【正文】 查驗(yàn)工作。移交的主體包括：原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（B物業(yè)企業(yè)）、新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（C物業(yè)企業(yè)）、業(yè)主委員會(huì)。請(qǐng)回答下列問題：1B公司拒絕退出的理由是否成立？為什么？（4分）1本案例物業(yè)移交的主體有哪些？正確的程序是什么？（5分）1如果C公司進(jìn)場(chǎng)過程中遇到B公司不配合，你是C公司的項(xiàng)目經(jīng)理，你會(huì)怎么做？（6分）1B公司應(yīng)如何收回部分業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)？（4分）【參考答案】1B公司拒絕退出的理由是否成立？為什么？ 答：B公司拒絕退出的理由不成立。1根據(jù)2012年10月業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果，業(yè)主委員會(huì)下一步的工作是什么？ 答：業(yè)主委員會(huì)下一步的工作可包括以下幾個(gè)方面：（1）把表決結(jié)果進(jìn)行公示，并記錄本次表決過程與結(jié)果。（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的解聘需通過業(yè)主大會(huì)，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（2）根據(jù)相關(guān)制度，業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。部分業(yè)主對(duì)甲公司的服務(wù)不滿意，要求予以解聘，并推薦了乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡(jiǎn)稱乙公司）來管理小區(qū)，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)考慮到召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議要產(chǎn)生一定費(fèi)用，而且時(shí)間會(huì)拖延的較長(zhǎng)，擬由業(yè)主委員會(huì)做出解聘甲公司的決議，但遭到另一部分業(yè)主反對(duì)。但是從考試的角度來說，還是不選的好。甲公司不同意二期物業(yè)由建設(shè)單位自行組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的正當(dāng)理由是（）A、按照相關(guān)規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理。C、充分利用空間，在設(shè)備轉(zhuǎn)換層、架空層、和樓梯間等部位設(shè)置員工宿舍，降低管理運(yùn)行成本。管理該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)為（）A、一級(jí) B、二級(jí) C、三級(jí) D、暫定三級(jí) 【正確答案】A答案解析：項(xiàng)目總建筑面積：12*=54萬平方米，一期項(xiàng)目的總建筑面積為：25+10=35萬平方米，根據(jù)資質(zhì)管理制度，一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目；二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可承接30萬以下的住宅項(xiàng)目和8萬以下的非住宅項(xiàng)目。請(qǐng)回答下列問題：該項(xiàng)目一期商品住宅建筑面積正確的計(jì)算公式為（）A、6*=17萬平方米 B、6*=14萬平方米C、12*=25萬平方米 D、12*=22萬平方米 【正確答案】C答案解析：建筑容積率是規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑總面積與地塊面積之比。③由建設(shè)單位與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。D中通信基站的增設(shè)費(fèi)用一般由通信公司資金承擔(dān)。，協(xié)調(diào)相關(guān)電信企業(yè)在小區(qū)內(nèi)增設(shè)了移動(dòng)通信基站。備選項(xiàng)至少有一個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。若我公司取得該項(xiàng)目物業(yè)管理管理權(quán)，可以從以下幾個(gè)方面開展多種經(jīng)營(yíng)：/ 7打風(fēng)景區(qū)“旅游牌”，建議開發(fā)商持有一部分商業(yè)用房，開設(shè)風(fēng)景名勝酒店，提供吃喝娛樂一條龍服務(wù)。配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量。問題：2根據(jù)本案例提供的材料，物業(yè)管理公司早期介入工作有哪些不當(dāng)和錯(cuò)誤？（10分）答案要點(diǎn)：參與介入的人員不全面?？偨ㄖ娣e20萬平方米，全部為高層樓房，小戶型，單身公寓為主力戶型物業(yè)區(qū)域內(nèi)有基本商業(yè)配套及健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、圖書館等。承諾書的內(nèi)容違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，因此無效。2針對(duì)王某未辦理裝修手續(xù)即開始裝修的情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該采取哪些管理措施？（3分）答案要點(diǎn)：根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》110號(hào)令第13條規(guī)定：裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理單位）申報(bào)登記。張某不應(yīng)以房屋質(zhì)量為題為由，以拒繳物業(yè)費(fèi)的行為，把責(zé)任轉(zhuǎn)嫁物業(yè)公司。問題： 215套未售出房屋和3套存在質(zhì)量問題房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)分別應(yīng)當(dāng)由誰承擔(dān)？簡(jiǎn)要說明理由。由于開發(fā)商未在約定的期限內(nèi)完成房屋門窗整改，張某以此為由拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。在物業(yè)管理移交工作中，對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備存在的問題不易全面發(fā)現(xiàn)，難免存在遺漏，因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)應(yīng)注意做出相關(guān)安排，便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問題。亦可爭(zhēng)取全體業(yè)主意見，由全體業(yè)主決議使用用途。1本案例中部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由是否成立？簡(jiǎn)要說明理由。（4分）答案要點(diǎn)：甲公司的解釋正確，做法不正確，對(duì)于屋面漏水問題，根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)》中物業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理工作移交內(nèi)容規(guī)定：屋面屬于公共部位，應(yīng)列入承接查驗(yàn)內(nèi)容，而案例中未列入承接查驗(yàn)交接內(nèi)容中。接管后，乙公司便陸續(xù)發(fā)現(xiàn)部分電梯存在故障，支出大量維修費(fèi)用。于是，甲乙兩公司未將該問題列入移交工作范圍。該小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立后決定選聘乙物業(yè)管理公司承擔(dān)小區(qū)的物業(yè)管理工作，業(yè)主委員會(huì)書面通知甲乙公司辦理移交。A、對(duì)投訴要“誰受理、誰跟進(jìn)、領(lǐng)導(dǎo)回復(fù)”B、接受和處理業(yè)主投訴要做詳細(xì)記錄，并及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)C、盡快處理，暫時(shí)無法解決的，向業(yè)主說明，約時(shí)間處理、跟進(jìn) D、接受與處理業(yè)主的投訴，要盡可能滿足業(yè)主的合理要求 E、對(duì)業(yè)主的過多要求不予理會(huì)1物業(yè)綠化日常管理的內(nèi)容有（）。A、一定要滿足業(yè)主的合理需求B、盡可能地滿足業(yè)主的一切需求/ 7C、要有償滿足業(yè)主的合理需求 D、盡可能地滿足業(yè)主的合理需求一般情況下，不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)職能機(jī)構(gòu)的是（）。A、評(píng)標(biāo)委員會(huì)由投標(biāo)人的代表與物業(yè)管理專家組成 B、人數(shù)為5人C、由招標(biāo)人依法組建評(píng)標(biāo)委員會(huì) D.、外聘專家不得少于五分之四在房屋完損等級(jí)分類中，不正確的分類名稱是（）。除此之外，也可以由業(yè)主大會(huì)討論決定其具體用途。1B公司應(yīng)如何收回部分業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)？（4分）答：1）請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)交納；2）向法院提起訴訟；3）如果物業(yè)服務(wù)合同中有仲裁協(xié)議，或者和業(yè)主達(dá)成了仲裁一些，可以向仲裁申請(qǐng)仲裁；4）也可以采取協(xié)商、調(diào)解等方式。所以，原合同未到期并不構(gòu)成拒絕退出的理由；2）對(duì)于欠費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以讓業(yè)主委員會(huì)督促繳納。不過如果你計(jì)算了，不會(huì)扣分，反而會(huì)給改卷老師有個(gè)好印象）。1根據(jù)2012年10月業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果,能否做出選聘乙公司的決議?為什么?(列計(jì)算過程)(16分)答：選聘乙公司，需要建筑面積占二分之一，且人數(shù)占二分之一的業(yè)主同意。在解聘決定獲得了建筑面積占二分之一并且人數(shù)也占二分之一以上的業(yè)主 通過后，業(yè)主大會(huì)開始選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，然后由業(yè)主委員會(huì)同新的企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。請(qǐng)回答下列問題：第3頁/共7頁2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》1B公司拒絕退出的理由是否成立？為什么？（4分）1本案例物業(yè)移交主體有哪些？正確的程序是什么？（5分）1如果C公司進(jìn)場(chǎng)過程中遇到B公司不配合，你是C公司的項(xiàng)目經(jīng)理，你怎樣做？（6分）1B公司應(yīng)如何收回部分業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)？（4分）案例五某物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目部經(jīng)理的住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制。請(qǐng)回答下列問題：1業(yè)主大會(huì)能否提前解聘甲公司？應(yīng)該怎么做？（８分）1業(yè)主委員會(huì)能否直接做出解聘甲公司的決議？為什么？（６分）1根據(jù)2012年10月業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果,能否做出選聘乙公司的決議?為什么?(列計(jì)算過程)(16分)1根據(jù)2012年10月業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果，業(yè)主委員會(huì)下一步工作是什么？（6分）案例四A建設(shè)單位選聘了B物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡(jiǎn)稱B公司）從事某住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)，合同期限為3年。2012年6月小區(qū)依法召開首次業(yè)主大會(huì)，選出了業(yè)主委員會(huì)。所以建設(shè)單位新組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備管理該物業(yè)的資質(zhì)，因此不能選B。A、一級(jí) B、二級(jí) C、三級(jí) D、暫定三級(jí)下列措施中，能夠在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)合理、有效減虧的為（）。因 此A選項(xiàng)固然不對(duì)，B選項(xiàng)實(shí)際上也未必對(duì)。A、6－10＝17萬㎡B、6－10－3＝14萬㎡C、12－10－19＝25萬㎡D、12－10－3－19＝22萬㎡▲注釋：此題存在問題。一期占地面積6萬㎡，其中保障性住房建筑面積10萬㎡，地下停車庫與地下設(shè)備用房3萬㎡，其余為商品住宅；二期建筑面積為19萬㎡。上述各項(xiàng)工作費(fèi)用，可在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支的為（）。一、案例分析選擇題（共10題，每題2分，每題有1個(gè)或1個(gè)以上備選項(xiàng)符合題意，備選項(xiàng)至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)，錯(cuò)選、本題不得分，少選、所選的每個(gè)選項(xiàng)得0、5分）案例一甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)某住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。10萬247。物業(yè)服務(wù)企業(yè)期望管理該項(xiàng)目利潤(rùn)率達(dá)到年服務(wù)費(fèi)收入的10%。合理。該案例可知，節(jié)能公司無法確?？照{(diào)安裝按期完工。（6分）【答案】：（1）更換空調(diào)設(shè)備帶來的風(fēng)險(xiǎn)。（7分）若實(shí)施節(jié)能改造，被更換拆除的設(shè)備設(shè)施處置權(quán)歸誰所有？簡(jiǎn)要說明理由?？照{(diào)能源費(fèi)按每月每平方米實(shí)行定期收費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，盈虧包干。更換自來水主管道的費(fèi)用由誰來付？由供水單位承擔(dān)。因此，造成上述兩家損失的責(zé)任主體是供水單位。（5分）如果大面積更換自來水主管道，費(fèi)用應(yīng)該由誰承擔(dān)？簡(jiǎn)要說明理由。由于維修改造方案未確定，更換工作被擱置。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已對(duì)該小區(qū)投保公眾責(zé)任險(xiǎn)。入住的實(shí)質(zhì)是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為。因車位緊張將小區(qū)部分消防通道改為臨時(shí)車位是否合理？請(qǐng)說明理由？不合理。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)主持成立業(yè)主大會(huì)是否合理，理由？不合理?！締栴}】：對(duì)上述擬辦或約定事項(xiàng)判斷正誤，并簡(jiǎn)要說明理由。%以上 1物業(yè)環(huán)境管理與業(yè)主的生活和工作密切相關(guān)，其基本內(nèi)容有（ABCDE）。上述各步驟的正確順序應(yīng)是（C）。 （B）管理。 ：①申報(bào)登記，②備齊資料，③辦理開工手續(xù)，④簽訂裝修管理協(xié)議，⑤施工，⑥驗(yàn)收。 ，錯(cuò)誤的是（c）。 （D）。 ：①薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，②薪酬體系的修正，③職位分析，④薪酬定位，⑤職位評(píng)價(jià)，⑥薪酬體系的實(shí)施，⑦薪酬調(diào)查。功能配套存在的遺留問題 1住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)此住宅小區(qū)實(shí)施承接查驗(yàn)的前提條件包括（DE）。 三、案例分析(共4題，合計(jì)40分)1案例一某小區(qū)在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，就如下事項(xiàng)達(dá)成一致：①地下停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)屬建設(shè)單位，外包給專業(yè)公司管理； ②擬由物業(yè)服務(wù)企業(yè)主持成立業(yè)主大會(huì)的籌備工作；③因停車位不足，擬將部分消防通道劃為臨時(shí)停車位，同時(shí)要求做好警示標(biāo)志； ④建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理業(yè)主入住手續(xù)。因此,建設(shè)單位既可以依法將其管理權(quán)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以依法將其管理權(quán)委托給專業(yè)公司。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能協(xié)助，不能具體負(fù)責(zé)主持成立業(yè)主大會(huì)。建設(shè)單位委托物業(yè)公司辦理入住手續(xù)，是否合理？請(qǐng)說明理由？合理。1案例二某住宅小區(qū)2000年交付使用。經(jīng)鑒定，簡(jiǎn)單封堵已不能解決問題，應(yīng)逐步更換主管道。（5分）賠償和維修張、李兩家的費(fèi)用應(yīng)由誰承擔(dān)？簡(jiǎn)要說明理由。國(guó)家規(guī)定，分戶表以外的供水設(shè)施歸供水單位所有，并承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)任務(wù)。賠付費(fèi)用可由承保公共責(zé)任險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司承擔(dān)。該