【正文】 調(diào)整和物業(yè)保值?增值等角度 ,對(duì)設(shè)計(jì)方案提 出意見或建議 ? (2)幫助建設(shè)單位優(yōu)化設(shè)計(jì)或從使用維護(hù)等角度上對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整 ,使項(xiàng)目在總體上更能滿足客戶的需求 ,從而有利于促進(jìn)項(xiàng)目的成功 ,降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) ?設(shè)計(jì)上的預(yù)見性可以減少后續(xù)的更改和調(diào)整 ,為建設(shè)單位節(jié)約投資 ? (3)從確定的目標(biāo)客戶的角度考慮問題 ?在設(shè)計(jì)上 ,比較物業(yè)建設(shè) ?使用 ?維護(hù)的成本與目標(biāo)客戶的需求及經(jīng)濟(jì)承受力 ,使業(yè)主 ?建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)利益相統(tǒng)一 ? (4)要貫徹可行性研究階段所確定的物業(yè)管理總體規(guī)劃的內(nèi)容和思路 ,保證總體思路的一致性 ?連貫性和持續(xù)性 ? (5)對(duì)于分期開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目 ,對(duì) 共用配套設(shè)施設(shè)備和環(huán)境等方面的配置在各期之間的過渡性安排提供協(xié)調(diào)意見 ? 【案例】 物業(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例 ?在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 ,物業(yè)管理企業(yè)參與了多次論證會(huì) ,就規(guī)劃方案提出了多項(xiàng)建議 ,并得到建設(shè)單位的采納 ,受到建設(shè)單位和業(yè)主的好評(píng) ?建議的具體內(nèi)容如下 : (1)考慮到項(xiàng)目較大 ,且為分期開發(fā) ,在設(shè)計(jì)方案時(shí) ,建議采用分組團(tuán)的布局 ,且各組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立和封閉 ?這樣對(duì)不同組團(tuán)就能按服務(wù)對(duì)象的特點(diǎn)提供不同的服務(wù)內(nèi)容 ,確定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ,滿足不同層次消費(fèi)者的需求 ? (2)對(duì)智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì) ?商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè) ?中心會(huì)所及休閑區(qū)域的 布局 ?會(huì)所功能的設(shè)置 ?幼兒園的設(shè)置等提供了主導(dǎo)性意見 ?由于物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際運(yùn)作方面有豐富的經(jīng)驗(yàn) ,所以實(shí)施后深得建設(shè)單位和業(yè)主的好評(píng) ? (3)物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件 ,如管理辦公用房以及物業(yè)管理企業(yè)員工宿舍 ?食堂 ?休息室 ?倉庫和清潔車停放場(chǎng)地等 ,在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就得以落實(shí) ? (4)根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路 ,制訂了詳細(xì)的物業(yè)管理方案 ,確定了實(shí)施進(jìn)度表 ,包括人員的編制及招聘 ?培訓(xùn)計(jì)劃 ?費(fèi)用測(cè)算等 ,這些都得到了建設(shè)單位的支持和認(rèn)可 ? (三 )建設(shè)階段 (1)與建設(shè)單位 ?施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷 ,及時(shí)提出并落實(shí)整改方案 ? (2)配合設(shè)備安裝 ,確保安裝質(zhì)量 ? (3)對(duì)內(nèi)外裝修方式 ?用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見 ? (4)熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程 ?管線的鋪設(shè)情況 ,特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容 ? (1)派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng) ,對(duì)工程進(jìn)行觀察 ?了解 ?記錄 ,并就有關(guān)問題提出意見和建議? (2)仔細(xì)做好現(xiàn)場(chǎng)記錄 ,既為今后的物業(yè)管理提供資料 ,也為將來處理質(zhì)量問題提供重要依據(jù)? (3)物業(yè)管理企業(yè)不是建設(shè)監(jiān)理單位 ,要注意介入的方式方法 ,既要對(duì)質(zhì)量持認(rèn)真的態(tài)度 ,又不能影響 正常的施工 ?監(jiān)理工作 ? 【案例】 物業(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例 ?在建設(shè)階段 ,物業(yè)管理企業(yè)跟蹤了整個(gè)過程 ,參與了多次專題討論會(huì) ,提出改進(jìn)意見 (其中一次就提出了 18 項(xiàng)整改意見 ),這些意見大部分都在建設(shè)中予以采納 ?典型的內(nèi)容如下 : (1)對(duì)生活垃圾的收集 ?清運(yùn)和處理方式提出了具體要求 ?確定了垃圾桶的規(guī)格 ?數(shù)量和放置位置 ,提供了垃圾場(chǎng)地設(shè)計(jì)方案 ,要點(diǎn)是采用瓷片磚地面 ?配備清洗水源和污水集排設(shè)施 ? (2)提供了單元門的安裝意見 ?既便于安裝可視對(duì)講系統(tǒng) ,又便于安裝信報(bào)箱 ,還注意到美觀實(shí)用和便于維修 ? (3)在進(jìn)行綠化帶施工時(shí) ,事先考慮灌溉管道的鋪設(shè) ? (4)在施工過程中發(fā)現(xiàn)部分室外基礎(chǔ)工程質(zhì)量不好 ,而該區(qū)屬填海區(qū) ,易發(fā)生不均勻沉降 ,導(dǎo)致此處的埋地管網(wǎng)發(fā)生斷裂 ,因此建議重新施工 ? (5)安排機(jī)電技術(shù)人員全程跟蹤機(jī)電設(shè)施設(shè)備的安裝 ,累計(jì)提出了 200余項(xiàng)改進(jìn)意見 ? (6)提請(qǐng)建設(shè)單位留下一部分特殊的裝飾材料 (彩色地磚 ?鍍膜玻璃 ?涂料等 ),以便于將來的維修和更換 ? (7)為前期物業(yè)管理做準(zhǔn)備工作 ?陸續(xù)招聘物業(yè)管理企業(yè)員工并進(jìn)行培訓(xùn) ,2021年注冊(cè)物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間 組織編寫各類管理服務(wù)文件和規(guī)章制度 ,準(zhǔn)備業(yè)主入住資料等 ? (8)協(xié)助建設(shè)單位同供電公司 ?自來水公司 ?煤氣公司等城市公共事業(yè)單位協(xié)商移交相應(yīng)設(shè)施設(shè)備事宜 ,暫不能移交的則事先確定委托管理方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ? (四 )銷售階段 (1)完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表 。 (2)就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性 ?適應(yīng)性提出意見或建議 。 (4)根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 。 (2)根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容 。 (4)建設(shè)單位從自身利益的考慮 ,將部分開發(fā)建設(shè)的責(zé)任和義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān) 。 (2)建設(shè)單位不按規(guī)定提供物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件 ,如管理用房 ?物業(yè)檔 案資料缺漏等 。2021 年注冊(cè)物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)物講義 (二 )續(xù) 1 第四章 早期介入與前期物業(yè)管理 早期介入是指新建物業(yè)竣工之前 ,建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng) ?物業(yè)管理的咨詢活動(dòng) ,主要指從物業(yè)管理的角度對(duì)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目提出的合理化意見和建議 ,其可以由物業(yè)管理企業(yè)提供 ,也可以由物業(yè)管理專業(yè)人員提供 ?前期物業(yè)管理是指從物業(yè)承接查驗(yàn)開始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)為止的物業(yè)管理階段 ? 早期介入對(duì)開發(fā)建設(shè)單位而言并非強(qiáng)制性要求 ,而是根據(jù)項(xiàng)目和管理需要進(jìn)行選擇 ?2021年物業(yè)管理師報(bào)考條件 早期介入在項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中有著積極的作用 ,其與前期物業(yè)管理是不同的 ,主要表現(xiàn)在 :一是內(nèi)容作用不同 ,早期介入是建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)物業(yè)項(xiàng)目階段引入的物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持 ,前期物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)新物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施的物業(yè)管理服務(wù) 。二是服務(wù)的對(duì)象不同 ,早期介入服務(wù)的對(duì)象是建設(shè)單位 ,并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務(wù)費(fèi)用 ?前期物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是全體業(yè)主 ,并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用 ? 早期介入與前期物業(yè)管理的階段劃分 如下圖所示 : 第一節(jié) 早期介入 一 ?早期介入的必要性 (一 )物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)存在的問題 物業(yè)建設(shè)和銷售過程中 ,建設(shè)項(xiàng)目由于多種原因往往會(huì)存在一些問題 ,主要表現(xiàn)在 : (1)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工安裝存在問題 ,如設(shè)備配置不當(dāng) ?停車位不足 ?物業(yè)工程質(zhì)量缺陷等 。 (3)工程質(zhì)量保修和工程遺留問題處理不及時(shí) 。 (5)建設(shè)單位在售房時(shí)向業(yè)主作出不合理的物業(yè)管理承諾 ,使物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)不合理的責(zé)任等 ? (二 )早期介入的必要性 在開發(fā)建設(shè)工作的早期 ,物業(yè)管理企業(yè)通過早期介入活動(dòng) ,將長(zhǎng)期積累的物業(yè)管理知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用于規(guī)劃設(shè)計(jì) ,并且在建設(shè)施工銷售階段同步跟進(jìn)配合 ,協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過程中存在的問題 ,不僅能從源頭上堵住漏洞 ,避免或減少上述階段問題的發(fā)生 ,減少房地 產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛 ,使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)得以順利進(jìn)行 ,而且可以在物業(yè)開發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理 ?損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少 ,使物業(yè)投入使用后 ,物業(yè)管理順利開展 ,業(yè)主利益得到保障 ? 二 ?早期介入的作用 (一 )優(yōu)化設(shè)計(jì) 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ,人們對(duì)物業(yè)的品位和環(huán)境要求越來越高 ,這使得建設(shè)單位在開發(fā)過程中除了要執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)外 ,還應(yīng)考慮到物業(yè)的功能 ?布局 ?造型 ?環(huán)境以及物業(yè)使用者的便利 ?安全和舒適等因素 ?物業(yè)管理企業(yè)可從業(yè)主 (或物業(yè)使用人 )及日后管理的角度 ,就房屋設(shè)計(jì)和功能配置 ?設(shè)備選型和材料選用 ?公共設(shè) 施配套等方面提出建議 ,使物業(yè)的設(shè)計(jì)更加優(yōu)化 ?完善 ? (二 )有助于提高工程質(zhì)量 在物業(yè)的建設(shè)過程中 ,物業(yè)管理企業(yè)利用自身優(yōu)勢(shì)幫助建設(shè)單位加強(qiáng)工程質(zhì)量管理 ,及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì) ?施工過程中的缺陷 ,提前防范質(zhì)量隱患 ,使工程質(zhì)量問題在施工過程中及時(shí)得到解決 ,避免在日后使用中再投入額外資金和精力 ,從而減少浪費(fèi) ,提升物業(yè)品質(zhì) ? (三 )有利于了解物業(yè)情況 對(duì)物業(yè)及其配套設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理和維修養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的主要工作之一 ,要做好這方面的工作 ,2021年注冊(cè)物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間 必須對(duì)物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu) ?管線走向 ?設(shè)備安裝等情況了如指掌 ?物業(yè)管理企業(yè)可以通過早期介入 ,如對(duì)于圖紙的改動(dòng)部分做好記錄 ,對(duì)設(shè)備安裝?管線布置尤其是隱蔽工程狀況進(jìn)行全過程跟蹤等 ,充分了解所管物業(yè)的情況 ,從而在日后的管理中做到心中有數(shù) ,“ 對(duì)癥下藥 ” ? (四 )為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備 物業(yè)管理企業(yè)可利用早期介入的機(jī)會(huì) ,逐步開展制訂物業(yè)管理方案和各項(xiàng)規(guī)章制度 ?進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì) ?招聘人員 ?實(shí)施上崗培訓(xùn)等前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備工作 ,方便物業(yè)移交后物業(yè)管理各項(xiàng)工作的順利開展 ?同時(shí) ,通過在早期介入過程中與各方的磨合 ,理順與環(huán)衛(wèi) ?水電 ?通信 ?治安 ?綠化等部門之間的關(guān)系 ,為日后管理建立暢通的溝通渠道 ? (五 )有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益 早期介入是物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究開始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的全程介入 ,建設(shè)單位可以得到物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)支持 ,開發(fā)出市場(chǎng)定位準(zhǔn)確 ?功能使用考慮周全 ?業(yè)主滿意的物業(yè) ,促進(jìn)物業(yè)的銷售 ?同時(shí) ,建設(shè)單位還可以通過引入高水平的物業(yè)管理咨詢提升自身的品牌 ? 【案例】 某物業(yè)項(xiàng)目位于粵西的一個(gè)沿海城市 ,總建筑面積達(dá) 40余萬 m2,屬多層 ?中高層住宅物業(yè) ,項(xiàng)目分三期 建設(shè) ,是當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項(xiàng)目 ?整個(gè)小區(qū)的建設(shè)申報(bào)了國家安居示范工程小區(qū) ,是該市重點(diǎn)工程之一 ,倍受當(dāng)?shù)鼐用窈驼年P(guān)注 ?建設(shè)單位為把這個(gè)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營好 ,在項(xiàng)目的立項(xiàng)階段就選聘了一家具有豐富經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理企業(yè) ,并由其負(fù)責(zé)該項(xiàng)目物業(yè)管理的早期介入工作 ? 良好的物業(yè)管理品牌提高了這個(gè)商品房小區(qū)的知名度 ,同時(shí)早期介入物業(yè)銷售初期綜合環(huán)境的設(shè)計(jì) ,使該項(xiàng)目與該市同類建設(shè)項(xiàng)目相比 ,具有更高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 ? 首期 16萬 m2很快售完 ,二期銷售勢(shì)頭強(qiáng)勁 ,部分戶型出現(xiàn)搶購熱潮 ,房?jī)r(jià)也從前期最初的1200元 /m2,達(dá)到二期銷售時(shí)的 1500元 /m2,開發(fā)建設(shè)單位的實(shí)際收入超出預(yù)期 ,前期購房者也享受到了物業(yè)升值帶來的收益 ? (1)該小區(qū)已被當(dāng)?shù)卣付閰⒂^點(diǎn)和示范小區(qū) ,成為了當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)和物業(yè)管理的樣板 ? (2)該小區(qū)物業(yè)管理的成功 ,為提高當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理水平 ,增強(qiáng)物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)起到了積極的促進(jìn)作用 ? (3)該項(xiàng)目成功后 ,建設(shè)單位的品牌形象得到大幅度提升 ,使其他建設(shè)單位提高了對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí) ? 三 ?早期介入的內(nèi)容 (一 )可行性研究階段 (1)根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管 理的模式 。 (3)根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 。 (5)設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比的物業(yè)管理框架性方案 ? (1)組織物業(yè)管理專業(yè)人員向建設(shè)單位提供專業(yè)咨詢意見 ,同時(shí)對(duì)未來的物業(yè)管理進(jìn)行總體策劃 ? (2)除對(duì)物業(yè)檔次定位外 ,還應(yīng)考慮物業(yè)的使用成本 ? (3)選用知識(shí)面廣 ?綜合素質(zhì)高 ?策劃能力強(qiáng)的管理人員承擔(dān)項(xiàng)目管理工作 ? 【案例】 物業(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例 ?在該項(xiàng)目的論證階段 ,物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作 ,并就該物業(yè)的市場(chǎng)定位 ?物業(yè)管理的基本思路和框架 ?物業(yè)管理的運(yùn)作模式提供了專業(yè)意見 ,得到了建設(shè)單位的采納 ,具體內(nèi)容如下 : (1)考慮到整個(gè)工程項(xiàng)目的狀況 ,第一期消費(fèi)者的定位是當(dāng)?shù)刂械褪杖腚A層 ,2021年注冊(cè)物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間 在項(xiàng)目規(guī)劃上除合理控制建設(shè)成本外 ,還考慮到降低物業(yè)管理成本 ?按此思路 ,物業(yè)管理公司建議適當(dāng)降低第一期的綠化率 ,并選擇稍便宜的設(shè)施設(shè)備 ?由于第二期 ?第三期的市場(chǎng)定位為當(dāng)?shù)刂懈呤杖腚A層 ,因此在后續(xù)開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)逐步提高綠化率 ,并相應(yīng)提升設(shè)施設(shè)備選型配置檔次 ? (2)對(duì)項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)提出意見 ,重點(diǎn)是提出配套設(shè)施的布局方案 ,使得小區(qū)的布局既方便未來業(yè)主的使用又避免對(duì)業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾 ? (3)提出了人車分流的概念 ,這在該地屬于新的提法 ,也成為以后項(xiàng)目銷售的亮點(diǎn) ? (4)確定了物業(yè)管理早期介入和前期物業(yè)管理的時(shí)間 ?方式和工作內(nèi)容 ,明確了各配合方之間信息溝通的渠道 ,確定了分階段物業(yè)管理的目標(biāo)和要求 ? 實(shí)踐證明 ,這幾條意見和建議對(duì)建設(shè)單位 非常有益 ,能夠幫助建設(shè)單位更加準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位 ,提高了項(xiàng)目的性能價(jià)格比 ?第一期銷售的良好業(yè)績(jī)就是證明 ? (二 )規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 (1)就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局 ?功能方面提出改進(jìn)建議 。 (3)提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置 ?選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見 。 (2)擬定物業(yè)管理的公共管理制度 。 (4)對(duì)銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn) 。 (6)將全部早期介入所形成的記錄 ?方案 ?圖紙等資料 ,整理后歸入物業(yè)管理檔案 ? (1)準(zhǔn)確全面展示未來物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 ?有關(guān)物業(yè)管理的宣傳及承諾 ,2021年注冊(cè)物業(yè)管理師報(bào)考條件 包括各類公共管理制度 ,一定要符合法規(guī) ,同時(shí)要實(shí)事求是 ?在銷售物業(yè)時(shí)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理的整體策劃和方案進(jìn)行 ,不應(yīng)為了促銷而夸大其辭 ,更不能作出不切實(shí)際的承諾 ? (2)征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求意見 ,并進(jìn)行整理 ,以此作為前期物業(yè)管理服務(wù)方案的制訂和修正依據(jù) ? 【案例】 物業(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例 ?其在銷售階段的介入內(nèi)容為 : (1)在銷售前 ,整理并全面完成物業(yè)管理方案 ,將各項(xiàng)應(yīng)使購房業(yè)主了解的內(nèi)容 ,以書面文件的形式納入有關(guān)《公約》 ?《協(xié)議》中 。 (3)在售樓現(xiàn)場(chǎng)安排專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T ,接受購房者的咨詢 。在分期建設(shè)的工程完工后 ,參與分期竣工驗(yàn)收 。 (2)對(duì)各崗位人員