【正文】 (四 )變現風險 變現風險是指急于將商品兌換為現金時由于折價而導致資金損失的風險。房地產市場周期波動可分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。市場是不斷變化的，房地產市場上的供給與需求也在不斷變化，而供求關系的變化必然造成房地產價格的波動，具體表現為租金收入的變化和房地產價值的變化，這種變化會導致房地產投資的實際收益偏離預期收益。通常情況下，人們把風險劃分為對市 場內所有投資項目均產生影響、投資者無法控制的系統風險和僅對市場內個別項目產生影響、可以．由投資者控制的個別風險。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。較預期收益增加的部分，通常被稱為“風險報酬”。 例如，物業(yè) 1 為寫字樓項目， 2021 年末價值為 1000 萬元，預計 2021 年末價值為 1100萬元的可能性為 50％、為 900萬元的可能性為 50％，則 2021年該物業(yè)價值的標準方差為 10％；物業(yè) 2為保齡球場項目， 2021年末價值為 1000萬元， 2021年末價值為 1200萬元的可能性是 50％、為 800 萬元的可能性為 50％，則 2021 年該物業(yè)價值的標準方差為 20％。由于房地產開發(fā)涉及的程序和領域相當復雜，直接參與房地產開發(fā)投資時就要求投資者具備專門的知識和經驗，因此限制了參與房地產開發(fā)投資的人員的數量。大量自有資本的占用，使得在宏觀經濟出現短期危機時，投資者的凈資產迅速減少。房地產被認為是一種非流動性資產，由于把握房地產的質量和價值需要一定的時間，其銷售過程復雜且交易成本較高，因此它很難迅速無損地轉換為現金。由于擁有房地產并不是每 個公司或個人都能做到的事，所以擁有房地產變成了占有資產、具有資金實力的最好證明。 (4)能抵消通貨膨脹的影響。建筑物每年的折舊額要比物業(yè)年收益能力的實際損失高得多，致使置業(yè)投資者賬面上的凈運營收益減少，相應地也就減少了投資者的納稅支出。房地產 開發(fā)投資中，大多數房地產投資的股本收益率能達到 20％的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財務杠桿的情況下，該收益率甚至會達到更高的水平。政府在道路、公園 、博物館等公共設施方面的投資，能顯著地提高附近房地產的價值。 (六 )專業(yè)管理依賴性 專業(yè)管理依賴性是指房地產投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。 (五 )政策影響性 政策影響性是指房地產投資容易受到政府政策的影響。由于這個原因，置業(yè)投資者及時調整房地產的使用功能，使之既適合房地 產市場的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經濟壽命是 40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字 樓的經濟壽命是 45年，銀行、零售商業(yè)用房的經濟壽命是 50年，倉儲用房的經濟壽命是60年，鄉(xiāng)村建筑的經濟壽命是 25年。 房地產壽命可以區(qū)分為經濟壽命和自然壽命。所謂“房地產的價值就在于其位置”，房地產不能脫離周圍環(huán)境而單獨存在，就是強調了位置對房地產投資的重要性。購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產投資收益。 2021年 12月由中國建設銀行發(fā)起的“建元 2021— 1個人住房抵押 貸款支持證券”，作為中國首單個人住房抵押貸款證券化產品已正式進入全國銀行間債券市場。 REITs 選擇投資的領域非常廣 泛，其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類型的房地產權益和抵押資產。 2．投資于房地產投資信托基金 房地產投資信托基金 (REITs)，是購買、開發(fā)、管理和出售房地產資產的公司。這種投資的另一個特 點是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)資產時，可以將其轉售給其他置業(yè)投資者，并獲取轉售收益。房地產間接投資的具體形式包括：購買房地產開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產投資信托基金 (REITs)的股份或房地產抵押支持證券 (MBS)等。直接投資是指投資者直接參與房地產開發(fā)或購買過程，參與有關管理工作。房地產投資是許多人夢寐以求的，世界上 90％以上的百萬富翁是由于擁有房地產。 例題 物業(yè)經營管理的層次通常將其分為 ( ) 三個層次。保險賠償覆蓋的范圍一般與租約條款相對應。 從廣義上講，設施設備管理是一種“家務性”活動，與使用者或租客的日?；顒用芮邢嚓P。 設計水平、使用的材料和施工質量都影響到建筑物全壽命周期中的維修成本。現在這類供給已經比較充足，因此潛在租戶的選擇空間比較大，他們也因此變得比過去更為挑剔，特別是在有了專業(yè)人員提供建議的時候，他們對租約的安排會有更多的想法。實際上，物業(yè)管理師不同的參與，對于提高物業(yè)的完善程度、提高物業(yè)設備設施的穩(wěn)定性和高質量使用非常重要。對于由業(yè)主承擔維修責任 的物業(yè)，很多機構投資者會拒絕參與投資。 (三 )日常維修和維護 日常維修和維護的開支來源，需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式。這種做法可以保證在大筆款項支出時，能夠有充足的資金準備。因為交費基數的計算是在業(yè)主控制之外，而且會隨著時間的變化而發(fā)生改變。這些費用將包括整個物業(yè)的監(jiān)管成本，管理人員的工資及其辦公室和儲藏空間費用、電話費，以 及供暖、照明、裝修、保潔、營銷和促銷活動的成本等。 (1)目的 服務費覆蓋的內容本質上應 當由業(yè)主承擔，但實際上是由租戶支付的。這就要求業(yè)主必須要在目前的租約履行期間保持對物業(yè)的動態(tài)監(jiān)管，避免發(fā)生這種情況。 (3)有時租戶不愿按租約內容履行責任。實踐證明具體操作過程中惟一可行的方法，是由業(yè)主統一對各種開支進行管理，并從每個租戶那里收取相應比例的租金。 2．費用和成本 物業(yè)業(yè)主及其代理人一直企圖建立一種由租戶支付律師簽約費、履行租約的相關費用和印花稅等費用的習慣。 但把所有的成本負擔都轉移給租戶既不現實，也不明智。 相對于總收入，物業(yè)業(yè)主或投資者更關心凈運營收益。 (一 )常規(guī)工作內容概述 從日常工作的角度看，物業(yè)管理師要使物業(yè)處于正常并可以接受的水平上，保持合理的開支水平，盡量減少給使用者帶來的不便。即使這樣，謹慎的業(yè)主也將會每隔一段時間去看看這塊土地，以保證沒有什么負面因素作用在土地上。資產管理的主要內容本質上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業(yè)的物理形態(tài)和財務狀況的管理。換句話說，資產組合的風險將低于各個組成部分的加權平均風險，因為當風險不隨時間變化、風險方向也不改變的時候，不同投資方式之間存在補償。” 在一定收益水平上具有最小風險的資產組合被認為是有效的，代表這種資產組合的點可以組成一個有效邊界曲線。這種理論的假設是投資者是理性的， 愿意在可以接受的風險水平上追求最大的收益。 (四 )決策分析 決策分析是對各種可能的方案進行分析比較的過程。因此，必須有一個可靠的足以使資產組合中的各個單元都得到合適評價的數據庫。 (二 )確定標準 資產投資者將還需要結合對市場的跟蹤、分析判斷，確定不同市場條件下的投資標準。 每宗物業(yè)都具有獨特的區(qū)位和其他法律及物理上的特點，使它和其他項目有所區(qū)別，即使它們表面上可能比較相像。 首先需要明確的是頻繁改變資產組合是不切實際而且不經濟的，因此根據發(fā)展戰(zhàn)略認真確定初始組合非常重要。表 1— 1明確了物業(yè)管理、資產管理和組合投資管理的主要職責。資產管理通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃，并在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標。 而資產管理通常不在現場，它們通常負責幾處不同的物業(yè)。 物業(yè)經營管理不同層次之間的關系 二、物業(yè)經營管理不同層次之間的關系 物業(yè)管理或設施管理、資產管理和組合投資管理的作用是相互關聯的。房地產資產管理公司負責管理物業(yè)管理企業(yè)和設施管理公司，監(jiān)督它們的行為，指導它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計劃，以便使這些物業(yè)在所處的房地產子市場內實現價值最大化的目標，滿足房地產組合投資管理者的要求。然而，對于收益性物業(yè)或大型非房地產企業(yè)擁 有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進行相應的資產管理和組合投資管理工作。 例題 物業(yè)經營管理又稱物業(yè)資產管理，是指為了滿足業(yè)主的目標，綜合利用（ ）的技術、手段和模式， A、物業(yè)管理設施管理、 B 房地產資產管理、 C、房地產組合投資管理 D、房地產政策 答案： ABC 物業(yè)經營管理的層次 第一節(jié) 物業(yè)經營管理的層次與工作內容 一、物業(yè)經營管理的層次 物業(yè)經營管理的內容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關，通常將其分為物業(yè)管理或設施管理、房地產資產管理和房地產組合投資管理三個層次。 3．綜合型物業(yè)管理企業(yè) 綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運行管理能力的企業(yè)。作為公司，一般應具有以下五個特征：①依照有關法律進行登記注冊；②由兩個以上股東共同出資經營；③以營利為目的；④具有法人資格；⑤是經濟組織。 物業(yè)經營管理企業(yè) 四、物業(yè)經營管理企業(yè) 物業(yè)經營管理企業(yè)的發(fā)展過程，通常是從物業(yè)管理 起家，逐漸向上延伸，過渡到物業(yè)管理與資產管理并重的復合型企業(yè)。因此，就嘉德置地集團而言，其承擔的物業(yè)經營管理工作，同時覆蓋了資產管理和物業(yè)管理兩個層次的管理工作。 4．建筑設計和裝潢風格不同。酒店通常位于市中 心或其他交通便利的地方，而旅游度假村則大多位于濱海、山地、湖泊、溫泉等自然風景秀麗的度假勝地。雖然酒店和休閑娛樂設施同屬于一個大類，但在軟硬件設置和運營管理模式方面各有特色。具體類型包括：復式公寓 (一套公 寓住宅的諸房間在相連的兩層樓上 )、花園公寓 (公寓建筑中底層能通向后院或花園的住宅 )和單間公寓 (由單獨的多功能房間、廚房或小廚房及一間浴室組成的公寓住宅 )。 中國人的別墅概念跟歐美發(fā)達國家有很大的 不同，通常把獨立式住宅、聯排住宅、低密度復合住宅等統統稱為別墅，出現了獨棟別墅、聯排別墅、疊拼別墅、疊加別墅、雙拼別墅，甚至“空中別墅”等概念。 除了上述區(qū)分零售商業(yè)物業(yè)的方法，人們還常從另一個角度來區(qū) 分，即不管商場的規(guī)模多大，零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種存在形式，一是只經營零售業(yè)的獨立的建筑物或建筑群；二是某綜合用途物業(yè)內的一部分。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖茶及軟飲料、服裝干洗、家用電器維修等的經營者通常是這些商店的租戶。地區(qū)購物商場中，中型百貨公司往往是主要租戶，家具店、超級市場、圖書及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等常常是這類商場的次要租戶。 2．市級購物中心 市級購物中心的建筑規(guī)模一般在 3萬 m2 以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市，服務人口在 30萬人以上，年營業(yè)額在 5億元人民幣以上。其建筑面積在 10萬平方米以上，有效商業(yè)服務半徑可達到 200km，由專業(yè)購物中心管理集團開發(fā)經營，業(yè)態(tài)業(yè)種的復合度高 ,行業(yè)多、店鋪多、功能多。對寫字樓分類一般要考慮如下12 個因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內空間布置、為租戶提供的服務、建筑設備系統、物業(yè)管理水平和租 戶類型。 2．乙級寫字樓 具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進的 (有功能陳舊因素影響 )，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。 我國尚無統一的寫字樓分類標準，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、樓宇設計裝修狀況和收益能力等進行分類。 由物業(yè)經營管理的概念可以看出，物業(yè)經營管理不是一個特定的專業(yè)領域，而是由物業(yè)管理、設施 管理、房地產資產管理和房地產組合投資管理隨著市場需求的變化，不斷拓展、交叉和融合的結果。因此，企業(yè)房地產資產管理和物業(yè)管理師在企業(yè)經營決策中扮演著越來越重要的角色。 考試的基本要求： 掌握：物業(yè)經營管理的內涵，收益性物業(yè)的類型及特點，物業(yè)經營管理的層次及各層次之間的相互關系 熟悉： 物業(yè)經營管理中的戰(zhàn)略性工作內容和常規(guī)工作內容 了解：物業(yè)經營管理和傳統物業(yè)管理的異同和相互關