物業(yè)管理師經(jīng)營(yíng)管理試題2上-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 4 頁(yè) 10．房地產(chǎn)投資中狹義的區(qū)位是指（ B） A．該區(qū)位所處的自然環(huán)境 B．投資物業(yè)的地理位置 C．該區(qū)位投資成本的高低 D．該區(qū)位所面臨的 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 11. 以下屬于靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的是（ ） A．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 B．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 C．借款償還期 D．現(xiàn)金回報(bào)率 答案： D 解析： A 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、 B 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率兩者屬于動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)； C 借款償還期屬于清償能力指標(biāo)。 A．潛在毛租金收入最大化 B．稅前現(xiàn)金流最大化 C．稅后現(xiàn)金流最大化 D．凈運(yùn)營(yíng)收益最大化 答案： D 5 頁(yè) 解析： P41 中下部，凈運(yùn)營(yíng)收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問(wèn)題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。 15．以下關(guān)于設(shè)備更新特點(diǎn)的描述中正確的是（ ） A．設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的更新費(fèi)用 B．設(shè)備更新分析以凈收益法為主 C．設(shè)備更新分析只考慮未來(lái)發(fā)生的現(xiàn)金流量 D．通常只比較設(shè)備的 收益 答案： C 解析： P53 中下部， A 不對(duì)，正確定的應(yīng)該是設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指從經(jīng)濟(jì)角度判斷的設(shè)備最合理的使用年限，在數(shù)值上等于使投入使用的設(shè)備等額年總成本（包括初始購(gòu) 置費(fèi)用和使用過(guò)程中的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用）最低或等額年凈收益最高的期限，經(jīng)濟(jì)壽命是有形磨損和無(wú)形磨損共同決定的。通常在比較設(shè)備更新方案時(shí)，都是界定設(shè)備產(chǎn)生的收益是相同的，因此只對(duì)它們的費(fèi)用進(jìn)行比較。 A． 8 B． 20 C． 4 D． 10 答案： A 解析：本題屬于不會(huì)提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新問(wèn)題，這種問(wèn)題的決策方法是在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用與更新設(shè)備的年總成本之間（包括初始購(gòu)買成本支出的分?jǐn)偤湍赀\(yùn)行費(fèi)用），選擇數(shù)值較低的方案。假設(shè)該寫(xiě)字樓物業(yè)每年升值 2%，投資者在第 6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金和剩余的物業(yè)權(quán)益價(jià)值依次是（ ）萬(wàn)元。建筑物的價(jià)值為 40 萬(wàn)元，按有關(guān)規(guī)定可在 25 年內(nèi)直線折舊。） 19．下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是（ ）。此外，從估價(jià)角度來(lái)看，物業(yè)開(kāi)發(fā)商自有資金應(yīng)得 的利息也要與其應(yīng)獲得的利潤(rùn)分開(kāi)，不能算作利潤(rùn)。 A．實(shí)際單 價(jià)為 2020 元 /m2，實(shí)際總價(jià)為 萬(wàn)元 B．實(shí)際單價(jià)為 1950 元 /m2，實(shí)際總價(jià)為 20 萬(wàn)元 C．實(shí)際單價(jià)為 2020 元 /m2，實(shí)際總價(jià)為 20 萬(wàn)元 D．實(shí)際單價(jià)為 2020 元 /m2，實(shí)際總價(jià)為 萬(wàn)元 答案： C 解析：實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。 A．保險(xiǎn)費(fèi) B．地租 C．利潤(rùn) D．房產(chǎn)稅 答案： D 解析： P85，成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成；不包括保險(xiǎn)費(fèi)、地租、和利潤(rùn)三部分。因?yàn)橹刂脙r(jià)格又稱重置成本，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑 材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。 ，不正確的是（ ） A．從全社會(huì)來(lái)看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān) B．兩宗物業(yè)的凈收益相等，獲取凈收益風(fēng)險(xiǎn)小的物業(yè)的價(jià)值低 C．報(bào)酬率 =無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 +投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 +管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償 +缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償－投資帶來(lái)的優(yōu)惠 12 頁(yè) D．求取報(bào)酬率的方法主要有累加法和市場(chǎng)提取法 答案： B 解析： P116，物業(yè)價(jià)值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)，因此，風(fēng)險(xiǎn)大的物業(yè)的價(jià)值低，風(fēng)險(xiǎn)小的物業(yè)的價(jià)值高。毛租金乘數(shù)法的缺點(diǎn)是：①忽略了物業(yè)租金以外的收入；②忽略了不同物業(yè)的空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異。 答案： B 解析： ? ?? ? ? ? ? ?? ?3272 321 1 1 7 % 16 1 2 % 8 7 .1 61 7 % 1 7 %ntntiPA ii ??? ? ? ?? ? ? ? ? ??? 萬(wàn) 元 29．從宏觀上說(shuō)，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)，通常不包括（ ）。
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