【正文】 企業(yè)戰(zhàn)略因素戰(zhàn)略是為實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)而制訂的產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展方向。組織機(jī)構(gòu)與組織戰(zhàn)略密切相關(guān)，一方面組織戰(zhàn)略要受到現(xiàn)實(shí)組織機(jī)構(gòu)的影響；另一方面，當(dāng)組織戰(zhàn)略發(fā)生了重大變化時(shí)，組織機(jī)構(gòu)應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整，以支持組織戰(zhàn)略的變化。（二）外部環(huán)境因素外部環(huán)境主要包括物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)、人力資源條件、產(chǎn)品特點(diǎn)、客戶、市場特點(diǎn)、物業(yè)管理的政策法規(guī)和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢等因素。在設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)時(shí)要考慮外部環(huán)境及其穩(wěn)定性。外部環(huán)境越復(fù)雜、多變，組織機(jī)構(gòu)就越應(yīng)該強(qiáng)調(diào)其適應(yīng)性，以便采取多種對策來消除外部環(huán)境對企業(yè)的不利影響。（三）技術(shù)因素技術(shù)因素主要包括設(shè)備、技術(shù)、管理知識在內(nèi)的廣義技術(shù)概念。一方面，組織活動需要利用技術(shù)來進(jìn)行；另一方面，技術(shù)及設(shè)備水平影響組織活動，亦影響職責(zé)劃分、崗位設(shè)置及素質(zhì)要求。（四）組織規(guī)模及所處階段組織規(guī)模直接影響到組織機(jī)構(gòu)的管理層次、集權(quán)程度、規(guī)范化及制度化；組織規(guī)?；^大的企業(yè)，工作專門化、部門化的程度較高。企業(yè)所處的發(fā)展階段不同，面臨的主要任務(wù)和目標(biāo)也有所不同，組織機(jī)構(gòu)也應(yīng)有所差異。三、物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求（一）按照規(guī)模，任務(wù)設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)在設(shè)置組織機(jī)構(gòu)時(shí)，一方面應(yīng)考慮管理的規(guī)模，一般而言，管理面積越大，員工越多，劃分的管理層次就越多，部門和職能設(shè)置就越全面，分工越精細(xì)；另一方面，在保證關(guān)鍵職能的基礎(chǔ)上，又應(yīng)適當(dāng)減少部門劃分，或者將幾個(gè)相關(guān)的部門合并長一個(gè)綜合部門，采用一專多能、一職多責(zé)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置方式。物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置要服從企業(yè)的任務(wù)和目標(biāo)，根據(jù)物業(yè)管理模式的任務(wù)和目標(biāo)的不同，組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的重點(diǎn)也應(yīng)該有所區(qū)別。（二）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理物業(yè)管理企業(yè)各部門和項(xiàng)目應(yīng)有明確的分工，把企業(yè)的任務(wù)和目標(biāo)進(jìn)行層層分解，落實(shí)到每個(gè)職能部門和項(xiàng)目，有效控制管理行為，實(shí)現(xiàn)集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合。物業(yè)管理企業(yè)無論進(jìn)行怎樣的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置，都要服從統(tǒng)一指揮的原則，即企業(yè)的各個(gè)機(jī)構(gòu)在公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略和方針的指導(dǎo)下，服從上級的命令和指揮。這樣才能避免多頭指揮，保證政令暢通，提高管理工作的效率和效果。（三）分工協(xié)作在物業(yè)管理企業(yè)中，應(yīng)加強(qiáng)上下級之間縱向協(xié)作，改善各職能部門、各項(xiàng)目、各崗位之間的橫向協(xié)作關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的劃分包括管理層次的劃分、部門的劃分和職權(quán)的劃分。各層級、部門和職位之間要有專業(yè)的部門或人員來管理和負(fù)責(zé)，各部門和人員之間又應(yīng)該保持相互協(xié)作關(guān)系。（四）精干、高效、靈活物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)在精簡、精干、高效的同時(shí)，還應(yīng)根據(jù)企業(yè)外部環(huán)境的變化和企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，及時(shí)作出必要的調(diào)整。四、物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模較大、管理的物業(yè)較多時(shí)，企業(yè)的總體結(jié)構(gòu)可分為兩級：企業(yè)總部和各項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)（也有稱管理處、服務(wù)中心或服務(wù)處的）。在企業(yè)總部可以設(shè)置若干職能部門，分管各項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)的不同業(yè)務(wù)；項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)具體管理服務(wù)操作。一般情況下，企業(yè)職能機(jī)構(gòu)及其職責(zé)，主要包括以下內(nèi)容：（一）總經(jīng)理室總經(jīng)理室一般設(shè)總經(jīng)理和若干副總經(jīng)理及“三師“（總會計(jì)師、總經(jīng)濟(jì)師、總工程師等），部分企業(yè)還設(shè)有總經(jīng)理助理，他們共同構(gòu)成企業(yè)的決策層，對企業(yè)的重大問題作出決策。（二）人力資源部人力資源部的主要職責(zé)包括：制訂企業(yè)各項(xiàng)人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓(xùn)計(jì)劃，優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)和人力資源配置，設(shè)計(jì)實(shí)施薪酬管理方案，完成人員招募、任免、調(diào)配、考核、獎(jiǎng)懲、培訓(xùn)、解聘、辭退等工作。（三）行政管理部行政管理部的主要職責(zé)包括；編制實(shí)施行政管理、企業(yè)文化建設(shè)、品牌管理和信息化建設(shè)的規(guī)劃和預(yù)算，建立相關(guān)規(guī)章制度、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)，完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文化建設(shè)、品牌策劃、后勤保障、內(nèi)部信息管理、信息化建設(shè)、對外事務(wù)的聯(lián)絡(luò)等工作。（四）財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部的主要職責(zé)包括：堅(jiān)持原則，遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，執(zhí)行財(cái)務(wù)規(guī)章制度；編制財(cái)務(wù)計(jì)劃，做好財(cái)務(wù)核算、成本控制、預(yù)算和決算管理、財(cái)務(wù)分析和財(cái)務(wù)管理等工作；督促檢查各項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收支情況，監(jiān)督資金和資產(chǎn)的安全運(yùn)作，增收節(jié)支；定期向總經(jīng)理室匯報(bào)財(cái)務(wù)收支情況。（五）品質(zhì)管理部品質(zhì)管理部的主要職責(zé)包括：企業(yè)質(zhì)量管理體系運(yùn)行和維護(hù)，各物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督，客戶滿意度評價(jià)及監(jiān)督，管理評審，協(xié)助新物業(yè)項(xiàng)目建立質(zhì)量管理體系，外部質(zhì)量審核的協(xié)調(diào)，內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào)，客戶服務(wù)監(jiān)督管理，客戶關(guān)系管理，客戶投訴處理，客戶滿意度評價(jià)等。（六）市場拓展部市場拓展部的主要職責(zé)包括：物業(yè)管理市場調(diào)查研究，物業(yè)管理市場拓展，物業(yè)項(xiàng)目可行性研究分析，制作標(biāo)書，投標(biāo)管理，新接管物業(yè)項(xiàng)目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào)，顧問項(xiàng)目管理與協(xié)調(diào)等。（七）經(jīng)營管理部經(jīng)營管理部的主要職責(zé)包括：制訂和分解企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃和經(jīng)營目標(biāo)，制訂物業(yè)項(xiàng)目考核體系、考核指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，組織對各物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)考核等。（八）工程管理部工程管理部的主要職責(zé)包括：工程維修和運(yùn)行保障，合格工程維修分包商評審，各項(xiàng)維修保養(yǎng)工程和工程改造項(xiàng)目投標(biāo)、預(yù)算及審價(jià)、合同評審工作，為各物業(yè)項(xiàng)目提供工程技術(shù)支持、工程設(shè)備運(yùn)行和維修評審，支持新項(xiàng)目做好新接管物業(yè)的移交、驗(yàn)收和工程管理，負(fù)責(zé)或參與有關(guān)工程設(shè)備管理文件的編制等。（九）安全管理部安全管理部的主要職責(zé)包括：各物業(yè)項(xiàng)目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指導(dǎo)的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評審、新項(xiàng)目安全管理支持和協(xié)助、負(fù)責(zé)或參與有關(guān)標(biāo)書安全管理文件的編制等；具體負(fù)責(zé)公司安全管理制度及工作計(jì)劃的制訂與實(shí)施，并監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和考核各項(xiàng)目的執(zhí)行情況；完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作；協(xié)助項(xiàng)目對重大安全事故或突發(fā)事件的調(diào)查和處理。（十）環(huán)境管理部環(huán)境管理部的主要職責(zé)包括：負(fù)責(zé)清潔、綠化管理，保持環(huán)境衛(wèi)生，實(shí)施企業(yè)對清潔和綠化分包方監(jiān)管等；具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各項(xiàng)目清潔綠化日常維護(hù)保養(yǎng)工作；負(fù)責(zé)對承包方的監(jiān)督檢查與考核；負(fù)責(zé)制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護(hù)的各類管理措施，組織編制并實(shí)施項(xiàng)目清潔綠化的大、中型維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。復(fù)習(xí)思考題、特征。？？應(yīng)由哪些機(jī)構(gòu)頒發(fā)相應(yīng)的資質(zhì)證書？？。第二章 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的招標(biāo)投標(biāo)雙方運(yùn)用價(jià)值規(guī)律和市場競爭機(jī)制，通過規(guī)范有序的招標(biāo)投標(biāo)行為確定物業(yè)管理權(quán)的活動。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，是我國物業(yè)管理發(fā)展的必然產(chǎn)物，也是行業(yè)發(fā)展日趨成熟的體現(xiàn)。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)與其他行業(yè)相比，具有一定的自身特點(diǎn)。本章擬從物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念入手，對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容、形式以及招標(biāo)投標(biāo)策劃與實(shí)施，物業(yè)管理方案的制作等方面分別予以闡述。第一節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念（一）物業(yè)管理招標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)，是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)約的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權(quán)人（以下簡稱招標(biāo)人）根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由許多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競標(biāo)，從中選擇最符合的競投者，并與之訂立物業(yè)管理合同的一種交易行為。物業(yè)管理招標(biāo)的主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會（單一業(yè)主）、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門）。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動中，由物業(yè)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理的招標(biāo)組織工作；業(yè)主大會已經(jīng)成立的，由業(yè)主大會負(fù)責(zé)實(shí)施物業(yè)管理權(quán)的招標(biāo)組織工作。一些重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型功用設(shè)施的物業(yè)（如機(jī)場、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、口岸、政府辦公樓等），其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國有資產(chǎn)管理部門，此類型物業(yè)的招標(biāo)必須經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)，一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標(biāo)人組織招標(biāo)。（二）物業(yè)管理投標(biāo)物業(yè)管理投標(biāo)，是對物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)競爭的行為。物業(yè)管理投標(biāo)的主體一般是指具有符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司（以下簡稱投標(biāo)人）。專業(yè)管理公司通常是指具備一定資質(zhì)、能承接物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，如電梯（安裝、維修）專業(yè)公司、樓宇設(shè)備專業(yè)公司、清潔衛(wèi)生公司、園林綠化專業(yè)公司等。就整體的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目而言，投標(biāo)的主體必須具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。但市場上也存在將一個(gè)整體的物業(yè)管理項(xiàng)目按內(nèi)容進(jìn)行分項(xiàng)投標(biāo)的情況，參與投標(biāo)的不僅有物業(yè)管理企業(yè)，也有相應(yīng)的專業(yè)管理公司。二、物業(yè)管理招標(biāo)的類型（一）按物業(yè)類型劃分根據(jù)物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為住宅項(xiàng)目招標(biāo)和非住宅項(xiàng)目招標(biāo)兩大類。其中的非住宅類型項(xiàng)目可分為商業(yè)區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)、公用基礎(chǔ)設(shè)施（如機(jī)場、醫(yī)院、地鐵、學(xué)校、碼頭、步行街）等。（二）按項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容的實(shí)施劃分根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同要求，可以將物業(yè)管理投標(biāo)分為整體物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)和分階段項(xiàng)目的招標(biāo)等類型。如規(guī)劃用地為54萬m2的某大學(xué)城物業(yè)管理項(xiàng)目，其招標(biāo)單位將該項(xiàng)目的房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、綜合服務(wù)等項(xiàng)目分別招標(biāo)；在房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理這一單項(xiàng)招標(biāo)中，又將重要設(shè)備如電梯、空調(diào)冷水機(jī)組的管理分離出來，另行由招標(biāo)方負(fù)責(zé)指定專業(yè)公司作為分包商；在清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化分項(xiàng)的招標(biāo)中，不僅有具有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與，也有清潔、綠化等專業(yè)公司參與。（三）按招標(biāo)主體的類型劃分根據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)主體的不同，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為物業(yè)建設(shè)單位為主體的招標(biāo)、業(yè)主大會（或單一業(yè)主）為主體的招標(biāo)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標(biāo)等類型。前期物業(yè)管理一般以物業(yè)建設(shè)單位為招標(biāo)主體；物業(yè)管理正常運(yùn)作后，一般以業(yè)主大會為招標(biāo)主體；若物業(yè)性質(zhì)為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施、政府辦公設(shè)施，招標(biāo)主體則為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、管理使用單位或采購中心。（四）按項(xiàng)目服務(wù)的方式劃分根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的方式不同，物業(yè)管理招標(biāo)可以分為全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)、顧問項(xiàng)目招標(biāo)等類型。三、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的特點(diǎn)（1）由于物業(yè)管理是綜合性的服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容的內(nèi)涵范圍和領(lǐng)域較廣，甚至在一個(gè)項(xiàng)目中有時(shí)會出現(xiàn)幾中不同類型的物業(yè)，并要求投標(biāo)人提供綜合性的管理服務(wù)，因此物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有明顯的綜合性特點(diǎn)。如高校物業(yè)項(xiàng)目或大型社區(qū)物業(yè)項(xiàng)目，由于其物業(yè)涉及住宅、公寓、辦公樓、教學(xué)樓、商業(yè)服務(wù)區(qū)、工業(yè)區(qū)（校辦企業(yè)）等，一般具有地域廣、物業(yè)類型多、服務(wù)領(lǐng)域廣等特點(diǎn)，因此，要求投標(biāo)方所提供的服務(wù)具有綜合性。（2）由于我國幅員遼闊，人口眾多，各地經(jīng)濟(jì)、地理、人文等方面不盡相同，不同地區(qū)的人們對物業(yè)管理的認(rèn)識水平、消費(fèi)觀念、需求標(biāo)準(zhǔn)存在著較大差異；同時(shí)，由于物業(yè)類型的不同，招標(biāo)人對項(xiàng)目招標(biāo)的條件和對投標(biāo)人的要求就會不同，因此，投標(biāo)人在分析和策劃投標(biāo)活動時(shí)應(yīng)該根據(jù)具體情況采取有差異的方式和策略。（3）物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有一定的行業(yè)特殊性，主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是招標(biāo)主體的特殊性。首先，物業(yè)管理招標(biāo)主體可以是業(yè)主大會（或單一業(yè)主）、建設(shè)單位、政府機(jī)關(guān)（或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人）或事業(yè)單位，因此，即使是同一類型的物業(yè)，也會因產(chǎn)權(quán)人的身份不同而致使招標(biāo)的主體也不同。其次，同一物業(yè)在投入使用前后招標(biāo)主體也會發(fā)生改變，如建設(shè)期間和成立業(yè)主大會之前由建設(shè)單位作為招標(biāo)主體；成立業(yè)主大會后則改由業(yè)主大會招標(biāo)主體。再次，對于公用設(shè)施和政府物業(yè)，由于其產(chǎn)權(quán)人多為政府資產(chǎn)管理部門，因此，該類物業(yè)的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，須由其產(chǎn)權(quán)人組織，若由使用人組織，則許經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門的授權(quán)委托。二是物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的特殊性。物業(yè)管理不同于一般服務(wù)業(yè)，是具有社會公共服務(wù)和個(gè)體服務(wù)特征的群體服務(wù)，提供的是全天候、不間斷、全方位和多層次的服務(wù)產(chǎn)品，因此，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容也因產(chǎn)品服務(wù)對象、服務(wù)需求和服務(wù)內(nèi)容而具有相對不確定性。四、物業(yè)管理招標(biāo)的方式（一）公開招標(biāo)公開招標(biāo)是指招標(biāo)人通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請所有符合投標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，首先應(yīng)依法發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告必須載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況和獲取招標(biāo)文件的辦法等具體事項(xiàng)。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)明確開標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)。凡愿意參加投標(biāo)的單位，可以按指明的方式領(lǐng)取或購買有關(guān)資料，接受按規(guī)定程序進(jìn)行的評選，有的招標(biāo)還設(shè)定預(yù)選和入圍程序等。公開招標(biāo)的主要特點(diǎn)是招標(biāo)人以公開的方式邀請不確定的法人組織參與投標(biāo)，招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開，評選條件及程序是預(yù)先設(shè)定的，且不允許在程序啟動后單方面變更。（二）邀請招標(biāo)邀請招標(biāo)，也稱作有限競爭性招標(biāo)或選擇性招標(biāo)，是指招標(biāo)人預(yù)先選擇若干有能力的企業(yè)，直接向發(fā)出投標(biāo)邀請的招標(biāo)方式。采取邀請招標(biāo)方式的招標(biāo)人，在投標(biāo)邀請和招標(biāo)文件上應(yīng)明確招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況和獲取招標(biāo)文件的辦法，以及開標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)等具體事項(xiàng)。邀請招標(biāo)的實(shí)施程序?qū)γ恳粋€(gè)預(yù)定的投標(biāo)人都是公開的，因此具備一定的公開性。采用邀請招標(biāo)方式的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)慎重選擇參選的投標(biāo)人，尤其其重點(diǎn)考察投標(biāo)單位當(dāng)前和過去的財(cái)務(wù)狀況、近期內(nèi)承接同類項(xiàng)目的管理水平、是否具有管理經(jīng)驗(yàn)、在本地區(qū)或同行業(yè)的信譽(yù)度、對招標(biāo)項(xiàng)目的綜合承擔(dān)能力等。招標(biāo)人只有對投標(biāo)人在數(shù)量和質(zhì)量上進(jìn)行合理的篩選，才能確保邀請招標(biāo)的最終成功。邀請招標(biāo)的主要特點(diǎn)是招標(biāo)人不使用公開的公告方式，招標(biāo)人是特定的，即只有接受邀請的企業(yè)才是合格的投標(biāo)人，投標(biāo)人的數(shù)量有限。五、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容（一）早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標(biāo)內(nèi)容早期介入階段主要是指物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收階段，前期物業(yè)管理階段是指從入住到業(yè)主大會聘請物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)日常管理前的階段。在早期介入和前期物業(yè)管理階段，要求提供相應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)的主要招標(biāo)內(nèi)容有：（1）對投標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供專業(yè)的合理化建議；（2）對投標(biāo)物業(yè)設(shè)施配備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見；（3）對投標(biāo)物業(yè)的建設(shè)設(shè)計(jì)、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)的意見并對現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督；（4）提出投標(biāo)物業(yè)的其他管理建議；（5）參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并提出相應(yīng)整改意見；（6）設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂員工培訓(xùn)計(jì)劃；（7）對經(jīng)營性物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營策劃，制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案；（8）建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，制訂物業(yè)管理方案；（9）辦理移交接管，對業(yè)主入住、