物業(yè)管理師經(jīng)營管理試題2上(更新版)
【正文】 易，則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險等子市場。 28. 某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為 40 年，不可續(xù)期，至今已使用了 8 年。重建價格又稱重建成本，是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。本題中的這種抵押貸款付款方式，其實際價格就是在成交日期時一次付清的價格，只不過是銀行“幫忙”付的。 答案： B 解析：成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益的物業(yè)， 以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。 A． B． C． D． 答案： D 解析：在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金應(yīng)該是第 6 年年初以后還沒有償還的月還款額 A 折成第六年初的現(xiàn)值 P6。 6 頁 16．某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機組，剩余使用壽命 5 年，年電 費支出 40 萬元。設(shè)備的壽命包括自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟壽命。 12．對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流出不包括（ ） A．土地費用、建造費用 B．還本付息 C．稅金 D．比較成本 答案： D 解析： P38 中下部。 6．房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（ ）。 3．設(shè)施管理的服務(wù)對象通常為（ ） A．高新技術(shù)企業(yè)用房 B．科研教學(xué)設(shè)施 C．大型公共文體設(shè)施 D．擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機構(gòu) 答案： D 解析： A 高新技術(shù)企業(yè)用房、 B 科研教學(xué)設(shè)施、 C 大型公共文體設(shè)施屬于設(shè)施管理的對象，而不是服務(wù)對象。 A 制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃屬于資產(chǎn)管理的職責(zé)； C 危機管理屬于物業(yè)管理的職責(zé)； D 物業(yè)更新改造等主要開支決策屬于資產(chǎn)管理的職責(zé)。因為房地產(chǎn)置業(yè)投資的對象可以是開發(fā)商新竣工的商品房（市場上 的增量房地產(chǎn)），也可以是舊有物業(yè)（市場上的存量房地產(chǎn)）。 4 頁 10．房地產(chǎn)投資中狹義的區(qū)位是指（ B） A．該區(qū)位所處的自然環(huán)境 B．投資物業(yè)的地理位置 C．該區(qū)位投資成本的高低 D．該區(qū)位所面臨的 競爭關(guān)系 11. 以下屬于靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的是（ ） A．財務(wù)凈現(xiàn)值 B．財務(wù)內(nèi)部收益率 C．借款償還期 D．現(xiàn)金回報率 答案： D 解析： A 財務(wù)凈現(xiàn)值、 B 財務(wù)內(nèi)部收益率兩者屬于動態(tài)盈利能力指標(biāo)； C 借款償還期屬于清償能力指標(biāo)。 15．以下關(guān)于設(shè)備更新特點的描述中正確的是（ ） A．設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的更新費用 B．設(shè)備更新分析以凈收益法為主 C．設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量 D．通常只比較設(shè)備的 收益 答案： C 解析： P53 中下部， A 不對，正確定的應(yīng)該是設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟壽命。通常在比較設(shè)備更新方案時，都是界定設(shè)備產(chǎn)生的收益是相同的，因此只對它們的費用進(jìn)行比較。假設(shè)該寫字樓物業(yè)每年升值 2%，投資者在第 6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金和剩余的物業(yè)權(quán)益價值依次是（ ）萬元。） 19．下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是（ ）。 A．實際單 價為 2020 元 /m2，實際總價為 萬元 B．實際單價為 1950 元 /m2，實際總價為 20 萬元 C．實際單價為 2020 元 /m2，實際總價為 20 萬元 D．實際單價為 2020 元 /m2，實際總價為 萬元 答案： C 解析：實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。因為重置價格又稱重置成本，是指采用估價時點時的建筑 材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。毛租金乘數(shù)法的缺點是：①忽略了物業(yè)租金以外的收入；②忽略了不同物業(yè)的空置率和運營費用的差異。
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