【正文】 （20分）案例三某住宅物業(yè)項(xiàng)目總建筑面積29萬平方米，可收費(fèi)總面積26萬平方米，現(xiàn)公開招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，某物業(yè)管理公司目前管理的各類物業(yè)項(xiàng)目房屋建筑面積分別為：多層住宅20萬平方米、高層住宅20萬平方米、別墅4萬平方米。錯選，本題不得分：少選，）11．某物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式和機(jī)構(gòu)設(shè)置情況如下圖所示：這種組織形式的主要優(yōu)點(diǎn)有（）。2屬于業(yè)主的收入應(yīng)如何使用？答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，屬于業(yè)主的收入應(yīng)對主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可按照業(yè)主大會的決定使用。③為業(yè)主進(jìn)行入戶維修收入66800元 ④公共場地租賃收入120000元 ⑤代理業(yè)主房屋租賃收入67500元?！景咐摹緼建設(shè)單位選聘了B物業(yè)服務(wù)企業(yè)，（簡稱B公司）從事某住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)，合同期為3年，合同履行2年后，該小區(qū)召開首次業(yè)主大會，選舉了業(yè)主委員會，因該小區(qū)多數(shù)業(yè)主對B公司的工作不滿，業(yè)主大會經(jīng)表決決定解聘B公司，然后選聘C物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡稱C公司）并與之簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，但在C公司進(jìn)場時，B公司以合同未到期，部分業(yè)主欠物業(yè)費(fèi)為由，拒絕退出。該小區(qū)建設(shè)單位于2010年1月聘請了甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡稱甲公司）提供前期物業(yè)服務(wù)合同，合同期限3年，2012年6月，小區(qū)依法召開首次業(yè)主大會，選出了業(yè)主委員會。建設(shè)單位一期建設(shè)收尾階段考慮的幾項(xiàng)內(nèi)容中，錯誤的是（）A、① B、② C、③ D、④ 【正確答案】C答案解析：建設(shè)單位與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的應(yīng)為《前期物業(yè)服務(wù)合同》。應(yīng)業(yè)主要求改建了小區(qū)圍墻。會后，物業(yè)管理公司隨即制定了早期介入工作方案，內(nèi)容主要包括：XX花園周邊交通、商圈情況調(diào)查；目標(biāo)銷售群體確定；工程質(zhì)量監(jiān)理；確定設(shè)備安裝單位；項(xiàng)目銷售配合方案等。（4分）答案要點(diǎn)：不成立，因張某收房以后發(fā)現(xiàn)門窗存在質(zhì)量問題，根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)及《商品房質(zhì)量保證書》約定門窗五金件的保修期為一年，其責(zé)任應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任。經(jīng)營廣告收入費(fèi)用應(yīng)向全體業(yè)主公示，優(yōu)先并補(bǔ)充維修資金。對于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應(yīng)有開發(fā)商解決。A、工廠集體宿舍 B、新建寫字樓C、新建商品住宅樓 D、部隊(duì)營房關(guān)于物業(yè)評標(biāo)委員會的說法，正確的是（）。也就是說，接下來實(shí)際上可以不再計(jì)算面積是否符合。2012年10月，小區(qū)召開業(yè)主大會對是否選聘乙公司進(jìn)行表決，包括開發(fā)商和業(yè)主張某在內(nèi)的482戶大戶型業(yè)主和501戶小戶型業(yè)主同意選聘乙公司?？墒?。≈90%由于人工成本上漲了20%，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年上漲多少成本才能保持現(xiàn)有利潤不變（保留最后小數(shù)點(diǎn)兩位）？設(shè)總成本上漲20%,利潤不變條件下的年物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額為Y,則：Y=200萬20%＋＋%YY==X－Y=－=第二篇：2014物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》真題及答案2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》試卷（2014年9月7日）啟用試卷說明：▲本卷共分為 2大題22小題，作答時間為 180分鐘，總分 100 分，60 分及格。(2)安裝工期風(fēng)險(xiǎn)。賠付費(fèi)用可由承保公共責(zé)任險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司承擔(dān)。1案例二某住宅小區(qū)2000年交付使用。 三、案例分析(共4題，合計(jì)40分)1案例一某小區(qū)在前期物業(yè)管理活動中，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，就如下事項(xiàng)達(dá)成一致：①地下停車場產(chǎn)權(quán)屬建設(shè)單位，外包給專業(yè)公司管理； ②擬由物業(yè)服務(wù)企業(yè)主持成立業(yè)主大會的籌備工作；③因停車位不足，擬將部分消防通道劃為臨時停車位，同時要求做好警示標(biāo)志； ④建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理業(yè)主入住手續(xù)。 ，錯誤的是（c）。%以上 1物業(yè)環(huán)境管理與業(yè)主的生活和工作密切相關(guān)，其基本內(nèi)容有（ABCDE）。入住的實(shí)質(zhì)是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為。因此，造成上述兩家損失的責(zé)任主體是供水單位。（6分）【答案】：（1）更換空調(diào)設(shè)備帶來的風(fēng)險(xiǎn)。10萬247。A、6－10＝17萬㎡B、6－10－3＝14萬㎡C、12－10－19＝25萬㎡D、12－10－3－19＝22萬㎡▲注釋：此題存在問題。2012年6月小區(qū)依法召開首次業(yè)主大會，選出了業(yè)主委員會。1根據(jù)2012年10月業(yè)主大會表決結(jié)果,能否做出選聘乙公司的決議?為什么?(列計(jì)算過程)(16分)答：選聘乙公司，需要建筑面積占二分之一，且人數(shù)占二分之一的業(yè)主同意。除此之外，也可以由業(yè)主大會討論決定其具體用途。該小區(qū)業(yè)主大會成立后決定選聘乙物業(yè)管理公司承擔(dān)小區(qū)的物業(yè)管理工作，業(yè)主委員會書面通知甲乙公司辦理移交。1本案例中部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由是否成立？簡要說明理由。問題： 215套未售出房屋和3套存在質(zhì)量問題房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)分別應(yīng)當(dāng)由誰承擔(dān)？簡要說明理由。總建筑面積20萬平方米，全部為高層樓房，小戶型，單身公寓為主力戶型物業(yè)區(qū)域內(nèi)有基本商業(yè)配套及健身房、網(wǎng)球場、游泳池、圖書館等。備選項(xiàng)至少有一個錯項(xiàng)。請回答下列問題：該項(xiàng)目一期商品住宅建筑面積正確的計(jì)算公式為（）A、6*=17萬平方米 B、6*=14萬平方米C、12*=25萬平方米 D、12*=22萬平方米 【正確答案】C答案解析：建筑容積率是規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑總面積與地塊面積之比。但是從考試的角度來說，還是不選的好。1根據(jù)2012年10月業(yè)主大會表決結(jié)果，業(yè)主委員會下一步的工作是什么？ 答：業(yè)主委員會下一步的工作可包括以下幾個方面：（1）把表決結(jié)果進(jìn)行公示，并記錄本次表決過程與結(jié)果。通過前期物業(yè)服務(wù)合同中對違約責(zé)任的處理約定進(jìn)行追繳，例如通過協(xié)調(diào)、仲裁、訴訟等方式。④公共場地租賃收入。A．成本收益B．均衡分配C．積累、發(fā)展兼顧D．公平付薪9．業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服物企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向（）交還有關(guān)物業(yè)管理檔案資料和物業(yè)管理用房。新的物業(yè)管理公司也以協(xié)議方式選定，經(jīng)媒體報(bào)道后，社會、業(yè)主反響強(qiáng)烈，部分業(yè)主開始圍堵售樓處和物業(yè)管理處辦公室。包括以下人員：（1）公司分管該項(xiàng)目副總經(jīng)理；（2）該項(xiàng)目經(jīng)理；（3）該項(xiàng)目客服、維修等其他人員。A．因不可抗拒力致使物業(yè)服務(wù)合同無法履行B．大多數(shù)業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)調(diào)商一致解除合同D．業(yè)主委員會委員變更E．物業(yè)服務(wù)企業(yè)被宣告破產(chǎn)14．處理業(yè)主投訴應(yīng)做到（）。所以其實(shí)際履行的期限具有（）特點(diǎn)。① 屬于常規(guī)物業(yè)服務(wù)收入，②④⑥的收入都屬于業(yè)主所有。（2）材料中，業(yè)主委員會選聘了C物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，因此，前期物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)終止。請回答下列問題：1業(yè)主大會能否提前解聘甲公司，應(yīng)該怎么做？（8分）1業(yè)主委員會能否直接作出解聘甲公司的決議？為什么？（6分）、根據(jù)2012年10月業(yè)主大會表決結(jié)果，能否做出選聘乙公司的決議？為什么？（列出計(jì)算過程）（（16分）1根據(jù)2012年10月業(yè)主大會表決結(jié)果，業(yè)主委員會下一步的工作是什么？（6分）【參考答案】1業(yè)主大會能否提前解聘甲公司，應(yīng)該怎么做？答：（1）業(yè)主大會能提前解聘甲公司。下列措施中，能夠在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)合理、有效減虧的為（）A、關(guān)閉公共區(qū)域照明，降低能耗。B中的設(shè)備更換屬于小范圍、單項(xiàng)目的，因在物業(yè)管理費(fèi)中列支。2根據(jù)該項(xiàng)目具體情況，列舉并簡要闡述早期介入工作的主要內(nèi)容。（4分）答案要點(diǎn)：不正確，根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，第六條 裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)多大移交，共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開展。費(fèi)用交接時，甲公司提出因有部分未實(shí)際居住的業(yè)主以沒有接受服務(wù)為由，不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，致使小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營虧損，希望用小區(qū)樓內(nèi)廣告收入沖抵。A、物業(yè)管理公司的全體員工B、物業(yè)項(xiàng)目部的全體員工C、全體秩序維護(hù)員D、全體業(yè)主員工的解聘包括（）三種情況。第5頁/共7頁2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》 案例四1B公司拒絕退出的理由是否成立？為什么？（4分）答：不成立。因該小區(qū)多數(shù)業(yè)主對B公司的工作不滿，業(yè)主大會經(jīng)表決決定解聘B公司，然后選聘了C物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡稱C公司）并與之簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位在一期建設(shè)收尾階段考慮的幾項(xiàng)內(nèi)容中，錯誤的為（）。A、在項(xiàng)目建設(shè)過程中，針對發(fā)現(xiàn)的隱蔽工程存在的問題，發(fā)出了整改建議書B、對部分銹蝕的給水支管及時進(jìn)行更換C、為提升小區(qū)品質(zhì)，應(yīng)業(yè)主要求改建了小區(qū)的D、為解決小區(qū)移動通信信號弱的問題，協(xié)調(diào)相關(guān)電信企業(yè)在小區(qū)內(nèi)增設(shè)了移動通信基站 請回答下列問題：上述各項(xiàng)工作中，屬于物業(yè)管理早期介入范疇的為（）。舊空調(diào)設(shè)備歸該辦公樓業(yè)主所有。1案例三某超高層辦公樓產(chǎn)權(quán)屬單一業(yè)主，分散出租。2011年4月起，漏水大范圍爆發(fā)。由于該小區(qū)地下車位的權(quán)屬歸建設(shè)單位，另因地下車位的管理與經(jīng)營不屬于公共性物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容。A.①②④③⑤⑥ B.①④②③⑤⑥ C.②①④③⑤⑥ D.②④①③⑤⑥，不屬于物業(yè)管理措施的是（A）。A.⑦④③⑤①⑥② B.④⑦③⑤①⑥② C.③⑤⑦④①⑥② D.③⑤④⑦①⑥② ，《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)由（A）提供。如果將消防通道改為臨時停車位，往往會導(dǎo)致消防通道的堵塞，嚴(yán)重影響消防車通行、消防疏散及搶救，危及物業(yè)使用人的財(cái)產(chǎn)及生命安全。（5分）【答案】造成業(yè)主張、李兩家財(cái)產(chǎn)損失的責(zé)任主體是供水部門。（7分）業(yè)主提出：同意上述節(jié)能改造方案。%。第1頁/共7頁2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》該項(xiàng)目一期建設(shè)收尾階段，建設(shè)單位考慮：①物業(yè)銷售前應(yīng)確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)；②以邀請招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；③由建設(shè)單位與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》；④合同期擬定5年。）二、案例分析題（第11至22題，共80分）案例三某商品房住宅小區(qū)，建筑物總面積（即專用部分面積總和）200 000㎡，有120㎡和80㎡大、小兩種戶型，各1000套。自該物業(yè)服務(wù)合同生效，前期物業(yè)服務(wù)合同終止，甲公司被解聘。案例五1上述收入中，有哪幾項(xiàng)屬于項(xiàng)目部開展多種經(jīng)營的收入？總額是多少？（8分）答：項(xiàng)目部所開展的多種經(jīng)營收入是第五項(xiàng)“代理業(yè)主房屋租賃收入67500元”和第七項(xiàng)“代收代發(fā)快遞獲得服務(wù)費(fèi)收入38000元”，總額為105500元。A、澆水、施肥B、修剪造型 C、翻新改造D、花木種植 E、中耕除草1常規(guī)物業(yè)管理包括（）等。1物業(yè)資料的移交應(yīng)該包含哪些內(nèi)容（