【正文】 r: ] [ Fr: ] (三)按招標(biāo)主體的類(lèi)型劃分 [ Fr: ] 如規(guī)劃用地為54萬(wàn)m2的某大學(xué)城的物業(yè)管理項(xiàng)目，其招標(biāo)單位將該項(xiàng)目的房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、綜合服務(wù)等項(xiàng)目分別招標(biāo)；在房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理這一單項(xiàng)招標(biāo)中，又將重要設(shè)備如電梯、空調(diào)冷水機(jī)組的管理分離出來(lái)，另行由招標(biāo)方負(fù)責(zé)指定專(zhuān)業(yè)公司作為分包商；在清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化分項(xiàng)的招標(biāo)中，不僅有具有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與，也有清潔、綠化等專(zhuān)業(yè)公司參與。 根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同要求，可以將物業(yè)管理投標(biāo)分為整體物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)和分階段項(xiàng)目的招標(biāo)等類(lèi)型。 [ Fr: ] 根據(jù)物業(yè)的不同類(lèi)型，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為住宅項(xiàng)目招標(biāo)和非住宅項(xiàng)目招標(biāo)兩大類(lèi)。 二、物業(yè)管理招標(biāo)的類(lèi)型 [ Fr: ] 但市場(chǎng)上也存在將一個(gè)整體的物業(yè)管理項(xiàng)目按內(nèi)容進(jìn)行分項(xiàng)投標(biāo)的情況，參與投標(biāo)的不僅有物業(yè)管理企業(yè)，也有相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)管理公司。 [ Fr: ] [ Fr: ] 2．物業(yè)管理投標(biāo)的主體 [ Fr: ] 物業(yè)管理投標(biāo)，是對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的行為。 (二)物業(yè)管理投標(biāo) [ Fr: ] 一些重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施的物業(yè)(如機(jī)場(chǎng)、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、口岸、政府辦公樓等)，其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)，此類(lèi)型物業(yè)的招標(biāo)必須經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門(mén)的批準(zhǔn)，一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購(gòu)中心等作為招標(biāo)人組織招標(biāo)。 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動(dòng)中，由物業(yè)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)組織工作；業(yè)主大會(huì)已經(jīng)成立的，由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)實(shí)施物業(yè)管理的招標(biāo)組織工作。 物業(yè)管理招標(biāo)的主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)(單一業(yè)主)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門(mén))。 [ Fr: ] [ Fr: ] 1．物業(yè)管理招標(biāo)的概念 [ Fr: ] [ Fr: ] 一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念 [ Fr: ] 第一節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式 [ Fr: ] [ Fr: ] 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)與其他行業(yè)相比，具有一定的自身特點(diǎn)。 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，是我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的必然產(chǎn)物，也是行業(yè)發(fā)展日趨成熟的體現(xiàn)。 [ Fr: ] [ Fr: ] 考題類(lèi)型要求 [ Fr: ] 了解：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求與原則。 熟悉：物業(yè)管理招標(biāo)的條件和程序，投標(biāo)的策略和技巧。 掌握：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī)，物業(yè)管理招、投標(biāo)的內(nèi)容、步驟和要求，物業(yè)管理投標(biāo)文件及方案的編寫(xiě)。 [ Fr: ] 二、考試目的和考試要求 [ Fr: ] (4)制定物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法 [ Fr: ] (2)制定物業(yè)管理方案的要求 [ Fr: ] 11．制定物業(yè)管理方案 [ Fr: ] 9．物業(yè)管理投標(biāo)的程序 [ Fr: ] 7．物業(yè)管理招標(biāo)的條件與程序 [ Fr: ] 5．物業(yè)管理招標(biāo)的方式 [ Fr: ] 3．物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的策劃與實(shí)施 [ Fr: ] 1．物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)及其特點(diǎn) [ Fr: ] 內(nèi)容提要 [ Fr: ] 8．簡(jiǎn)述直線(xiàn)職能式組織機(jī)構(gòu)的主要優(yōu)缺點(diǎn)。 7．簡(jiǎn)述物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素。 6．簡(jiǎn)述設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的要求。 4．物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)分為哪些等級(jí)?應(yīng)由哪些機(jī)構(gòu)頒發(fā)相應(yīng)的資質(zhì)證書(shū)? [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 復(fù)習(xí)思考題 [ Fr: ] [ Fr: ] (十)環(huán)境管理部 [ Fr: ] 安全管理部的主要職責(zé)包括：各物業(yè)項(xiàng)目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指導(dǎo)的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評(píng)審、新項(xiàng)目安全管理支持和協(xié)助、負(fù)責(zé)或參與有關(guān)標(biāo)書(shū)安全管理文件的編制等；具體負(fù)責(zé)公司安全管理制度及工作計(jì)劃的制訂與實(shí)施，并監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和考核各項(xiàng)月的執(zhí)行情況；完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作；協(xié)助項(xiàng)目對(duì)重大安全事故或突發(fā)事件的調(diào)查和處理。 [ Fr: ] (八)工程管理部 [ Fr: ] 經(jīng)營(yíng)管理部的主要職責(zé)包括：制訂和分解企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，制訂物業(yè)項(xiàng)目考核體系、考核指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，組織對(duì)各物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)考核等。 [ Fr: ] (六)市場(chǎng)拓展部 [ Fr: ] 品質(zhì)管理部的主要職責(zé)包括：企業(yè)質(zhì)量管理體系運(yùn)行和維護(hù)，各物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督，客戶(hù)滿(mǎn)意度評(píng)價(jià)及監(jiān)督，管理評(píng)審，協(xié)助新物業(yè)項(xiàng)目建立質(zhì)量管理體系，外部質(zhì)量審核的協(xié)調(diào)，內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào)，客戶(hù)服務(wù)監(jiān)督管理，客戶(hù)關(guān)系管理，客戶(hù)投訴處理，客戶(hù)滿(mǎn)意度評(píng)價(jià)等。 [ Fr: ] (四)財(cái)務(wù)部 [ Fr: ] 行政管理部的主要職責(zé)包括：編制實(shí)施行政管理、企業(yè)文化建設(shè)、品牌管理和信息化建設(shè)的規(guī)劃和預(yù)算，建立相關(guān)規(guī)章制度、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)，完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文化建設(shè)、品牌策劃、后勤保障、內(nèi)部信息管理、信息化建設(shè)、對(duì)外事務(wù)的聯(lián)絡(luò)等工作。 [ Fr: ] (二)人力資源部 [ Fr: ] 總經(jīng)理室一般設(shè)總經(jīng)理和若干副總經(jīng)理及“三師”(總會(huì)計(jì)師、總經(jīng)濟(jì)師、總工程師等)，部分企業(yè)還設(shè)有總經(jīng)理助理，他們共同構(gòu)成企業(yè)的決策層，對(duì)企業(yè)的重大問(wèn)題作出決策。 一般情況下，企業(yè)職能機(jī)構(gòu)及其職責(zé)，主要包括以下內(nèi)容： [ Fr: ] 在企業(yè)總部可以設(shè)置若干職能部門(mén)，分管各項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)的不同業(yè)務(wù)；項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)具體管理服務(wù)操作。 四、物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置（掌握） [ Fr: ] [ Fr: ] (四)精干、高效、靈活 [ Fr: ] 各層級(jí)、部門(mén)和職位之間要有專(zhuān)業(yè)的部門(mén)或人員來(lái)管理和負(fù)責(zé)，各部門(mén)和人員之間又應(yīng)該保持相互協(xié)作關(guān)系。 在物業(yè)管理企業(yè)中，應(yīng)加強(qiáng)上下級(jí)之間縱向協(xié)作，改善各職能部門(mén)、各項(xiàng)目、各崗位之間的橫向協(xié)作關(guān)系。 [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)無(wú)論進(jìn)行怎樣的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置，都要服從統(tǒng)一指揮的原則，即企業(yè)的各個(gè)機(jī)構(gòu)在公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略和方針的指導(dǎo)下，服從上級(jí)的命令和指揮。 (二)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理 [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置要服從企業(yè)的任務(wù)和目標(biāo)，根據(jù)物業(yè)管理模式的任務(wù)和目標(biāo)的不同，組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的重點(diǎn)也應(yīng)該有所區(qū)別。 (一)按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置 [ Fr: ] 三、物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求（了解） [ Fr: ] [ Fr: ] 組織規(guī)模直接影響到組織機(jī)構(gòu)的管理層次、集權(quán)程度、規(guī)范化及制度化；組織規(guī)模比較大的企業(yè)，工作專(zhuān)門(mén)化、部門(mén)化的程度較高。 [ Fr: ] 一方面，組織活動(dòng)需要利用技術(shù)來(lái)進(jìn)行；另一方面，技術(shù)及設(shè)備水平影響組織活動(dòng)，亦影響職責(zé)劃分、崗位設(shè)置及素質(zhì)要求。 (三)技術(shù)因素 [ Fr: ] [ Fr: ] 在設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)時(shí)要考慮外部環(huán)境及其穩(wěn)定性。 (二)外部環(huán)境因素 [ Fr: ] [ Fr: ] 戰(zhàn)略是為實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)而制訂的產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展方向。 [ Fr: ] [ Fr: ] (2)主要缺點(diǎn)：一是組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性較差，機(jī)構(gòu)人員較多，容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)；二是部門(mén)之間關(guān)系復(fù)雜，協(xié)調(diào)工作量比較大，處理不當(dāng)容易產(chǎn)生矛盾。 (1)主要優(yōu)點(diǎn)：一是加強(qiáng)了各職能部門(mén)之間的橫向聯(lián)系，充分利用了人力資源；二是有利于調(diào)動(dòng)各方工作積極性，解決處理各自責(zé)任范圍內(nèi)的問(wèn)題；三是具有較強(qiáng)的機(jī)動(dòng)性和適應(yīng)性。 [ Fr: ] [ Fr: ] 其特點(diǎn)是在同一組織中既設(shè)置縱向的職能部門(mén)，又建立橫向的管理系統(tǒng)；參加項(xiàng)目的成員受雙重領(lǐng)導(dǎo)，既受所屬職能部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)，又受項(xiàng)目組的領(lǐng)導(dǎo)。 (四)矩陣制 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 這種形式一般多由那些規(guī)模大、物業(yè)種類(lèi)繁多、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理公司借鑒采用。這類(lèi)集團(tuán)公司按產(chǎn)品、地區(qū)或市場(chǎng)將公司分成幾個(gè)相對(duì)獨(dú)立的單位，即事業(yè)部。 (三)事業(yè)部制 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 職能機(jī)構(gòu)對(duì)下面直線(xiàn)部門(mén)一般不能下達(dá)指揮命令和工作指示，只是起業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督作用。 直線(xiàn)職能制以直線(xiàn)制為基礎(chǔ)，在各級(jí)主管人員的領(lǐng)導(dǎo)下，按專(zhuān)業(yè)分工設(shè)置相應(yīng)的職能部門(mén)，實(shí)行主管人員統(tǒng)一指揮和職能部門(mén)專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)相結(jié)合的組織形式(如圖1—2所示)。 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 直線(xiàn)制是最簡(jiǎn)單的企業(yè)管理組織形式，它的特點(diǎn)是：企業(yè)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo)，不設(shè)專(zhuān)門(mén)職能機(jī)構(gòu)(如圖1—1所示)。 [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式有直線(xiàn)制、直線(xiàn)職能制、事業(yè)部制、矩陣制等。 一、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式（熟悉） [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)在申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)時(shí)，若出現(xiàn)違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的相關(guān)行為，將不會(huì)獲得資質(zhì)審批部門(mén)的批準(zhǔn)。除資質(zhì)審批外，資質(zhì)管理還包括對(duì)已設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)是否遵守法規(guī)、規(guī)章，是否履行合同，以及經(jīng)營(yíng)管理、信用等情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。 (三)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理（內(nèi)容） [ Fr: ] (5)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱(chēng)證書(shū)和勞動(dòng)合同。 (3)驗(yàn)資證明； [ Fr: ] (1)營(yíng)業(yè)執(zhí)照； [ Fr: ] 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。 [ Fr: ] ≥5有 [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)比較 [ Fr: ] [ Fr: ] (5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 (4)有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目。 (3)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。 其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)。 [ Fr: ] 3．三級(jí)資質(zhì) [ Fr: ] [ Fr: ] 計(jì)算：（60/200+80/100+80/50）100%=（++）100%=270% [ Fr: ] 例：有一家企業(yè)想申報(bào)一級(jí)資質(zhì)，管理多層住宅60萬(wàn)m2；管理高層住宅80萬(wàn)m2；管理工業(yè)廠(chǎng)房80萬(wàn)m2。 計(jì)算時(shí)，將資質(zhì)規(guī)定中的分類(lèi)面積數(shù)放在分母，將企業(yè)的該類(lèi)物業(yè)實(shí)際管理面積數(shù)量作為分子，然后加和。 [ Fr: ] (5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。 4)辦公樓、工業(yè)廠(chǎng)房及其他物業(yè)20萬(wàn)m2。 2)高層住宅50萬(wàn)m2； [ Fr: ] (4)管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％： [ Fr: ] (3)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。 其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)。 [ Fr: ] 2．二級(jí)資質(zhì) [ Fr: ] (5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。 4)辦公樓、工業(yè)廠(chǎng)房及其他物業(yè)50萬(wàn)m2。 2)高層住宅100萬(wàn)m2； [ Fr: ] (4)管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％： [ Fr: ] (3)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。 其