注冊(cè)物業(yè)管理師年復(fù)習(xí)資料管理實(shí)務(wù)-在線瀏覽
2025-02-17 10:29本頁(yè)面
【正文】 立，包括機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位安排、管理制度等 （ 2） 房屋及共同設(shè)施設(shè)備的管理 （ 3） 環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)、停車場(chǎng)及安全防范等 （ 4） 客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施 （ 5） 精神文明建設(shè) （ 6） 物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng) （ 7） 財(cái)務(wù)管理，包括對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金的使用和管理。 國(guó)家提倡（非強(qiáng)制性）建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè) 必須通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目，僅為新開(kāi)發(fā)的住宅及統(tǒng)一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅；新開(kāi)發(fā)的非住宅的項(xiàng)目，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下，既可采取招投標(biāo)方式，也可采取其他方式。 （二）合同邀約與邀請(qǐng)要約 （弄清楚什么是要約和邀請(qǐng)邀約的區(qū)別） （三）事實(shí)合同 當(dāng)事人訂立合同、有書面形式、口頭形式和其他形式。 二、 前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 （一） 合同的當(dāng)事人 （二） 物業(yè)基本情況 （三） 服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量 （四） 服務(wù)費(fèi)用 （五） 物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理 （六） 承接查驗(yàn)和使用維護(hù) （七） 專項(xiàng)維修資金 （八） 違約責(zé)任 （九） 其他事項(xiàng) （三）前期物業(yè)服務(wù)合同的解除或終止 前期物業(yè)服務(wù)合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響，合同的期限具有不確定性，當(dāng)此類因素致使前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法全面履行時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)提前解除合同或要求補(bǔ)償?shù)姆绞揭?guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 9 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別 （ 1） 訂立合同的當(dāng)事人不同 前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人：物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人：業(yè)主（或業(yè)主大會(huì)）與物業(yè)管理企業(yè) （ 2） 合同期限不同 前期物業(yè)服務(wù)合同的期限： 可以約定，但期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同又開(kāi)始生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同將會(huì)終止。 第四節(jié) 業(yè)主公約的其他物業(yè)管理合同 業(yè)主公約是指由 業(yè)主大會(huì) 制訂， 全體業(yè)主 承諾，對(duì) 全體業(yè)主具有約束力的，用以指導(dǎo)、規(guī)范和約束所有 業(yè)主 、 物業(yè)使用人 、 業(yè)主大會(huì) 和 業(yè)主委員會(huì) 權(quán)利義務(wù)的行為守則，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準(zhǔn)則。 （可不看） P72 （三）建設(shè)階段 （對(duì)重點(diǎn)字進(jìn)行記憶） 11 （ 1）與建設(shè)單位、 施工 單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案。 （可不看） P74 （五）竣工驗(yàn)收階段 （對(duì)重點(diǎn)字進(jìn)行記憶） 參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收；分期竣工驗(yàn)收、綜合竣工驗(yàn)收 （可不看） P75 12 第二節(jié) 前期物業(yè)管 理 四、前期物業(yè)管理的特點(diǎn) （ 1）前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的 基礎(chǔ) （基礎(chǔ)性） （ 2）前期物業(yè)管理在時(shí)間上和管理上均是一個(gè)過(guò)渡時(shí)期和過(guò)程 （過(guò)渡性） （ 3）由于物業(yè)及設(shè)施設(shè)備需要經(jīng)過(guò)一個(gè)自然磨合期和對(duì)遺留問(wèn)題的處理過(guò)程，才能進(jìn)入平穩(wěn)的正常狀態(tài)，因此，此階段的物業(yè)管理也明顯呈現(xiàn)管理服務(wù)的波動(dòng)和 不穩(wěn)定 狀態(tài)。前期物業(yè)管理階段的經(jīng)營(yíng)收支一般呈現(xiàn)收入少、支出多、收支不平衡和虧損狀態(tài)。在條件具備或物業(yè)管理企業(yè)早期介入充分、準(zhǔn)備充足時(shí)， 物業(yè)的承接查驗(yàn)也可以和建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收同步進(jìn)行 。 二、入住的準(zhǔn)備 （一） 資料準(zhǔn)備 1.《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》 2.《入住通知書》 3.《物業(yè)驗(yàn)收須知》 4.《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》 5.《業(yè)主（住戶）手冊(cè)》 三、入住服務(wù)的管理 （看內(nèi)容和順序） 業(yè)主憑入住通知書、購(gòu)房發(fā)票及身份證登記確認(rèn) 簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件 驗(yàn)收房屋并填寫《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收單》，簽字確認(rèn) 領(lǐng)取《業(yè)主（住戶）手冊(cè)》等相關(guān)文件資料 繳納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費(fèi)用 提交辦 理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關(guān)費(fèi)用 領(lǐng)取房屋鑰匙（入住過(guò)程完結(jié)） 15 第三節(jié) 裝 修 管 理 物業(yè)管理單位實(shí)施裝飾裝修管理的依據(jù)是建設(shè)部 110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》以及國(guó)家和地方的其他規(guī)定。 物業(yè)管理單位應(yīng)督促裝修人在裝飾裝修開(kāi)工前主動(dòng) 告知（不需書面） 鄰里 二、 物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容 （一） 物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理 （二） 物業(yè)裝飾裝修管理的要求 （三） 物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理 目前較為通常和相對(duì)合理的做法是：在物業(yè)裝飾裝修前，由裝修人和 物業(yè)管理 單位簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》，約定物業(yè)裝飾裝修相關(guān)事項(xiàng)和管理收費(fèi)， 并以此為依據(jù)規(guī)范各方行為。 （四） 物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理 三、在物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責(zé)任 物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議等相關(guān)文件應(yīng)由 裝修人 、 施工單位 和 物業(yè)管理單位 三方簽字。 （ 7）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)中搭建建
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