【正文】 件的編制。按照《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)和非住宅的建設單位，應當通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)；投標人不少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。如2003年湖南省某政府物業(yè)、廣東省某政府物業(yè)等采取的是委托招標代理機構進行招標的形式。自行組織實施招標活動的招標人應當成立專門的招標組織，負責招標活動的具體實施，審定招標條件、標底、評標程序和定標方法等。準確履行招標投標義務，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：1）招標人不得事先預定中標單位或設定不公平條件，不得在招標過程中以言行影響評標委員會或協(xié)助某一投標單位獲得競爭優(yōu)勢；2）招標人不得違反規(guī)定拒絕與中標人簽訂合同；3）投標人不得與招標人或其他投標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權益；4）投標人不得向招標人或者招標委員會成員行賄或以其他不正當手段謀取中標。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人進行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。（3）投標方應根據(jù)項目的實際情況和業(yè)主（或物業(yè)使用人）的需求，選擇最適合項目運作和業(yè)主（或物業(yè)使用人）需求的物業(yè)管理企業(yè)及服務；對投標方而言，不僅要依據(jù)項目的實際情況和業(yè)主（或物業(yè)使用人）的需求制訂符合項目要求的物業(yè)管理模式和運作方案，還應充分考慮項目運作實施過程中潛在的風險，在投標策略方面也應符合項目的特點與企業(yè)自身的條件組織投標活動。第二節(jié) 物業(yè)管理招標投標的策劃與實施一、物業(yè)管理招標投標的基本要求與原則（一）物業(yè)管理招標投標的基本要求（1）參與招標投標的雙方應根據(jù)相關法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標投標活動，即對招標投標方的資格認定以及招標投標的具體實施程序等，都必須符合相關法律法規(guī)的要求，并接受有關部門的監(jiān)督與管理。物業(yè)管理方式一般由招標人在招標文件中明確規(guī)定項目所采取的方式，招標人也可以要求投標人根據(jù)物業(yè)的實際情況選擇確定的一種方式。（1）所謂全方位服務型管理方式，是指招標人聘請物業(yè)管理企業(yè)負責對招標物業(yè)進行全方位的常規(guī)物業(yè)管理服務，由物業(yè)管理企業(yè)自行負責組織實施和運作，招標人只負責對管理服務的質量和效果進行綜合測評。在早期介入和前期物業(yè)管理階段，要求提供相應物業(yè)管理服務的主要招標內(nèi)容有：（1）對投標物業(yè)的規(guī)劃設計提供專業(yè)的合理化建議；（2）對投標物業(yè)設施配備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見；（3）對投標物業(yè)的建設設計、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)的意見并對現(xiàn)場進行監(jiān)督；（4）提出投標物業(yè)的其他管理建議；（5）參與物業(yè)的竣工驗收，并提出相應整改意見；（6）設計物業(yè)管理模式，制訂員工培訓計劃；（7）對經(jīng)營性物業(yè)進行經(jīng)營策劃，制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案；（8）建立服務系統(tǒng)和服務網(wǎng)絡，制訂物業(yè)管理方案；（9）辦理移交接管，對業(yè)主入住、裝修實施管理和服務。采用邀請招標方式的招標人應當慎重選擇參選的投標人，尤其其重點考察投標單位當前和過去的財務狀況、近期內(nèi)承接同類項目的管理水平、是否具有管理經(jīng)驗、在本地區(qū)或同行業(yè)的信譽度、對招標項目的綜合承擔能力等。公開招標的主要特點是招標人以公開的方式邀請不確定的法人組織參與投標，招標程序和中標結果公開，評選條件及程序是預先設定的，且不允許在程序啟動后單方面變更。招標人采取公開招標方式的，首先應依法發(fā)布招標公告。再次，對于公用設施和政府物業(yè)，由于其產(chǎn)權人多為政府資產(chǎn)管理部門，因此，該類物業(yè)的物業(yè)管理招標投標，須由其產(chǎn)權人組織，若由使用人組織，則許經(jīng)產(chǎn)權部門的授權委托。（2）由于我國幅員遼闊，人口眾多，各地經(jīng)濟、地理、人文等方面不盡相同，不同地區(qū)的人們對物業(yè)管理的認識水平、消費觀念、需求標準存在著較大差異；同時，由于物業(yè)類型的不同，招標人對項目招標的條件和對投標人的要求就會不同，因此，投標人在分析和策劃投標活動時應該根據(jù)具體情況采取有差異的方式和策略。前期物業(yè)管理一般以物業(yè)建設單位為招標主體；物業(yè)管理正常運作后，一般以業(yè)主大會為招標主體；若物業(yè)性質為重點基礎設施或大型公用設施、政府辦公設施，招標主體則為物業(yè)產(chǎn)權人、管理使用單位或采購中心。其中的非住宅類型項目可分為商業(yè)區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)、公用基礎設施（如機場、醫(yī)院、地鐵、學校、碼頭、步行街）等。專業(yè)管理公司通常是指具備一定資質、能承接物業(yè)管理專項服務的專業(yè)化企業(yè)，如電梯（安裝、維修）專業(yè)公司、樓宇設備專業(yè)公司、清潔衛(wèi)生公司、園林綠化專業(yè)公司等。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動中，由物業(yè)建設單位負責物業(yè)管理的招標組織工作；業(yè)主大會已經(jīng)成立的，由業(yè)主大會負責實施物業(yè)管理權的招標組織工作。物業(yè)管理招標投標與其他行業(yè)相比，具有一定的自身特點。（十）環(huán)境管理部環(huán)境管理部的主要職責包括：負責清潔、綠化管理，保持環(huán)境衛(wèi)生，實施企業(yè)對清潔和綠化分包方監(jiān)管等；具體負責指導、監(jiān)督各項目清潔綠化日常維護保養(yǎng)工作；負責對承包方的監(jiān)督檢查與考核；負責制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護的各類管理措施，組織編制并實施項目清潔綠化的大、中型維護保養(yǎng)計劃。（六）市場拓展部市場拓展部的主要職責包括：物業(yè)管理市場調(diào)查研究，物業(yè)管理市場拓展，物業(yè)項目可行性研究分析，制作標書，投標管理，新接管物業(yè)項目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào)，顧問項目管理與協(xié)調(diào)等。（二）人力資源部人力資源部的主要職責包括：制訂企業(yè)各項人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓計劃，優(yōu)化人力資源結構和人力資源配置，設計實施薪酬管理方案，完成人員招募、任免、調(diào)配、考核、獎懲、培訓、解聘、辭退等工作。（四）精干、高效、靈活物業(yè)管理企業(yè)組織機構在精簡、精干、高效的同時，還應根據(jù)企業(yè)外部環(huán)境的變化和企業(yè)內(nèi)部業(yè)務發(fā)展的需要，及時作出必要的調(diào)整。這樣才能避免多頭指揮，保證政令暢通，提高管理工作的效率和效果。三、物業(yè)管理企業(yè)組織機構設置的要求（一）按照規(guī)模，任務設置物業(yè)管理企業(yè)在設置組織機構時，一方面應考慮管理的規(guī)模，一般而言，管理面積越大，員工越多，劃分的管理層次就越多，部門和職能設置就越全面，分工越精細；另一方面，在保證關鍵職能的基礎上，又應適當減少部門劃分，或者將幾個相關的部門合并長一個綜合部門，采用一專多能、一職多責的組織機構設置方式。（三）技術因素技術因素主要包括設備、技術、管理知識在內(nèi)的廣義技術概念。組織機構與組織戰(zhàn)略密切相關，一方面組織戰(zhàn)略要受到現(xiàn)實組織機構的影響；另一方面，當組織戰(zhàn)略發(fā)生了重大變化時，組織機構應作相應的調(diào)整，以支持組織戰(zhàn)略的變化。其特點是在同一組織中既設置縱向的職能部門，又建立橫向的管理系統(tǒng)；參加項目的成員受雙重領導，既受所屬職能部門的領導，又受項目組的領導。這種形式一般多由那些規(guī)模大、物業(yè)種類繁多、經(jīng)營業(yè)務復雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理公司借鑒采用。（2）主要缺點：機構人員較多，成本較高；橫向協(xié)調(diào)困難，容易造成扯皮，降低工作效率。其特點是各級主管人員直接指揮，職能機構是直線行政主管的參謀。這種組織形式適用于業(yè)務量較小的小型物業(yè)管理企業(yè)的初期管理，不能適應較大規(guī)模和較復雜的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)在申請核定資質等級時，若出現(xiàn)違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定的相關行為，將不會獲得資質審批部門的批準。物業(yè)管理企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質：　?。ǎ保I業(yè)執(zhí)照；　?。ǎ玻┢髽I(yè)章程；　?。ǎ常炠Y證明；　?。ǎ矗┢髽I(yè)法定代表人的身份證明；　　（５）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。（５）建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；　?。ǎ常┪飿I(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；　　（４）管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100％：　　　1）多層住宅200萬平方米；　　　2）高層住宅100萬平方米；　　　3）獨立式住宅（別墅）15萬平方米；　　　4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。二、物業(yè)管理企業(yè)的資質審批及管理（一）物業(yè)管理企業(yè)的資質條件物業(yè)管理企業(yè)資質等級分為一、二、三級。企業(yè)章程的內(nèi)容因企業(yè)性質和業(yè)務的實際情況不同而有所不同。同時，考慮到企業(yè)注冊后即應辦理物業(yè)管理企業(yè)資質證書，因此，注冊資本還應符合資質等級注冊資本的規(guī)定要求。（一）企業(yè)名稱的預先審核物業(yè)管理企業(yè)可結合行業(yè)特點，根據(jù)所管理物業(yè)的名稱、地域、公司發(fā)起人等取名，但在起名時，必須符合《公司法》的有關規(guī)定。第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的成立 根據(jù)《公司法》和《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的設立程序分為工商注冊登記和資質審批兩個階段。這類物業(yè)管理企業(yè)過去的主要管理對象為上級建設單位開發(fā)的房地產(chǎn)項目，但近年來隨著市場化進程不斷推進，除了管理上級建設單位開發(fā)項目以外，也通過市場獲取物業(yè)管理項目。股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過訂立合作經(jīng)營章程，按其股份享有權利和義務，企業(yè)以其全部資產(chǎn)對其債務承擔責任。外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨資經(jīng)營、中外合資經(jīng)營或合作經(jīng)營等形式進行運作的物業(yè)管理企業(yè)。集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于集體所有。（一）按照投資主體的經(jīng)濟成分來劃分全民所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于國家所有。因此，物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是服務，與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟組織是有區(qū)別的。物業(yè)管理企業(yè)嚴格遵循法定程序建立，擁有一定的資金、設備、人員和經(jīng)營場所；擁有明確的經(jīng)營宗旨和符合法規(guī)的管理章程，具備相應的物業(yè)管理資質；獨立核算，自負盈虧，以自己的名義享有民事權利，承擔民事的責任；所提供的服務是有償?shù)暮陀缘摹Ｆ涮卣骺梢詺w納為以下三點：第一，是獨立的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)本身并不制造實物產(chǎn)品，它主要是通過常規(guī)性的公共服務延伸性的專項服務、隨機性的特約服務、委托性的代理服務和創(chuàng)造性的經(jīng)營服務等項目，盡可能實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。二、物業(yè)管理企業(yè)的分類物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有很多種，本書只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入，這類企業(yè)已逐步走上市場化發(fā)展的軌道。民營物業(yè)管理企業(yè)是指民營性質的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理股份有限公司的全部資產(chǎn)被劃分為等額股份，鼓動以其所持股份為限對公司承擔責任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務承擔責任。這種企業(yè)的特點是：房地產(chǎn)建設單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級關系。集團總公司是宏觀控制機構，集團發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負責，總公司機關中也設若干業(yè)務處室和行政辦公部門；子公司或分公司既可按地域設置，也可按專業(yè)服務內(nèi)容劃分，如樓宇設備維修公司、清潔服務公司、保安服務公司以及物業(yè)管理公司等。因此，物業(yè)管理公司在營業(yè)前必須到工商行政管理部門注冊登記，其辦理手續(xù)與一般企業(yè)相同。（三）注冊資本《公司法》規(guī)定，科技開發(fā)、咨詢、服務性有限責任公司最低限額的注冊資本為１０萬元，物業(yè)管理企業(yè)作為服務性企業(yè)應符合此規(guī)定。（六）公司章程物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質、資金、業(yè)務、經(jīng)營規(guī)模、組織機構以及利益分配、債權債務、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書面文件，是設立企業(yè)的最重要的基礎條件之一。物業(yè)管理企業(yè)如果符合規(guī)定的條件，在工商行政機關發(fā)給營業(yè)執(zhí)照，公司即告成立。各資質等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下：１. 一級資質：　?。ǎ保┳再Y本人民幣500萬元以上；　?。ǎ玻┪飿I(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；（３）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；（４）管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100％：　1）多層住宅100萬平方米；　　　　2）高層住宅50萬平方米；　　　　3）獨立式住宅（別墅）8萬平方米；　　　　4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。（二）在申報資質時需提供的資料　　　新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。資質管理有利于規(guī)范物業(yè)管理行為，加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督，維護物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務水平。（一）直線制直線制是最簡單的企業(yè)管理組織形式，它的特點是：企業(yè)各級領導者親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領導，不社專門職能機構（如圖11所示）。服務部主任維修部主任組長組長組長組長組長經(jīng)理組長圖11 直線制物業(yè)管理組織形式（二）直線職能制直線職能制以直線制為基礎，在各級主管人員的領導下，按專業(yè)分工設置相應的職能部門，實行主管人員統(tǒng)一指揮和職能部門專業(yè)指導相結合的組織形式（如圖12所示）。（1）主要優(yōu)點：加強了專業(yè)管理的職能，適應涉及面廣、技術復雜、服務多樣化、管理綜合性強的物業(yè)管理企業(yè)。這種組織形式的主要特點有：一是實行分權管理，將政策制訂和行政管理分開；二是每個事業(yè)單位都是一個利潤中心，實行獨立核算和自負盈虧。（四）矩陣制矩陣制是在傳統(tǒng)的直線職能制縱向領導系統(tǒng)的基礎上，按照業(yè)務內(nèi)容、任務成項目劃分而建立橫向領導系統(tǒng)，縱橫交叉，構成矩陣的形式（如圖14所示）。二、物業(yè)管理企業(yè)組織機構設置的影響因素（一）企業(yè)戰(zhàn)略因素戰(zhàn)略是為實現(xiàn)組織目標而制訂的產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展方向。外部環(huán)境越復雜、多變，組織機構就越應該強調(diào)其適應性，以便采取多種對策來消除外部環(huán)境對企業(yè)的不利影響。企業(yè)所處的發(fā)展階段不同，面臨的主要任務和目標也有所不同，組織機構也應有所差異。物業(yè)管理企業(yè)無論進行怎樣的組織機構設置，都要服從統(tǒng)一指揮的原則，即企業(yè)的各個機構在公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略和方針的指導下，服從上級的命