物業(yè)管理師經(jīng)營(yíng)管理試題2上-免費(fèi)閱讀
【正文】 答案： B 解析： ? ?? ? ? ? ? ?? ?3272 321 1 1 7 % 16 1 2 % 8 7 .1 61 7 % 1 7 %ntntiPA ii ??? ? ? ?? ? ? ? ? ??? 萬(wàn) 元 29．從宏觀上說(shuō)，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)，通常不包括（ ）。 ，不正確的是（ ） A．從全社會(huì)來(lái)看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān) B．兩宗物業(yè)的凈收益相等，獲取凈收益風(fēng)險(xiǎn)小的物業(yè)的價(jià)值低 C．報(bào)酬率 =無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 +投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 +管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償 +缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償－投資帶來(lái)的優(yōu)惠 12 頁(yè) D．求取報(bào)酬率的方法主要有累加法和市場(chǎng)提取法 答案： B 解析： P116，物業(yè)價(jià)值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)，因此，風(fēng)險(xiǎn)大的物業(yè)的價(jià)值低，風(fēng)險(xiǎn)小的物業(yè)的價(jià)值高。 A．保險(xiǎn)費(fèi) B．地租 C．利潤(rùn) D．房產(chǎn)稅 答案： D 解析： P85，成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成；不包括保險(xiǎn)費(fèi)、地租、和利潤(rùn)三部分。此外，從估價(jià)角度來(lái)看，物業(yè)開(kāi)發(fā)商自有資金應(yīng)得 的利息也要與其應(yīng)獲得的利潤(rùn)分開(kāi)，不能算作利潤(rùn)。建筑物的價(jià)值為 40 萬(wàn)元，按有關(guān)規(guī)定可在 25 年內(nèi)直線折舊。 A． 8 B． 20 C． 4 D． 10 答案： A 解析：本題屬于不會(huì)提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新問(wèn)題，這種問(wèn)題的決策方法是在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用與更新設(shè)備的年總成本之間（包括初始購(gòu)買(mǎi)成本支出的分?jǐn)偤湍赀\(yùn)行費(fèi)用），選擇數(shù)值較低的方案。經(jīng)濟(jì)壽命是指從經(jīng)濟(jì)角度判斷的設(shè)備最合理的使用年限，在數(shù)值上等于使投入使用的設(shè)備等額年總成本（包括初始購(gòu) 置費(fèi)用和使用過(guò)程中的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用）最低或等額年凈收益最高的期限，經(jīng)濟(jì)壽命是有形磨損和無(wú)形磨損共同決定的。 A．潛在毛租金收入最大化 B．稅前現(xiàn)金流最大化 C．稅后現(xiàn)金流最大化 D．凈運(yùn)營(yíng)收益最大化 答案： D 5 頁(yè) 解析： P41 中下部，凈運(yùn)營(yíng)收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問(wèn)題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。房地產(chǎn)不 僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛，還受到周?chē)h(huán)境的影響。常規(guī)工作通常包括現(xiàn)金流量和成本管理、日常維修和維護(hù)、未來(lái)維修和維護(hù)、設(shè)施設(shè)備管理以及物業(yè)保險(xiǎn)管理等。 1 頁(yè) 一、單項(xiàng)選擇題（共 60 分，每題 1 分。 5．以下關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資說(shuō)法正確的是（ ） A．面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)為目的的投資 B．房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入 C．房地產(chǎn)置業(yè)投資的對(duì)象是市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn) D．投資者可以將投資的物業(yè)轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投 資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益 答案： D 解析： A．面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)為目的的投資不對(duì)。 B 各異性是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。因此，物業(yè)管理企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛租金收入，降低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，以使交給業(yè)主的凈運(yùn)營(yíng)收益盡可能大。 B 不對(duì)，正確的應(yīng)該是設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主，由于不同設(shè)備方案的服務(wù)壽命不同，因此通常都采用年值法進(jìn)行比較。本題舊式空調(diào)機(jī)組年電費(fèi)支出 40 萬(wàn)元，新空調(diào)機(jī)組的等效年總費(fèi)用支出為 120/10+20=32 萬(wàn)元，因此采用新設(shè)備，每年節(jié)約費(fèi)用支出 40－ 32=8 萬(wàn)元。預(yù)計(jì)該寫(xiě)字樓的年毛租金收入為 10 萬(wàn)元，空置和收租損失為毛租金收入的 10%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入的30%，不考慮物業(yè)增值收益時(shí)，該寫(xiě)字樓投資項(xiàng)目的投資回報(bào)率和償債備付率依次為（ ）（假設(shè)所得稅稅率為 25%） A． % B． % C． % D． % 答案： B 解析：根據(jù)投資回報(bào)率的定義，在不考慮物業(yè)增值收益時(shí)， = ?稅 后 現(xiàn) 金 流 量 投 資 者 權(quán) 益 增 加 值投 資 回 報(bào) 率 權(quán) 益 投 資 數(shù) 額 需要計(jì)算稅后現(xiàn)金流量，根據(jù)教材置業(yè)投資的現(xiàn)金流， 稅后現(xiàn)金流量 =稅前現(xiàn)金流量－所得稅－準(zhǔn)備金， 本題中，沒(méi)有準(zhǔn)備金，所以只需扣除所得稅即可，即 稅后現(xiàn)金流量 =稅前現(xiàn)金流量－所得稅， 因此需要
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