物業(yè)管理師經(jīng)營管理試題2上(存儲版)
【正文】 計算稅前現(xiàn)金流量，而 稅前現(xiàn)金流量 =凈運(yùn)營收益－抵押貸款還本付息， 又 凈運(yùn)營收益 =有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用， 進(jìn)一步將有效毛收入 展開， 8 頁 凈運(yùn)營收益 =毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運(yùn)營費(fèi)用， 本題中其他收入沒有為零，所以 凈運(yùn)營收益 =毛租金收入－空置和收租損失－運(yùn)營費(fèi)用 =10－ 1010%－ 1030%=6 萬元 現(xiàn)在，要想計算出 稅前現(xiàn)金流量，還需計算抵押貸款還本付息 抵押貸款還本付息為 ? ?? ? 30307 .5 % 1 7 .5 %3 0 2 .5 41 7 .5 % 1?????? 萬 元 將上面求出的凈運(yùn)營收益和抵押貸款還本付息帶入稅前現(xiàn)金流的計算公式，得到 稅前現(xiàn)金流量 =6－ = 萬元 要想求得 稅后現(xiàn)金流量，接下來的任務(wù)是求所得稅 所得稅 =應(yīng)納稅所得額（第 2 章講 到的）稅率 應(yīng)納稅所得額 =有效毛租金收入－運(yùn)營成本－貸款利息－建筑物折舊 =凈運(yùn) 營收益－貸款利息－建筑物折舊 =6－ 30%－ 40/25= 萬元 （注：這里貸款利息直接用 30 %來求，說明后面計算的稅后現(xiàn)金流應(yīng)為第 1 年的稅后現(xiàn)金流，如果要計算第 2 年的稅后現(xiàn)金流這里的貸款利息就不能這樣計算了，因為第一年已經(jīng)還掉了一部分本金，第 2 年的貸款利息應(yīng)該比第一年少。 21．物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時點(diǎn)的（ ）價格或價值進(jìn)行測算和判定。 24. 某建筑物的建筑面積為 200m2，有效年齡為 12 年，重置價格為 800 元 /m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為 40 年，殘值率為 2%，則運(yùn)用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（ ）萬元。 27．關(guān)于毛租金乘數(shù)的表述，不正確的是（ ） A． 毛租金乘數(shù)，又稱為“租售比價” B．毛租金乘數(shù)法能避免由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累積 C．毛租金乘數(shù) =物業(yè)價值 /毛租金 D．毛租金乘數(shù)法考慮了不同物業(yè)的空置率和運(yùn)營費(fèi)用的差異 答案： D 解析： P117118， D 不正確。 13 頁 A．價格結(jié)構(gòu) B．區(qū)域結(jié)構(gòu) C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu) D．供求結(jié)構(gòu) 答案： A 解析： P127，從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)，不含價格結(jié)構(gòu)。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為（ ）萬元。由于技術(shù)進(jìn)步，使原有的許多設(shè)計、工藝、原材料、結(jié)構(gòu)等都已過時落后或成本過高，而采用新材料、新技術(shù)等，不 僅功能更加完善，成本也會降低，因此，重置價格通常要比重建價格低。 23．成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成 本確定的租金，以下哪一項屬于成本租金（ ）。因為借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機(jī)會成本的考慮。 物業(yè)第 6 年初的價值應(yīng)為： ? ?540 0 1 2% 44 3? ? ? 萬 元 所以剩余的物業(yè)權(quán)益價值應(yīng)該是 － = 萬元 18．某寫字樓的購買價格為 50 萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為 20 萬元，另外 30 萬元為年利率為 %、期限為 30 年、按年等額還款的抵押貸款。采用設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命靜態(tài)分析的方法可得出的結(jié)論是：采用新設(shè)備，每年節(jié)約費(fèi)用支出（ ）萬元。技術(shù)壽命是指設(shè)備在開始使用后持續(xù)的能夠滿足使用者需要功能的時間，其時間長短主要取決于無形磨損的速度，技術(shù)進(jìn)步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越短。 13．（ ）是業(yè)主十分關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的重要方面。 3 頁 A．位置固定性 B．各異性 C．適應(yīng)性 D．相互影響性 答案： D 分析： D 相互影響性是指房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響； A位置固定性是房地產(chǎn) 最重要的一個特性 。物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作主要包括確定投資戰(zhàn)略、確定投資標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進(jìn)行資產(chǎn)組合。每題的備選項中，只有 1 個最符合題意） 1．以下關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)說法不正確的是（ ） A．區(qū)域購物中心的建筑規(guī)模在 10 萬平米以上 B．市級購物中心的年營業(yè)額在 1~5 億元人民幣之間 C
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