【正文】 然后再匯總進行專項支出。 4．服務(wù)費 接受租約的租戶需要和業(yè)主或者合租者一起對公共設(shè)施和區(qū)域的日常維護和維修負責，例如整修圍墻和疏通排水管道等。一旦租約停止，可能全部的租金收人都不夠進行 這項維修或者更新工作。此時業(yè)主有可能停止提供相應(yīng)的服務(wù)，直至采取相應(yīng)的法律手段強迫租戶履行租約。 (2)租戶要各自支付保險費，但不必向業(yè)主另外支付一筆用來補償業(yè)主為整體物業(yè)提供風險庇護的費用，即租戶可能會從業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)組合中獲得降低風險等方面的益處，但他們不必為此而專門付費。寫字樓基本都采用這種方式。但是以下四種情況除外： (1)物業(yè)有多個租戶，每個租戶提供一定比例的租金，作為整體物業(yè)的開支來源。但實際上，一般都是通過各國的法律和雙方的協(xié)商，來確定具體由哪一方來支付這些費用或雙方分擔的比例。 (3)租戶可能對物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶承擔較低的維修責任，而由他自己負擔大部分。特別是在下列三種情況下，一般不會采用這種方式： (1)對用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對物業(yè)進行某種程度的直接投資。這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風險和不確定性帶來的意外成本。因為總收入還必須支付各種運營費用，這些費用不僅包括正常的工作費用和在時間與數(shù)量上不可預(yù)測的支出，還包括 監(jiān)督和檢查工作的組織成本。 (二 )現(xiàn)金流和成本管理 支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個重要方面，支出的幾個重要方面：日常維修費用、計提維修準備金、設(shè)施維護費用、保險費、法律和財務(wù)費用、工作成本和地方性稅收。 在大多數(shù)情況下，物業(yè)管理師是在物業(yè)業(yè)主授權(quán)的工作范圍內(nèi)工作，但如果租戶沒有很好地履行義務(wù)，影響建筑物的使用，那么他們也必須進行一定 的應(yīng)急處理。如果土地的面積比較大，特別是上面有建筑物或者其他東西存在時，往往需要特別的監(jiān)護和合適的管理，這同時也增加了成本和費用。他們或者其指定的代理人會檢查土地的欄護情況，確保臨近土地的使用者沒有侵占其土地；他們也要防止他人的某些權(quán)利或者名義對自己的土地所有權(quán)造成的侵害，因為這些行為可能會造成他們今后對土地的開發(fā)計 劃受損或者破產(chǎn)。 例如，有一宗在已開發(fā)物業(yè)旁邊的一小塊土地，它本身可能適合進行某種開發(fā)，但可能因為排水系統(tǒng)或者其他某項關(guān)鍵服務(wù)無法實現(xiàn)，也可能因為規(guī)劃管理部門認為它沒有達到開發(fā)要求的成熟度，這塊土地無法進行實際的開發(fā)運作。 對物業(yè)的權(quán)力伴隨著必須承擔的義務(wù)。相比之下，擁有和管理物業(yè)則需要支出各種各樣的成本和費用，這些支付不僅數(shù)額較大，而且是維持物業(yè)正常使用和保證其保值升值不可缺少的組成部分。在考慮物業(yè)組合中減少風險時，投資者將在可以選擇的范圍內(nèi)，尋求相關(guān)系數(shù)為負的投資，例如，選擇不同的部門和不同的地理區(qū)域。 在合適的選擇下，整體風險應(yīng)該盡可能低。期望收益率是各個組成部分的加權(quán)平均數(shù)，投資在不同資產(chǎn)上的數(shù)量可以被用來作為權(quán)重。這個原則獲得了廣泛的認可，并且被歸納為一句話：“不要把雞蛋放在同一個籃子里。如果兩個投資項目的潛在收益水平相同，那么必將選擇低風險的那個方案。 (五 )進行資產(chǎn)組合 資產(chǎn)組合理論的原則是投資者應(yīng)當把一些合適的持有物進行分散，從而有效地抵消一部分風險。通常對某一問題的解決方案不止一種，每種方案的結(jié)果都具有某種或大或小的不確定性。在低成本的計算機硬件和功能強大，操作簡單的計算機軟件問世后，數(shù)據(jù)搜集、分 類、存儲和重新獲得信息的工作變得比較容易了。 對搜集到的信息，應(yīng)當進行分類保存。 (三 )構(gòu)建信息基礎(chǔ) 提出一個建議和制定一個策略的首要前提是有足夠的信息可用。這些投資標準包括現(xiàn)金流、租金波動和基于市場交易的收益變化。 目前在英國，已有至少八九種主流的監(jiān)控工具，盡管這些監(jiān)控工具有不同的誤差和特點，但在市場表現(xiàn)和評估信息的基礎(chǔ)上，都可以用來對物業(yè)資產(chǎn)的資本增長率、租金變化和收益變動等績效指標進行監(jiān)測。因此，市場調(diào)研不僅很難操作，而且一 旦情況發(fā)生改變，調(diào)研結(jié)果的適應(yīng)性也不強。 與此同時，投資者還需要有應(yīng)對機遇的愿望和能力，因為這些機會總是發(fā)生在最不可能發(fā)生和最不方便操作的時候。有必要通過買賣來維持和提高當 前資產(chǎn)組合的質(zhì)量，但如果能嚴格精確地定義資產(chǎn)組合的相關(guān)屬性，就可以有效縮短調(diào)整期。 物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作 三、物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作 (一 ) 確定戰(zhàn)略 大多數(shù)投資者對金融市場有較為深刻的理解，但對那些缺乏實際物業(yè)投資經(jīng)驗的投資者來說，需要了解投資股票和直接物業(yè)投資的差異。組合投資管理公司監(jiān)督物業(yè)購置、資產(chǎn)管理、處置和再投資決策，同時監(jiān)督現(xiàn)金的管理并向其服務(wù)的客戶定期匯報。 房地產(chǎn)組合投資管理公司則以投資者的目標和風險／回報參數(shù)特征為基礎(chǔ)，來詳細制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。 物業(yè)管理企業(yè)為了減少物業(yè)維護維修的工作量，通常傾向于選擇新建成物業(yè)或物理狀況良好的物業(yè)，因此會經(jīng)常提出一些 物業(yè)更新改造等資本改良投資計劃。更確切地說，資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運行績效，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。資產(chǎn)管理一般按照物業(yè)類型、地理 位置或兩者結(jié)合起來 (如北京的寫字樓或長江三角洲地區(qū)的公寓 )的分類原則來管理物業(yè)，因此比現(xiàn)場物業(yè)管理具有更廣闊的視角。 在這里，物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。在一個小型房地產(chǎn)“投資組合”里，某一種層次的管理可能同時扮演三種角色。物業(yè)經(jīng)營管理公司代表個人投資者或機構(gòu)投資者來促使這三個目標的實現(xiàn)，實際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。 4．房地產(chǎn)組合投資管理 房地產(chǎn)組合投資管理的視野更加廣闊，包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標；評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司為維護物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃；以經(jīng)風險調(diào)整后的組合投 資回報最大化為目標來管理資產(chǎn)；以及在合適的時機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。 3．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理從對物業(yè)、設(shè)施和租戶的管理上升到聘用多個物業(yè) 管理企業(yè)和設(shè)施管理公司來同時管理多宗物業(yè)。 2．設(shè)施管理 設(shè)施管理是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機構(gòu) (企業(yè)或事業(yè)單位 )創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。管理型和綜合型物業(yè)管理企業(yè)，也能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)。綜合型物業(yè)管理企業(yè)一般在公司總部設(shè)置管理層，履行策略性物業(yè)管理的職能，同時還設(shè)置若干專業(yè)化的分公司，履行物業(yè)運行過程中專業(yè)物業(yè)管理的職能。 2．專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè) 專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，由于物業(yè)管理工作涉及的清潔、安全、電梯等建筑設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)、建筑維護與維修、環(huán)境綠化、停車場具有很強的專業(yè)性，設(shè)立專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)， 既能提高管理效率和質(zhì)量，也能有效控制和降低管理成本，提高物業(yè)管理企業(yè)的勞動生產(chǎn)率和效益。 物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。 物業(yè)管理企業(yè)以公司的形式存在。也有少量房地產(chǎn)資產(chǎn)管理企業(yè)，通過向下延伸，發(fā)展成綜合的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)。 此外，物業(yè)管理企業(yè)的管理工作，還要與基金管理公司的投資策略、現(xiàn)金流量管理、財務(wù)計劃等進行有效的配合。而且僅就其物業(yè)管理而言，因為增加了商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營績效的考核指標，使其管理職能向經(jīng)營管理的方向有了很大的拓展。 例如，在新加坡嘉德置地集團發(fā)起的嘉茂房地產(chǎn)投資信托基金 (嘉茂 REITs)的組織結(jié)構(gòu)中 (圖 1— 1)，為了使該房地產(chǎn)投資信托基金計劃下的 物業(yè)投資項目獲得有效的專業(yè)管理，由嘉德置地集團全資控股的嘉茂信托基金管理公司負責基金管理和資產(chǎn)管理，將物業(yè)管理工作委托給同樣為嘉德置地公司全資控股的嘉德置地零售管理公司。酒店追求的星級標準的豪華氣派、富麗堂皇，強調(diào)與都市風格相匹配，而旅游度假村的設(shè)計大多采用田園式、民居式或別墅式的建筑風格，強調(diào)與大自然融為一體，追求淳樸簡潔、清新淡雅、就地取材。而旅游度假村則以康體、休閑、娛樂功能為主，餐飲、住宿功能為輔，只提供基本的商務(wù)服務(wù)。 3．服務(wù)內(nèi)容不同。 2．地理位置不同。酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別主要表現(xiàn)在： 1．服務(wù)對象不同。以新加坡最大的房地產(chǎn)商嘉德置地為例，酒店和出租公寓的經(jīng)營管理與房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)金融服務(wù)并列為其三大主營業(yè)務(wù)。 (四 )工業(yè)物業(yè) 工業(yè)物業(yè)是指為人類生產(chǎn)活動提供人住空間的物業(yè)，包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房 (又稱工業(yè)寫字樓 )等。 2．公寓 公寓 (Apartment)是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。實際上除獨立式住宅外，其他均不具有別墅類產(chǎn)品的獨有性。從建筑形態(tài)上，別墅建筑應(yīng)獨立，豪華舒適，層數(shù)較少，并帶有一定規(guī)模的院落。 (三 )出租型別墅或公寓 1．別墅 別墅 (Villa)是指在風景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。這類商店的建筑規(guī)模、商業(yè)服務(wù)半徑、服務(wù)人口、年營業(yè)額等差異較大。 6．特色商店 特色商店的特色主要表現(xiàn)在其所經(jīng)營的商品或服務(wù)的特殊性，以及經(jīng)營方式的靈活性。 5．鄰里服務(wù)性商店 這些商店的建筑規(guī)模一般在 3000m2以下，且以 500～ 1000m2建筑面積者居多，服務(wù)人口在 1萬人以下，年營業(yè)額在 3000萬元人 民幣以下。 4．居住區(qū)商場 居住區(qū)商場的建筑規(guī)模一般在 3000～ 10000m2 之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口 1～ 5萬人，年營業(yè)額在 3000～ 10000萬元人民幣之間。 3．地區(qū)購物商場 地區(qū)購物商場的建筑規(guī)模一般在 1～ 3萬平方米之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主，服務(wù)人口 10— 30萬人，年營業(yè)額在 1～ 5億元人民幣之間。在市級購物中心中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶；男女時裝店、家用電氣設(shè)備商店、眼鏡店、珠寶店、攝影器材商店、男女鞋店、體育健身用品商店等，通常也可作為次要租戶進人中心經(jīng)營；銀行分支機構(gòu)、餐飲店、影劇 院、汽車服務(wù)中心等，也常常成為這些市級購物中心的租戶。 因此，區(qū)域購物中心不是各類商家簡單的集合，而是一個高效運作的統(tǒng)一體。區(qū)域購物中心定位于家庭式消費，通過設(shè)置大面積百貨和超市大賣場及大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂設(shè)施、文化廣場、餐飲，以覆蓋老中青幼四代各個層次不同類型的顧客，再輔以針對各類消費者之需的各類專業(yè)店。零售商業(yè)物業(yè)通常分為如下六種類型： 1．區(qū)域購物中心 區(qū)域購物中心 (ShoppingMall，有譯為“摩爾” )是指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè) 連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。 (二 )零售商業(yè)物業(yè) 零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營活動的建筑，包括從小型店鋪到大型購物中心的各種零售商業(yè)空間。人們很容易區(qū)別甲級寫字樓和丙級寫字樓，但如果要區(qū)別甲級和乙級寫字樓就比較困難。 3．丙級寫字樓 物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面 不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的實物磨損和功能折舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付能力相適應(yīng)；相對于乙級寫字樓，丙級寫字樓的租金雖然較低，但仍能保持一個合理的出租率。甲級寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括 24小時的維護、維修及保安服務(wù)。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。政府辦公樓雖然具有寫字樓的功能，但在其使用和公共性方面，與一般寫字樓有所區(qū)別。 物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象 二、物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象