20xx年物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題及答案卷三)物業(yè)管理師-文庫吧資料
2025-01-17 00:42本頁面
【正文】 事求是，守信踐諾，準確履行招標投標義務，具體表現(xiàn)在以下幾個方面： 1)招標人不得事先預定中標單位或設定不公平條件，不得在招標過程中以言行影響評標委員會或協(xié)助某一投標單位獲得競爭優(yōu)勢。
(2)在評標委員會的組成以及開標、答辯、記分、評標、定標等程序和方法上，應當嚴格遵循相關法律、法規(guī)和招標文件的要求，公正地對待每一個投標單位，禁止任何人、任何單位在招標投標過程中利用特權或優(yōu)勢獲得不正當利益。
物業(yè)管理招標投標的基本原則 (1)物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。
因此，必須通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅。投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。招標代理機構與招標人之間僅限于委托代理的關系，因此，招標代理人應當在招標人委托的范圍內(nèi)辦理招標事宜，并遵守有關針對招標人的法規(guī)規(guī)定。由于招標代理機構具有較強的專業(yè)水平、廣泛的市場信息和熟練的招標投標技巧，因此，這種招標方式能夠提高招標投標工作的效率和質(zhì)量，使招標機構與投標人之間信息充分對稱，有利于招標人選擇最符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。
委托招標代理機構招標常見于公開招標和大范圍邀請招標。具有組織開標、評標及定標的能力。
自行組織物業(yè)管理招標活動的招標人應具備以下條件：擁有與招標項目相適應的技術、經(jīng)濟、管理人員。
(1)招標人自行組織招標。招標項目為重點基礎設施或公用事業(yè)物業(yè)的，招標人必須經(jīng)相關產(chǎn)權部門的批準、授權。
物業(yè)管理招標的條件 招標人為業(yè)主委員會的，須經(jīng)業(yè)主大會授權，同時應將招標投標的過程和結果及時向業(yè)主公開。投標企業(yè)現(xiàn)有的人、財、物等資源條件滿足項目需求的能力。 常規(guī)預測的盈利。
7)企業(yè)自身條件的分析 對企業(yè)自身條件的分析內(nèi)容包括：招標項目的性質(zhì)，所在區(qū)域、規(guī)模是否符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。競爭對手對招標項目是否具有絕對優(yōu)勢。競爭對手現(xiàn)接管物業(yè)的社會影響程度。在閱讀標書時，物業(yè)管理公司應特別注意招標公告中的特殊要求，以便作出正確判斷，還應對招標方增加的合同特殊條款作出其是否符合《物業(yè)管理條例》規(guī)定的判斷，從而評估企業(yè)若承擔特殊條款可能存在的風險。對在招標文件和招標過程中出現(xiàn)的異常要求和情況要進行分析判斷，調(diào)整招標策略，避免因招標方或競爭對手使用違規(guī)手段操縱招標活動，使企業(yè)蒙受不必要的損失。屬于要求投標人參與物業(yè)合作經(jīng)營的招標項目，應另作具體的投資可行性分析論證。屬于重新 選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標項目，應調(diào)查解聘原管理方的原因、物業(yè)產(chǎn)權人是否與原建設單位或管理方存在法律糾紛。
4)建設單位、物業(yè)產(chǎn)權人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本情況 建設單位、物業(yè)產(chǎn)權人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本情況包括其背景資料以及是否具有誠意合作并具備履行合同的實力。目前設計得較為規(guī)范的物業(yè)管理招標文件中對物業(yè)管理服務需求都有明確具體的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應認真分析招標文件的相關內(nèi)容。
2)招標物業(yè)項目的定位 分析招標物業(yè)項目的定位要從投標物業(yè)項目的內(nèi)部條件和外部環(huán)境人手，了解物業(yè)的功能定位、形象定位和市場定位，調(diào)查物業(yè)所在地域的人文環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、政治及法律環(huán)境，具體包括物業(yè)所在地域的法規(guī)政策，政府管理，社會文化傳統(tǒng)與風俗習慣，居民收入與消費水平，物業(yè)所在區(qū)域的位置、交通條件、商業(yè)狀況、人口流動狀況，同類物業(yè)的服務費用標準等。對公用事業(yè)類型物業(yè)，除了解物業(yè)的基本情況外，還應該關注現(xiàn)有規(guī)劃或已配置的設施中是否具備預防及應對緊急事件的條件等。屬于已投入使用的物業(yè)的，則應收集物業(yè)使用過程中的具體資料，如歷年大中修計劃實施情況、配套設施功能改造方案等。
項目評估主要包括以下幾個方面的內(nèi)容： 1)投標物業(yè)的基本情況 投標人在分析招標物業(yè)項目的基本情況時，主要是從物業(yè)的性質(zhì)、類型入手，著重了解物業(yè)的建筑面積和投資規(guī)模、使用周期、建筑設計規(guī)劃、配套設施設備等具體情況。初選階段的評估主要是在調(diào)查、研究資料的基礎上對項目進行分析、預測和評定，目的是確定是否參與投標。
物業(yè)管理投標的項目評估 在獲取招標信息后，投標人應首先組織經(jīng)營管理、專業(yè)技術和財務等方面的人員對招標物業(yè)進行項目評估，預測中標成功的可能性和存在的風險，對投標活動進行策劃，制訂相應的投標策略和風險控制措施，確保投標的成功或避免企業(yè)遭受損失。充分考慮企業(yè)的承受能力，制訂可行的物業(yè)管理方案，選擇經(jīng)驗豐富的項目負責人。完善企業(yè)自身的管理。
對上述風險的防范與控制的具體措施有： 嚴格按照相關法律法規(guī)的要求參與投標活動。具備相關背景或綜合競爭的絕對優(yōu)勢。未按要求制作投標文件或送達投標文件造成廢標等。投標資料(如物業(yè)管理方案、報價等)泄露。項目負責人現(xiàn)場答辯出現(xiàn)失誤。盲目作出服務承諾。
1)來自于招標人和招標物業(yè)的風險有： 招標方提出顯失公平的特殊條件，招標方未告知可能會直接影響投標結果的信息，建設單位可能出現(xiàn)資金等方面的困難而造成項目無法正常進行，因物業(yè)延遲交付使用而造成早期介入期限延長，招標方與其他投標人存在關聯(lián)交易等。招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。
招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。
(3)中標及簽訂合同 招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。依法必須進行招標的物業(yè)管理項目的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。評標委員會應當按照招標文件確定的評
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