。 三、物業(yè)管理檔案的分類方法 物業(yè)管理檔案是直接記載物業(yè)及物業(yè)管理各個(gè)方面的歷史記錄。物業(yè)管理常用的檔案分類方法有以下幾種。 (一 )年度分類法 年度分類法：根據(jù) 形成和處理文件的年度，將全宗內(nèi)檔案分成各個(gè)類別。 2021年注冊(cè)物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間 特點(diǎn)：按年度分類符合檔案按年度形成的特點(diǎn)和規(guī)律，能夠保持檔案在形成時(shí)間方面的聯(lián)系，可以反映出立檔單位每年工作的特點(diǎn)和逐年發(fā)展的變化情況，便于按年度查閱和利用檔案。 (二 )組織機(jī)構(gòu)分類法 組織機(jī)構(gòu)分類法：按照立檔單位的內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)，把全宗內(nèi)的檔案分成各個(gè)類別。 特點(diǎn)：能保持全宗內(nèi)文件在來(lái)源方面的聯(lián)系，客觀反映各組織機(jī)構(gòu)工 作活動(dòng)的歷史面貌，便于按一定專業(yè)查閱檔案。 (三 )事件分類法 事件分類法：按照全宗內(nèi)檔案反映的事件進(jìn)行分類，又稱為事由分類法或問(wèn)題分類法。 特點(diǎn)：能較好地保持文件在內(nèi)容方面的聯(lián)系，使內(nèi)容相同或相近的文件集中在一起，既能較突出地反映立檔單位主要工作活動(dòng)的面貌，又便于按專業(yè)系統(tǒng)全面地查閱利用檔案。 物業(yè)管理企業(yè)檔案的分類應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身的情況和檔案管理的要求，采用相應(yīng)的分類方法。2021年注冊(cè)物業(yè)管理師考試 時(shí)間 四、物業(yè)管理檔案存放 為了方便檢索利用，歸檔整理后的案卷需要按分類方法進(jìn)行分類存放。首先，檔案應(yīng)當(dāng)有專門的檔案室，檔案室的大小應(yīng)由未來(lái)檔案的可能數(shù)量和一定的余量來(lái)確定。其次，要選擇文件架和文件柜，物業(yè)管理公司可以根據(jù)自身需要和經(jīng)濟(jì)條件進(jìn)行選擇，一般檔案量不大的小型物業(yè)管理公司可以考慮采用小型文件架或文件柜來(lái)存放案卷，管理面積較大的物業(yè)公司應(yīng)考慮采用更大的檔案室并采用文件架存放案卷。 確定了案卷存放的工具和分類方法之后，就可以根據(jù)分類方法對(duì)存放工具進(jìn)行編目，即明確哪個(gè)文件架或文件柜將存放哪一類檔案并作 出明顯的標(biāo)記，以便于存放和檢索取用。 (1)物業(yè)承接查驗(yàn)期收集整理的檔案是物業(yè)基礎(chǔ)資料檔案，這類檔案比較重要，一般須長(zhǎng)期存放。而且這類檔案隨時(shí)間推移而增減的情況不多，這類檔案應(yīng)專架或?qū)９翊娣拧? (2)物業(yè)入住期收集整理的檔案是客戶資料檔案，這類檔案存放期長(zhǎng)，檢索頻度較高，隨時(shí)間推移會(huì)發(fā)生有限增加，因此這類檔案架或柜應(yīng)留有余量。 (3)物業(yè)日常管理期收集整理的檔案種類繁多、情況復(fù)雜隨時(shí)間推移會(huì)不斷增加。一般存放期不長(zhǎng)，會(huì)有相當(dāng)多的案卷因存放到期而移出或銷毀。 檔案案卷在進(jìn)行上架排列時(shí)，物業(yè)管理檔案一般應(yīng)按檔案 案卷所反映的事件專題、重要程度和時(shí)間序列的順序進(jìn)行排列，同時(shí)要對(duì)每一案卷進(jìn)行編號(hào)以固定每一案卷