【正文】 關(guān)規(guī)定。 (3)花卉種植地應(yīng)無雜草、無枯黃，各種花卉生長茂盛，種植成活率應(yīng)達到 95％ (4)草坪無雜草 ,無枯黃 ,種植覆蓋率應(yīng)達到 95％ (5)綠地整潔，表面平整。 綠化工程質(zhì)量驗收應(yīng)符合下列規(guī)定： (1)喬、灌木的成活率應(yīng)達到 95％以上 ，珍貴樹種和孤植樹應(yīng)保證成活。 12 (4)春季種 植的宿根花卉、球根花卉，應(yīng)在當(dāng)年發(fā)芽出土后進行驗收。 (2)地被植物應(yīng)在當(dāng)年成活后，郁閉度達到 80％以上進行驗收。舊區(qū)改建可酌情降低，但不得低于相應(yīng)指標(biāo)的 70％。 單 居住區(qū)內(nèi)的綠地規(guī)劃 ,應(yīng)根據(jù)居住區(qū)的規(guī)劃布局形式、環(huán)境特點及用地的具體條件 ,采用集中與分散相結(jié)合，點、線、面相結(jié)合的綠地系統(tǒng) 公共綠地的位置和規(guī)模，應(yīng)根據(jù)規(guī)劃用地周圍的城市級公共綠地的布局綜合確定。 (2)宅間綠地應(yīng)精心規(guī)劃與設(shè)計。其 中第 7部分是專門關(guān)于綠地的規(guī)劃設(shè)計規(guī)范，以下是該部分的主要內(nèi)容。因特殊情況不能按上述標(biāo)準進行建設(shè)的單位，必須經(jīng)城市園林綠化行政主管部門批準，并根據(jù)《城市綠化條例》第十七條規(guī)定，將所缺面積的建設(shè)資金交給城市園林綠化行政主管部門統(tǒng)一安排綠化建設(shè)作為補償，補償標(biāo)準應(yīng)根據(jù)所處地段綠地的綜合價值所在城市具體規(guī)定。 (3)城市內(nèi)河、海、湖等水體及鐵路旁的防護林帶寬度應(yīng)不少于 30米。 (2)城市道路均應(yīng)根據(jù)實際情況搞好綠化。 (三 )《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定》 建設(shè)部制定的《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定》 (建城 [19931784號 )自 1994年 1 月 1 日起實施。 (二 )《城市綠線管理辦法》 《城市綠線管理辦 法》是建設(shè)部于 2020年 9 月 13日以 112號令發(fā)布的，自 2020年 11月 1 日起施行，適用于城市綠線即城市各類綠地范圍的控制線的劃定和監(jiān)督管理。 嚴禁砍伐或者遷移古樹名木。 砍伐城市樹木，必須經(jīng) 城市人民政府城市綠化行政主管部門 批準，并按照國家有關(guān)規(guī)定補植樹木或者采取其他補救措施。 11 (一 )《城市綠化條例》 任何單 位和個人都不得擅自改變城市綠化規(guī)劃用地性質(zhì)或者破壞綠化規(guī)劃用地的地形、地貌、水體和植被。 二、物業(yè)再開發(fā)利用的原則和條件 情 /多 (一 )物業(yè)再開發(fā)利用的原則 1． 尊重業(yè)主意愿的原則 物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備是否需要再開發(fā)以及再開發(fā)利用的方向和性質(zhì)，應(yīng)由業(yè)主或業(yè)主大會做出決定。在這里，物業(yè)的再開發(fā)利用特指對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的再開發(fā)利用。 9．規(guī)劃設(shè)計圖件 至少應(yīng)包括擬改造的綜合經(jīng)營服務(wù)場所現(xiàn)狀分析圖、擴建增建規(guī)劃總圖、裝修設(shè)計圖以及配套設(shè)施規(guī)劃圖。 8．綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)效益分析 在分析擬增加綜合經(jīng)營服務(wù)項目效益的基礎(chǔ)上，根據(jù)再開發(fā)的綜合經(jīng)營服務(wù)場所的租售形式或經(jīng)營形式，分析和預(yù)測其可能產(chǎn)生的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。 6． 綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)的投資估算 根據(jù)建設(shè)規(guī)劃，估 算綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)的投資規(guī)模，設(shè)計籌資途徑。在分析物業(yè)管理區(qū)域人口數(shù)量、消費水平和服務(wù)需求、現(xiàn)有綜合經(jīng)營服務(wù)場所以及周邊地區(qū)同類服務(wù)供給情況的基礎(chǔ)上，從經(jīng)濟上、政策上和技術(shù)上對綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)進行可行性分析。 10 2． 綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)的原則與目標(biāo) 包括再開發(fā)綜合經(jīng)營服務(wù)場所的意義、目的、原則、依據(jù)、建設(shè)期限和預(yù)期目標(biāo)等。 (三 )綜合經(jīng)營服務(wù)場所的再開發(fā) 物業(yè)的建設(shè)單位一般都會按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套建設(shè)一些服務(wù)設(shè)施，如幼兒園、中小學(xué)、底層商鋪等。如果停車場 (庫 )是利用產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有的公共區(qū)域建設(shè)的，那么停車場 (庫 )的租售收入，除了應(yīng)按規(guī)定交納一定的稅費以外，物業(yè)管理企業(yè)可以獲得其中一部分作為管理服務(wù)費，其余主要應(yīng)歸業(yè)主和投資者所有。 8．?dāng)U建增建停車場 (庫 )的投資估算 根據(jù)建設(shè)規(guī)劃，估算擴建增建停車場 (庫 )的投資規(guī)模，設(shè)計籌資途徑。單 + 6．?dāng)U建增建停車場 (庫 )的可行性分析 從 政策、技術(shù)、經(jīng)濟和客戶需求 等方面對停車場 (庫 )擴建增建工程的可行性進行分析。 多 + 4．停車場 (庫 )布局的規(guī)劃設(shè)計 主要包括擬擴建增建停車場 (庫 )的總平面布局及分區(qū)、停車方式、車輛行駛方向、出入口數(shù)量、出入口位置與寬度、主要通道寬度與坡度、通道曲線半徑、交通標(biāo)志、交通標(biāo)線、防火間距、消防車道、人行道等要素的規(guī)劃設(shè)計。 + 3．?dāng)U建增建停車場 (庫 )的位置與規(guī)模規(guī)劃 包括擴建增建停車場 (庫 )的位置、形式、規(guī)模等。 多 /單 (二 )停車場 (庫 )的擴建增建 方 停車場 (庫 )的擴建增建方案主要應(yīng)包括以下內(nèi)容： 1．停車場 (庫 )現(xiàn)狀分析 主要分析物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量和現(xiàn)有機動車、自行車數(shù)量及其變化趨勢，以及現(xiàn)有停車場 (庫 )的規(guī)模、分布、使用情況、存在的問題與制約因素等。 （完） (二 )停車場 (庫 )的擴建增建 停車場 (庫 )的擴建增建是根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的 性質(zhì) 和業(yè)主及使用人的使用需要 在現(xiàn)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擴建原有停車場 (庫 )或增建新的停車場 (庫 ),以彌補原有停車場 (庫 )的不足 ,滿足客戶的使用需求 . 停車場 (庫 )的擴建增建方案可以由 物業(yè)管理企業(yè)制定 ,也可以委托專業(yè)規(guī)劃設(shè)計單位或?qū)I(yè)人員制定。 9．綠地景觀再開發(fā)的效益分析 主要分析和預(yù)測綠地景觀再開發(fā)的生態(tài) 環(huán)境效益、社會經(jīng)濟效益和景觀文化功能。 7．綠地景觀再開發(fā)的環(huán)境影響評價 預(yù)測和評估綠地景觀再開發(fā)項目對物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境的正面影響和可能產(chǎn)生的不利影響。 單 + 5． 環(huán)境小品的設(shè)計 主要包括雕塑、山石、植物廊架、小型建筑、小型水景、步行小徑以及休閑座椅、兒童滑梯等環(huán)境小品和休閑設(shè)施的布局和設(shè)計。 3． 綠地景觀再開發(fā)內(nèi)容的規(guī)劃設(shè)計 包括綠地景觀再開發(fā)的地點、 范圍、內(nèi)容、檔次、規(guī)模以及綠地景觀系統(tǒng)總體布局與結(jié)構(gòu)分區(qū)的規(guī)劃設(shè)計、重點建設(shè)項目等。 單 (一 )綠地景觀的再開發(fā) 方 /多（ 1/2/3/5） 綠地景觀的再開發(fā)方案主要應(yīng)包括以下內(nèi)容： 1． 綠地景觀現(xiàn)狀分析 主要分析物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑風(fēng)格和規(guī)模、地形地貌、水體、植被概況以及綠化美化方面存在的問題與制約因素等。綠地景觀的再開發(fā)方案可以由物業(yè)管理企業(yè)制定，也可以委托專業(yè)綠 化規(guī)劃設(shè)計單位或?qū)I(yè)人員制定。 （完） 二、幾種再開發(fā)項目方案的制定 (一 )綠地景觀的再開發(fā) 綠地景觀是物業(yè)管理區(qū)域的重要組成部分。 有些規(guī)模較大的再開發(fā)工程須由具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)規(guī)劃設(shè)計單位進行規(guī)劃設(shè)計，由具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)施工單位進行施工建設(shè)。 + 13．批準實施 物業(yè)的再開發(fā)利用方案通過行政審批或備案后，即可付諸實施。 + 12．行政報批 根據(jù)國家和地方有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，各種再開發(fā)項目須按一定程序上報有關(guān)行政主管部門審批或備案。 根據(jù)業(yè)主大會討論的意見，對方案進行修改。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將再開發(fā)方案提交業(yè)主大會會議進行討論。 10．修改方案文本和圖件 領(lǐng)導(dǎo)審閱以后，需要根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)提出的修改意見，調(diào)整、修改再開發(fā)方案。方案工作小組寫出具體的方案文本后，需向?qū)＜翌檰?、本企業(yè)其他相關(guān)物業(yè)管理人員征求意見，進 行討論修改，確定再開發(fā)草案。如果方案要點某些方面不可行，則需要進行調(diào)整，然后再做評價。 7．進行可行性評價 初步確定物業(yè)再開發(fā)利用方案的要點。 5．調(diào)查業(yè)主需要 可以運用座談訪問、電話調(diào)查、發(fā)放調(diào)查表、實地觀察等方法，定性與定量相結(jié)合，調(diào)查業(yè)主和使用人對擬開發(fā)項目的需求和態(tài)度，以確定物業(yè)的再開發(fā)利用是否必要。 + 4．分析項目情況 主要是分析物業(yè)項目擬再開發(fā)利用方面的配套設(shè)施現(xiàn)狀，如綠化美化、停車場 (庫 )等的規(guī)模和使用情況，分析這些設(shè)施不能滿足業(yè)主需要的原因以及與業(yè)主實際需求之間的差距，分析物業(yè)有無再開發(fā)利用的條件和可能性。必要時應(yīng)考察和借鑒其他物業(yè)管理區(qū)域的做法。必要時，可以從企業(yè)外部聘請有資質(zhì)的單位或?qū)＜页袚?dān)設(shè)計任務(wù)。 + 該工作小組一般應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)主管副總經(jīng)理或經(jīng)驗豐富的開發(fā)經(jīng)營部門經(jīng)理牽頭，根據(jù)具體開發(fā)項目的需要，確定組成人員。 基本操作 一、制定物業(yè)再開發(fā)利用方案的程序 (一 )制定物業(yè)再開發(fā)利用方案的工作流程 單 (二 )制定物業(yè)再開發(fā)利用方案的主要工作內(nèi)容 方 /情 /多（ 3/4/7/10） 1．成立工作小組 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)再開發(fā)利用的工作劃歸企業(yè)內(nèi)部負責(zé)開發(fā)經(jīng)營的部門。 3．了解城市綠化規(guī)劃、建設(shè)與管理的相關(guān)規(guī)定。 第三節(jié) 物業(yè)再開發(fā)利用方案的制定 1．掌握物業(yè)再開發(fā)利用的原則和條件。 7 (10)附件 。 (8)項目的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益評價 。 (6)物業(yè)管理方案要點及方案實施進度分析。 (4)物業(yè)管理企業(yè)自身條件與服務(wù)能力分析 。 (2)物業(yè)項目分析。 （完） (四 )可行性研究的步驟 可 行性研究一般按以下 5 個步驟進行：多 (1)接受委托 (2)調(diào)查研究 (3)方案選擇與優(yōu)化 （單） (4)財務(wù)評價 （單） (5)編寫可行性研究報告 (五 )可行性研究報告的結(jié)構(gòu) （情 /多） 一般包括以下 10個部分即可。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準審批，更不準組織建設(shè)。 + 4．項目評價與決策 這一階段重點進行項目評定和投資決策，提出正式的可行性研究報告。在這一階段，需要對項目進行深入的技術(shù)經(jīng)濟論證，仔細分析項 目的利弊，對多種方案進行比較選優(yōu)，從中選出滿意的可行性方案。 + 2．初步可行性研究 初步可行性研究亦稱 “ 預(yù)可行性研究 ” ，主要是在投資機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目實施的可能性與潛在效益進行論證分析，對項目的贏利性進行分析和估算，進行項目的初步選擇和范圍的確定。 1．投資機會研究 投資機會研究比較粗略，帶有預(yù)測性，主要任務(wù)是分析和 估計投資項目或投資方向成功的可能性，對投資項目或投資方向提出建議。 (10)結(jié)論及建議。 (8)項目的成本分析及資金籌措研究。 (6)人力資源研究。 (4)企業(yè)自身條件分析。 (2)市場分析與需求預(yù)測。 可行性研究的根本目的是為投資決策提供科學(xué)、可靠的依據(jù)，實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目實施帶來的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。 單 (二 )實事求是的原則 (三 )扎實細致的原則 (四 )科學(xué)適用的原則 二、可行性研究基本知識 (一 )可行性研究的含義與作用 +內(nèi)容 情 物業(yè)管理可行性研究， A 對標(biāo)的項目進行全面的調(diào)查研究和綜合論證， B 從政策、技術(shù)和經(jīng)濟上進行全面的分析。 多 (三 )管理服務(wù)人力資源的管理 (四 )管理制度建設(shè) (五 )物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準 (六 )物業(yè)管理財務(wù)收支測算 物業(yè)管理的 服務(wù)標(biāo)準和收費標(biāo)準 是物業(yè)管理方案的核心內(nèi)容之一。 二、物業(yè)管理方案文本的編寫 不同類型物業(yè)項目的管理方案側(cè)重點有所不同，方案編寫體例也沒有統(tǒng)一的規(guī)定。 13．文本定稿 經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審閱、簽字，必要時再做修改后，方案即可定稿。 11．討論修改 方案編寫小組寫出具體的物業(yè) 管理方案文本后，需向?qū)＜翌檰枴⒈酒髽I(yè)其他相關(guān)物業(yè)管理人員咨詢意見，進行討論修改。 9．進行可行性評價 從技術(shù)、經(jīng)濟等方面對初步物業(yè)管理方案要點的可行性進行評價。 單 /多 7．研究分析調(diào)查資 料 將調(diào)查搜集到的資料進行統(tǒng)計、分析，寫出簡要的調(diào)查報告。 5 (3)業(yè)主和使用人對各項物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)檔次的現(xiàn)實需求和潛在需求情況。調(diào)查的內(nèi)容主要包括： (1)業(yè)主和使用人的自然狀況：總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)、職業(yè)、受教育程度、年齡、性別、民族構(gòu)成等。 3．準備資料、設(shè)備和經(jīng)費 主要應(yīng)準備相關(guān)的法規(guī)政策、參考書、必要的文件表格、以往制定的其他同類物業(yè)項目的管理方案，調(diào)查研究和制定方案所需交通工具、工作設(shè)備和經(jīng)費等。 必要時也可以聘請企業(yè)外部的高水平物業(yè)管理專家擔(dān)任顧問，指導(dǎo)物業(yè)管理方案的制定 2．培訓(xùn)工作人員 工作小組成立后，需要對參與方案制定的工作人員進行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。如果另行接受委托，編寫物業(yè)管理方案，則需要組建制定物業(yè)管理方案的工作小組。前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。 《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)； 投標(biāo)人少于 3 個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè) 。 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限 ；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。 ㈡《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》 ㈢其他規(guī)定 五、前期物業(yè)管理基本知識 ㈠前期物業(yè)管理的工作內(nèi) 容 前期物業(yè)管理是在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用