【正文】 點為人住通知書的主要內(nèi)容。(5)建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。二級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)的條件如下所述。下列符合二級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)要求的是（）。電子媒體檔案一般分為兩類：一類是保存于電腦硬盤的文字和圖形圖像資料，這類資料一般是以數(shù)字形式存貯的；另一類是閉路視頻監(jiān)控設備產(chǎn)生的錄像資料，一般以模擬形式存貯于錄像磁帶中。若電子媒體檔案是保存于電腦硬盤的文字和圖形圖像資料，則一般以（）形式存貯。% % % % 答案:A解析:本題考核的知識點為專項維修資金。前期物業(yè)服務合同是具有委托性質(zhì)的集體合同，由建設單位代表全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂。前期物業(yè)服務合同是具有委托性質(zhì)的（），由建設單位代表全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂。 答案:A解析:本題考核的知識點為前期物業(yè)管理服務的對象。◇ 試卷年份：2014 年一．共10題，每題1分。()A、基金B(yǎng)、理財產(chǎn)品C、股票D、國債答案：D，應當根據(jù)售房單位的隸屬關(guān)系，報經(jīng)()同意。()，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶，開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人%的，應當及時續(xù)交，成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定答案：ABD，C是30日，E是30%。(2011。例題6：公房出售單位，從售房款中一次性提取住宅專項維修基金，其中，多層住宅按不低于售房款的()提取。42)答案：D。()答案：C()交存住宅專項維修資金。有的物業(yè)管理法律關(guān)系(如物業(yè)管理行政監(jiān)管關(guān)系)的當事人之間地位是不平等的，存在著一方服從另一方的問題。(《物業(yè)管理綜合能力》，2011，57)答案：ABC，正確的是()。58)答案：C例題10：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在交付商品住宅時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和()。79)、設備標準承諾答案：ABE例題9：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任，保修期從()之日起計算。()答案：BCDE，例題8：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人訂立的商品房買賣合同，應當明確的內(nèi)容有()。54)答案：B。E、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照答：ABCE例題6：建設單位預售商品房的，商品房買賣合同應當包含()約定的內(nèi)容。56)、供電等主要配套基礎(chǔ)設施已確定交付日期 答案：D例題5：下列屬于商品房現(xiàn)售條件的是()。()答案：B例題4：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，商品房銷售的條件之一是()。()，取得土地使用權(quán)證書%以上答案：D例題2：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預售許可時，需提交的資料不包括()。，也不是執(zhí)法單位，無權(quán)罰款，無權(quán)采取斷水、斷電等方式處理糾紛。(3)此案的訴訟費應由雙方分擔。應當采取何種做法?答案：單選題DDA案例分析、(l)物業(yè)公司要求劉先生交納罰款的請求無法律依據(jù)，應予以駁回。劉先生承擔此案的訴訟費。雙方矛盾十分尖銳，物業(yè)公司把劉先生告上了法庭。劉先生拒絕交納。劉先生認為：這是自己的房子，自已有權(quán)利處理，拒不拆除。”入住后，劉先生未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自封閉了觀景陽臺并加裝了防護欄。B業(yè)主大會成立%業(yè)主入住D物業(yè)服務合同生效、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，()應當負責修復和賠償。招標人()。另一方面，物業(yè)服務公司最好購買公眾責任險，將所應承擔的賠償責任的風險轉(zhuǎn)嫁給保險公司。答：公共安全防范管理是物業(yè)管理最基本的內(nèi)容。(2)如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多，保安員不履行職責，而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系，則根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定，公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任。首先應該明確業(yè)主所交管理費中所含治安管理服務為公共區(qū)域的治安防范服務，而非業(yè)主家中的安全保障服務。因此其家中被盜，物業(yè)公司應承擔賠償責任。參考答案：B四、案例某小區(qū)的業(yè)主王某家中被盜，財產(chǎn)損失達二萬多人民幣。(建議：可以根據(jù)個人的理解增加部分論述)二、下列消防管理措施中，不屬于物業(yè)管理措施的是()。③輿論風險發(fā)生時，物業(yè)服務企業(yè)要著重關(guān)注與新聞媒體的關(guān)系，主動溝通，適當解釋，應當進行危機公關(guān)管理，危機公關(guān)可分為危機預防和危機處理兩類，前者是在危機發(fā)生前的未雨綢繆，后者是在危機發(fā)生后的處理應對。本案例中，首先要與該媒體有效溝通，對存在不實投訴的情況告知對方，并提出依據(jù)。一般來說，溝通與交流的對象主要分為直接受害人和媒體、其他業(yè)主、政府官員、員工。參考答案：①物業(yè)服務企業(yè)應針對其在經(jīng)營管理過程中可能遇到的各種風險，樹立高度的警覺意識，建立起科學的反應系統(tǒng)和緊急情況處理預案程序，充分發(fā)揮協(xié)調(diào)的功能。本項目中的個別業(yè)主持續(xù)為本地一家媒體提供有關(guān)本企業(yè)所管轄項目的失實的投訴信息，該媒體進行了連續(xù)報道。A：感性分析和理性分析B：定期分析和隨機分析C：定型分析和定制分析D：直觀評價和定量分析參考答案：D該物業(yè)服務項目，其L值是3，E值是2，C值是7，請對本項目進行D值分析，并大致判斷風險的高低。對物業(yè)項目風險的分析可以采用兩種方法。如果受要約人內(nèi)心愿意接受要約，卻保持沉默，未對要約人公開表示，則不構(gòu)成承諾。一項有效的承諾，受要約人不能對要約內(nèi)容作出實質(zhì)性變更，否則為新要約，并導致原要約失去效力。超過要約規(guī)定的期限或合理期限的承諾無效，只能視為一個新要約。非受要約人或未獲得授權(quán)的代理人不得作出承諾。要約一經(jīng)承諾，合同即告成立。否則，要約人應承擔相應的法律責任。同時在《中華人民共和國合同法》第十九條規(guī)定了有下列兩種情形之一的，要約不得撤銷：第一，要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第十七條以及第十八條的規(guī)定，撤回要約的通知應當在要約到達受要約人之前或者與要約同時到達受要約人。因此往往在物業(yè)管理招標文件 或投標文件中，必須明確物業(yè)管理服務合同的主要內(nèi)容。招標是邀請要約，投標則是要約，招標人接受投標確定中標是承諾。同樣，當顧客根據(jù)廣告、貨物清單或商品陳列的價目表上的價格提出訂單時，這個訂單的提出就構(gòu)成要約。任何商店或超級市場上商品的標價陳列，都僅僅是邀請要約。例則，懸賞廣告是要約，懸賞廣告聲明對完成某種特定行為的人給予獎勵，構(gòu)成了單方允諾行為，只要有人完成了廣告所約定的行為，合同即成立，懸賞人就有義務履行獎勵的允諾，支付約定的報酬。即使廣告中標明物品及價格，也不認為廣告是要約，廣告只是邀請要約。因此，往往在拍賣過程中，拍賣廣告上的有些物品，可能會被撤銷拍賣，因為拍賣廣告并非要約。拍賣廣告以及拍賣人宣布拍賣某物都屬于邀請要約。邀請要約(Invitationto treat)是一方邀請他方向自己發(fā)出要約，邀請要約人無須承擔法律責任。要約是訂立合同的提議，應表明一旦對方同意，即受要約約束的意思表示，所以不是所有的訂約提議都可以構(gòu)成要約。如果要約人雖有要約但未傳達，或要約因信件遺失等原因而不能傳達，則該要約不發(fā)生任何效力。即要約的內(nèi)容必須具有足以使合同成立的主要條款，且內(nèi)容必須明確，使受要約人能理解要約人的真實意圖。即表明一旦受要約人承諾，要約人即受該意思表示的約束，要約人就成為合同的一方當事人。合同成立以最后的要約與承諾生效為準。如果受要約人認為要約中有些內(nèi)容不能接受，并提出修改建議，稱為反要約。要約人在要約中提出合同的基本條件，并表明愿意以此條件訂立合同。發(fā)出要約的一方稱為要約人(Offeror)，接受要約的一方為受要約人(Offeree、Acceptor)，或被稱為承諾人。合同的訂立，必須經(jīng)過要約和承諾兩個階段。當受要約人以訂立合同的意圖接受要約時合同即成立。本章首先介紹合同的一般原理，之后重點介紹物業(yè)管理合同中的前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務合同和業(yè)主公約。物業(yè)管理合同是一個綜合的概念，它是指物業(yè)管理當事人之間就權(quán)利義務所達成的具有法律效力的協(xié)議或契約，包括售房合同、業(yè)主公約、早期介入合同、前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務合同、室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議、物業(yè)經(jīng)營協(xié)議、供水供電有償委托合同、專項管理項目及設備分包協(xié)議等。2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務密卷講解五合同的概念 第三章物業(yè)管理合同在物業(yè)管理活動中，合同占有舉足輕重的地位。目前設計得較為規(guī)范的物業(yè)管理招標文件中對物業(yè)管理服務需求都有明確具體的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應認真分析招標文件的相關(guān)內(nèi)容。2)招標物業(yè)項目的定位分析招標物業(yè)項目的定位要從投標物業(yè)項目的內(nèi)部條件和外部環(huán)境人手，了解物業(yè)的功能定位、形象定位和市場定位，調(diào)查物業(yè)所在地域的人文環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、政治及法律環(huán)境，具體包括物業(yè)所在地域的法規(guī)政策，政府管理，社會文化傳統(tǒng)與風俗習慣，居民收入與消費水平，物業(yè)所在區(qū)域的位置、交通條件、商業(yè)狀況、人口流動狀況，同類物業(yè)的服務費用標準等。對公用事業(yè)類型物業(yè)，除了解物業(yè)的基本情況外，還應該關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃或已配置的設施中是否具備預防及應對緊急事件的條件等。屬于已投入使用的物業(yè)的，則應收集物業(yè)使用過程中的具體資料，如歷年大中修計劃實施情況、配套設施功能改造方案等。項目評估主要包括以下幾個方面的內(nèi)容： 1)投標物業(yè)的基本情況投標人在分析招標物業(yè)項目的基本情況時，主要是從物業(yè)的性質(zhì)、類型人手，著重了解物業(yè)的建筑面積和投資規(guī)模、使用周期、建筑設計規(guī)劃、配套設施設備等具體情況。初選階段的評估主要是在調(diào)查、研究資料的基礎(chǔ)上對項目進行分析、預測和評定，目的是確定是否參與投標。在獲取招標信息后，投標人應首先組織經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)和財務等方面的人員對招標物業(yè)進行項目評估，預測中標成功的可能性和存在的風險，對投標活動進行策劃，制訂相應的投標策略和風險控制措施，確保投標的成功或避免企業(yè)遭受損失。在物業(yè)管理招標投標中，招標方在招標條件中除要求投標人具備相應的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，一般還會要求投標方具有管理與投標物業(yè)類似項目的經(jīng)驗與業(yè)績，并對投標人在資金、管理和技術(shù)實力，投標人的商業(yè)信譽，派駐項目的負責人、管理團隊的條件，物業(yè)管理服務內(nèi)容和服務標準，投標書的制作、技術(shù)規(guī)范和合同條款等方面作出明確具體的要求。物業(yè)管理企業(yè)在國內(nèi)參與投標業(yè)務的，必須取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和政府行政主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。如高校物業(yè)項目或大型社區(qū)物業(yè)項目，由于其物業(yè)涉及住宅、公寓、辦公樓、教學樓、商業(yè)服務區(qū)、工業(yè)區(qū)(校辦企業(yè))等，一般具有地域廣、物業(yè)類型多、服務領(lǐng)域廣等特點，因此，要求投標方所提供的服務具有綜合性。(四)按項目服務的方式劃分根據(jù)物業(yè)管理服務的方式不同，物業(yè)管理招標可以分為全權(quán)管理項目招標、顧問項目招標等類型。物業(yè)管理正常運作后，一般以業(yè)主大會為招標主體。(三)按招標主體的類型劃分根據(jù)物業(yè)管理招標主體的不同，可以將物業(yè)管理招標分為物業(yè)建設單位為主體的招標、業(yè)主大會(或單一業(yè)主)為主體的招標、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標等類型。在房屋本體與設施設備的維護管理這一單項招標中，又將重要設備如電梯、空調(diào)冷水機組的管理分離出來，另行由招標方負責指定專業(yè)公司作為分包商。(二)按項目服務內(nèi)容的實施劃分根據(jù)物業(yè)管理項目的服務內(nèi)容和招標人的不同要求，可以將物業(yè)管理投標分為整體物業(yè)管理項目的招標、單項服務項目的招標和分階段項目的招標等類型。二、物業(yè)管理招標的類型(一)按物業(yè)類型劃分根據(jù)物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)管理招標分為住宅項目招標和非住宅項目招標兩大類。就整體的物業(yè)管理服務項目而言，投標的主體必須是具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理公司。物業(yè)管理投標的主體一般是指具有符合招標條件的物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司(以下簡稱投標人)。一些重點基礎(chǔ)設施或大型公用設施的物業(yè)(如機場、碼頭、醫(yī)院、學校、口岸、政府辦公樓