【正文】 照建設(shè)部2004年3月頒布的中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第125號(hào)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。(1)項(xiàng)目評(píng)估項(xiàng)目評(píng)估一般分為兩個(gè)階段，即初選階段，準(zhǔn)備和實(shí)施階段。屬于新建物業(yè)的，就要了解物業(yè)的建設(shè)周期和進(jìn)度，分析物業(yè)現(xiàn)有條件對(duì)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的利弊，如在早期介入和前期物業(yè)管理的項(xiàng)目中，要關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工中是否存在不符合物業(yè)管理要求的問(wèn)題，以便在方案中提出相應(yīng)的解決或建議方案。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)招標(biāo)文件、現(xiàn)場(chǎng)踏勘、標(biāo)前會(huì)議等渠道獲取招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本資料，為項(xiàng)目的組織架構(gòu)設(shè)計(jì)、人員及崗位的設(shè)置、費(fèi)用測(cè)算等提供準(zhǔn)確的依據(jù)。對(duì)于非單一業(yè)主性質(zhì)的招標(biāo)項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研的方式了解招標(biāo)物業(yè)業(yè)主(包括預(yù)售或現(xiàn)售性質(zhì)物業(yè)的潛在客戶)的文化層次、生活需求、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的期望與要求，從而為制訂物業(yè)管理方案中的服務(wù)重點(diǎn)和管理措施提供決策依據(jù)。簽訂與履行物業(yè)管理合同，是物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的核心內(nèi)容，也是保障物業(yè)管理活動(dòng)順利開(kāi)展和物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基石。合同是當(dāng)事人之間意思表示一致的結(jié)果。簡(jiǎn)單地說(shuō)，要約就是訂立合同的意思表示，承諾就是對(duì)要約的接受。所以—個(gè)合同的簽訂往往要經(jīng)過(guò)要約、反要約的數(shù)個(gè)回合的談判。(2)要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定。要約一旦作出，要約人需要承擔(dān)法律責(zé)任。從以下比較中可以更加明確要約與邀請(qǐng)要約之間的區(qū)別： (Auction)拍賣是一種特殊的交易方式，但其成交過(guò)程也可用要約與承諾來(lái)分析。 原則上，一般的廣告不是要約。標(biāo)價(jià)是邀請(qǐng)要約，不是要約。招標(biāo)投標(biāo)也是現(xiàn)代社會(huì)常見(jiàn)的交易方式。(三)合同要約的法律意義要約的法律意義在于要約是一種法律行為，要約到達(dá)受要約人時(shí)生效，要約一旦生效對(duì)要約人具有約束力，不得隨意撤銷，具體體現(xiàn)在要約的撤回或撤銷的嚴(yán)格法律規(guī)定中。第二，受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合同作了準(zhǔn)備工作。(一)合同承諾的構(gòu)成要件承諾必須具備如下要件，才能產(chǎn)生法律效力：(1)承諾必須由受要約人或其代理人作出。(3)承諾必須與要約的內(nèi)容一致。第五篇：2015年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》練習(xí)題2015年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)練習(xí)題一、物業(yè)管理項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是指在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會(huì)因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的意外損失。參考答案：D=LEC=3*2*7=42根據(jù)考試用書(shū)中所提供的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)判斷，該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)屬于二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，存在一般風(fēng)險(xiǎn)，需要加以控制。②處理突發(fā)危機(jī)要注意與相關(guān)方的有效溝通，在處理危機(jī)的過(guò)程中，要加強(qiáng)與各類公眾的溝通。同時(shí)告知業(yè)主，對(duì)提供不實(shí)信息要承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。參考答案：A三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)門(mén)禁系統(tǒng)的檢查維護(hù)屬于()管理。問(wèn)題1：業(yè)主王某的想法是否正確?為什么?問(wèn)題2：你認(rèn)為物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)如何加強(qiáng)公共安全防范服務(wù)并規(guī)避可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)?回答：(1)王某的想法不正確。如果物業(yè)公司采取了多種防范措施，公共區(qū)域沒(méi)有治安隱患，保安員盡職盡責(zé)，業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當(dāng)之處，則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。五、單選題，評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。B裝修企業(yè)D物業(yè)服務(wù)企業(yè)案例分析：劉先生購(gòu)買(mǎi)了一套位于頂層的商品房，入住時(shí)與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《臨時(shí)管理規(guī)約》中都有明確的規(guī)定：“為維護(hù)小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全，業(yè)主不得私自封閉觀景陽(yáng)臺(tái)，不得在窗戶上加裝防護(hù)欄。物業(yè)公司決定：對(duì)劉先生罰款2000元。物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求是：劉先生拆除封閉陽(yáng)臺(tái)的材料及防護(hù)欄并交納罰款。(2)訴劉先生除拆封閉陽(yáng)臺(tái)的材料及防護(hù)欄的請(qǐng)求應(yīng)予以支持。應(yīng)當(dāng)在制止無(wú)效的情況下，及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，或通過(guò)司法途徑解決六、例題1：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，不屬于商品房預(yù)售審核條件的是()。(2011。(2011。(2011。(2009年房地產(chǎn)估價(jià)師考試試題)A、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》B、《住宅驗(yàn)收說(shuō)明書(shū)》C、《住宅保修說(shuō)明書(shū)》D、《住宅保修保證書(shū)》答：A七、屬于物業(yè)管理民事法律關(guān)系主體的有()。例題4：出售公有住房的住宅專項(xiàng)維修資金，由()交存。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，其中套內(nèi)建筑面積是套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。36)答案：A()。()答案：C。，住宅專項(xiàng)維修資金可以購(gòu)買(mǎi)()。()%%%%答案：B，()存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。(2011。，政府不應(yīng)予以干預(yù)，不僅包括于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，而且包括每位業(yè)主和使用人，還需要通過(guò)管理規(guī)約來(lái)規(guī)范答案： ADE，物業(yè)管理體現(xiàn)的是平等主體間的民事關(guān)系，政府不應(yīng)予以過(guò)多的干預(yù)。(2011。例題7：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須()。A、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證B、取得土地使用權(quán)證書(shū)C、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)D、已經(jīng)確定竣工驗(yàn)收日期。()A、土地使用權(quán)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證B、工程施工合同及關(guān)于試工進(jìn)度的說(shuō)明C、開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)D、樣板房裝修設(shè)計(jì)方案答案：D例題3：商品房預(yù)售合同登記備案的申請(qǐng)人是()?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》，劉先生的行為屬未經(jīng)同意，搭建建筑物、構(gòu)筑物和改變外立面行為，并且違反了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《臨時(shí)管理規(guī)約》的約定，屬違規(guī)行為。問(wèn)題：物業(yè)公司的各項(xiàng)訴訟請(qǐng)求能否得到法院的支持?，劉先生在此案中有哪些過(guò)錯(cuò)?。在不得已的情況下，物業(yè)公司采取了斷水、斷電、停止服務(wù)等系列“制裁措施”。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要求其拆除。A可任選其中一個(gè)作為中標(biāo)人B應(yīng)以報(bào)價(jià)最低的為中標(biāo)人c應(yīng)報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定中標(biāo)人D應(yīng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人()之日止的物業(yè)管理活動(dòng)。為了確保業(yè)主、住戶的安全，規(guī)避不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，一方面物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)增加保安人員及保安巡邏次數(shù)，加大安全防范的力度，有條件的項(xiàng)目，應(yīng)該增加技術(shù)防范的設(shè)施設(shè)備。因此，本案例中，物業(yè)服務(wù)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)視具體情況。王某認(rèn)為其所交的物業(yè)管理費(fèi)中已包含了公共安全管理服務(wù)內(nèi)容。如果仍然無(wú)效，可以提請(qǐng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)行政主管部門(mén)對(duì)此事的關(guān)注，因此，本案例中，要采取有效的危機(jī)公關(guān)手段，與媒體一起為挽回之前的負(fù)面影響而追加正面報(bào)道內(nèi)容。最重要的是與直接受害人和媒體的溝通。為應(yīng)對(duì)此種宣傳報(bào)道中的失實(shí)報(bào)道，作為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對(duì)。請(qǐng)回答：物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析可以采用()這兩種方法。(4)承諾必須傳達(dá)給要約人。(2)承諾必須在要約的有效時(shí)間內(nèi)作出。二、合同的承諾承諾(Acceptance)，在商品交易中又稱為接受、收盤(pán)，是指受要約人按照要約規(guī)定的時(shí)間和方式，用語(yǔ)言或行為對(duì)要約表示完全接受以締結(jié)合同的一種意思表示。撤銷要約的通知?jiǎng)t只限于在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人。一旦中標(biāo)，合伺即成立。當(dāng)顧客交錢(qián)購(gòu)物，店員接受時(shí)，合同才成立。但對(duì)于某些已經(jīng)作出許諾的廣告，并且廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定，則可能成為要約。拍賣過(guò)程中出價(jià)人每次競(jìng)買(mǎi)的出價(jià)均為要約，拍賣師擊槌表示成交則為承諾，雙方交易告成。(二)合同要約與邀請(qǐng)要約要約不同于邀請(qǐng)要約。(3)要約必須傳達(dá)到受要約人才能生效。(一)合同要約的構(gòu)成要件作為合同成立的一個(gè)要素，要約的構(gòu)成要件為：(1)要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖。一旦受要約人同意，合同即成立，雙方均應(yīng)受合同的約束。一、合同的要約要約(Offer)，在商品交易中又稱為發(fā)盤(pán)、出盤(pán)、發(fā)價(jià)、出價(jià)等，是指一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作出希望與其訂立合同的意思表示。第一節(jié)合同的概念 合同是雙方或多方當(dāng)事人之間的協(xié)議。合同大量存在于物業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理的各種行為都與合同有關(guān)。3)業(yè)主的需求招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求包括業(yè)主需求的內(nèi)容、物業(yè)管理消費(fèi)的承受能力等。屬于商業(yè)類型物業(yè)的，則應(yīng)了解商業(yè)物業(yè)的使用功能和規(guī)模。準(zhǔn)備和實(shí)施階段的評(píng)估主要是對(duì)投標(biāo)物業(yè)進(jìn)行深入的調(diào)查和進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證，并在此基礎(chǔ)上確定最佳投標(biāo)策略和管理方案。(二)物業(yè)管理投標(biāo)的程序 根據(jù)招標(biāo)方式的特點(diǎn)，投標(biāo)人獲取招標(biāo)信息一般來(lái)自兩個(gè)渠道：一是從公共媒介上采集公開(kāi)招標(biāo)信息，二是來(lái)自招標(biāo)方的邀請(qǐng)。2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)密卷講解四物業(yè)管理投標(biāo)的條件、程序與策略技巧(一)參加物業(yè)管理投標(biāo)的條件 根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的要求，參與物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)當(dāng)是具有相應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力的法人企業(yè)。若物業(yè)性質(zhì)為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施、政府辦公設(shè)施，招標(biāo)主體則為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、管理使用單位或政府采購(gòu)中心。在清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化分項(xiàng)的招標(biāo)中，不僅有具有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與，也有清潔、綠化等專業(yè)公司參與。其中的非住宅類項(xiàng)目可分為商業(yè)區(qū)、寫(xiě)字樓、工業(yè)區(qū)、公用基礎(chǔ)設(shè)施(如機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、地鐵、學(xué)校、碼頭、步行街)等。專業(yè)管理公司通常是指具備一定資質(zhì)、能承接物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，如電梯(安裝、維修)專業(yè)公司、樓宇設(shè)備專業(yè)公司、清潔衛(wèi)生專業(yè)公司、園林綠化專業(yè)公司等。業(yè)主大會(huì)已經(jīng)成立的，由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)實(shí)施物業(yè)管理的招標(biāo)組織工作。(一)物業(yè)管理招標(biāo) 物業(yè)管理招標(biāo)，是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購(gòu)的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人(以下簡(jiǎn)稱招標(biāo)人)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競(jìng)投，從中選擇最符合條件的競(jìng)投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。管理高層住宅80萬(wàn)m2。4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬(wàn)m2。(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%： 1)多層住宅200萬(wàn)m2。各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件 如下： (1)注冊(cè)資本為人民幣500萬(wàn)元以上。物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理(一)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件(注意：誰(shuí)審批、誰(shuí)頒發(fā)、誰(shuí)管理)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。(10)職工錄用方式、待遇、管理方法。(6)股東的出資方式和出資額，股東轉(zhuǎn)讓出資的條件。(2)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍。(五)公司人員物業(yè)管理企業(yè)的人數(shù)和從業(yè)資格應(yīng)該符合相關(guān)法規(guī)