【正文】 評標委員會應當按照評標文件的評標要求，根據(jù)標書評分、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合評標。 開標由招標入主持+邀請所有投標人參加。 (1)開標 [ Fr: ] 評標委員會成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。與投標人有利害關系的人員不得作為評標委員會的成員。 在進行規(guī)模較大、比較復雜的物業(yè)項目招標時，通常由招標人或招標機構在投標人獲得招標文件后，統(tǒng)一安排投標人會議，即標前會議。除不可抗力的因素外，招標人或招標代理機構在發(fā)布招標公告和發(fā)出投標邀請函后不得終止招標。 4．發(fā)放招標文件 [ Fr: ] 招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應當包含上述招標公告載明的事項。 招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。 招標人采取公開招標方式的，應通過公共媒介發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布招標公告。 招標文件應包括以下內容： [ Fr: ] 招標人應當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。 3．公布招標公告或發(fā)出投標邀請書 [ Fr: ] 1)招標人不得事先預定中標單位或設定不公平條件，不得在招標過程中以言行影響評標委員會或協(xié)助某一投標單位獲得競爭優(yōu)勢； [ Fr: ] (1)物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。 (4)：嚴格遵守程序：按照國際慣例和相關法律法規(guī)的要求，應明確招標投標的相關程序和時間安排，確保招標投標活動順利實施。 (3)：根據(jù)實際需要：招標方應根據(jù)項目的實際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求，選擇最適合項目運作和業(yè)主(或物業(yè)使用人)需求的物業(yè)管理企業(yè)及服務；對投標方而言，不僅要依據(jù)項目的實際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求制訂符合項目要求的物業(yè)管理模式和運作方案，還應充分考慮項目運作實施過程中潛在的風險，在投標策略方面也應該結合項目特點與企業(yè)自身的條件組織投標活動。招標方應在充分了解和掌握物業(yè)管理市場信息的基礎上確定招標方式和招標內容，選擇投標企業(yè)的范圍，決定中標結果，確保招標的順利實施；投標方應在充分把握招標投標活動的信息與動態(tài)變化的前提下，對投標項目的可行性和項目外部環(huán)境和條件等方面進行綜合評估，策劃組織投標活動，確保投標的成功。 [ Fr: ] [ Fr: ] 一、物業(yè)管理招標投標的基本要求與原則（了解） [ Fr: ] (2)所謂顧問服務型管理方式，是指由物業(yè)管理企業(yè)派駐相應的管理小組，對招標人的前期物業(yè)管理或全方位的常規(guī)物業(yè)管理進行顧問指導服務，日常運作完全由招標人(或原有的管理方)自行負責。 (1)所謂全方位服務型管理方式，是指招標人聘請物業(yè)管理企業(yè)負責對招標物業(yè)進行全方位的常規(guī)物業(yè)管理服務，由物業(yè)管理企業(yè)自行負責組織實施和運作，招標人只負責對管理服務的質量和效果進行綜合測評。 物業(yè)管理項目的承接有全方位服務型管理、顧問服務型管理和合資合作等三種方式。 常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關服務的主要內容有： [ Fr: ] (3)對投標物業(yè)的建筑設計、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)意 [ Fr: ] 招標人采取公開招標方式的，首先應依法發(fā)布招標公告。 公開招標是指招標人通過公共媒介發(fā)布招標公告，邀請所有符合投標條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標的招標方式。 其次，同一物業(yè)在投入使用前后招標主體也會發(fā)生改變，如建設期間和成立業(yè)主大會之前由建設單位作為招標主體；成立業(yè)主大會后則改由業(yè)主大會為招標主體。 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] (四)按項目服務的方式劃分 [ Fr: ] 前期物業(yè)管理一般以物業(yè)建設單位為招標主體；物業(yè)管理正常運作后，一般以業(yè)主大會為招標主體；若物業(yè)性質為重點基礎設施或大型公用設施、政府辦公設施，招標主體則為物業(yè)產(chǎn)權人、管理使用單位或政府采購中心。 根據(jù)物業(yè)管理招標主體的不同，可以將物業(yè)管理招標分為物業(yè)建設單位為主體的招標、業(yè)主大會(或單一業(yè)主)為主體的招標、物業(yè)產(chǎn)權人為主體的招標等類型。 (一)物業(yè)管理招標 [ Fr: ] 首先，要將招標和投標加以區(qū)分。 [ Fr: ] (3)物業(yè)管理方案的基本內容 [ Fr: ] 6．物業(yè)管理招標的內容 [ Fr: ] [ Fr: ] (九)安全管理部 [ Fr: ] 工程管理部的主要職責包括：工程維修和運行保障，合格工程維修分包商評審；各項維修保養(yǎng)工程和工程改造項目招投標、預算及審價、合同評審工作，為各物業(yè)項目提供工程技術支持、工程設備運行和維修評審，支持新項目做好新接管物業(yè)的移交、驗收和工程管理，負責或參與有關工程設備管理文件的編制等。 [ Fr: ] (一)總經(jīng)理室 [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模較大、管理的物業(yè)較多時，企業(yè)的總體結構可分為兩級：企業(yè)總部和各項目管理機構(也有稱管理處、服務中心或服務處的)。 物業(yè)管理企業(yè)各部門和項目應有明確的分工，把企業(yè)的任務和目標進行層層分解，落實到每個職能部門和項目，有效控制管理行為，實現(xiàn)集權與分權相結合。 物業(yè)管理企業(yè)在設置組織機構時，一方面應考慮管理的規(guī)模，一般而言，管理面積越大，員工越多，劃分的管理層次就越多，部門和職能設置就越全面，分工越精細；另一方面，在保證關鍵職能的基礎上，又應適當減少部門劃分，或者將幾個相關的部門合并成一個綜合部門，采用一專多能、一職多責的組織機構設置方式。 二、物業(yè)管理企業(yè)組織機構設置的影響因素（了解） [ Fr: ] [ Fr: ] 事業(yè)部制是較為現(xiàn)代的一種組織形式，是管理產(chǎn)品種類復雜、產(chǎn)品差別很大的大型集團公司所采用的一種組織形式(如圖l—3所示)。 這種組織形式是目前物業(yè)管理機構設置中普遍采用的一種形式。 物業(yè)管理企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內，持以下資料向當?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質： [ Fr: ] (二)在申請資質時需提供的資料 [ Fr: ] ≥1無要求有要求無要求≥10 ≥2本檔計算基數(shù)之和的100% 有要求優(yōu)良業(yè)績≥30 ≥20 有 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 注：計算基數(shù)如何算 [ Fr: ] 1)多層住宅200萬m2； [ Fr: ] (2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于30人。 (1)注冊資本為人民幣500萬元以上。 國務院建設主管部門負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理；省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質頒發(fā)和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。 (一)物業(yè)管理企業(yè)的資質條件（注意：誰審批、誰頒發(fā)、誰管理） [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)如果符合規(guī)定的條件，在工商行政機關發(fā)給營業(yè)執(zhí)照后，公司即告成立。 [ Fr: ] (10)職工錄用方式、待遇、管理方法； [ Fr: ] (2)企業(yè)的經(jīng)營范圍； [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質、資金、業(yè)務、經(jīng)營規(guī)模、組織機構以及利益分配、債權債務、內部管理等內容的書面文件，是設立企業(yè)的最重要基礎條件之一。 集團總公司是宏觀控制機構，集團發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負責，總公司機關中設若干業(yè)務處室和行政辦公部門；子公司或分公司既可按地域設置，也可按專業(yè)服務內容劃分，如樓宇設備的維修公司、清潔服務公司、保安服務公司以及物業(yè)管理公司等。 (三)物業(yè)管理集團公司 [ Fr: ] 獨立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設單位和其他單位，獨立注冊、自主經(jīng)營、自負盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。 這種企業(yè)的特點是：房地產(chǎn)建設單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級關系。 三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式 [ Fr: ] 股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過訂立合作經(jīng)營章程，按其股份享有權利和義務，企業(yè)以其全部資產(chǎn)對其債務承擔責任。 [ Fr: ] [ Fr: ] (2)物業(yè)管理企業(yè)組織機構設置的影響因素 [ Fr: ] 一、內容提要 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 不同的考題所考核知識的要求是不同的，例如，選擇題考核的是對問題的分析、判斷的能力和對知識掌握的準確度，而綜合分析題則考核分析、判斷、總結、歸納的能力。 考試題型分為單選題、多選題和綜合分析題。 [ Fr: ] 在考試大綱中對每一章的內容分別有掌握、熟悉、了解這三個層次，分別對應A B [ Fr: ] 把復習的內容分為三個檔次：A B [ Fr: ] 熟讀考試大綱：注意大綱中提示的題型、題量和考試時間的長短。 [ Fr: ] [ Fr: ] 備考建議 [ Fr: ] 備考建議 [ Fr: ] [ Fr: ] 這些信息決定了考試的深度和廣度， [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 單選題：單選題要求在備選的4個答案中，能夠分辨出一個正確的答案，因此，不要求形成很精確的記憶，要求答題者通過對不同備選答案確認正確答案的篩選過程，判斷考試者對所考核知識的分析、判斷、運用的能力。 [ Fr: ] 內容提要及考試要求 [ Fr: ] (1)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式 [ Fr: ] 第一，是獨立的企業(yè)法人。 物業(yè)管理股份有限公司的全部資產(chǎn)被分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承擔責任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務承擔責任。 3．股份合作型物業(yè)管理企業(yè) [ Fr: ] [ Fr: ] 這類物業(yè)管理企業(yè)過去的主要管理對象為上級建設單位開發(fā)的房地產(chǎn)項目，但近年來隨著市場化進程不斷推進，除了管理上級建設單位開發(fā)的項目以外，也通過市場獲取物業(yè)管理項目。 (二)獨立的物業(yè)管理企業(yè) [ Fr: ] [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)的人數(shù)和從業(yè)資格應該符合相關法規(guī)要求。 (六)公司章程 [ Fr: ] 企業(yè)章程的內容因企業(yè)性質和業(yè)務的實際情況不同而有所不同。 (1)總則，包括公司名稱和地址等； [ Fr: ] (9)公司解散事由和清算辦法； [ Fr: ] [ Fr: ] 二、物業(yè)管理企業(yè)的資質審批及管理 [ Fr: ] 設區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設主管部門的指導和監(jiān)督。 1．一級資質 [ Fr: ] [ Fr: ] 其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上職稱。 (3)物業(yè)管理專業(yè)人員應按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 (4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100％： [ Fr: ] 4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2。 (5)建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。 [ Fr: ] ≥5有 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] (三)事業(yè)部制 [ Fr: ] 這類集團公司按產(chǎn)品、地區(qū)或市場將公司分成幾個相對獨立的單位，即事業(yè)部。 [ Fr: ] (1)主要優(yōu)點：一是加強了各職能部門之間的橫向聯(lián)系，充分利用了人力資源；二是有利于調動各方工作積極性，解決處理各自責任范圍內的問題；三是具有較強的機動性和適應性。 (2)主要缺點：一是組織結構的穩(wěn)定性較差，機構人員較多，容易形成多頭領導；二是部門之間關系復雜，協(xié)調工作量比較大，處理不當容易產(chǎn)生矛盾。 [ Fr: ] (一)按照規(guī)模、任務設置 [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)的組織機構設置要服從企業(yè)的任務和目標，根據(jù)物業(yè)管理模式的任務和目標的不同，組織機構設置的重點也應該有所區(qū)別。 (二)統(tǒng)一領導、分層管理