物業(yè)管理師實務講解2(文件)
【正文】 住房函 [2020]193f號 )及其他有關規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)信用檔案的建立范圍是所有物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)管理師等執(zhí) (從 )業(yè)人員。 問題 3：試分析第 9 項問題產(chǎn)生的可能原因和應采取的措施？（ 4 分） 答 ：（ 1）可能原因有：環(huán)境臟亂。 問題 5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平？（ 3 分） 答 ：加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓；調(diào)整優(yōu)化管理服務工作流程；加強安全管理，公共秩序管理；加強小區(qū)公用設施設備的更新改造工作；加強小區(qū)衛(wèi)生管理工作；加強溝通和宣傳工作。 問題 1：業(yè)主王某的想法是否正確？為什么？（ 10 分） 答：（ 1）王某的想法不正確。如果物業(yè)公司采取了多種防范措施，公共區(qū)域沒有治安隱患，保安員盡職盡責，業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當之處，則物業(yè)公司不應承擔賠償責任。 。為了確保業(yè)主、住戶的安全，規(guī)避不可預測風險，一方面物業(yè)服務公司應增加保安人員及保安巡邏次數(shù)，加大安全防范的力度，有條件的項目，應該增加技術防范的設施設 備。因此，本案例中，物業(yè)服務公司是否應承擔責任，應視具體情況。王某認為其所交的物業(yè)管理費中已包含了公共安全管理服務內(nèi)容。同時加強 宣傳教育，取得業(yè)主配合。 編號 意見與建議 1 部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷 2 保 安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來隱患 3 小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，建議加強管理 4 小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強管理 5 常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素 6 樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換 7 某部電梯安全隱患嚴重，需要大修 8 建議小區(qū)外墻全部翻新 9 小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采取措施 10 小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理 11 部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務費 12 希望提供家政服務 13 部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部 門建議增設到達小區(qū)的公交線路 14 建議清潔工作業(yè)時間與業(yè)主的上下班時間盡量錯開，避免與業(yè)主爭用電梯 問題 1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些？費用如何解決（不考慮人工、培訓等管理成本的增加）？（ 5 分） 答：（ 1）需要資金投入的項目有：第 9 項 （ 2）其中第 9 項應在物業(yè)服務費中列支；第 8 項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤。對物業(yè)服務企業(yè)而言，物業(yè)項目管理服務的利潤不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力。 A．彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足 B．共 用部位、共用設施設備的維修 16 頁 C．共用部位、共用設施設備的更新 D．共用部位、共用設施設備的改造 E．共用部位、共用設施設備的日常維修 答案： BCD 解析： 2020 年 12 月 4 日，根據(jù)《物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，建設部會同財政部發(fā)布了《住宅專項維修資金管理辦法》，并于 2020 年 2 月 1 日起施行。 42．按照《物業(yè)服務收費管理辦法》，物業(yè)服務收費實行（ ）。其中，營業(yè)利潤包括主營業(yè)務利潤和其他業(yè)務利潤。 39．物業(yè)服務企業(yè)主營業(yè)務收入包括（ ）收入。 37．按使用功能劃分，物業(yè)可分 為（ ）物業(yè)。 A．管理規(guī)約經(jīng)業(yè)主大會通過后生效 B．管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力 C．管理規(guī)約對物業(yè)服務企業(yè)具有約束力 D．管理規(guī)約對物業(yè)建設單位具有法律約束力 E．管理規(guī)約僅有道義上的約束力 答案： AB 解析：管理規(guī)約是指由業(yè)主大會制訂，全體業(yè)主承諾，對全體業(yè)主具有約束力的，用以指導 、規(guī)范和約束所有業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會和業(yè)主委員會權利義務的行為守則，是物業(yè)管理的基礎和準則。 一些重點基礎設施或大型公用設施的物業(yè) (如機場、碼頭、醫(yī)院、學校、口岸、政府辦公樓等 )，其產(chǎn)權人多為政府的國有資產(chǎn)管理部門，此類型物業(yè)的招標必須經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或相關產(chǎn)權部門的批準，一般由產(chǎn)權人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標人組織招標。 A．企業(yè)法定代表人的身份證明 B．企業(yè)總經(jīng)理的身份證明 12 頁 C．物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同 D．管理和技術人員的職稱證書和勞動合同 E．物業(yè)服務合同 答案： ACD 解析： 物業(yè)服務企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照之日起 30 天內(nèi)，持以下資料向當?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質： (1)營業(yè)執(zhí) 照； (2)企業(yè)章程； (3)驗資證明； (4)企業(yè)法定代表人的身份證明； (5)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。 A．國務院建設主管部門 B．省、自治區(qū)人民政府建設主管部門 C．省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門 D．直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門 E．社區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門 答案： BD 解析： 物業(yè)服務企業(yè)資質等級分為一、二、三級。一般而言，《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》中物業(yè)管理單位向裝修人約定收取的費用包括裝飾裝修管理服務費和垃圾清運費。“請示”是上行文或前行文。 A．業(yè)主 B．建設單位 C．施工單位 D．監(jiān)理單位 答案： B 解析： 承接查驗不同于工程項目建設的竣工驗收，是在物業(yè)建設單位竣工驗收的基礎上，對建設單位移交的物業(yè)資料，有關單項驗收報告，以及對物業(yè)共用部位、共用設施設備、園林綠化工程和其他公共配套設施的相關合格證明材料，對物業(yè)公共部位配套功能設施是否按規(guī)劃設計要求建設完成等進行核對查驗 。一般在方案中以表格的形式列出各項制度的目錄即可，招標文件有具體要求的除外。 A．物業(yè)服務企業(yè) B．全體業(yè)主 C．物業(yè)服務企業(yè)和全體業(yè)主 D．建設單位 答案： B 解析： 專項維修資金由業(yè)主或物業(yè)使用人交納，專項用于物業(yè)共用部位、共
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