【正文】 權債務、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書面文件，是設立企業(yè)的最重要基礎條件之一。企業(yè)章程的內(nèi)容因企業(yè)性質和業(yè)務的實際情況不同而有所不同。一般工商行政管理部門備有章程文本，主要內(nèi)容包括： [ Fr: ] (1)總則，包括公司名稱和地址等； [ Fr: ] (2)企業(yè)的經(jīng)營范圍； [ Fr: ] (3)公司注冊資本； [ Fr: ] (4)股東的姓名或名稱； [ Fr: ] (5)股東的權利和義務； [ Fr: ] (6)股東的出資方式和出資額，股東轉讓出資的條件； [ Fr: ] (7)公司的機構及產(chǎn)生辦法、職權、議事規(guī)則； [ Fr: ] (8)公司的法定代表； [ Fr: ] (9)公司解散事由和清算辦法； [ Fr: ] (10)職工錄用方式、待遇、管理方法； [ Fr: ] (11)企業(yè)的各種規(guī)章制度。 [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)在辦理企業(yè)注冊登記時，應提交由具有法定資質的驗資機構出具的驗資證明，以及必要的審批文件。物業(yè)管理企業(yè)如果符合規(guī)定的條件，在工商行政機關發(fā)給營業(yè)執(zhí)照后，公司即告成立。 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)的資質審批及管理 [ Fr: ] 二、物業(yè)管理企業(yè)的資質審批及管理 [ Fr: ] (一)物業(yè)管理企業(yè)的資質條件（注意：誰審批、誰頒發(fā)、誰管理） [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)資質等級分為一、二、三級。國務院建設主管部門負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理；省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質頒發(fā)和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。設區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設主管部門的指導和監(jiān)督。各資質等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下： [ Fr: ] 1．一級資質 [ Fr: ] (1)注冊資本為人民幣500萬元以上。 [ Fr: ] (2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上職稱。 [ Fr: ] (3)物業(yè)管理專業(yè)人員應按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 [ Fr: ] (4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100％： [ Fr: ] 1)多層住宅200萬m2； [ Fr: ] 2)高層住宅100萬m2； [ Fr: ] 3)獨立式住宅(別墅)15萬m2； [ Fr: ] 4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬m2。 [ Fr: ] (5)建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。 [ Fr: ] 2．二級資質 [ Fr: ] (1)注冊資本為人民幣300萬元以上。 [ Fr: ] (2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上職稱。 [ Fr: ] (3)物業(yè)管理專業(yè)人員應按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 [ Fr: ] (4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100％： [ Fr: ] 1)多層住宅100萬m2； [ Fr: ] 2)高層住宅50萬m2； [ Fr: ] 3)獨立式住宅(別墅)8萬m2； [ Fr: ] 4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2。 [ Fr: ] (5)建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。 [ Fr: ] [ Fr: ] 注：計算基數(shù)如何算 [ Fr: ] 計算時，將資質規(guī)定中的分類面積數(shù)放在分母，將企業(yè)的該類物業(yè)實際管理面積數(shù)量作為分子，然后加和。 [ Fr: ] 例：有一家企業(yè)想申報一級資質，管理多層住宅60萬m2；管理高層住宅80萬m2；管理工業(yè)廠房80萬m2。 [ Fr: ] 計算：（60/200+80/100+80/50）100%=（++）100%=270% [ Fr: ] 因此，該企業(yè)在這一項上，符合一級企業(yè)資質申報要求。 [ Fr: ] [ Fr: ] 3．三級資質 [ Fr: ] (1)注冊資本為人民幣50萬元以上。 [ Fr: ] (2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上職稱。 [ Fr: ] (3)物業(yè)管理專業(yè)人員應按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 [ Fr: ] (4)有委托的物業(yè)管理項目。 [ Fr: ] (5)建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 [ Fr: ] [ Fr: ] 表11 物業(yè)管理企業(yè)資質等級比較 [ Fr: ] [ Fr: ] 資質等級注冊資本(萬元)從事物業(yè)管類型（種類）物業(yè)管理面積要求(萬平方米)企業(yè)管理制度和標準；企業(yè)信用檔案系統(tǒng)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績要求專業(yè)管理人員(人數(shù)) [ Fr: ] 其中 [ Fr: ] 中級以上職稱管理 人員對財務、工程人員持有中級職稱要求 [ Fr: ] 一級資質≥500 ≥2本檔計算基數(shù)之和的100% 有要求優(yōu)良業(yè)績≥30 ≥20 有 [ Fr: ] 二級資質≥300 ≥2本檔計算基數(shù)之和的100% 有要求良好業(yè)績≥20 ≥10 有 [ Fr: ] 三級資質≥50 ≥1無要求有要求無要求≥10 ≥5有 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] (二)在申請資質時需提供的資料 [ Fr: ] 新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質等級按最低等級核定，并設一年的暫定期。物業(yè)管理企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，持以下資料向當?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質： [ Fr: ] (1)營業(yè)執(zhí)照； [ Fr: ] (2)企業(yè)章程； [ Fr: ] (3)驗資證明； [ Fr: ] (4)企業(yè)法定代表人的身份證明； [ Fr: ] (5)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。 [ Fr: ] (三)物業(yè)管理企業(yè)的資質管理（內(nèi)容） [ Fr: ] 資質管理是房地產(chǎn)行政主管部門依法對物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)進行管理的主要內(nèi)容之一。除資質審批外，資質管理還包括對已設立的物業(yè)管理企業(yè)是否遵守法規(guī)、規(guī)章，是否履行合同，以及經(jīng)營管理、信用等情況進行監(jiān)督檢查。資質管理有利于規(guī)范物業(yè)管理行為，加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督，維護物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務水平。物業(yè)管理企業(yè)在申請核定資質等級時，若出現(xiàn)違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定的相關行為，將不會獲得資質審批部門的批準。 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機構設置 [ Fr: ] 一、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式（熟悉） [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)自身實際情況，選擇適宜的組織形式。物業(yè)管理企業(yè)的組織形式有直線制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制等。 [ Fr: ] [ Fr: ] (一)直線制 [ Fr: ] 直線制是最簡單的企業(yè)管理組織形式，它的特點是：企業(yè)各級領導者親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領導，不設專門職能機構(如圖1—1所示)。這種組織形式適用于業(yè)務量較小的小型物業(yè)管理企業(yè)的初期管理，不能適應較大規(guī)模和較復雜的物業(yè)管理。 [ Fr: ] (1)主要優(yōu)點：領導能夠集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時。 [ Fr: ] (2)主要缺點：要求領導者通曉各種專業(yè)知識，具備多方面的知識和技能。 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] (二)直線職能制 [ Fr: ] 直線職能制以直線制為基礎，在各級主管人員的領導下，按專業(yè)分工設置相應的職能部門，實行主管人員統(tǒng)一指揮和職能部門專業(yè)指導相結合的組織形式(如圖1—2所示)。其特點是各級主管人員直接指揮，職能機構是直線行政主管的參謀。職能機構對下面直線部門一般不能下達指揮命令和工作指示，只是起業(yè)務指導和監(jiān)督作用。這種組織形式是目前物業(yè)管理機構設置中普遍采用的一種形式。 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] (1)主要優(yōu)點：加強了專業(yè)管理的職能，適應涉及面廣、技術復雜、服務多樣化、管理綜合性強的物業(yè)管理企業(yè)。 [ Fr: ] (2)主要缺點：機構人員較多，成本較高；橫向協(xié)調困難，容易造成扯皮，降低工作效率。 [ Fr: ] [ Fr: ] (三)事業(yè)部制 [ Fr: ] 事業(yè)部制是較為現(xiàn)代的一種組織形式，是管理產(chǎn)品種類復雜、產(chǎn)品差別很大的大型集團公司所采用的一種組織形式(如圖l—3所示)。這類集團公司按產(chǎn)品、地區(qū)或市場將公司分成幾個相對獨立的單位，即事業(yè)部。這種組織形式的主要特點有：一是實行分權管理，將政策制訂和行政管理分開；二是每個事業(yè)部都是一個利潤中心，實行獨立核算和自負盈虧。這種形式一般多由那些規(guī)模大、物業(yè)種類繁多、經(jīng)營業(yè)務復雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理公司借鑒采用。 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] (1)主要優(yōu)點：一是強化了決策機制，使公司最高領導擺脫了繁雜的行政事務，著重于公司重大事情的決策；二是能調動各事業(yè)部門的積極性、責任心和主動性，增強了企業(yè)的活力；三是促進了內(nèi)部的競爭，提高了公司的效率和效益；四是有利于復合型人才的考核培養(yǎng)，便于優(yōu)秀人才脫穎而出。 [ Fr: ] (2)主要缺點：事業(yè)部之間的協(xié)調困難，機構重疊，人員過多。 [ Fr: ] [ Fr: ] (四)矩陣制 [ Fr: ] 矩陣制是在傳統(tǒng)的直線職能制縱向領導系統(tǒng)的基礎上，按照業(yè)務內(nèi)容、任務或項目劃分而建立橫向領導系統(tǒng)，縱橫交叉，構成矩陣的形式(如圖1—4所示)。其特點是在同一組織中既設置縱向的職能部門，又建立橫向的管理系統(tǒng)；參加項目的成員受雙重領導，既受所屬職能部門的領導，又受項目組的領導。 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] (1)主要優(yōu)點：一是加強了各職能部門之間的橫向聯(lián)系，充分利用了人力資源；二是有利于調動各方工作積極性，解決處理各自責任范圍內(nèi)的問題；三是具有較強的機動性和適應性。 [ Fr: ] (2)主要缺點：一是組織結構的穩(wěn)定性較差，機構人員較多，容易形成多頭領導；二是部門之間關系復雜，協(xié)調工作量比較大，處理不當容易產(chǎn)生矛盾。 [ Fr: ] 16