【正文】 試圖抽通地漏，但效果不佳，地面污水不見減少。最后當業(yè)主簡單說明咨詢內容后，接待人員應快速判斷自己能否準確解答，如果存在困難，則應向其他工作人員請求支援或查閱相關文件資料，盡可能讓業(yè)主得到滿意的答復。在獲知來人王先生需辦理裝修管理相關事宜時，小趙為了不耽誤兩位客人的時間，在請兩位來賓稍等片刻的同時，立即向物業(yè)服務中心主管說明情況并請求幫助接待?！景咐?、214 】某日，業(yè)主周先生來到某物業(yè)服務中心，接待員小趙立刻起身以站姿迎客，并微笑著請對方在對面座位就座，倒了杯水放在周先生面前說：“您請喝水。12月＝10萬平方米247。本案中的李某雖然在其居住的小區(qū)內遭受不法侵害，但并不能因此認定物業(yè)管理公司在履行安全防范義務上存在過錯。”物業(yè)管理安全服務的性質是一種群防群治的安全防范服務，關鍵是看物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位。二審法院經審理認為，本案雙方在物業(yè)服務合同中沒有關于人身、財產損害賠償的特別約定，故某物業(yè)管理公司不承擔李某人身損害的賠償之責。被告某物業(yè)管理公司自愿補償人民幣3000元，于法無悖，可予準許?！痉ㄔ号袥Q】一審法院經審理認為：原告與被告訂立的物業(yè)服務合同系雙方自愿，合法有效。李某以某物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理職責，安防人員不合格導致小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由將某物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費、交通費、誤工費、營養(yǎng)費、護理費及精神損失費共計人民幣108605元。發(fā)現此問題后，物業(yè)管理項目機構采取了“疏”的方法，在已踩出“路”地面鋪設石板路徑，既方便了業(yè)主物業(yè)使用人，又保護園林景觀。為了達到群防群治，物業(yè)管理項目機構除應定期清理積水，保證衛(wèi)生及適當噴殺成蚊外，還應積極做好“四害”知識宣傳，發(fā)動業(yè)主做好自家的清潔衛(wèi)生，消除“四害”孳生場所。大面積的積水無法投藥時可適當養(yǎng)魚，讓水中的魚將蚊子幼蟲吞食。【案例七、139】某小區(qū)入夏以來蚊子突然增多，物業(yè)管理項目機構對小區(qū)的公共區(qū)域及小區(qū)周邊進行了滅蚊消殺處理，但蚊害依然嚴重。這是巡樓員如何出具整改通知單須掌握的基本要點。因此物業(yè)管理員的管理要求是錯誤。因此，需經專業(yè)設計單位進行設計。【案例三、103 】巡視人員發(fā)現某棟高層頂樓有較大量鋼材料堆放，經了解得知業(yè)主準備利用坡頂加設鋼結構閣樓?！景咐?、102】物業(yè)管理人員在巡視時發(fā)現有未佩帶標識（工牌）施工人員在小區(qū)進行裝修作業(yè)。問：？ ？ 【分析】此案例中反映的問題主要是：一是業(yè)主填寫《裝修申報登記表》等資料過于簡單，以至于無法確認業(yè)主安裝設備的具體位置；二是裝修管理人員又未到現場核實而盲目同意。業(yè)主大會應當()物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。如果受要約人內心愿意接受要約，卻保持沉默，未對要約人公開表示，則不構成承諾。超過要約規(guī)定的期限或合理期限的承諾無效，只能視為一個新要約。要約一經承諾，合同即告成立。同時在《中華人民共和國合同法》第十九條規(guī)定了有下列兩種情形之一的，要約不得撤銷：第一，要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷。因此往往在物業(yè)管理招標文件 或投標文件中，必須明確物業(yè)管理服務合同的主要內容。同樣，當顧客根據廣告、貨物清單或商品陳列的價目表上的價格提出訂單時，這個訂單的提出就構成要約。例則，懸賞廣告是要約，懸賞廣告聲明對完成某種特定行為的人給予獎勵，構成了單方允諾行為，只要有人完成了廣告所約定的行為，合同即成立，懸賞人就有義務履行獎勵的允諾，支付約定的報酬。因此，往往在拍賣過程中，拍賣廣告上的有些物品，可能會被撤銷拍賣，因為拍賣廣告并非要約。邀請要約(Invitationto treat)是一方邀請他方向自己發(fā)出要約，邀請要約人無須承擔法律責任。如果要約人雖有要約但未傳達，或要約因信件遺失等原因而不能傳達，則該要約不發(fā)生任何效力。即表明一旦受要約人承諾，要約人即受該意思表示的約束，要約人就成為合同的一方當事人。如果受要約人認為要約中有些內容不能接受，并提出修改建議，稱為反要約。發(fā)出要約的一方稱為要約人(Offeror)，接受要約的一方為受要約人(Offeree、Acceptor)，或被稱為承諾人。當受要約人以訂立合同的意圖接受要約時合同即成立。物業(yè)管理合同是一個綜合的概念，它是指物業(yè)管理當事人之間就權利義務所達成的具有法律效力的協議或契約，包括售房合同、業(yè)主公約、早期介入合同、前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務合同、室內裝飾裝修管理服務協議、物業(yè)經營協議、供水供電有償委托合同、專項管理項目及設備分包協議等。目前設計得較為規(guī)范的物業(yè)管理招標文件中對物業(yè)管理服務需求都有明確具體的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應認真分析招標文件的相關內容。對公用事業(yè)類型物業(yè)，除了解物業(yè)的基本情況外，還應該關注現有規(guī)劃或已配置的設施中是否具備預防及應對緊急事件的條件等。項目評估主要包括以下幾個方面的內容： 1)投標物業(yè)的基本情況投標人在分析招標物業(yè)項目的基本情況時，主要是從物業(yè)的性質、類型人手，著重了解物業(yè)的建筑面積和投資規(guī)模、使用周期、建筑設計規(guī)劃、配套設施設備等具體情況。在獲取招標信息后，投標人應首先組織經營管理、專業(yè)技術和財務等方面的人員對招標物業(yè)進行項目評估，預測中標成功的可能性和存在的風險，對投標活動進行策劃，制訂相應的投標策略和風險控制措施，確保投標的成功或避免企業(yè)遭受損失。物業(yè)管理企業(yè)在國內參與投標業(yè)務的，必須取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和政府行政主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》。(四)按項目服務的方式劃分根據物業(yè)管理服務的方式不同，物業(yè)管理招標可以分為全權管理項目招標、顧問項目招標等類型。(三)按招標主體的類型劃分根據物業(yè)管理招標主體的不同，可以將物業(yè)管理招標分為物業(yè)建設單位為主體的招標、業(yè)主大會(或單一業(yè)主)為主體的招標、物業(yè)產權人為主體的招標等類型。(二)按項目服務內容的實施劃分根據物業(yè)管理項目的服務內容和招標人的不同要求，可以將物業(yè)管理投標分為整體物業(yè)管理項目的招標、單項服務項目的招標和分階段項目的招標等類型。就整體的物業(yè)管理服務項目而言，投標的主體必須是具有相應資質的物業(yè)管理公司。一些重點基礎設施或大型公用設施的物業(yè)(如機場、碼頭、醫(yī)院、學校、口岸、政府辦公樓等)，其產權人多為政府的國有資產管理部門，此類型物業(yè)的招標必須經國有資產管理部門或相關產權部門的批準，一般由產權人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標人組織招標。在我國全面實施市場經濟體制的環(huán)境下，通過市場競爭機制來篩選物業(yè)管理企業(yè)已經形成氛圍，越來越多的企業(yè)會通過招投標這種方式獲得對物業(yè)實施服務管理的機會。管理工業(yè)廠房80萬m2。(5)建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統，有良好的經營管理業(yè)績。(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%： 1)多層住宅100萬m2。(1)注冊資本為人民幣300萬元以上。2)高層住宅100萬m2。(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于30人。國務院建設主管部門負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理。(11)企業(yè)的各種規(guī)章制度。(7)公司的機構及產生辦法、職權、議事規(guī)則。(3)公司注冊資本。(六)公司章程物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質、資金、業(yè)務、經營規(guī)模、組織機構以及利益分配、債權債務、內部管理等內容的書面文件，是設立企業(yè)的最重要基礎條件之一。(三)注冊資本《公司法》規(guī)定，科技開發(fā)、咨詢、服務性有限責任公司最低限額的注冊資本為l0萬元，物業(yè)管理企業(yè)作為服務性企業(yè)應符合此規(guī)定。因此，物業(yè)管理公司在營業(yè)前必須到工商行政管理部門注冊登記，其辦理手續(xù)與一般企業(yè)相同。集團總公司是宏觀控制機構，集團發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負責，總公司機關中設若干業(yè)務處室和行政辦公部門。這種企業(yè)的特點是：房地產建設單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級關系。物業(yè)管理股份有限公司的全部資產被分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承擔責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。民營物業(yè)管理企業(yè)是指民營性質的物業(yè)管理企業(yè)。隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入，這類企業(yè)已逐步走上市場化發(fā)展的軌道。二、物業(yè)管理企業(yè)的分類(了解)物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有很多種，這里只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。物業(yè)管理企業(yè)本身并不制造實物產品，它主要是通過常規(guī)性的公共服務、.延伸性的專項服務、隨機性的特約服務、委托性的代辦服務和創(chuàng)收性的經營服務等項目，盡可能實現物業(yè)的保值和增值。獨立核算，自負盈虧，以自己的名義享有民事權利，承擔民事責任。()答案：C第二篇：2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務講解2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務密卷講解一物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征(熟悉)物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質并具有獨立企業(yè)法人地位，依據物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經濟實體。36)答案：A()。商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，其中套內建筑面積是套內使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積之和。例題4：出售公有住房的住宅專項維修資金，由()交存。(2009年房地產估價師考試試題)A、《住宅使用說明書》B、《住宅驗收說明書》C、《住宅保修說明書》D、《住宅保修保證書》答：A七、屬于物業(yè)管理民事法律關系主體的有()。(2011。(2011。(2011。應當在制止無效的情況下，及時向有關行政管理部門報告，或通過司法途徑解決六、例題1：根據《城市房地產管理法》，不屬于商品房預售審核條件的是()。(2)訴劉先生除拆封閉陽臺的材料及防護欄的請求應予以支持。物業(yè)公司的訴訟請求是：劉先生拆除封閉陽臺的材料及防護欄并交納罰款。物業(yè)公司決定：對劉先生罰款2000元。B裝修企業(yè)D物業(yè)服務企業(yè)案例分析：劉先生購買了一套位于頂層的商品房，入住時與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務協議》和《臨時管理規(guī)約》中都有明確的規(guī)定：“為維護小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全，業(yè)主不得私自封閉觀景陽臺，不得在窗戶上加裝防護欄。五、單選題，評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。如果物業(yè)公司采取了多種防范措施，公共區(qū)域沒有治安隱患，保安員盡職盡責，業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當之處，則物業(yè)公司不應承擔賠償責任。問題1：業(yè)主王某的想法是否正確?為什么?問題2：你認為物業(yè)服務公司應如何加強公共安全防范服務并規(guī)避可能面臨的風險?回答：(1)王某的想法不正確。參考答案：A三、物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內門禁系統的檢查維護屬于()管理。同時告知業(yè)主，對提供不實信息要承擔相應的法律后果。②處理突發(fā)危機要注意與相關方的有效溝通，在處理危機的過程中，要加強與各類公眾的溝通。參考答案：D=LEC=3*2*7=42根據考試用書中所提供的風險等級判斷，該項目的風險等級屬于二級風險，存在一般風險，需要加以控制。第一篇：2015年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務》練習題2015年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務練習題一、物業(yè)管理項目的風險是指在物業(yè)服務過程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會因素所導致的應由物業(yè)服務企業(yè)承擔的意外損失。A：感性分析和理性分析B：定期分析和隨機分析C：定型分析和定制分析D：直觀評價和定量分析參考答案：D該物業(yè)服務項目，其L值是3，E值是2，C值是7，請對本項目進行D值分析，并大致判斷風險的高低。參考答案：①物業(yè)服務企業(yè)應針對其在經營管理過程中可能遇到的各種風險，樹立高度的警覺意識，建立起科學的反應系統和緊急情況處理預案程序，充分發(fā)揮協調的功能。本案例中，首先要與該媒體有效溝通，對存在不實投訴的情況告知對方，并提出依據。(建議：可以根據個人的理解增加部分論述)二、下列消防管理措施中，不屬于物業(yè)管理措施的是()。因此其家中被盜，物業(yè)公司應承擔賠償責任。(2)如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多，保安員不履行職責，而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關系，則根據《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定，公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任。另一方面，物業(yè)服務公司最好購買公眾責任險，將所應承擔的賠償責任的風險轉嫁給保險公司。B業(yè)主大會成立%業(yè)主入住D物業(yè)服務合同生效、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，()應當負責修復和賠償。劉先生認為：這是自己的房子，自已有權利處理，拒不拆除。雙方矛盾十分尖銳，物業(yè)公司把劉先生告上了法庭。應當采取何種做法?答案：單選題DDA案例分析、(l)物業(yè)公司要求劉先生交納罰款的請求無法律依據，應予以駁回。，也不是執(zhí)法單位，無權罰款，無權采取斷水、斷電等方式處理糾紛。()答案：B例題4：根據《商品房銷售管理辦法》，商品房銷售的條件之一是()。E、房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照答：ABCE例題6：建設單位預售商品房的，商品房買賣合同應當包含()約定的內容。()答案：BCDE，例題8：房地產開發(fā)企業(yè)和買受人訂立的商品房買賣合同，應當明確的內容有()。58)答案：C例題10：房地產開發(fā)企業(yè)應當在交付商品住宅時，向購買人提供《住宅質量保證書》和()。有的物業(yè)管理法律關系(如物業(yè)管理行政監(jiān)管關系)的當事人之間地位是不平等的，存在著一方服從另一方的問題。42)答案：D。(2011。()A、基金B(yǎng)、理財產品C、股票D、國債答案：D，應當根據售房單位的隸屬關系，報經()同意。擁有明確的經營宗旨和符合法規(guī)的管理章程，具備相應的物業(yè)管理資質。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務，確保物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務的同時，還承擔著物業(yè)區(qū)域內公共秩序的維護、市政設施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等，其內容帶有公共管理的性質。這類企業(yè)在剛成立時，往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位