【正文】 公司早期介入工作有哪些不當(dāng)和錯(cuò)誤？（10分）答案要點(diǎn)：參與介入的人員不全面。在項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)上，開發(fā)商介紹，該項(xiàng)目正在施工建設(shè)中，預(yù)計(jì)還有12個(gè)月封頂，等等?？偨ㄖ娣e20萬平方米，全部為高層樓房，小戶型，單身公寓為主力戶型物業(yè)區(qū)域內(nèi)有基本商業(yè)配套及健身房、網(wǎng)球場、游泳池、圖書館等。同時(shí)要檢查施工單位的施工人員是否如實(shí)申報(bào)和辦理的施工證，強(qiáng)化施工人員的管理。承諾書的內(nèi)容違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，因此無效。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理中應(yīng)當(dāng)采取以下措施：物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先應(yīng)和裝修企業(yè)辦理相關(guān)裝修手續(xù)，告知其裝修注意事項(xiàng)；應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理協(xié)議做好管理和服務(wù)工作，加強(qiáng)現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修施工單位有違反有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻和制止；已造成事實(shí)后果或拒不改正的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理，對(duì)違反協(xié)議的，應(yīng)追究違約責(zé)任。2針對(duì)王某未辦理裝修手續(xù)即開始裝修的情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該采取哪些管理措施？（3分）答案要點(diǎn)：根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》110號(hào)令第13條規(guī)定：裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)（以下簡稱物業(yè)管理單位）申報(bào)登記。（4分）答案要點(diǎn)：不正確，根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，第六條 裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。張某不應(yīng)以房屋質(zhì)量為題為由，以拒繳物業(yè)費(fèi)的行為，把責(zé)任轉(zhuǎn)嫁物業(yè)公司。2張某拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由是否成立？簡單說明理由。問題： 215套未售出房屋和3套存在質(zhì)量問題房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)分別應(yīng)當(dāng)由誰承擔(dān)？簡要說明理由。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求其恢復(fù)原狀。由于開發(fā)商未在約定的期限內(nèi)完成房屋門窗整改，張某以此為由拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。小區(qū)有15套房屋未銷售，另3套房屋因建筑質(zhì)量問題業(yè)主拒絕辦理入住手續(xù)，開發(fā)商也認(rèn)可質(zhì)量問題，表示維修后再交付。在物業(yè)管理移交工作中，對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備存在的問題不易全面發(fā)現(xiàn)，難免存在遺漏，因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)應(yīng)注意做出相關(guān)安排，便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問題。各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)多大移交，共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時(shí)的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開展。亦可爭取全體業(yè)主意見，由全體業(yè)主決議使用用途。甲公司作為債權(quán)人可以向業(yè)主催繳費(fèi)用，或向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟，維護(hù)自身的權(quán)益。1本案例中部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由是否成立？簡要說明理由。（6分）答案要點(diǎn)：物業(yè)資料的移交應(yīng)包括：物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料，綜合竣工驗(yàn)收資料，施工設(shè)計(jì)資料，機(jī)電設(shè)備資料等；業(yè)主入住資料，包括入住通知書，入住登記表，身份證復(fù)印件，相片；房屋裝修資料，包括裝修申請書，裝修驗(yàn)收表，裝修圖紙，消防審批，驗(yàn)收報(bào)告，違章記錄；管理資料，各類值班記錄，設(shè)備維修記錄，水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告等各類服務(wù)質(zhì)量記錄；財(cái)務(wù)資料，包括固定資產(chǎn)清單，收支賬目表，債權(quán)債務(wù)移交清單，水電抄表記錄；合同協(xié)議書，人事檔案資料，其他需要移交的資料，應(yīng)按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點(diǎn)是否相符合完好。（4分）答案要點(diǎn)：甲公司的解釋正確，做法不正確，對(duì)于屋面漏水問題，根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)》中物業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理工作移交內(nèi)容規(guī)定：屋面屬于公共部位，應(yīng)列入承接查驗(yàn)內(nèi)容，而案例中未列入承接查驗(yàn)交接內(nèi)容中。（3分）答案要點(diǎn)：不正確，移交雙方：根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)》中物業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理工作移交內(nèi)容規(guī)定：物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)，原來物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交；業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交。接管后，乙公司便陸續(xù)發(fā)現(xiàn)部分電梯存在故障，支出大量維修費(fèi)用。費(fèi)用交接時(shí)，甲公司提出因有部分未實(shí)際居住的業(yè)主以沒有接受服務(wù)為由，不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，致使小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營虧損，希望用小區(qū)樓內(nèi)廣告收入沖抵。于是，甲乙兩公司未將該問題列入移交工作范圍。觀察結(jié)果是除部分屋面漏水外，其他部分運(yùn)行狀況正常。該小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立后決定選聘乙物業(yè)管理公司承擔(dān)小區(qū)的物業(yè)管理工作，業(yè)主委員會(huì)書面通知甲乙公司辦理移交。A、消防設(shè)備維護(hù)B、房屋出租C、配套商業(yè)的經(jīng)營D、道路停車位的管理 E、樹木的養(yǎng)護(hù)1下列資產(chǎn)中，其折舊可計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本的有（）。A、對(duì)投訴要“誰受理、誰跟進(jìn)、領(lǐng)導(dǎo)回復(fù)”B、接受和處理業(yè)主投訴要做詳細(xì)記錄，并及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)C、盡快處理，暫時(shí)無法解決的，向業(yè)主說明，約時(shí)間處理、跟進(jìn) D、接受與處理業(yè)主的投訴，要盡可能滿足業(yè)主的合理要求 E、對(duì)業(yè)主的過多要求不予理會(huì)1物業(yè)綠化日常管理的內(nèi)容有（）。A、建設(shè)B、施工 C.、規(guī)劃設(shè)計(jì)D、監(jiān)理二、多項(xiàng)選擇題（共5題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)，錯(cuò)選，本題不得分；少選，）1關(guān)于對(duì)員工獎(jiǎng)勵(lì)的說法，正確的有（）。A、一定要滿足業(yè)主的合理需求B、盡可能地滿足業(yè)主的一切需求/ 7C、要有償滿足業(yè)主的合理需求 D、盡可能地滿足業(yè)主的合理需求一般情況下，不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)職能機(jī)構(gòu)的是（）。A、物業(yè)管理公司的全體員工B、物業(yè)項(xiàng)目部的全體員工C、全體秩序維護(hù)員D、全體業(yè)主員工的解聘包括（）三種情況。A、評(píng)標(biāo)委員會(huì)由投標(biāo)人的代表與物業(yè)管理專家組成 B、人數(shù)為5人C、由招標(biāo)人依法組建評(píng)標(biāo)委員會(huì) D.、外聘專家不得少于五分之四在房屋完損等級(jí)分類中，不正確的分類名稱是（）。A、建設(shè)單位向業(yè)主B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主 C、施工單位向建設(shè)單位D、施工單位向業(yè)主下列物業(yè)類型和規(guī)模的組合中，符合一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)對(duì)房屋管理建筑面積要求的是（）A、高層80萬平方米，多層50萬平方米 B、多層80萬平方米，高層50萬平方米C、高層50萬平方米，多層30萬平方米，寫字樓5萬平方米，別墅2萬平方米 D、多層50萬平方米，高層30萬平方米，別墅5萬平方米，寫字樓2萬平方米下列各項(xiàng)目，必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的是（）。除此之外，也可以由業(yè)主大會(huì)討論決定其具體用途。上述收入中，哪些收入應(yīng)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)？總額是多少？（6分）答：屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入分別是：第一項(xiàng)：物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入5 000 000元第三項(xiàng)：為業(yè)主進(jìn)行入戶維修收入66800元第五項(xiàng)：代理業(yè)主房屋租賃收入67500元第七項(xiàng)：代收代發(fā)快遞獲得服務(wù)費(fèi)收入38000元總額為：5 172 300元第6頁/共7頁2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》2上述收入中，哪些收益應(yīng)屬于業(yè)主？總額不高于多少？（5分）答：屬于業(yè)主的收入為：第二項(xiàng)：電梯轎廂中設(shè)立廣告收入50 000元 第四項(xiàng)：公共場地租賃收入120 000元第六項(xiàng)：設(shè)置快遞終端設(shè)備獲得場地使用費(fèi)收入8600元總額不高于：178600元。1B公司應(yīng)如何收回部分業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)？（4分）答：1）請業(yè)主委員會(huì)交納；2）向法院提起訴訟；3）如果物業(yè)服務(wù)合同中有仲裁協(xié)議，或者和業(yè)主達(dá)成了仲裁一些，可以向仲裁申請仲裁；4）也可以采取協(xié)商、調(diào)解等方式。正確的程序是：先由B公司和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)后移交給業(yè)主委員會(huì)；再由業(yè)主委員會(huì)同C公司進(jìn)行承接查驗(yàn)，查驗(yàn)后將該物業(yè)移交給C公司。所以，原合同未到期并不構(gòu)成拒絕退出的理由；2）對(duì)于欠費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以讓業(yè)主委員會(huì)督促繳納。第5頁/共7頁2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》 案例四1B公司拒絕退出的理由是否成立？為什么？（4分）答：不成立。不過如果你計(jì)算了，不會(huì)扣分，反而會(huì)給改卷老師有個(gè)好印象）。（注：在得出人數(shù)不符合法律規(guī)定之后，就可以直接得出不能做出選聘乙的決議。1根據(jù)2012年10月業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果,能否做出選聘乙公司的決議?為什么?(列計(jì)算過程)(16分)答：選聘乙公司，需要建筑面積占二分之一，且人數(shù)占二分之一的業(yè)主同意。1業(yè)主委員會(huì)能否直接做出解聘甲公司的決議？為什么？（６分）答：不能。在解聘決定獲得了建筑面積占二分之一并且人數(shù)也占二分之一以上的業(yè)主 通過后，業(yè)主大會(huì)開始選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，然后由業(yè)主委員會(huì)同新的企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。請回答下列問題：1上述收入中，有哪幾項(xiàng)屬于項(xiàng)目部開展多種經(jīng)營的收入？總額是多少？（8分）上述收入中，哪些收入應(yīng)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)？總額是多少？（6分）2上述收入中，哪些收益應(yīng)屬于業(yè)主？總額不高于多少？（5分）2屬于業(yè)主的收入應(yīng)如何使用？（6分）第4頁/共7頁2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》 選擇題參考答案：ACDBCDBBABDAD 案例三1業(yè)主大會(huì)能否提前解聘甲公司？應(yīng)該怎么做？（８分）答：可以，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)終止，這就說明業(yè)主大會(huì)可以提前解聘甲公司。請回答下列問題：第3頁/共7頁2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》1B公司拒絕退出的理由是否成立？為什么？（4分）1本案例物業(yè)移交主體有哪些？正確的程序是什么？（5分）1如果C公司進(jìn)場過程中遇到B公司不配合，你是C公司的項(xiàng)目經(jīng)理，你怎樣做？（6分）1B公司應(yīng)如何收回部分業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)？（4分）案例五某物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目部經(jīng)理的住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制。因該小區(qū)多數(shù)業(yè)主對(duì)B公司的工作不滿，業(yè)主大會(huì)經(jīng)表決決定解聘B公司，然后選聘了C物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡稱C公司）并與之簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。請回答下列問題：1業(yè)主大會(huì)能否提前解聘甲公司？應(yīng)該怎么做？（８分）1業(yè)主委員會(huì)能否直接做出解聘甲公司的決議？為什么？（６分）1根據(jù)2012年10月業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果,能否做出選聘乙公司的決議?為什么?(列計(jì)算過程)(16分)1根據(jù)2012年10月業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果，業(yè)主委員會(huì)下一步工作是什么？（6分）案例四A建設(shè)單位選聘了B物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡稱B公司）從事某住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)，合同期限為3年。該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)考慮到召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議要產(chǎn)生一定費(fèi)用，而且時(shí)間會(huì)拖延得較長，擬由業(yè)主委員會(huì)做出解聘甲公司的決議，但遭到另一部分業(yè)主反對(duì)。2012年6月小區(qū)依法召開首次業(yè)主大會(huì)，選出了業(yè)主委員會(huì)。該小區(qū)建設(shè)單位（開發(fā)商）有10套大戶型未出售，留作自用；業(yè)主張某一人購得10套大戶型；其余均為一戶業(yè)主一套。所以建設(shè)單位新組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備管理該物業(yè)的資質(zhì)，因此不能選B。A、按照相關(guān)規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理B、建設(shè)單位新組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備管理該物業(yè)的資質(zhì)C、建設(shè)單位的做法影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)效益第2頁