物業(yè)管理師經(jīng)營(yíng)管理試題2上-wenkub
2022-09-02 20:57:21 本頁(yè)面
【正文】 B 區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（ ）。應(yīng)該是面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資； B 房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入不對(duì)。 4．以下屬于物業(yè)管理戰(zhàn)略性管理工作的是（ ） A．構(gòu)建信息基礎(chǔ) B．物業(yè)保險(xiǎn)管理 2 頁(yè) C．未來(lái)維修和維護(hù) D．現(xiàn)金流量和 成本管理 答案： A 解析： P13。每題的備選項(xiàng)中，只有 1 個(gè)最符合題意） 1．以下關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)說(shuō)法不正確的是（ ） A．區(qū)域購(gòu)物中心的建筑規(guī)模在 10 萬(wàn)平米以上 B．市級(jí)購(gòu)物中心的年?duì)I業(yè)額在 1~5 億元人民幣之間 C．地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)內(nèi)中型百貨公司往往是其主要租戶 D．居住區(qū)商場(chǎng)服務(wù)人口 1~5 萬(wàn)人 答案： B 分析： P4，市級(jí)購(gòu)物中心的年?duì)I業(yè)額在 5 億元人民幣以上。 2．以下屬于組合投資管理職責(zé)的有（ ） A. 制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃 B. 客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理 C. 危機(jī)管理 D. 物業(yè)更新改造等主要開(kāi)支決策 答案 ： B 分析： P11 表 11。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作主要包括確定投資戰(zhàn)略、確定投資標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進(jìn)行資產(chǎn)組合。因?yàn)榉康禺a(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，即自用；二是作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入； C．房地產(chǎn)置業(yè)投資的對(duì)象是市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)也不對(duì)。 3 頁(yè) A．位置固定性 B．各異性 C．適應(yīng)性 D．相互影響性 答案： D 分析： D 相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響； A位置固定性是房地產(chǎn) 最重要的一個(gè)特性 。 9．工業(yè)物業(yè)對(duì) 投資區(qū)位的特殊要求是（ ） A．公共交通便捷程度 B．居民人口與收入 C．周?chē)I(yè)物業(yè)的影響 D．當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄? 答案： D 分析： A 公共交通便捷程度屬于居住物業(yè)、寫(xiě)字樓、零售商業(yè)物業(yè)對(duì)投資區(qū)位的特殊要求； B 居民人口與收入屬于居住物業(yè)對(duì)投資區(qū)位的特殊要求； C 周?chē)I(yè)物業(yè)的影響，屬于周?chē)h(huán)境或周?chē)恋乩们闆r和環(huán)境，所以屬于居住物業(yè)、寫(xiě)字樓對(duì)投資區(qū)位的特殊要求。 13．（ ）是業(yè)主十分關(guān)心的問(wèn)題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的重要方面。 計(jì)息周期為 1 年時(shí)，年名義利率等于年實(shí)際利率 ，名義利率越小，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大 ，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大 答案： C 解析： C 不對(duì)，正確的應(yīng)是計(jì)算周期相同時(shí)，名義利率越大，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大。技術(shù)壽命是指設(shè)備在開(kāi)始使用后持續(xù)的能夠滿足使用者需要功能的時(shí)間，其時(shí)間長(zhǎng)短主要取決于無(wú)形磨損的速度，技術(shù)進(jìn)步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越短。 D 也不對(duì)，正確的應(yīng)該是通常只比較設(shè)備的費(fèi)用。采用設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命靜態(tài)分析的方法可得出的結(jié)論是：采用新設(shè)備，每年節(jié)約費(fèi)用支出（ ）萬(wàn)元。該貸款的年利率為 9%，按月等額還本付息。 物業(yè)第 6 年初的價(jià)值應(yīng)為： ? ?540 0 1 2% 44 3? ? ? 萬(wàn) 元 所以剩余的物業(yè)權(quán)益價(jià)值應(yīng)該是 － = 萬(wàn)元 18．某寫(xiě)字樓的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為 50 萬(wàn)元，其中投資者投入的權(quán)益資本為 20 萬(wàn)元，另外 30 萬(wàn)元為年利率為 %、期限為 30 年、按年等額還款的抵押貸款。為了便于大家理解，我們這樣來(lái)解釋?zhuān)谫?gòu)房款中，投資者自己支付的部分為投資者的權(quán)益，而銀行貸款則為銀行的權(quán)益，現(xiàn)在投資者還了一部分本金，則投資者的權(quán)益就增加了一部分，即還掉的這部分本金，本題中，第 1 年還掉的本金為年還款額減去第 1 年的利息，即 投資者權(quán)益增加值 =還掉的本金 =－ 30 %= 萬(wàn)元 最終， 2 . 9 2 2 5 0 . 2 9= 1 6 . 0 6 %20?? ??稅 后 現(xiàn) 金 流 量 投 資 者 權(quán) 益 增 加 值投 資 回 報(bào) 率 權(quán) 益 投 資 數(shù) 額 接下來(lái)再求償債備付率 9 頁(yè) 6 2 . 3 62 . 5 4? ? ? ?
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