【正文】 要求。(二)公司地址物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以其主要的辦事機(jī)構(gòu)所在地作為公司的地址。一、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊(cè)登記(分為六個(gè)步驟)根據(jù)《公司法》規(guī)定，企業(yè)設(shè)立須向工商行政管理部門進(jìn)行注冊(cè)登記，在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。(三)物業(yè)管理集團(tuán)公司物業(yè)管理集團(tuán)公司主要由集團(tuán)總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成。另外，也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部設(shè)立專門部門(不屬于企業(yè))，承擔(dān)售后物業(yè)的管理工作。(二)按股東出資形式來劃分 物業(yè)管理有限責(zé)任公司的股東以其出資額為限，對(duì)公司承擔(dān)有限責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。此外，這類企業(yè)還可以由集體所有制的房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)組建，主要管理企業(yè)自己開發(fā)的各類房產(chǎn)。這類企業(yè)在剛成立時(shí)，往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位，管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的，具有自建自管的特點(diǎn)。物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的同時(shí)，還承擔(dān)著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)、市政設(shè)施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等，其內(nèi)容帶有公共管理的性質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對(duì)物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，確保物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。擁有明確的經(jīng)營(yíng)宗旨和符合法規(guī)的管理章程，具備相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)。此外，根據(jù)風(fēng)景區(qū)環(huán)境優(yōu)美，小戶型亦可面對(duì)老年人開放養(yǎng)老服務(wù)，吸引老年人群體等。熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。2根據(jù)該項(xiàng)目具體情況，列舉并簡(jiǎn)要闡述早期介入工作的主要內(nèi)容。在項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)上，開發(fā)商介紹，該項(xiàng)目正在施工建設(shè)中，預(yù)計(jì)還有12個(gè)月封頂，等等。同時(shí)要檢查施工單位的施工人員是否如實(shí)申報(bào)和辦理的施工證，強(qiáng)化施工人員的管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理中應(yīng)當(dāng)采取以下措施：物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先應(yīng)和裝修企業(yè)辦理相關(guān)裝修手續(xù)，告知其裝修注意事項(xiàng)；應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理協(xié)議做好管理和服務(wù)工作，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修施工單位有違反有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻和制止；已造成事實(shí)后果或拒不改正的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理，對(duì)違反協(xié)議的，應(yīng)追究違約責(zé)任。（4分）答案要點(diǎn)：不正確，根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，第六條 裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。2張某拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由是否成立？簡(jiǎn)單說明理由。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求其恢復(fù)原狀。小區(qū)有15套房屋未銷售，另3套房屋因建筑質(zhì)量問題業(yè)主拒絕辦理入住手續(xù)，開發(fā)商也認(rèn)可質(zhì)量問題，表示維修后再交付。各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)多大移交，共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時(shí)的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開展。甲公司作為債權(quán)人可以向業(yè)主催繳費(fèi)用，或向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟，維護(hù)自身的權(quán)益。（6分）答案要點(diǎn)：物業(yè)資料的移交應(yīng)包括：物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料，綜合竣工驗(yàn)收資料，施工設(shè)計(jì)資料，機(jī)電設(shè)備資料等；業(yè)主入住資料，包括入住通知書，入住登記表，身份證復(fù)印件，相片；房屋裝修資料，包括裝修申請(qǐng)書，裝修驗(yàn)收表，裝修圖紙，消防審批，驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，違章記錄；管理資料，各類值班記錄，設(shè)備維修記錄，水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告等各類服務(wù)質(zhì)量記錄；財(cái)務(wù)資料，包括固定資產(chǎn)清單，收支賬目表，債權(quán)債務(wù)移交清單，水電抄表記錄；合同協(xié)議書，人事檔案資料，其他需要移交的資料，應(yīng)按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點(diǎn)是否相符合完好。（3分）答案要點(diǎn)：不正確，移交雙方：根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)》中物業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理工作移交內(nèi)容規(guī)定：物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)，原來物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交；業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交。費(fèi)用交接時(shí)，甲公司提出因有部分未實(shí)際居住的業(yè)主以沒有接受服務(wù)為由，不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，致使小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)虧損，希望用小區(qū)樓內(nèi)廣告收入沖抵。觀察結(jié)果是除部分屋面漏水外，其他部分運(yùn)行狀況正常。A、消防設(shè)備維護(hù)B、房屋出租C、配套商業(yè)的經(jīng)營(yíng)D、道路停車位的管理 E、樹木的養(yǎng)護(hù)1下列資產(chǎn)中，其折舊可計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本的有（）。A、建設(shè)B、施工 C.、規(guī)劃設(shè)計(jì)D、監(jiān)理二、多項(xiàng)選擇題（共5題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)，錯(cuò)選，本題不得分；少選，）1關(guān)于對(duì)員工獎(jiǎng)勵(lì)的說法，正確的有（）。A、物業(yè)管理公司的全體員工B、物業(yè)項(xiàng)目部的全體員工C、全體秩序維護(hù)員D、全體業(yè)主員工的解聘包括（）三種情況。A、建設(shè)單位向業(yè)主B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主 C、施工單位向建設(shè)單位D、施工單位向業(yè)主下列物業(yè)類型和規(guī)模的組合中，符合一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)對(duì)房屋管理建筑面積要求的是（）A、高層80萬平方米，多層50萬平方米 B、多層80萬平方米，高層50萬平方米C、高層50萬平方米，多層30萬平方米，寫字樓5萬平方米，別墅2萬平方米 D、多層50萬平方米，高層30萬平方米，別墅5萬平方米，寫字樓2萬平方米下列各項(xiàng)目，必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的是（）。（二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)（三）工程保修費(fèi)（四）管理區(qū)域清潔衛(wèi)生材料費(fèi)（五）管理區(qū)域?qū)Ｐ蘩謇碣M(fèi)（六）公共秩序維護(hù)費(fèi)（七）項(xiàng)目管理辦公費(fèi)（八）項(xiàng)目履約保證金（九）用于項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的固定資產(chǎn)折舊（十）項(xiàng)目共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)（十）社會(huì)“愛心捐贈(zèng)”問題：20．按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理要求，何種資質(zhì)等級(jí)企業(yè)具備該項(xiàng)目投標(biāo)資格？（2分）21．該公司目前所管項(xiàng)目的類型和面積，符合哪一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的相應(yīng)要求？（3分）22．該公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)測(cè)算項(xiàng)目中，哪些費(fèi)用項(xiàng)目不應(yīng)計(jì)入該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)成本（支出）（10分）23．假設(shè)本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)成本A為542萬元，%。擬參與該項(xiàng)目投標(biāo)。新的物業(yè)管理公司也以協(xié)議方式選定，經(jīng)媒體報(bào)道后，社會(huì)、業(yè)主反響強(qiáng)烈，部分業(yè)主開始圍堵售樓處和物業(yè)管理處辦公室。未有結(jié)果后，遂以串聯(lián)協(xié)商、互選等方式自行組建了臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)。A．職稱B．職務(wù)C．定量D．隨機(jī)E．定性三、案例題（共8題，第16題至第23題，共80分）案例一某住宅物業(yè)項(xiàng)目入住已兩年，業(yè)主投訴該項(xiàng)目存在以下問題。A．有利于加強(qiáng)各職能部門之間的橫向聯(lián)系B．有利于減少各職能部門之間的協(xié)調(diào)工作量C．有利于發(fā)揮各職能部門的工作積極性D．組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性較強(qiáng)E．組織結(jié)構(gòu)的機(jī)動(dòng)性和適應(yīng)性較強(qiáng)12．物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的消防滅火預(yù)案內(nèi)容除包括物業(yè)基本情況，火災(zāi)危險(xiǎn)性、火災(zāi)發(fā)展特點(diǎn)外，還應(yīng)包括（）。A．成本收益B．均衡分配C．積累、發(fā)展兼顧D．公平付薪9．業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服物企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向（）交還有關(guān)物業(yè)管理檔案資料和物業(yè)管理用房。A．%B．%C．%D．%6．某住宅小區(qū)突發(fā)燃?xì)庑孤┦鹿?，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)人員采取的下列應(yīng)急處理措施中，錯(cuò)誤的是（）。A．（1）→（2）→（3）→（4）B．（2）→（1）→（3）→（4）C．（4）→（2）→（1）→（3）D．（4）→（1）→（3）→（2）3．業(yè)主在辦理裝飾裝修手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該審核（）。(4)案例分析將結(jié)合考察基本知識(shí)，原理和能力，決定內(nèi)容將跨章節(jié)。三、考試題型及注意點(diǎn)題型單選題、多選題和案例分析，其中單選、多選共5060分，案例分析是4050分(去年是選擇題70分，案例分析30分)注意點(diǎn)(1)單選題源于基本知識(shí)、原理。第一篇：注冊(cè)物業(yè)管理師考試：《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》的復(fù)習(xí)技巧2010物業(yè)管理師考試：《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》的復(fù)習(xí)技巧一、學(xué)習(xí)資料中國(guó)注冊(cè)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試教材中國(guó)注冊(cè)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試大綱中國(guó)注冊(cè)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試相關(guān)的輔導(dǎo)資料(每科一本就可以不要太多)二、學(xué)習(xí)和備考技巧注意一些新舊概念的理解和應(yīng)用，如：以前是“物業(yè)接管驗(yàn)收”，現(xiàn)在改為“物業(yè)承接查驗(yàn)”。其次是ZY，以此類推。(3)各章涉及到的相關(guān)數(shù)字要敏感，盡可能記住。A．延續(xù)性B．不確定性C．長(zhǎng)期性D．穩(wěn)定性2．機(jī)構(gòu)更迭時(shí)，物業(yè)承接查驗(yàn)一般包括以下工作內(nèi)容：（1）新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員進(jìn)行承接查驗(yàn)；（2）物業(yè)移交；（3）對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行處理；（4）業(yè)主委員會(huì)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同，與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同，正確的定作程序是（）。該住宅小區(qū)的住宅完好率是（）。即給予員工最大激勵(lì)的原則和（）的原則。錯(cuò)選，本題不得分：少選，）11．某物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式和機(jī)構(gòu)設(shè)置情況如下圖所示：這種組織形式的主要優(yōu)點(diǎn)有（）。A．“誰受累、誰跟進(jìn)、領(lǐng)導(dǎo)回復(fù)”B．接受和處理業(yè)主投訴要做詳細(xì)記錄，并及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)C．盡快處理，暫時(shí)無法解決的，向業(yè)主說明，并約時(shí)間處理、及時(shí)跟進(jìn)D．接受與處理業(yè)主的投訴，要盡可能滿足業(yè)主的合理要求E．對(duì)業(yè)主的過多要求不予理會(huì)15．物業(yè)服物企業(yè)員考評(píng)通常采用（）考核法。（15分）案例二某住宅物業(yè)的部分業(yè)主，因外墻滲水，供暖不足，物業(yè)配套等問題，多次和建設(shè)單位、物業(yè)管理公司交涉。決定公告后，廣大業(yè)主積極響應(yīng)，開始集體拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。（20分）案例三某住宅物業(yè)項(xiàng)目總建筑面積29萬平方米，可收費(fèi)總面積26萬平方米，現(xiàn)公開招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，某物業(yè)管理公司目前管理的各類物業(yè)項(xiàng)目房屋建筑面積分別為：多層住宅20萬平方米、高層住宅20萬平方米、別墅4萬平方米。2．補(bǔ)充養(yǎng)老金：3．項(xiàng)目部年終績(jī)效獎(jiǎng)。（10分）第三篇：2012年注冊(cè)物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考試真題及答案2012年《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考試試卷一、單項(xiàng)選擇題（共10題，每題1分，每題的備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意）入住的實(shí)質(zhì)是（）交付物業(yè)的過程。A、完好房B、基本完好房 C、一般完好房D、危險(xiǎn)房物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，義務(wù)消防隊(duì)由（）組成。A、物業(yè)分公司B、人力資源部 C、財(cái)務(wù)部D、經(jīng)營(yíng)管理部物業(yè)服務(wù)企業(yè)在早期介入階段服務(wù)的對(duì)象是（）單位。A、澆水、施肥B、修剪造型 C、翻新改造D、花木種植 E、中耕除草1常規(guī)物業(yè)管理包括（）等?，F(xiàn)場(chǎng)交接時(shí)，乙公司派項(xiàng)目經(jīng)理一人，在甲公司人員陪同下觀察了小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其附屬設(shè)施的運(yùn)行狀況。資料交接時(shí)，甲公司向乙公司移交了開發(fā)商提供的前期物業(yè)資料，并稱入住資料屬短期保管，已銷毀。問題：1本案例中物業(yè)承接查驗(yàn)的做法是否正確？簡(jiǎn)單說明理由。1物業(yè)資料的移交應(yīng)該包含哪些內(nèi)容（請(qǐng)列舉）？本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符后檔案管理規(guī)定？簡(jiǎn)要說明理由。甲公司提出的欠費(fèi)以廣告收入沖抵的處理方式是否恰當(dāng)？請(qǐng)列出兩條你認(rèn)為恰當(dāng)?shù)奶? 7理方法（4分）答案要點(diǎn)：不成立，物業(yè)服務(wù)是公共服務(wù)，雖業(yè)主未入住，物業(yè)的公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)，環(huán)境衛(wèi)生，秩序維護(hù)，公共區(qū)域的維護(hù)不