物業(yè)管理師實(shí)務(wù)模擬試題1(文件)
【正文】 業(yè)管理招標(biāo)的主體一般是（ ）。 A．費(fèi)用測(cè)算與成本控制 B．管理方式、運(yùn)作程序及管理措施 C．管理制度的制訂 D．物資裝備 E．工作計(jì) 劃 答案： AB 解析： 關(guān)鍵性內(nèi)容包括： (1)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思 (包括項(xiàng)目總體模式與物業(yè)管理服務(wù)工作重點(diǎn)的確定 )； (2)組織架構(gòu)與人員的配置； (3)費(fèi)用測(cè)算與成本控制； (4)管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。 36．物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別有（ ）。 A．直線制 B．企業(yè)部制 C．事業(yè)部制 D．矩陣制 E．公司制 答案： ACD 解析： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇適宜的組織形式。 A．裝修部分 B．承重構(gòu)件 C．設(shè)施設(shè)備部分 15 頁(yè) D．基礎(chǔ) E．結(jié)構(gòu)部分 答案： ACE 解析： 房屋的基本組成部分 (1)結(jié)構(gòu)部分 —— 基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等； (2)裝修部分 —— 門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等； (3)設(shè)施設(shè)備部分 —— 水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備 (如消防、避雷、電梯 )等項(xiàng)目。 40．機(jī)關(guān)單位的綠化管理要求（ ）。 41．公共安全防范管理服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助政府相關(guān)部門，為維護(hù)公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服務(wù)活動(dòng)。 42．以下不屬于物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成的有（ ）。 44．物業(yè)管理常用的檔案分類方法有（ ）。 A．要把物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)與精神獎(jiǎng)勵(lì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，使兩者相輔相成 B．對(duì)不同的員工要采用相同的獎(jiǎng)勵(lì)方式 C．獎(jiǎng)勵(lì)程度要與員工的貢獻(xiàn)相符 D．獎(jiǎng)勵(lì)的方式要保持不變 E．員工作出了成績(jī)，符合獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)以后，管理者應(yīng)該立即予以獎(jiǎng)勵(lì) 答案： ACE 解析： 員工獎(jiǎng)勵(lì)應(yīng)注意五個(gè)方面： (1)要把物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)與精神獎(jiǎng)勵(lì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，使兩者相輔相成； (2)員工作出了成績(jī)，符合獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)以后，管理者應(yīng)該立即予以獎(jiǎng)勵(lì)； (3)對(duì)不同的員工要采用不同的獎(jiǎng)勵(lì)方式； (4)獎(jiǎng)勵(lì)程度要與員工的貢獻(xiàn)相符； (5)獎(jiǎng)勵(lì)的方式可以適當(dāng)變化。而發(fā)展商則稱物業(yè)管理已移交，自己無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)。購(gòu)房合同中不應(yīng)單方面承諾今后的物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 問(wèn)題 4：業(yè)主應(yīng)如何解決這樣的問(wèn)題？（ 5 分） 答： 依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行，采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)與乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于 2020 年 8 月 1 日零時(shí)生效。乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)稱這是因甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)修繕。 問(wèn)題 3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時(shí)終止？（ 3 分） 答： 答“ 2020 年 7 月 31 日（ 24時(shí)）”或“ 2020 年 8 月 1 日（零時(shí)）”。 （ 2）自查驗(yàn)之日起，乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立公用部位、公用設(shè)施設(shè) 備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)檔案； （ 3）乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)可從建設(shè)單位或城建檔案館獲取該小區(qū)相關(guān)原始檔案資料。（ 3 分） 答： 拒絕移交的理由不成立；理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)督促，物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴訟等其他途徑解決。 問(wèn)題 1：上述 20戶業(yè)主提出的修復(fù)請(qǐng)求是否合理？是否應(yīng)由乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)無(wú)償修復(fù)？（ 4 分） 答： （ 1）上述 20 戶業(yè)主要求修復(fù)的請(qǐng)求是合理的，因房屋未超過(guò)保修期限； （ 2）但上述住戶要求乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)償修復(fù)是不合理的，因房屋在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)收到業(yè)主委員會(huì)書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場(chǎng)，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查 驗(yàn)。 案例分析題（二） 某房地 產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)前期物業(yè)管理。這份合同雖然是由開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司簽訂，但未來(lái)的服務(wù)對(duì)象和繳費(fèi)主體卻是業(yè)主，入住后，業(yè)主必須按合同 的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。從法律角度看，物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系。但李先生稱，入住已有半年，非但相關(guān)的配套設(shè)施沒有落實(shí)，物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了 2 元 /平方米。物業(yè)管 理常用的檔案分類方法有以下幾種：年度分類法、組織機(jī)構(gòu)分類法、事件分類法。 43．營(yíng)業(yè)收入是指物業(yè)服 務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入，包括（ ）。 16 頁(yè) A．出入管理 B．安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理 C．施工現(xiàn)場(chǎng)的管理 D．犯罪分子的擒拿 E．配合政府開展社區(qū)管理 答案： ABCE 解析： 公共安全防范管理服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助政府相關(guān)部門，為維護(hù)公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服務(wù)活動(dòng)。機(jī)關(guān)單位的綠化多作規(guī)則式設(shè)計(jì)，比較講究立體空間的垂直綠化，其綠化造型及材料選用一般都比較嚴(yán)格，在進(jìn)行綠化管理時(shí)應(yīng)按設(shè)計(jì)意圖進(jìn)行規(guī)則式修剪。 A．計(jì)劃性預(yù)防維修 B．改善性的預(yù)防維修 C．完善性預(yù)防維修 D．保養(yǎng)性預(yù)防維修 E．狀態(tài)監(jiān)測(cè)下的預(yù)防維修 答案： ABE 解析： 為了降低故障率或防止房屋及設(shè)施設(shè)備性能劣化，按事先規(guī)定的修理計(jì)劃和技術(shù)要求進(jìn)行的維修活動(dòng)，稱為預(yù)防性維修。并應(yīng)了解每種組織形式的特點(diǎn)。 (2)合同期限不同。 35．物業(yè)管理方案中，管理指標(biāo)通常由（ ）組成。前期物業(yè)管理一般以物業(yè)建設(shè)單位為招標(biāo)主體；物業(yè)管理正常運(yùn)作后，一般以業(yè)主大會(huì)為招標(biāo)主體；若物業(yè)性質(zhì)為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施、政府辦公設(shè)施，招標(biāo)主體則為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、管理使用單位或政府采購(gòu)中心。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果符合規(guī)定的條件，在工商行政機(jī)關(guān)發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，公司即告成立。 A．稅務(wù)登記 B．資格審查 C．注冊(cè)審查 D．資質(zhì)審批 E．工商注冊(cè)登記 答案： DE 解析： 根據(jù)《公司法》和《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立程序分為工商注冊(cè)登記和資質(zhì)審批兩個(gè)階段。 A．外資物業(yè)服務(wù)企業(yè) B．民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè) C．物業(yè)管理有限責(zé)任公司 D．股份合作型物業(yè)服務(wù)企業(yè) E．物
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