物業(yè)管理師考試案例解析-展示頁
2025-05-11 06:54本頁面
【正文】 不正當?shù)睦碛删芾U費用，為了維護自己的權益，為了其他已繳費業(yè)主的權益，就要走法律途徑來解決問題。如果以這些理由不繳費，不但占了繳費業(yè)主的便宜，而且一旦打起官司，因與物業(yè)公司無關的理由欠費，官司必輸無疑；與物業(yè)公司有關的欠費，最后還是會輸?shù)舨糠止偎?，因為市高院《關于審理物業(yè)管理糾紛案件有關問題的解答》對業(yè)主拒付物業(yè)管理費的抗辯權，有明確規(guī)定?，F(xiàn)實中，除了惡意欠費的外，大部分欠費業(yè)主都有這樣那樣的理由：服務不規(guī)范，收費不合理；房子質(zhì)量有問題；鄰里有矛盾；停車無車位等。如果因不滿意而扣下保姆的工資不給，不管是從法律上還是道義上講，都是敗者。 給業(yè)主提個醒———別欠費 有人打過一個這樣的比喻：家中請一個保姆，約定月工資500元。管理服務做到家了，才能封住對方拖欠費用的口實，贏得對方的理解和信任。10個月后，該公司拖欠的管理費已全部繳清。 在贏得了該公司理解信任的基礎上，管理處提出了適當減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費的優(yōu)惠條件（退一步進兩步，不退無以求進）。沒奶吃的時候一定要哭，而且要哭得令人心動。期間，管理處有關人員無數(shù)次上門催交未果。案例六、業(yè)主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦…… 由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時繳交管理費，甚至把交管理費作為與有關方面交涉的籌碼，作為達到某種目的的交換條件。物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務后，業(yè)主負有按約繳納物業(yè)管理費的義務。現(xiàn)原告名稱雖然不是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司，但是其改制組建的，名稱變了，主體資格并未變，被告以原告非物業(yè)管理服務合同主體為由抗辯原告不具備主體資格，不予采信。 被告（某業(yè)主）———簽訂物業(yè)合同的是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司而非本案原告，故原告不具備主體資格；原告所述收費標準實際上并不存在， 元?！ ↑c評：執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。時隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書目許可。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價值相當?shù)难航?，管理處做好記錄，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金(這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭)。管理處的領導考慮，若簡單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益。按照管理規(guī)定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可，而沒有業(yè)主的書面許可，管理處不予放行(這一規(guī)定有必要，現(xiàn)實中確發(fā)生過個別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情)。 房屋租賃引起的糾紛案例四、租住戶搬出部分家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦? 去年9月18日，某花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私。長期使用巨型浴缸必然對大樓的樓板強度及承重結構造成危害，使大樓存在潛在的安全隱患?！? 公民只能在法律規(guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個人財產(chǎn)的權利。 依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定：“業(yè)主、使用人應當遵守法律、法規(guī)的有關規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關系。物業(yè)管理公司向有關專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理條例及小區(qū)管理公約對衛(wèi)某采取制止措施，維護了其他業(yè)主的合法權益?！? 作為一個業(yè)主，應當遵守有關法律、法規(guī)及小區(qū)物業(yè)管理公約。 問題：自己的物業(yè)是否就有權隨意破墻？ 判決：衛(wèi)某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除東墻上的窗戶，恢復原狀；清洗19層到底層因破墻開窗引起的墻面污染。物業(yè)公司多次上門加以阻止，衛(wèi)某不聽勸阻，繼續(xù)施工安裝窗戶，致使19層到底層墻面被泥漿污染。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內(nèi)私裝電動抽水馬桶和洗臉盆，轉(zhuǎn)換了廢水立管的下水三通，使儲藏室成了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質(zhì)，使得樓下業(yè)主王某的房屋滲水，顧某應當承擔民事責任。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應當符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應當征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，并報區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門審批。 問題：顧某能否在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設備？ 判決：顧某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除電動抽水馬桶、洗臉盆，按房屋的原始結構圖，將廢水立管的下水管恢復原狀。2010年物業(yè)管理師考試案例部分模擬試題房屋結構改造維修方面案例一、設計本“一衛(wèi)” 業(yè)主改“兩衛(wèi)” 案情：樓上業(yè)主顧某在房屋的儲藏室內(nèi)擅自安裝了電動抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲藏室內(nèi)的儲柜及物品受損。物業(yè)管理部門兩次向顧某發(fā)出整改通知，責令其拆除私裝物，未果。 依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定：“住宅不得改變使用性質(zhì)?！? 房屋所有權人使用其房屋時，必須遵守有關的法律法規(guī)，不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)和功能。 案例二、外墻開一窗 大樓留一疤 案情：住在19樓的業(yè)主衛(wèi)某，在自己物業(yè)內(nèi)衛(wèi)生間的東墻開窗，將厚厚的外墻打穿。物業(yè)公司只得將衛(wèi)某告上法庭。 依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十八條第一款第一項規(guī)定：“物業(yè)使用中禁止下列行為：（一）損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌。衛(wèi)某擅自在自己的房屋東墻破墻開窗，并由此造成外墻面的污染，嚴重損壞了房屋的承重結構，破壞了大樓的外貌，影響了周邊的環(huán)境。 案例三、巨型浴缸入室 房屋不堪其重 案情：，準備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。 問題：購置財產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)？ 判決：顧某要求將自己所有的浴缸搬入自
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