【正文】 ；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷； 對(duì)已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)。建筑施工企業(yè)必須按照工程設(shè)計(jì)要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同的約定，對(duì)建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)，不合格的不得 使用。 建筑施工企業(yè)必須按照工程設(shè)計(jì)圖紙和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，不得偷工減料。 建設(shè)單位不得以任何理由，要求建筑設(shè)計(jì)單位或者建筑施 工企業(yè)在工程設(shè)計(jì)或者施工作業(yè)中，違反法律、行政法規(guī)和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)，降低工程質(zhì)量。 工程監(jiān)理人員發(fā)現(xiàn)工程設(shè)計(jì)不符合建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或者合同約定的質(zhì)量要求的，應(yīng)當(dāng)報(bào)告建設(shè)單位要求設(shè)計(jì)單位改正 。建筑工程監(jiān)理應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件和建筑工程承包合同，對(duì)承包單位在施工質(zhì)量、建設(shè)工期和建設(shè)資金使用等方面，代表建設(shè)單位實(shí)施監(jiān)督。 《建筑法》第四章 “ 建筑工程監(jiān)理 ” 中規(guī)定，國(guó)家推行建筑工程監(jiān)理制度?！督ㄖā穼?duì)建筑工程施工許可和從業(yè)資格、建筑工程發(fā)包與承包、建 筑工程監(jiān)理、建筑安全生產(chǎn)管理、建筑工程質(zhì)量管理及其相關(guān)法律責(zé)任做出了明確的規(guī)定。在前期工作階段，房地產(chǎn)開發(fā)商需要獲得房地產(chǎn)開發(fā)必備的 “ 五證 ” 中除了 商品房銷售許可證或商品房預(yù)售許可證 之外的其他四證，即 國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工證 。 3 三、房地產(chǎn)開發(fā)基本程序 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序通常分為 4 個(gè)階段，這 4 個(gè)階段的實(shí)施不一定按部就班，有時(shí)可交替進(jìn)行。 （多） 具體應(yīng)做到：方便居民生活，有利安全防衛(wèi)和物業(yè)管理；組織與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)的公共活動(dòng)中心，方便經(jīng)營(yíng)、使用和社會(huì)化服務(wù)；合理組織人流、車流和車輛停放，創(chuàng)造安 全、安靜、方便的居住環(huán)境。 ⑻ 充分考慮社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境 3 方面的綜合效益 。 ⑹ 為生產(chǎn)、施工和建筑、空間環(huán)境多樣化創(chuàng)造條件。 ⑷ 適應(yīng)居民的活動(dòng)規(guī)律，綜合考慮居住生 活環(huán)境。 ⑵ 符合統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局。 2020年 3 月 11日，建設(shè)部又發(fā)布了對(duì)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB5018093)進(jìn)行局部修訂的公告，修訂后的標(biāo)準(zhǔn)自 2020年 4 月 1 日起施行。 （單） 相關(guān)知識(shí) 一、物業(yè)管理早期介入的意義 多 ㈠完善物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 即：使物業(yè)使用功能更加完善 ㈡提高物業(yè)建設(shè)工程質(zhì)量 即：提高房屋建造的質(zhì)量 ㈢為日后的物業(yè)管理工作打好基礎(chǔ) 在物業(yè)驗(yàn)收接管前對(duì)物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，為物業(yè)的驗(yàn)收接管和以后的物業(yè)管理工作（打好基礎(chǔ)）。 二、物業(yè)管理早期介入的實(shí)施 （多） ㈠立項(xiàng)決策階段的實(shí)施 ㈡規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的實(shí)施 ㈢施工安裝階段的實(shí)施 ㈣接管準(zhǔn)備階段的實(shí)施 ㈠立項(xiàng)決策階段的實(shí)施 在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目可行性研究評(píng)估時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費(fèi)水平、周邊物業(yè)管理概況以及日后的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤(rùn)測(cè)算等方面提出意見和建議。 （單） ㈤準(zhǔn)備設(shè)備器材和資金 物 業(yè)管理企業(yè)需要準(zhǔn)備計(jì)算機(jī)、電話、安全裝備等相關(guān)專業(yè)工具與設(shè)備。 ㈣確定工作方法 物業(yè)管理早期介入的工作方法一般有閱讀文本和圖紙、跟蹤現(xiàn)場(chǎng)、溝通聯(lián)系、提供咨詢報(bào)告等。 ⑸ 能為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施 （完） ㈡ 組織技術(shù)力量 （單） 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派經(jīng)驗(yàn)豐富、知識(shí)全面的物業(yè)管理專家和技術(shù)全面的工程技術(shù)人員組成精干的工作班子 ，特別是需要配備結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師。單 ⑶ 配套設(shè)施齊全，能為業(yè)主和使用人提供多種服務(wù)。 基本操作 一、物業(yè)管理早期介入的準(zhǔn)備 一、物業(yè)管理早期介入的準(zhǔn)備 （情 /多） 5+5 ㈠了解物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求 ㈡組織技術(shù)力量 ㈢收集相關(guān)資料 ㈣確定工作方法 ㈤準(zhǔn)備設(shè)備器材和資金 ㈠了解物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求 物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本 要求如下： ⑴ 物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要科學(xué)合理、適用美觀，并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。 3．掌握前期物業(yè)管理知識(shí)。 1 第一章 物業(yè)管理方案的制定 第一節(jié) 物業(yè)管理的早期介入 1．了解居住區(qū)規(guī)劃基本知識(shí)。 2．熟悉房地產(chǎn)開發(fā)基本程序。 4．能夠參與物業(yè)管理的早期介入，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、施工質(zhì)量等提出合理建議。 ⑵ 建筑施工質(zhì)量和建筑材料質(zhì)量要好，以（ 減少使用成本 ）。 ⑷ 環(huán)境安全、方便、優(yōu)美、舒適。 ㈢收集相關(guān)資料 主要應(yīng)收集擬介入物業(yè)項(xiàng)目的（ 開發(fā)建設(shè)單位）（工程設(shè)計(jì)單位）（施工單位 ）和監(jiān) 理單位的背景材料， 如技術(shù)力量、資金條件、企業(yè)信譽(yù)、以往業(yè)績(jī)、社會(huì)影響、負(fù)責(zé)人情況、有關(guān)人員的職責(zé)分工等：擬介入項(xiàng)目的立項(xiàng)情況、設(shè)計(jì)方案、施工圖紙、工程進(jìn)度表、主要建筑材料清單等；另外還需收集相關(guān)的法律法規(guī)、政策文件、參考書等。 早期介入的物業(yè)管理人員需要每周用工作聯(lián)系函和建議書的形式與開發(fā)建設(shè)單位保持溝通和聯(lián)系 ，并定期對(duì)工作計(jì)劃和改進(jìn)建議的落實(shí)情況進(jìn)行回顧和小結(jié)。 物業(yè)管理早期介入的費(fèi)用一般由 房地產(chǎn)開發(fā) 商承擔(dān)。 ㈡規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的實(shí)施 在這一階段，物業(yè)管理 企業(yè)主要應(yīng)做好以下工作： 多 2 1. 考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃布局與配套設(shè)施的完善 2．考慮建筑及設(shè)備設(shè)施使用和維修養(yǎng)護(hù)的需要 3．考慮安全保衛(wèi)系統(tǒng)的設(shè)置和環(huán)境保潔的需要 ㈢施工安裝階段的實(shí)施 （多） 1．監(jiān)督工程質(zhì)量 2．掌握物業(yè)的全部情況 3．督促物業(yè)管理所需設(shè)施的落實(shí) ㈣接管準(zhǔn)備階段的實(shí)施 多 1．組織驗(yàn)收小組 2．明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 3．確定驗(yàn)收方案 4．?dāng)M訂日后物業(yè)管理方案和制度 5．準(zhǔn)備驗(yàn)收資料 6．參與竣工驗(yàn)收 物業(yè)管理企業(yè)作為竣工驗(yàn)收的參加者，應(yīng)從日后物業(yè)維修、保養(yǎng)、管理和業(yè)主使用需要 的角度出發(fā)，協(xié)助開發(fā)建設(shè)企業(yè)把好工程質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。 （單） ㈣有利于物業(yè)的銷售 即：促進(jìn)物業(yè)的銷售 二、居住區(qū)規(guī)劃基本知識(shí) 1993年，建設(shè)部會(huì)同有關(guān) 部門共同制定了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB5018093)，該標(biāo)準(zhǔn)自 1994年 2 月 1 日起施行。 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 (2020年版 )規(guī)定，居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)總體上應(yīng)遵循下列基本原則： 多 1/3/5/8 ⑴ 符合城市總體規(guī)劃的要求。 ⑶ 綜合考慮所在城市的性質(zhì)等地方特點(diǎn)。 ⑸ 為老年人、殘疾人的生活和社會(huì)活動(dòng)提供便利條件 。 ⑺ 為商品化經(jīng)營(yíng)、社會(huì)化管理及分期實(shí)施創(chuàng)造條件。 居住區(qū)的規(guī)劃布局應(yīng)綜合考慮 周邊環(huán)境、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及窨環(huán)境 等的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個(gè)完善的、相對(duì)獨(dú)立的有機(jī)整體。 在重點(diǎn)文物保護(hù)單位和歷史文化保護(hù)區(qū)保護(hù)規(guī)劃范圍內(nèi)進(jìn)行住宅建設(shè)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)必須遵循保護(hù)規(guī)劃的指導(dǎo)； 居住區(qū)內(nèi)的各級(jí)文物保護(hù)單位和古樹名木必須依法予以保護(hù)； （單） 在文物保護(hù)單位的建設(shè)控制地帶內(nèi)的新建建筑和構(gòu)筑物不得影響環(huán)境風(fēng)貌。 多 ㈠投資決策階段 ㈡前期工作階段 ㈢施工建設(shè)階段 ㈣租售營(yíng)銷階段 ㈡前期工作階段 前期工作階段是指投資決策之后到正式施工之前 的工作階段。 多 四、建筑工程質(zhì)量管理相關(guān)規(guī)定 ㈠《中華人民共和國(guó)建筑法》 自 1998年 3 月 1 日起施行的《中華人民共和國(guó)建筑法》 (以下簡(jiǎn)稱《建筑法》 )使在我國(guó)從事建筑活動(dòng)即各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝活動(dòng)變得有法可依。 對(duì)違反規(guī)定的企業(yè)和個(gè)人，處以行政處罰或行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。實(shí)行監(jiān)理的建筑工程，由建設(shè)單位委托具有相應(yīng)資質(zhì)條件的工程監(jiān)理單位監(jiān)理。 工程監(jiān)理人員認(rèn)為工程施工不符合工程設(shè)計(jì)要求、施工技術(shù)標(biāo) 準(zhǔn)和合同約定的，有權(quán)要求建筑施工企業(yè)改正 。 《建筑法》第六章 “ 建筑工程質(zhì)量管理 ” A、 對(duì)建筑工程的質(zhì)量管理做出了專門的條文說明 ， B、 規(guī)定國(guó)家對(duì)從事建筑活動(dòng)的單位推行質(zhì)量體系認(rèn)證制度 ，建筑工程的勘察、設(shè)計(jì)單位必須對(duì)其勘察、設(shè)計(jì)的質(zhì)量負(fù)責(zé)，建筑施工企業(yè)對(duì)工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)，建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、 C、 施工的質(zhì)量必須符合國(guó)家有關(guān)建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)的要求 。 建筑工程實(shí)行總承包的，工程質(zhì)量由工程總承包單位負(fù)責(zé)；總承包單位將建筑工程分包給其他單位的，應(yīng)當(dāng)對(duì)分包工程的質(zhì)量與分包單位承擔(dān)連帶責(zé)任，分包單位應(yīng)當(dāng)接受總承包單位的質(zhì)量管理。 工程設(shè)計(jì)的修改由原設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)，建筑施工企業(yè)不得擅自修改工程設(shè)計(jì) 。 建筑物在合理使用期限內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。 D、 交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) ，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。前期物業(yè)管理的具體工作內(nèi)容包括上崗人員培訓(xùn)計(jì)劃的制定和實(shí)施、新建物業(yè)的接管驗(yàn)收，接待業(yè)主或使用人入住， 4 建立物業(yè)管理檔案，設(shè)計(jì)管理模式，制定物業(yè)管理方案和管理制度 ㈡前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買 賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾 。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。國(guó)家 提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 第二節(jié) 物業(yè)管理方案的制定 基本操作 一、制定物業(yè)管理方案的程序 （多） ㈡制定物業(yè)管理方案的主要工作內(nèi)容 1．成立工作小組 如果物業(yè)管理企業(yè)是在進(jìn)行 項(xiàng)目 投標(biāo)時(shí)編寫物業(yè)管理方案 ，則編寫任務(wù)可由投標(biāo)工作小組承擔(dān)。該工作小組一般由物業(yè)管理企業(yè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理或經(jīng)驗(yàn)豐富、知識(shí)全面的部門經(jīng)理牽頭，成員包括管理、財(cái)務(wù)、工程、保安、保潔和行政等部門的有關(guān)人員。培訓(xùn)內(nèi)容主要有標(biāo)的物業(yè)項(xiàng)目的情況介紹，制定方案的要求、內(nèi)容、方法和程序，優(yōu)秀物業(yè) 管理方案案例的學(xué)習(xí)和考察等。 4．調(diào)查分析標(biāo)的物業(yè)項(xiàng)目情況 調(diào)查的內(nèi)容一般包括： 多 ⑴ 項(xiàng)目位置 ⑵ 項(xiàng)目性質(zhì) ⑶ 項(xiàng)目規(guī)模 ⑷ 項(xiàng)目建筑情況 ⑸ 配套設(shè)施及附近交通狀況 ⑹ 消防、安保、衛(wèi)生清潔等設(shè)施狀況 ⑺ 周邊環(huán)境狀況 ⑻ 開發(fā)商的背景 ⑼ 工程設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位的背景 5．調(diào)查業(yè)主和使用人的服務(wù)需求 可以運(yùn)用座談、訪 問、 電話調(diào)查 、發(fā)放調(diào)查表、 實(shí)地觀察、小規(guī)模實(shí)驗(yàn) 等方法，定性與定量相結(jié)合，調(diào)查業(yè)主和使用人的基本情況及其對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求。 (2)業(yè)主和使用人的經(jīng)濟(jì)收入狀況和支付能力。 6．了解同類物業(yè)管理狀況 主要 （了解本地區(qū)同類型物業(yè)）的（管理措施）（管理模式）（服務(wù)項(xiàng)目）（服務(wù)費(fèi)水平） 等。 8．初步確定物業(yè)管理方案要點(diǎn) 初步確定的物業(yè)管理方案要點(diǎn)主要包括管理檔次、服務(wù)項(xiàng)目、管理模式、管理目標(biāo)、主要措施、費(fèi)用測(cè)算等。如果物業(yè)管理方案要點(diǎn)某些方面不可行，需要進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整后再做評(píng)價(jià)，這個(gè)過程可能需要反復(fù)幾次 10．草擬方案文本 在對(duì)物業(yè)管理方案要點(diǎn)做出可行性評(píng)價(jià)以后，需要著手編寫具體的物業(yè)管理方案文本。 12．領(lǐng)導(dǎo)審閱 經(jīng)過討論修改的方案，需送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。 14．實(shí)施和完善 定稿后的物業(yè)管理方案即可付諸實(shí)施，而且需要在實(shí)踐中不斷修改和完善?？傮w來說，物業(yè)管理方案文本主要包括以下內(nèi)容： 多 2/3/4/5 (一 )項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃 (二 )物業(yè)管理服務(wù)模式 包括管理服務(wù)運(yùn)作模式、工作流程、 機(jī)構(gòu)組織架構(gòu)、信息反饋處理機(jī)制 等。 多 相關(guān)知識(shí) 一、制定物業(yè)管理方案的原則 多 (一 )（ 規(guī)范調(diào)研的原則 ） 應(yīng)按照規(guī)范的調(diào)研工作程序進(jìn)行，遵從先文獻(xiàn)后實(shí)地、先內(nèi)部后外部的原則，調(diào)查分析標(biāo)的物業(yè)項(xiàng)目情況、同類競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)的管理情況以及業(yè)主和使用人的服務(wù)需求，以確定一個(gè) 合理的管理服務(wù)方案。其中， C 最核心的內(nèi)容是測(cè)算物業(yè)管理方案實(shí)施后能否給企業(yè)帶來正常利潤(rùn)或其他回報(bào) 。 + 6 (二 )可行性研究 的主要內(nèi)容 (1)項(xiàng)目情況分析。 (3)同類項(xiàng)目情況分析。 (5)項(xiàng)目方案研究。 (7)項(xiàng)目實(shí)施過程研究。 (9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益分析。 （完） (三 )可行性研究的階段劃分 情 \多 可行性研究分為 投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項(xiàng)目評(píng)價(jià)與決策 4 個(gè)階段。投資機(jī)會(huì)研究主要從項(xiàng)目發(fā)展的背景、基礎(chǔ)和條件等方面進(jìn)行分析和研究。 + 3．詳細(xì)可行性研究 詳細(xì)可行性研究是項(xiàng)目決策的基礎(chǔ)，是分析項(xiàng)目在技術(shù)、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)上的可行性以作出決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對(duì)估算的精確度要求較高。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的建設(shè)工程項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。物業(yè)管理的可行性研究報(bào)告以及在可行性研究基礎(chǔ)上擬訂的物業(yè)管理方案可以請(qǐng)有關(guān)專家進(jìn)行評(píng)價(jià)。 (1)總論。 (3)服務(wù)需求分析與預(yù)測(cè)。 (5)人