物業(yè)管理師實務(wù)講解2(存儲版)
【正文】 常養(yǎng)護(hù)工作的是（ ）。因此，車輛停放管理應(yīng)特別注意對消防疏散通道的管理，確保車輛停放符合消防管理的要求，絕對不能堵塞消防通道。 24．實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括（ ）和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。一般在方案中以表格的形式列出各項制度的目錄即可，招標(biāo)文件有具體要求的除外。“請示”是上行文或前行文。 A．國務(wù)院建設(shè)主管部門 B．省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門 C．省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門 D．直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門 E．社區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門 答案： BD 解析： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。 一些重點基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施的物業(yè) (如機場、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、口岸、政府辦公樓等 )，其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國有資產(chǎn)管理部門，此類型物業(yè)的招標(biāo)必須經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)，一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標(biāo)人組織招標(biāo)。 37．按使用功能劃分，物業(yè)可分 為（ ）物業(yè)。其中，營業(yè)利潤包括主營業(yè)務(wù)利潤和其他業(yè)務(wù)利潤。 A．彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足 B．共 用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修 16 頁 C．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新 D．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造 E．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修 答案： BCD 解析： 2020 年 12 月 4 日，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，建設(shè)部會同財政部發(fā)布了《住宅專項維修資金管理辦法》，并于 2020 年 2 月 1 日起施行。 編號 意見與建議 1 部分樓梯間陳舊，要求進(jìn)行粉刷 2 保 安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來隱患 3 小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，建議加強管理 4 小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強管理 5 常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素 6 樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換 7 某部電梯安全隱患嚴(yán)重，需要大修 8 建議小區(qū)外墻全部翻新 9 小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采取措施 10 小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理 11 部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費 12 希望提供家政服務(wù) 13 部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部 門建議增設(shè)到達(dá)小區(qū)的公交線路 14 建議清潔工作業(yè)時間與業(yè)主的上下班時間盡量錯開，避免與業(yè)主爭用電梯 問題 1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些？費用如何解決（不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本的增加）？（ 5 分） 答：（ 1）需要資金投入的項目有：第 9 項 （ 2）其中第 9 項應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費中列支；第 8 項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)?。王某認(rèn)為其所交的物業(yè)管理費中已包含了公共安全管理服務(wù)內(nèi)容。為了確保業(yè)主、住戶的安全，規(guī)避不可預(yù)測風(fēng)險，一方面物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)增加保安人員及保安巡邏次數(shù)，加大安全防范的力度，有條件的項目，應(yīng)該增加技術(shù)防范的設(shè)施設(shè) 備。如果物業(yè)公司采取了多種防范措施，公共區(qū)域沒有治安隱患，保安員盡職盡責(zé)，業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當(dāng)之處，則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 問題 5：針對上述問題，請結(jié)合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務(wù)水平？（ 3 分） 答 ：加強基礎(chǔ)管理，包括日常檢查和員工培訓(xùn)；調(diào)整優(yōu)化管理服務(wù)工作流程；加強安全管理，公共秩序管理；加強小區(qū)公用設(shè)施設(shè)備的更新改造工作；加強小區(qū)衛(wèi)生管理工作；加強溝通和宣傳工作。 A．物業(yè)服務(wù)企業(yè) B．物業(yè)管理專業(yè)人員 C．業(yè)主委員會 D．建設(shè)單位 E．物業(yè)使用人 答案： AB 解析： 根據(jù)國家建設(shè)部《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí) (從 )業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》(津住房函 [2020]193f號 )及其他有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案的建立范圍是所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理師等執(zhí) (從 )業(yè)人員。物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。 40．物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤總額包括（ ）。下列說法中，正確的有（ ）。 A．物業(yè)服務(wù)企業(yè) B．物業(yè)建設(shè)單位 C．業(yè)主大會 D．業(yè)主委員會 E．物業(yè)所有權(quán)人 答案： BCE 解析： 物業(yè)管理招標(biāo)的主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會 (單一業(yè)主 )、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 (政府機關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門 )。每題的備選項中，有 2 個或 2 個以上選項符合題意，至少有 1 個錯項。 A．通知 B．報告 C．請示 D．決定 答案： .C 解析： 當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)就某一事項請求上級單位 (或領(lǐng)導(dǎo) )給予指示或批準(zhǔn)時，要用“請示”這個文種。 26． 以下屬于物業(yè)服務(wù)公司內(nèi)部管理制度的是 ( )。對業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)費用的收支情況較為透明，避免了收費與服務(wù)不相符的情況，保護(hù)了業(yè)主合法權(quán)益；對物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，由于酬金是按 照預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金提取，具有相對的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營風(fēng)險。 A．物業(yè)服務(wù)企業(yè)可視具體情況將部分消防通道化為停車位 B．物業(yè)服務(wù)企業(yè)任何時候都不能將消防通道化為停車場 C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)如將消防通道化為停車位，應(yīng)做好安全警示 D．業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無關(guān)，無須進(jìn)行管理 答案： B 解析：車輛管理中， 車輛停放必須符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。 18．下列四種方 法中，不屬于白蟻防治主要方法的是（ ）。 15．房屋主體按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料劃分類別，不包括（ ）。具體應(yīng) 由業(yè)主委員會接收。 4 頁 9．物業(yè)管理的早期介入是建設(shè)單位引入的（ ）。 6．物業(yè)管理投標(biāo)的過程包括：①準(zhǔn)備投標(biāo)文件，②獲取招標(biāo)信息，③登記并取得招標(biāo)文件，④參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯會議，⑤送交投標(biāo)文件，⑥簽訂物業(yè)服務(wù)合同（或前期物
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