【正文】 性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、組織機(jī)構(gòu)以及利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書面文件，是設(shè)立企業(yè)的最重要基礎(chǔ)條件之一。(四)股東人數(shù)和法定代表人 在設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，股東人數(shù)必須符合法定條件。(三)注冊(cè)資本《公司法》規(guī)定，科技開(kāi)發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額的注冊(cè)資本為l0萬(wàn)元，物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。根據(jù)公司登記管理的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)由全體股東或發(fā)起人指定的代表或委托的代理人申請(qǐng)企業(yè)名稱的預(yù)先核準(zhǔn)，經(jīng)工商行政管理部門批準(zhǔn)后，獲得《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》。因此，物業(yè)管理公司在營(yíng)業(yè)前必須到工商行政管理部門注冊(cè)登記，其辦理手續(xù)與一般企業(yè)相同。2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)密卷講解二物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊(cè)登記根據(jù)《公司法》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序分為工商注冊(cè)登記和資質(zhì)審批兩個(gè)階段。集團(tuán)總公司是宏觀控制機(jī)構(gòu)，集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負(fù)責(zé)，總公司機(jī)關(guān)中設(shè)若干業(yè)務(wù)處室和行政辦公部門。(二)獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和其他單位，獨(dú)立注冊(cè)、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。這種企業(yè)的特點(diǎn)是：房地產(chǎn)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級(jí)關(guān)系。三、物業(yè)管理企業(yè)的常見(jiàn)模式(一)房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理股份有限公司的全部資產(chǎn)被分為等額股份，股東以其所持股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產(chǎn)屬于多種所有制經(jīng)濟(jì)成分的投資主體所有的物業(yè)管理企業(yè)。民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)是指民營(yíng)性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)一般是以街道原有的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ)，由街道或其他機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組建，管理街道區(qū)域內(nèi)的物業(yè)或其他物業(yè)。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入，這類企業(yè)已逐步走上市場(chǎng)化發(fā)展的軌道。這類企業(yè)大多是從已有的全民所有制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分離出來(lái)，以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門為基礎(chǔ)，由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負(fù)責(zé)組建。二、物業(yè)管理企業(yè)的分類(了解)物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有很多種，這里只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。第三，具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。物業(yè)管理企業(yè)本身并不制造實(shí)物產(chǎn)品，它主要是通過(guò)常規(guī)性的公共服務(wù)、.延伸性的專項(xiàng)服務(wù)、隨機(jī)性的特約服務(wù)、委托性的代辦服務(wù)和創(chuàng)收性的經(jīng)營(yíng)服務(wù)等項(xiàng)目，盡可能實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。第二，屬于服務(wù)性企業(yè)。獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)格遵循法定程序建立，擁有一定的資金、設(shè)備、人員和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。()答案：C第二篇：2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)講解2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)密卷講解一物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征(熟悉)物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。，住宅專項(xiàng)維修資金可以購(gòu)買()。36)答案：A()。()%%%%答案：B，()存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，其中套內(nèi)建筑面積是套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。(2011。例題4：出售公有住房的住宅專項(xiàng)維修資金，由()交存。，政府不應(yīng)予以干預(yù)，不僅包括于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，而且包括每位業(yè)主和使用人，還需要通過(guò)管理規(guī)約來(lái)規(guī)范答案： ADE，物業(yè)管理體現(xiàn)的是平等主體間的民事關(guān)系，政府不應(yīng)予以過(guò)多的干預(yù)。(2009年房地產(chǎn)估價(jià)師考試試題)A、《住宅使用說(shuō)明書》B、《住宅驗(yàn)收說(shuō)明書》C、《住宅保修說(shuō)明書》D、《住宅保修保證書》答：A七、屬于物業(yè)管理民事法律關(guān)系主體的有()。(2011。(2011。例題7：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須()。(2011。A、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證B、取得土地使用權(quán)證書C、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書D、已經(jīng)確定竣工驗(yàn)收日期。(2011。()A、土地使用權(quán)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證B、工程施工合同及關(guān)于試工進(jìn)度的說(shuō)明C、開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書D、樣板房裝修設(shè)計(jì)方案答案：D例題3：商品房預(yù)售合同登記備案的申請(qǐng)人是()。應(yīng)當(dāng)在制止無(wú)效的情況下，及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，或通過(guò)司法途徑解決六、例題1：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，不屬于商品房預(yù)售審核條件的是()?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》，劉先生的行為屬未經(jīng)同意，搭建建筑物、構(gòu)筑物和改變外立面行為，并且違反了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《臨時(shí)管理規(guī)約》的約定，屬違規(guī)行為。(2)訴劉先生除拆封閉陽(yáng)臺(tái)的材料及防護(hù)欄的請(qǐng)求應(yīng)予以支持。問(wèn)題：物業(yè)公司的各項(xiàng)訴訟請(qǐng)求能否得到法院的支持?，劉先生在此案中有哪些過(guò)錯(cuò)?。物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求是：劉先生拆除封閉陽(yáng)臺(tái)的材料及防護(hù)欄并交納罰款。在不得已的情況下，物業(yè)公司采取了斷水、斷電、停止服務(wù)等系列“制裁措施”。物業(yè)公司決定：對(duì)劉先生罰款2000元。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要求其拆除。B裝修企業(yè)D物業(yè)服務(wù)企業(yè)案例分析：劉先生購(gòu)買了一套位于頂層的商品房，入住時(shí)與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《臨時(shí)管理規(guī)約》中都有明確的規(guī)定：“為維護(hù)小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全，業(yè)主不得私自封閉觀景陽(yáng)臺(tái)，不得在窗戶上加裝防護(hù)欄。A可任選其中一個(gè)作為中標(biāo)人B應(yīng)以報(bào)價(jià)最低的為中標(biāo)人c應(yīng)報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)行政主管部門確定中標(biāo)人D應(yīng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人()之日止的物業(yè)管理活動(dòng)。五、單選題，評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。為了確保業(yè)主、住戶的安全，規(guī)避不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，一方面物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)增加保安人員及保安巡邏次數(shù)，加大安全防范的力度，有條件的項(xiàng)目，應(yīng)該增加技術(shù)防范的設(shè)施設(shè)備。如果物業(yè)公司采取了多種防范措施，公共區(qū)域沒(méi)有治安隱患，保安員盡職盡責(zé)，業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當(dāng)之處，則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，本案例中，物業(yè)服務(wù)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)視具體情況。問(wèn)題1：業(yè)主王某的想法是否正確?為什么?問(wèn)題2：你認(rèn)為物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)如何加強(qiáng)公共安全防范服務(wù)并規(guī)避可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)?回答：(1)王某的想法不正確。王某認(rèn)為其所交的物業(yè)管理費(fèi)中已包含了公共安全管理服務(wù)內(nèi)容。參考答案：A三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)門禁系統(tǒng)的檢查維護(hù)屬于()管理。如果仍然無(wú)效，可以提請(qǐng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)行政主管部門對(duì)此事的關(guān)注，因此，本案例中，要采取有效的危機(jī)公關(guān)手段，與媒體一起為挽回之前的負(fù)面影響而追加正面報(bào)道內(nèi)容。同時(shí)告知業(yè)主，對(duì)提供不實(shí)信息要承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。最重要的是與直接受害人和媒體的溝通。②處理突發(fā)危機(jī)要注意與相關(guān)方的有效溝通，在處理危機(jī)的過(guò)程中，要加強(qiáng)與各類公眾的溝通。為應(yīng)對(duì)此種宣傳報(bào)道中的失實(shí)報(bào)道，作為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對(duì)。參考答案：D=LEC=3*2*7=42根據(jù)考試用書中所提供的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)判斷，該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)屬于二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，存在一般風(fēng)險(xiǎn)，需要加以控制。請(qǐng)回答：物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析可以采用()這兩種方法。第一篇：2015年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》練習(xí)題2015年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)練習(xí)題一、物業(yè)管理項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是指在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會(huì)因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的意外損失。對(duì)物業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分析可以采用兩種方法。A：感性分析和理性分析B：定期分析和隨機(jī)分析C：定型分析和定制分析D：直觀評(píng)價(jià)和定量分析參考答案：D該物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，其L值是3，E值是2，C值是7，請(qǐng)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行D值分析，并大致判斷風(fēng)險(xiǎn)的高低。本項(xiàng)目中的個(gè)別業(yè)主持續(xù)為本地一家媒體提供有關(guān)本企業(yè)所管轄項(xiàng)目的失實(shí)的投訴信息，該媒體進(jìn)行了連續(xù)報(bào)道。參考答案：①物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)針對(duì)其在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中可能遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)，樹(shù)立高度的警覺(jué)意識(shí)，建立起科學(xué)的反應(yīng)系統(tǒng)和緊急情況處理預(yù)案程序，充分發(fā)揮協(xié)調(diào)的功能。一般來(lái)說(shuō)，溝通與交流的對(duì)象主要分為直接受害人和媒體、其他業(yè)主、政府官員、員工。本案例中，首先要與該媒體有效溝通，對(duì)存在不實(shí)投訴的情況告知對(duì)方，并提出依據(jù)。③輿論風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要著重關(guān)注與新聞媒體的關(guān)系，主動(dòng)溝通，適當(dāng)解釋，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行危機(jī)公關(guān)管理，危機(jī)公關(guān)可分為危機(jī)預(yù)防和危機(jī)處理兩類，前者是在危機(jī)發(fā)生前的未雨綢繆，后者是在危機(jī)發(fā)生后的處理應(yīng)對(duì)。(建議：可以根據(jù)個(gè)人的理解增加部分論述)二、下列消防管理措施中，不屬于物業(yè)管理措施的是()。參考答案：B四、案例某小區(qū)的業(yè)主王某家中被盜，財(cái)產(chǎn)損失達(dá)二萬(wàn)多人民幣。因此其家中被盜，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。首先應(yīng)該明確業(yè)主所交管理費(fèi)中所含治安管理服務(wù)為公共區(qū)域的治安防范服務(wù)，而非業(yè)主家中的安全保障服務(wù)。(2)如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多，保安員不履行職責(zé)，而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系，則根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條規(guī)定，公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。答：公共安全防范管理是物業(yè)管理最基本的內(nèi)容。另一方面，物業(yè)服務(wù)公司最好購(gòu)買公眾責(zé)任險(xiǎn)，將所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司。招標(biāo)人()。B業(yè)主大會(huì)成立%業(yè)主入住D物業(yè)服務(wù)合同生效、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，()應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償?！比胱『?，劉先生未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自封閉了觀景陽(yáng)臺(tái)并加裝了防護(hù)欄。劉先生認(rèn)為：這是自己的房子，自已有權(quán)利處理，拒不拆除。劉先生拒絕交納。雙方矛盾十分尖銳，物業(yè)公司把劉先生告上了法庭。劉先生承擔(dān)此案的訴訟費(fèi)。應(yīng)當(dāng)采取何種做法?答案：?jiǎn)芜x題DDA案例分析、(l)物業(yè)公司要求劉先生交納罰款的請(qǐng)求無(wú)法律依據(jù)，應(yīng)予以駁回。(3)此案的訴訟費(fèi)應(yīng)由雙方分擔(dān)。，也不是執(zhí)法單位，無(wú)權(quán)罰款，無(wú)權(quán)采取斷水、斷電等方式處理糾紛。()，取得土地使用權(quán)證書%以上答案：D例題2：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)，需提交的資料不包括()。()答案：B例題4：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，商品房銷售的條件之一是()。56)、供電等主要配套基礎(chǔ)設(shè)施已確定交付日期 答案：D例題5：下列屬于商品房現(xiàn)售條件的是()。E、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照答：ABCE例題6：建設(shè)單位預(yù)售商品房的，商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包含()約定的內(nèi)容。54)答案：B。()答案：BCDE，例題8：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買受人訂立的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容有()。79)、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾答案：ABE例題9：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，保修期從()之日起計(jì)算。58)答案：C例題10：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付商品住宅時(shí)，向購(gòu)買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和()。(《物業(yè)管理綜合能力》，2011，57)答案：ABC，正確的是()。有的物業(yè)管理法律關(guān)系(如物業(yè)管理行政監(jiān)管關(guān)系)的當(dāng)事人之間地位是不平等的，存在著一方服從另一方的問(wèn)題。()答案：C()交存住宅專項(xiàng)維修資金。42)答案：D。例題6：公房出售單位，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修基金，其中，多層住宅按不低于售房款的()提取。(2011。()，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶，將提取的住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)買人%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交，成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定答案：ABD，C是30日，E是30%。()A、基金B(yǎng)、理財(cái)產(chǎn)品C、股票D、國(guó)債答案：D，應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位的隸屬關(guān)系，報(bào)經(jīng)()同意。其特征可以歸納為以下三點(diǎn)：第一，是獨(dú)立的企業(yè)法人。擁有明確的經(jīng)營(yíng)宗旨和符合法規(guī)的管理章程，具備相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)。所提供的服務(wù)是有償?shù)暮陀缘?。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過(guò)對(duì)物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，確保物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。因此，物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是服務(wù)，與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟(jì)組織是有區(qū)別的。物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的同時(shí)，還承擔(dān)著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)、市政設(shè)施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等，其內(nèi)容帶有公共管理的性質(zhì)。(一)按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分來(lái)劃分 全民所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。這類企業(yè)在剛成立時(shí)，往往依附于原來(lái)企業(yè)或行政事業(yè)單位，管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的，具有自建自管的特點(diǎn)。 集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于集體所有。此外，這類企業(yè)還可以由集體所有制的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)組建，主要管理企業(yè)自己開(kāi)發(fā)的各類房產(chǎn)。外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨(dú)資經(jīng)營(yíng)、中外合資經(jīng)營(yíng)或合作經(jīng)營(yíng)等形式進(jìn)行運(yùn)作的物業(yè)管理企業(yè)。(二)按股東出資形式來(lái)劃分 物業(yè)管理有限責(zé)任公司的股東以其出資額為限，對(duì)公司承擔(dān)有限責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過(guò)訂立合作經(jīng)營(yíng)章程，按其股份享有權(quán)利和義務(wù)，企業(yè)以其全部資產(chǎn)對(duì)其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。另外，也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部設(shè)立專門部門(不屬于企業(yè))，承擔(dān)售后物業(yè)的管理工作。這類物業(yè)管理企業(yè)過(guò)去的主要管理對(duì)象為上級(jí)建設(shè)單位開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但近年來(lái)隨著市場(chǎng)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，除了管理上級(jí)建設(shè)單位開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目以外，也通過(guò)市場(chǎng)獲取物業(yè)管理項(xiàng)目。(三)物業(yè)管理集團(tuán)公司物業(yè)管理集團(tuán)公司主要由集團(tuán)總公