【正文】 試圖抽通地漏，但效果不佳，地面污水不見減少。最后當業(yè)主簡單說明咨詢內(nèi)容后，接待人員應(yīng)快速判斷自己能否準確解答，如果存在困難，則應(yīng)向其他工作人員請求支援或查閱相關(guān)文件資料，盡可能讓業(yè)主得到滿意的答復(fù)。在獲知來人王先生需辦理裝修管理相關(guān)事宜時，小趙為了不耽誤兩位客人的時間，在請兩位來賓稍等片刻的同時，立即向物業(yè)服務(wù)中心主管說明情況并請求幫助接待?！景咐?、214 】某日，業(yè)主周先生來到某物業(yè)服務(wù)中心，接待員小趙立刻起身以站姿迎客，并微笑著請對方在對面座位就座，倒了杯水放在周先生面前說：“您請喝水。12月＝10萬平方米247。本案中的李某雖然在其居住的小區(qū)內(nèi)遭受不法侵害，但并不能因此認定物業(yè)管理公司在履行安全防范義務(wù)上存在過錯?！蔽飿I(yè)管理安全服務(wù)的性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務(wù)，關(guān)鍵是看物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位。二審法院經(jīng)審理認為，本案雙方在物業(yè)服務(wù)合同中沒有關(guān)于人身、財產(chǎn)損害賠償?shù)奶貏e約定，故某物業(yè)管理公司不承擔(dān)李某人身損害的賠償之責(zé)。被告某物業(yè)管理公司自愿補償人民幣3000元，于法無悖，可予準許?！痉ㄔ号袥Q】一審法院經(jīng)審理認為：原告與被告訂立的物業(yè)服務(wù)合同系雙方自愿，合法有效。李某以某物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理職責(zé)，安防人員不合格導(dǎo)致小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由將某物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費、交通費、誤工費、營養(yǎng)費、護理費及精神損失費共計人民幣108605元。發(fā)現(xiàn)此問題后，物業(yè)管理項目機構(gòu)采取了“疏”的方法，在已踩出“路”地面鋪設(shè)石板路徑，既方便了業(yè)主物業(yè)使用人，又保護園林景觀。為了達到群防群治，物業(yè)管理項目機構(gòu)除應(yīng)定期清理積水，保證衛(wèi)生及適當噴殺成蚊外，還應(yīng)積極做好“四害”知識宣傳，發(fā)動業(yè)主做好自家的清潔衛(wèi)生，消除“四害”孳生場所。大面積的積水無法投藥時可適當養(yǎng)魚，讓水中的魚將蚊子幼蟲吞食?！景咐摺?39】某小區(qū)入夏以來蚊子突然增多，物業(yè)管理項目機構(gòu)對小區(qū)的公共區(qū)域及小區(qū)周邊進行了滅蚊消殺處理，但蚊害依然嚴重。這是巡樓員如何出具整改通知單須掌握的基本要點。因此物業(yè)管理員的管理要求是錯誤。因此，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計單位進行設(shè)計。【案例三、103 】巡視人員發(fā)現(xiàn)某棟高層頂樓有較大量鋼材料堆放，經(jīng)了解得知業(yè)主準備利用坡頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓?！景咐?、102】物業(yè)管理人員在巡視時發(fā)現(xiàn)有未佩帶標識（工牌）施工人員在小區(qū)進行裝修作業(yè)。問：？ ？ 【分析】此案例中反映的問題主要是：一是業(yè)主填寫《裝修申報登記表》等資料過于簡單，以至于無法確認業(yè)主安裝設(shè)備的具體位置；二是裝修管理人員又未到現(xiàn)場核實而盲目同意。業(yè)主大會應(yīng)當()物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。如果受要約人內(nèi)心愿意接受要約，卻保持沉默，未對要約人公開表示，則不構(gòu)成承諾。超過要約規(guī)定的期限或合理期限的承諾無效，只能視為一個新要約。要約一經(jīng)承諾，合同即告成立。同時在《中華人民共和國合同法》第十九條規(guī)定了有下列兩種情形之一的，要約不得撤銷：第一，要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷。因此往往在物業(yè)管理招標文件 或投標文件中，必須明確物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容。同樣，當顧客根據(jù)廣告、貨物清單或商品陳列的價目表上的價格提出訂單時，這個訂單的提出就構(gòu)成要約。例則，懸賞廣告是要約，懸賞廣告聲明對完成某種特定行為的人給予獎勵，構(gòu)成了單方允諾行為，只要有人完成了廣告所約定的行為，合同即成立，懸賞人就有義務(wù)履行獎勵的允諾，支付約定的報酬。因此，往往在拍賣過程中，拍賣廣告上的有些物品，可能會被撤銷拍賣，因為拍賣廣告并非要約。邀請要約(Invitationto treat)是一方邀請他方向自己發(fā)出要約，邀請要約人無須承擔(dān)法律責(zé)任。如果要約人雖有要約但未傳達，或要約因信件遺失等原因而不能傳達，則該要約不發(fā)生任何效力。即表明一旦受要約人承諾，要約人即受該意思表示的約束，要約人就成為合同的一方當事人。如果受要約人認為要約中有些內(nèi)容不能接受，并提出修改建議，稱為反要約。發(fā)出要約的一方稱為要約人(Offeror)，接受要約的一方為受要約人(Offeree、Acceptor)，或被稱為承諾人。當受要約人以訂立合同的意圖接受要約時合同即成立。物業(yè)管理合同是一個綜合的概念，它是指物業(yè)管理當事人之間就權(quán)利義務(wù)所達成的具有法律效力的協(xié)議或契約，包括售房合同、業(yè)主公約、早期介入合同、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)經(jīng)營協(xié)議、供水供電有償委托合同、專項管理項目及設(shè)備分包協(xié)議等。目前設(shè)計得較為規(guī)范的物業(yè)管理招標文件中對物業(yè)管理服務(wù)需求都有明確具體的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認真分析招標文件的相關(guān)內(nèi)容。對公用事業(yè)類型物業(yè)，除了解物業(yè)的基本情況外，還應(yīng)該關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃或已配置的設(shè)施中是否具備預(yù)防及應(yīng)對緊急事件的條件等。項目評估主要包括以下幾個方面的內(nèi)容： 1)投標物業(yè)的基本情況投標人在分析招標物業(yè)項目的基本情況時，主要是從物業(yè)的性質(zhì)、類型人手，著重了解物業(yè)的建筑面積和投資規(guī)模、使用周期、建筑設(shè)計規(guī)劃、配套設(shè)施設(shè)備等具體情況。在獲取招標信息后，投標人應(yīng)首先組織經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)和財務(wù)等方面的人員對招標物業(yè)進行項目評估，預(yù)測中標成功的可能性和存在的風(fēng)險，對投標活動進行策劃，制訂相應(yīng)的投標策略和風(fēng)險控制措施，確保投標的成功或避免企業(yè)遭受損失。物業(yè)管理企業(yè)在國內(nèi)參與投標業(yè)務(wù)的，必須取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和政府行政主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。(四)按項目服務(wù)的方式劃分根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的方式不同，物業(yè)管理招標可以分為全權(quán)管理項目招標、顧問項目招標等類型。(三)按招標主體的類型劃分根據(jù)物業(yè)管理招標主體的不同，可以將物業(yè)管理招標分為物業(yè)建設(shè)單位為主體的招標、業(yè)主大會(或單一業(yè)主)為主體的招標、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標等類型。(二)按項目服務(wù)內(nèi)容的實施劃分根據(jù)物業(yè)管理項目的服務(wù)內(nèi)容和招標人的不同要求，可以將物業(yè)管理投標分為整體物業(yè)管理項目的招標、單項服務(wù)項目的招標和分階段項目的招標等類型。就整體的物業(yè)管理服務(wù)項目而言，投標的主體必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。一些重點基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施的物業(yè)(如機場、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、口岸、政府辦公樓等)，其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國有資產(chǎn)管理部門，此類型物業(yè)的招標必須經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準，一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標人組織招標。在我國全面實施市場經(jīng)濟體制的環(huán)境下，通過市場競爭機制來篩選物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)形成氛圍，越來越多的企業(yè)會通過招投標這種方式獲得對物業(yè)實施服務(wù)管理的機會。管理工業(yè)廠房80萬m2。(5)建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%： 1)多層住宅100萬m2。(1)注冊資本為人民幣300萬元以上。2)高層住宅100萬m2。(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。國務(wù)院建設(shè)主管部門負責(zé)一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。(11)企業(yè)的各種規(guī)章制度。(7)公司的機構(gòu)及產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則。(3)公司注冊資本。(六)公司章程物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營規(guī)模、組織機構(gòu)以及利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書面文件，是設(shè)立企業(yè)的最重要基礎(chǔ)條件之一。(三)注冊資本《公司法》規(guī)定，科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額的注冊資本為l0萬元，物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。因此，物業(yè)管理公司在營業(yè)前必須到工商行政管理部門注冊登記，其辦理手續(xù)與一般企業(yè)相同。集團總公司是宏觀控制機構(gòu)，集團發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負責(zé)，總公司機關(guān)中設(shè)若干業(yè)務(wù)處室和行政辦公部門。這種企業(yè)的特點是：房地產(chǎn)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級關(guān)系。物業(yè)管理股份有限公司的全部資產(chǎn)被分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。民營物業(yè)管理企業(yè)是指民營性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入，這類企業(yè)已逐步走上市場化發(fā)展的軌道。二、物業(yè)管理企業(yè)的分類(了解)物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有很多種，這里只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。物業(yè)管理企業(yè)本身并不制造實物產(chǎn)品，它主要是通過常規(guī)性的公共服務(wù)、.延伸性的專項服務(wù)、隨機性的特約服務(wù)、委托性的代辦服務(wù)和創(chuàng)收性的經(jīng)營服務(wù)等項目，盡可能實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。獨立核算，自負盈虧，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任。()答案：C第二篇：2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務(wù)講解2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務(wù)密卷講解一物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征(熟悉)物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟實體。36)答案：A()。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，其中套內(nèi)建筑面積是套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積之和。例題4：出售公有住房的住宅專項維修資金，由()交存。(2009年房地產(chǎn)估價師考試試題)A、《住宅使用說明書》B、《住宅驗收說明書》C、《住宅保修說明書》D、《住宅保修保證書》答：A七、屬于物業(yè)管理民事法律關(guān)系主體的有()。(2011。(2011。(2011。應(yīng)當在制止無效的情況下，及時向有關(guān)行政管理部門報告，或通過司法途徑解決六、例題1：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，不屬于商品房預(yù)售審核條件的是()。(2)訴劉先生除拆封閉陽臺的材料及防護欄的請求應(yīng)予以支持。物業(yè)公司的訴訟請求是：劉先生拆除封閉陽臺的材料及防護欄并交納罰款。物業(yè)公司決定：對劉先生罰款2000元。B裝修企業(yè)D物業(yè)服務(wù)企業(yè)案例分析：劉先生購買了一套位于頂層的商品房，入住時與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《臨時管理規(guī)約》中都有明確的規(guī)定：“為維護小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全，業(yè)主不得私自封閉觀景陽臺，不得在窗戶上加裝防護欄。五、單選題，評標委員會根據(jù)評標結(jié)果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。如果物業(yè)公司采取了多種防范措施，公共區(qū)域沒有治安隱患，保安員盡職盡責(zé)，業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當之處，則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。問題1：業(yè)主王某的想法是否正確?為什么?問題2：你認為物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)如何加強公共安全防范服務(wù)并規(guī)避可能面臨的風(fēng)險?回答：(1)王某的想法不正確。參考答案：A三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)門禁系統(tǒng)的檢查維護屬于()管理。同時告知業(yè)主，對提供不實信息要承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。②處理突發(fā)危機要注意與相關(guān)方的有效溝通，在處理危機的過程中，要加強與各類公眾的溝通。參考答案：D=LEC=3*2*7=42根據(jù)考試用書中所提供的風(fēng)險等級判斷，該項目的風(fēng)險等級屬于二級風(fēng)險，存在一般風(fēng)險，需要加以控制。第一篇：2015年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務(wù)》練習(xí)題2015年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務(wù)練習(xí)題一、物業(yè)管理項目的風(fēng)險是指在物業(yè)服務(wù)過程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的意外損失。A：感性分析和理性分析B：定期分析和隨機分析C：定型分析和定制分析D：直觀評價和定量分析參考答案：D該物業(yè)服務(wù)項目，其L值是3，E值是2，C值是7，請對本項目進行D值分析，并大致判斷風(fēng)險的高低。參考答案：①物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)針對其在經(jīng)營管理過程中可能遇到的各種風(fēng)險，樹立高度的警覺意識，建立起科學(xué)的反應(yīng)系統(tǒng)和緊急情況處理預(yù)案程序，充分發(fā)揮協(xié)調(diào)的功能。本案例中，首先要與該媒體有效溝通，對存在不實投訴的情況告知對方，并提出依據(jù)。(建議：可以根據(jù)個人的理解增加部分論述)二、下列消防管理措施中，不屬于物業(yè)管理措施的是()。因此其家中被盜，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。(2)如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多，保安員不履行職責(zé)，而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系，則根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定，公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當承擔(dān)民事責(zé)任。另一方面，物業(yè)服務(wù)公司最好購買公眾責(zé)任險，將所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給保險公司。B業(yè)主大會成立%業(yè)主入住D物業(yè)服務(wù)合同生效、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，()應(yīng)當負責(zé)修復(fù)和賠償。劉先生認為：這是自己的房子，自已有權(quán)利處理，拒不拆除。雙方矛盾十分尖銳，物業(yè)公司把劉先生告上了法庭。應(yīng)當采取何種做法?答案：單選題DDA案例分析、(l)物業(yè)公司要求劉先生交納罰款的請求無法律依據(jù)，應(yīng)予以駁回。，也不是執(zhí)法單位，無權(quán)罰款，無權(quán)采取斷水、斷電等方式處理糾紛。()答案：B例題4：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，商品房銷售的條件之一是()。E、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照答：ABCE例題6：建設(shè)單位預(yù)售商品房的，商品房買賣合同應(yīng)當包含()約定的內(nèi)容。()答案：BCDE，例題8：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人訂立的商品房買賣合同，應(yīng)當明確的內(nèi)容有()。58)答案：C例題10：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在交付商品住宅時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和()。有的物業(yè)管理法律關(guān)系(如物業(yè)管理行政監(jiān)管關(guān)系)的當事人之間地位是不平等的，存在著一方服從另一方的問題。42)答案：D。(2011。()A、基金B(yǎng)、理財產(chǎn)品C、股票D、國債答案：D，應(yīng)當根據(jù)售房單位的隸屬關(guān)系，報經(jīng)()同意。擁有明確的經(jīng)營宗旨和符合法規(guī)的管理章程，具備相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，確保物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的同時，還承擔(dān)著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護、市政設(shè)施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等，其內(nèi)容帶有公共管理的性質(zhì)。這類企業(yè)在剛成立時，往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位