【正文】 正確的應(yīng)該是通常只比較設(shè)備的費(fèi)用。 9．工業(yè)物業(yè)對(duì) 投資區(qū)位的特殊要求是（ ） A．公共交通便捷程度 B．居民人口與收入 C．周圍工業(yè)物業(yè)的影響 D．當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄? 答案： D 分析： A 公共交通便捷程度屬于居住物業(yè)、寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)對(duì)投資區(qū)位的特殊要求； B 居民人口與收入屬于居住物業(yè)對(duì)投資區(qū)位的特殊要求； C 周圍工業(yè)物業(yè)的影響，屬于周圍環(huán)境或周圍土地利用情況和環(huán)境，所以屬于居住物業(yè)、寫字樓對(duì)投資區(qū)位的特殊要求。 2．以下屬于組合投資管理職責(zé)的有（ ） A. 制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃 B. 客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理 C. 危機(jī)管理 D. 物業(yè)更新改造等主要開支決策 答案 ： B 分析： P11 表 11。 答案： C 7．某城市規(guī)劃將火車站由該城市的 A 區(qū)遷至 B 區(qū)，則 B 區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（ ）。自然壽命也稱物理壽命，是指設(shè)備從全新狀態(tài)下開始使用，直到不堪再用而予以報(bào)廢的全部時(shí)間過程，自然壽命主要取決于設(shè)備有形磨損的速度。所以需要先計(jì)算出 A，其中 19% / 12 5% , 15 12 180in? ? ? ? ? 月 ? ?? ? ? ?? ?111801801 0 .7 5 % 1 0 .7 5 %4 0 0 6 0 % 2 .2 3 4 21 1 1 0 .7 5 % 1nniiAP i??? ? ? ? ?? ? ? ? 萬 元 7 頁 ? ?? ? ? ?? ?221 8 0 5 1 26 1 8 0 5 1 21 1 1 0 .7 5 % 12 .2 3 4 2 1 9 2 .1 61 0 .7 5 % 1 0 .7 5 %nniPAii????? ? ? ?? ? ? ??? 萬 元 剩余的物業(yè)權(quán)益價(jià)值應(yīng)該是物業(yè)第 6 年初的價(jià)值減去需要償還的貸款本金，因此接下來要計(jì)算物業(yè)第 6 年初的價(jià)值。所以其實(shí)際單價(jià)和實(shí)際總價(jià)就是成交日期時(shí)的價(jià)格。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益 6 萬元，以后每年凈收益增長 2%，從第 8 年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 7%。毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)是：①方便易行，在市場(chǎng)上較容易獲得物業(yè)的價(jià)格和租金資料；②由于在同一市場(chǎng)上，相似物業(yè)的租金和價(jià)格同時(shí)受相同的市場(chǎng)力量影響，因此毛租金乘數(shù)是一個(gè)比較客觀的數(shù)值；③避免了由于多層次測(cè)算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)。 A．市場(chǎng) 10 頁 B．正常 C．理論 D．客觀合理 答案： D 解析： P93，物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定。 17．某投資者以 400 萬元購進(jìn)一寫字樓單元，銀行為其提供了 15 年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價(jià)值比率為 60%。 14．下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中，不正確的是（ ）。應(yīng)該是面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資； B 房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入不對(duì)。物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作主要包括確定投資戰(zhàn)略、確定投資標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進(jìn)行資產(chǎn)組合。 13．（ ）是業(yè)主十分關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的重要方面。采用設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命靜態(tài)分析的方法可得出的結(jié)論是：采用新設(shè)備，每年節(jié)約費(fèi)用支出（ ）萬元。因?yàn)榻栀J資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機(jī)會(huì)成本的考慮。由于技術(shù)進(jìn)步，使原有的許多設(shè)計(jì)、工藝、原材料、結(jié)構(gòu)等都已過時(shí)落后或成本過高，而采用新材料、新技術(shù)等，不 僅功能更加完善，成本也會(huì)降低，因此，重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。 13 頁 A．價(jià)格結(jié)構(gòu) B．區(qū)域結(jié)構(gòu) C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu) D．供求結(jié)構(gòu) 答案： A 解析： P127，從宏觀上說，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)，不含價(jià)格結(jié)構(gòu)。 24. 某建筑物的建筑面積為 200m2，有效年齡為 1