物業(yè)管理師經(jīng)營管理試題2上-文庫吧
2025-07-19 20:57 本頁面
【正文】 D 分析： A 公共交通便捷程度屬于居住物業(yè)、寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)對投資區(qū)位的特殊要求； B 居民人口與收入屬于居住物業(yè)對投資區(qū)位的特殊要求； C 周圍工業(yè)物業(yè)的影響，屬于周圍環(huán)境或周圍土地利用情況和環(huán)境，所以屬于居住物業(yè)、寫字樓對投資區(qū)位的特殊要求。 4 頁 10．房地產(chǎn)投資中狹義的區(qū)位是指（ B） A．該區(qū)位所處的自然環(huán)境 B．投資物業(yè)的地理位置 C．該區(qū)位投資成本的高低 D．該區(qū)位所面臨的 競爭關(guān)系 11. 以下屬于靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的是（ ） A．財務(wù)凈現(xiàn)值 B．財務(wù)內(nèi)部收益率 C．借款償還期 D．現(xiàn)金回報率 答案： D 解析： A 財務(wù)凈現(xiàn)值、 B 財務(wù)內(nèi)部收益率兩者屬于動態(tài)盈利能力指標(biāo)； C 借款償還期屬于清償能力指標(biāo)。 12．對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流出不包括（ ） A．土地費(fèi)用、建造費(fèi)用 B．還本付息 C．稅金 D．比較成本 答案： D 解析： P38 中下部。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營費(fèi)用、稅金等，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息 收入和貸款本金收入等。 13．（ ）是業(yè)主十分關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的重要方面。 A．潛在毛租金收入最大化 B．稅前現(xiàn)金流最大化 C．稅后現(xiàn)金流最大化 D．凈運(yùn)營收益最大化 答案： D 5 頁 解析： P41 中下部，凈運(yùn)營收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。因此，物業(yè)管理企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛租金收入，降低運(yùn)營費(fèi)用，以使交給業(yè)主的凈運(yùn)營收益盡可能大。 14．下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中，不正確的是（ ）。 計息周期為 1 年時，年名義利率等于年實(shí)際利率 ，名義利率越小，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大 ，計息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大 答案： C 解析： C 不對，正確的應(yīng)是計算周期相同時，名義利率越大，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大。 15．以下關(guān)于設(shè)備更新特點(diǎn)的描述中正確的是（ ） A．設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的更新費(fèi)用 B．設(shè)備更新分析以凈收益法為主 C．設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量 D．通常只比較設(shè)備的 收益 答案： C 解析： P53 中下部， A 不對，正確定的應(yīng)該是設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。設(shè)備的壽命包括自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。自然壽命也稱物理壽命，是指設(shè)備從全新狀態(tài)下開始使用，直到不堪再用而予以報廢的全部時間過程，自然壽命主要取決于設(shè)備有形磨損的速度。技術(shù)壽命是指設(shè)備在開始使用后持續(xù)的能夠滿足使用者需要功能的時間，其時間長短主要取決于無形磨損的速度，技術(shù)進(jìn)步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越短。經(jīng)濟(jì)壽命是指從經(jīng)濟(jì)角度判斷的設(shè)備最合理的使用年限，在數(shù)值上等于使投入使用的設(shè)備等額年總成本（包括初始購 置費(fèi)用和使用過程中的年運(yùn)營費(fèi)用）最低或等額年凈收益最高的期限，經(jīng)濟(jì)壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的。 B 不對，正確的應(yīng)該是設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主，由于不同設(shè)備方案的服務(wù)壽命不同，因此通常都采用年值法進(jìn)行比較。新設(shè)備往往具有較高的購置費(fèi)用和較低的運(yùn)營費(fèi)用，而要更新的舊設(shè)備則往往具有較低的重置費(fèi)用和較高的運(yùn)營費(fèi)用。 D 也不對，正確的應(yīng)該是通常只比較設(shè)備的費(fèi)用。通常在比較設(shè)備更新方案時，都是界定設(shè)備產(chǎn)生的收益是相同的，因此只對它們的費(fèi)用進(jìn)行比較。 6 頁 16．某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機(jī)組，剩余使用壽命 5 年，年電 費(fèi)支出 40 萬元。市場上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機(jī)組，使用壽命 10 年，初始購置費(fèi)用支出 120 萬元，年電費(fèi)支出 20 萬元。采用設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命靜態(tài)分析的方法可得出的結(jié)論是：采用新設(shè)備，每年節(jié)約費(fèi)用支出（ ）萬元。 A． 8 B． 20 C． 4 D． 10 答案： A 解析：本題屬于不會提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新問題，這種問題的決策方法是在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用與更新設(shè)備的年總成本之間（包括初始購買成本支出的
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