【正文】 時間和空間內(nèi)，在各種可能的物業(yè)管理服務價格下，對物業(yè)管理服務的需求數(shù)量。（2）某一特定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主對物業(yè)管理服務的需求主要表現(xiàn)在：①物業(yè)管理服務內(nèi)容和②服務水平等方面，這些都是以合同形式在接受物業(yè)管理服務前就已確定。②對物業(yè)管理服務的需求也隨著業(yè)主的生活條件等改變而會相應發(fā)生變化。物業(yè)管理企業(yè)愿意提供的物業(yè)管理規(guī)?；驍?shù)量的大小是和物業(yè)管理服務價格同方向變化的。（3）物業(yè)管理市場的總供給是由物業(yè)管理市場中所有單個物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理加總而成。而當物業(yè)管理市場需求量不等于供給量時，即為非均衡。（2）當物業(yè)管理供給量大于市場對物業(yè)管理服務需求時，又存在著降價的壓力，這種壓力主要是來自物業(yè)管理企業(yè)，因為會有一些物業(yè)管理企業(yè)愿意在更低價格水平上提供物業(yè)管理服務，這一更低的價格水平一方面會激勵業(yè)主對物業(yè)管理服務的更多需求，另一方面也會有一部分物業(yè)管理企業(yè)由于價格較低而放棄部分物業(yè)管理服務的供給。二、彈性理論在物業(yè)管理中的應用物業(yè)管理服務的需求彈性——指物業(yè)管理服務的需求量的變化程度對物業(yè)管理需求的各個因素的變動的反應程度的比值。也就是說，物業(yè)管理服務的需求是缺乏價格彈性的，即物業(yè)管理服務需求的價格彈性是小于1的。物業(yè)管理服務供給的價格彈性——表示物業(yè)管理服務價格的變動所引起的物業(yè)管理供給量的變動程度。物業(yè)管理服務具有一定的規(guī)模經(jīng)濟性，即在一定的物業(yè)管理規(guī)模內(nèi)，隨著物業(yè)管理服務規(guī)模的增大，每增加一單位的物業(yè)管理服務，其產(chǎn)生的單位成本是降低的。四、物業(yè)管理市場失靈與政府調(diào)節(jié)物業(yè)管理服務是一種商品，物業(yè)管理服務的價格要與其內(nèi)在的價值相符。針對物業(yè)管理的特殊性，在解決由于非對稱信息所導致的市場失靈問題，通常可以①設置健全的激勵制度和監(jiān)督體系。（1）正外部性良好的物業(yè)管理所帶來的優(yōu)美環(huán)境不僅惠及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，還給周圍的居民乃至整個區(qū)域帶來良好的環(huán)境效益和社會效益，這就是物業(yè)管理的正外部性。第六講第二章 管理學基礎知識與應用一、考試目的測試應考人員：（1）對管理學知識的掌握程度；（2）對管理原理、管理方法、管理職能和市場營銷管理、企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、管理創(chuàng)新等知識在物業(yè)管理中應用的掌握程度。三、要點說明1．管理的基本特征、性質(zhì)，研究對象2．管理原理3．管理的基本職能及在物業(yè)管理中的應用4．目標市場的選擇及在物業(yè)管理中的應用5．市場調(diào)查，市場營銷組合及在物業(yè)管理中的應用6．企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略及企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略管理7．創(chuàng)新，創(chuàng)新激勵，創(chuàng)新過程，創(chuàng)新模式，創(chuàng)新活動管理及在物業(yè)管理中的應用四、命題規(guī)律解讀1．管理的基本特征、管理性質(zhì)，此考點易出題。5．管理的主要方法，可能出題。（二）管理的基本特征（****）（1）管理的產(chǎn)生來自社會活動組織的要求，即這種社會活動不是單個人的活動，而是兩個人以上的社會活動。（三）管理的性質(zhì)（*****）管理具有二重性，即管理同時具有自然屬性和社會屬性。（2）管理的社會屬性——指管理是一定生產(chǎn)關系的體現(xiàn)，是為一定的生產(chǎn)關系服務的。廣義研究對象包括：生產(chǎn)力、生產(chǎn)關系和上層建筑三個方面的問題。1．以人為本原理人既是管理的主體，又是管理的客體。（2）在處理企業(yè)內(nèi)部各組成部分及其與外部的關系時，使各方面協(xié)調(diào)一致，保持相對穩(wěn)定的均衡狀態(tài)，以利于管理活動的正常運行，實現(xiàn)企業(yè)目標。5．目標效益原理（*****）管理是為了實現(xiàn)系統(tǒng)特定目標的有組織的活動。根據(jù)目標效益原理，管理者應從實際情況出發(fā)，確定組織管理的運行目標，制定出一整套系統(tǒng)完整的指標體系，從多方面考察系統(tǒng)運行的效益，取得最佳的管理成效。一、決策（1）決策是具有戰(zhàn)略意義的重要職能。物業(yè)管理在經(jīng)營、服務的過程中，①必須要先明確企業(yè)要解決的問題，②進而確定目標，③然后設定可能達到的各種方案，④然后對各項方案進行優(yōu)選，⑤最后由物業(yè)管理的決策人員綜合各項指標及判斷，進行決策。計劃是行動綱領，是聯(lián)系企業(yè)諸條件與目標之間的橋梁，在管理中處于重要的基礎地位。三、組織組織的目的就是要保證決策和計劃的實施，去實現(xiàn)既定的目標。對于物業(yè)管理而言，根據(jù)企業(yè)的總體服務目標，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)及所經(jīng)營管理項目的實際情況，進行企業(yè)資源調(diào)配和組織設計，以確保物業(yè)管理各項決策和計劃的貫徹落實。物業(yè)管理一個重要的特點就是每天都是和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類人員打交道，因而，對物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求就相對較高。物業(yè)管理激勵常用的方法主要有物質(zhì)激勵、精神激勵等。在企業(yè)的整個活動過程中，對各個環(huán)節(jié)、各項活動都應加強控制，以保證計劃和組織目標的實現(xiàn)。市場細分的標準是指根據(jù)何種因素來細分市場。（二）目標市場選擇（****）目標市場選擇是在有效的市場細分基礎上，企業(yè)根據(jù)內(nèi)外部條件，并在與市場競爭對手的力量對比之后，明確最適合該企業(yè)開展營銷活動的市場。單一產(chǎn)品，可降低生產(chǎn)成本，相同的營銷方案可降低營銷費用；工作方便。優(yōu)點是：1）營銷穩(wěn)定性好。3）能充分挖掘企業(yè)潛力。缺點是：成本高。缺點是：風險大。了解：管理學的研究對象，系統(tǒng)均衡、運動控制、信息溝通等原理，創(chuàng)新過程與創(chuàng)新活動管理。4．企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、創(chuàng)新易出題。五、內(nèi)容輔導第一節(jié) 管理與管理學一、管理的定義與特征（一）管理的定義管理——指一定組織中的管理者，通過有效地利用人力、物力、財力、信息等各種資源，并通過決策、計劃、組織、領導、激勵和控制等職能，來協(xié)調(diào)他人的活動，從而實現(xiàn)既定目標的活動過程。（4）管理的任務是有效地利用各種資源（人、財、物、技術、信息等）和各種管理職能（決策、計劃、組織、領導、激勵和控制等），用盡可能少的支出去實現(xiàn)既定的目標。因此，管理中有關合理組織生產(chǎn)力、組織社會化生產(chǎn)的一些形式和方法等，在不同的社會制度下具有共性，是可以相互借鑒的。（1）管理的自然屬性——指管理是社會生產(chǎn)力發(fā)展和組織社會化生產(chǎn)的客觀要求，社會生產(chǎn)力發(fā)展得越快，社會化生產(chǎn)水平越高，對管理的要求也就越高。（2）管理的“載體”是組織，即在社會這個大系統(tǒng)中，組織是一個子系統(tǒng)，管理通過組織這個子系統(tǒng)去實現(xiàn)管理目標。6．企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的類型、企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略管理的一般過程、創(chuàng)新機制出題的可能性較大。2．目標效益原理和市場細分，出題頻率較高。二、考試基本要求掌握：管理的性質(zhì)，目標效益原理，管理的基本職能；市場細分，營銷策略；企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略以及創(chuàng)新。（3）集中目標市場營銷策略企業(yè)選擇一個或幾個細分市場作為目標市場，集中滿足目標市場的消費需求。4）易樹立企業(yè)優(yōu)越形象。2）總銷售量會增加。產(chǎn)品單一，成本低，易銷售，獲利高，容易吸引競爭者加入，易失去發(fā)展機會；忽視消費者需求差異，不能滿足不同需求。（1）無差異目標市場營銷策略企業(yè)并不對市場進行細分，而是將市場都當作一個目標市場，尋求各類消費者需求中相同的部分，提供單一的產(chǎn)品，采取相同的營銷方案，以便滿足可能多的消費者需求。如消費品市場細分標準一般可分為四類：（1）地理標準——是根據(jù)消費者所處地理位置來細分市場；（2）人口標準——是根據(jù)人口統(tǒng)計項目來細分市場，包括人口的數(shù)量、年齡、性別等；（3）心理標準——是指根據(jù)消費者生活方式、個性、價值觀念等因素來細分市場；（4）行為標準——是指根據(jù)消費者購買時間、地點、頻率、忠誠度等項目來細分市場。一、目標市場的選擇（一）市場細分（*****）市場細分——指采用一定標準在整體市場中識別不同需求的消費者，并予以分類，組成若干個分市場的活動。首先，控制要有一個控制的依據(jù)或標準，這往往是計劃中所規(guī)定的；其次，要運用各種監(jiān)測手段對進行中的活動進行觀察、測度和衡量；第三，對觀測到的、測度到的情況和數(shù)據(jù)要與計劃規(guī)定的標準進行比較，發(fā)現(xiàn)是否存在差異；第四，如活動與標準存在差異，就采取各種措施和方法去糾正偏差，使整個活動按計劃進行。人的需要是多種多樣的，因而激勵的方法也應是多種多樣的，如可以采取物質(zhì)激勵的方法，也可采取精神激勵的方法，還可以采取物質(zhì)激勵和精神激勵相結(jié)合的方法等等。領導的本質(zhì)就是通過領導者與被領導者的相互作用，使組織的活動協(xié)調(diào)一致，并有效地實現(xiàn)組織目標。這就要求依據(jù)任務的多少建立卓有成效的組織機構，擬定上下左右聯(lián)系方式，制定一系列組織制度，使各種要素在總的目標下被充分利用，高效率、保質(zhì)、保量地完成任務。物業(yè)管理企業(yè)，在實施每一項物業(yè)管理決策之前，都必須對資源、時間、人力等各方面情況進行詳細的計劃，物業(yè)管理計劃是物業(yè)管理決策的具體化。二、計劃計劃是為達到一定目標所制定的未來行動方案。（3）決策就存在一定風險。管理的基本職能應包括決策、計劃、組織、領導、激勵和控制這六個基本功能活動。因此建立組織管理系統(tǒng)的第一項任務，就是確立組織目標。4．信息溝通原理（1）在管理系統(tǒng)的運行過程中，信息是一種重要的資源要素，信息的傳遞和反饋是推進系統(tǒng)運行的一種動力。人本原理要求在管理活動中應以做好人的工作、調(diào)動人的積極性和創(chuàng)造性為根本。概括以上內(nèi)容，管理學的研究對象是現(xiàn)代社會條件下管理活動的基本規(guī)律和一般方法，即管理原理和管理方法。因此，管理中關于維護生產(chǎn)關系的制度、原則和方法都是為適應和維護特定的生產(chǎn)關系需要服務的，并不是各種社會生產(chǎn)方式都適用。管理這種與社會生產(chǎn)力相聯(lián)系的自然屬性，并不因社會制度的不同而產(chǎn)生差異，它主要取決于生產(chǎn)力發(fā)展水平和勞動社會化程度。（3）管理的核心是處理好各種人際關系，即在管理過程中的各個環(huán)節(jié)都必須與人打交道，只有妥善地處理好各種人際關系，才能更好地使別人與自己一道去實現(xiàn)管理目標。7．了解管理學的研究對象以及系統(tǒng)均衡、運動控制、信息溝通等原理。3．管理的基本職能，必考內(nèi)容。熟悉：管理的基本特征，管理的主要方法，目標市場的選擇，市場調(diào)查，市場營銷組織，企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的類型，以及企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略管理的一般過程和企業(yè)創(chuàng)新機制。（2）負外部性由于物業(yè)管理不當所帶來的臟、亂、差等影響環(huán)境問題，它不僅對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和使用人帶來不利，也會給相鄰區(qū)域，甚至整個社會帶來不好的影響，這就是物業(yè)管理的負外部性所產(chǎn)生的。，也存在著外部性現(xiàn)象。（1）最直接的表現(xiàn)就是物業(yè)管理服務的質(zhì)價不符，至少在這方面很難取信于消費者，這是物業(yè)管理市場發(fā)展中不和諧現(xiàn)象的根源之一。但是，物業(yè)管理服務的規(guī)模經(jīng)濟性是在一定的范圍內(nèi)而言的，超過了企業(yè)所能承受的規(guī)模，由于管理成本，尤其是協(xié)調(diào)成本急劇上升，就會產(chǎn)生規(guī)模不經(jīng)濟的現(xiàn)象。從長期看，物業(yè)管理服務的價格是與其價值是一致的。物業(yè)管理服務需求的收入彈性——指物業(yè)管理服務的需求量對于業(yè)主收入變動的反應程度。在實際工作中，影響物業(yè)管理服務需求的因素很多，有物業(yè)管理服務的價格、業(yè)主的收入等等。（3）只有當物業(yè)管理市場的供給和需求相等時，物業(yè)管理市場才實現(xiàn)均衡。（1）當出現(xiàn)過度需求時，即物業(yè)管理需求大于物業(yè)管理供給時，此時物業(yè)管理市場處于非均衡狀態(tài)，存在著物業(yè)管理服務價格上漲的壓力。從理論上及物業(yè)管理發(fā)展的長期趨勢看，物業(yè)管理服務的總供給規(guī)模和水平也是受制于物業(yè)管理服務總需求的規(guī)模和水平。如價格、成本、自身實力等。（二）物業(yè)管理供給物業(yè)管理供給——指在某一特定的時間和空間內(nèi)，在各種可能的物業(yè)管理服務價格水平下，物業(yè)管理企業(yè)愿意并且能夠提供的物業(yè)管理服務的規(guī)?；驍?shù)量。①從整個物業(yè)管理市場看，如果物業(yè)管理服務的價格很高，就可能會迫使一些業(yè)主放棄對專業(yè)化的物業(yè)管理的需求，而實施自管。應理解以下幾個方面：（1）物業(yè)管理的需求可分為①單個業(yè)主對物業(yè)管理服務的需求和②整個物業(yè)管理市場中所有單個個體需求的總和所形成的物業(yè)管理市場需求。但是，由于物業(yè)管理服務是一種綜合性、服務性很強的特殊產(chǎn)品，其價值的衡量很難定量化。第六節(jié) 經(jīng)濟學基礎知識在物業(yè)管理中的應用（*****）一、需求、供給與局部均衡價格理論在物業(yè)管理中的應用物業(yè)管理——指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。共有財產(chǎn)——指那些沒有明確所有者，人人都可以免費使用的財產(chǎn)，包括共有資源，比如海洋、湖泊、草場等資源。（3）通過所有權的明確化而解決外部性問題的思想是以科斯為代表的所有權學派經(jīng)濟學家提出的。例如對污染的企業(yè)征收清污費，頒布污染標準等。（2）有害的外部性——是某個經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受損，而造成外部不經(jīng)濟的人卻沒有為此承擔成本。失業(yè)的威脅使在業(yè)者必須盡力工作，不敢偷懶。對于因工人不努力工作而產(chǎn)生的委托人代理人問題可以實現(xiàn)一種稱之為效率工資的方案解決。由委托人代理人問題而導致的效率損失不可能通過政府的干預解決，因為企業(yè)主無法觀察或監(jiān)督的經(jīng)理與工人的行為，政府也無法觀察或監(jiān)督。敗德行為的解決辦法只能是通過某些制度設計使當事人約束自身行為。（二）敗德行為（也稱為道德公害）敗德行為——指個人在獲得保險公司的保險后，缺乏提防行動，而采取更為冒險的行為，使發(fā)生風險的概率增大的動機。非對稱信息問題在許多領域都存在。（一）逆選擇逆選擇——指買賣雙方信息不對稱的情況下，差的商品總是將好的商品驅(qū)逐出市場。市場失靈是指市場在這種場合不能提供符合社會效率條件的商品或勞務。用公式表示為：π＝TRTC當π為正值時，表示廠商不僅獲得正常利潤，而且還獲得超額利潤；當π為負值時，表示廠商出現(xiàn)虧損，投入的生產(chǎn)要素不能全部獲得補償；當π為零時，表示收支相抵，廠商可獲得正常利潤。平均收益（AR）——指廠商銷售一定量產(chǎn)品時平均每一單位產(chǎn)品所得到的收入。在該時期內(nèi)，包括固定成本在內(nèi)的一切成本項目都可以變動，因此長期成本中不存在固定成本與可變成本的區(qū)別。固定成本不隨產(chǎn)量變動而變動，即使不生產(chǎn)也必須承擔這些費用。若銷售收入超過經(jīng)濟成本（即*式0），則廠商可獲得超過正常利潤的經(jīng)濟利潤，即超額利潤。這種報酬通常以企業(yè)“正常利潤”的形式出現(xiàn)，主要補償企業(yè)自有資本投入應獲的利息以及企業(yè)勞務應得的薪金等。（三）適度規(guī)模（*）廠商的適度規(guī)?！刚檬故找妫ǔ鍪郛a(chǎn)品所獲得的收入）遞增達到最大時的生產(chǎn)規(guī)模，它與行業(yè)和廠商