【正文】 由是否成立？為什么？ 答：B公司拒絕退出的理由不成立。理由如下：（1）根據(jù)有關(guān)規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同期限雖然可以約定，但是期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，前期物業(yè)服務(wù)合同自動終止。（2）材料中，業(yè)主委員會選聘了C物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，因此，前期物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)終止。1本案例物業(yè)移交的主體有哪些？正確的程序是什么？答：（1）根據(jù)材料信息，本案例的物業(yè)移交屬于機構(gòu)更迭時的物業(yè)移交。移交的主體包括：原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（B物業(yè)企業(yè)）、新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（C物業(yè)企業(yè)）、業(yè)主委員會。（2）正確的程序是：B物業(yè)服務(wù)企業(yè)先把物業(yè)移交給業(yè)主委員會，業(yè)主委員會再移交給C物業(yè)服務(wù)企業(yè)。1如果C公司進場過程中遇到B公司不配合，你是C公司的項目經(jīng)理，你會怎么做？答：（1）做好與B公司的溝通、協(xié)調(diào)工作，協(xié)助解決遺留問題，爭取B公司的理解和配合。（2）加強與業(yè)委會、政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會的溝通工作，爭取各方的支持。3）C公司應(yīng)在業(yè)主委員會的配合下，完成承接查驗，并做好查驗記錄，盡可能邀請具有公信力的第三方（如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會等）參加查驗工作。1B公司應(yīng)如何收回部分業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費？答：對于部分業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費，B公司可通過如下方式收回：（1）委托收取。委托C物業(yè)公司或業(yè)主委員會代為收取，雙方可簽訂協(xié)議。（2）自行收取。通過前期物業(yè)服務(wù)合同中對違約責(zé)任的處理約定進行追繳，例如通過協(xié)調(diào)、仲裁、訴訟等方式。【案例五】某物業(yè)項目經(jīng)營的住宅小區(qū)實行物業(yè)服務(wù)包干制，該項目在年底向上級公司匯報了一年來的收入如下：①物業(yè)服務(wù)費收入5000000元。②電梯轎廂中設(shè)立廣告收入50000元。③為業(yè)主進行入戶維修收入66800元 ④公共場地租賃收入120000元 ⑤代理業(yè)主房屋租賃收入67500元。⑥設(shè)置快遞終端設(shè)備獲得場地使用費收入8600元 ⑦代收代發(fā)快遞獲得服務(wù)費收入38000元 請回答下列問題：1上述收入中，有哪幾項屬于項目部開展多種經(jīng)營的收入？（8分）上述收入中，哪些收入應(yīng)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)？總額多少？（6分）2上述收入中，哪些收益屬于業(yè)主？總額不高于多少？（5分）2屬于業(yè)主的收入應(yīng)如何使用？（6分）參考答案：1上述收入中，有哪幾項屬于項目部開展多種經(jīng)營的收入？答：上述屬于項目部開展多種經(jīng)營的收入的是：③為業(yè)主進行入戶維修收入66800元；⑤代理業(yè)主房屋租賃收入67500元。⑦代收代發(fā)快遞獲得服務(wù)費收入38000元。① 屬于常規(guī)物業(yè)服務(wù)收入，②④⑥的收入都屬于業(yè)主所有。（注：這個題的答案有待商榷，一方面，多種經(jīng)營的范圍可大可小，沒有相關(guān)法律或制度或教材的權(quán)威界定；另一方面，②④⑥的收入雖屬于業(yè)主所有，但是如果是屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主以協(xié)議形式分成的方式，那也可算是多種經(jīng)營。）上述收入中，哪些收入應(yīng)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)？總額多少？答：（1）上述屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入包括：①物業(yè)服務(wù)費收入。③為業(yè)主進行入戶維修收入。⑤代理業(yè)主房屋租賃收入。⑦代收代發(fā)快遞獲得服務(wù)費收入?？傤~為： 5000000元+66800元+67500元+38000元=5172300元。（2）其它三項屬于利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營所得收益，應(yīng)該歸業(yè)主所有。2上述收入中，哪些收益屬于業(yè)主？總額不高于多少？答：（1）根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營所得收益歸業(yè)主所有。因此，上述屬于業(yè)主的收益包括：②電梯轎廂中設(shè)立廣告收入。④公共場地租賃收入。⑥設(shè)置快遞終端設(shè)備獲得場地使用費收入。（2）由于以上收入中還包含著物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報酬，因此屬于業(yè)主的收入總額不高于178600元（50000元+ 120000元+8600元）。2屬于業(yè)主的收入應(yīng)如何使用？答：根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，屬于業(yè)主的收入應(yīng)對主要用于補充專項維修資金，也可按照業(yè)主大會的決定使用。例如，用于彌補物業(yè)服務(wù)費用的不足、作為業(yè)主大會和業(yè)主委員會的經(jīng)費使用等。第五篇：2010年注冊物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務(wù)》真題2010年物業(yè)管理師全國統(tǒng)一考試試卷《物業(yè)管理實務(wù)》一、單項選擇題（共10題，每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意）1．前期物業(yè)服務(wù)合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響。所以其實際履行的期限具有（）特點。A．延續(xù)性B．不確定性C．長期性D．穩(wěn)定性2．機構(gòu)更迭時，物業(yè)承接查驗一般包括以下工作內(nèi)容：（1）新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員進行承接查驗；（2）物業(yè)移交；（3）對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題進行處理；（4）業(yè)主委員會與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同，與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同，正確的定作程序是（）。A．（1）→（2）→（3）→（4）B．（2）→（1）→（3）→（4）C．（4）→（2）→（1）→（3）D．（4）→（1）→（3）→（2）3．業(yè)主在辦理裝飾裝修手續(xù)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該審核（）。A．裝飾裝修方案B．裝飾裝修施工合同C．企業(yè)資信證明D．裝修材料供貸合同4．物業(yè)管理早期介入的主要服務(wù)對象是（）。A．規(guī)劃設(shè)計單位B．建設(shè)單位C．施工企業(yè)D．監(jiān)理單位5．某住宅小區(qū)房屋總建筑面積為32萬平方米，其中，完好房屋26萬平方米，基本完好房屋4萬平方米。該住宅小區(qū)的住宅完好率是（）。A．%B．%C．%D．%6．某住宅小區(qū)突發(fā)燃?xì)庑孤┦鹿剩撔^(qū)物業(yè)服務(wù)人員采取的下列應(yīng)急處理措施中，錯誤的是（）。A．立即通知燃?xì)夤綛．疏散現(xiàn)場人員C．使用電風(fēng)扇驅(qū)散泄漏燃?xì)釪．關(guān)閉燃?xì)忾y門7．物業(yè)管理檔案主要包括物業(yè)權(quán)屬資料、技術(shù)資料和（）等。A．業(yè)主戶籍資料B．房屋買賣記錄C．驗收文件D．公司人事檔案8．物業(yè)服務(wù)企業(yè)對薪酬結(jié)構(gòu)的確定和調(diào)整主要掌握兩個基本原則。即給予員工最大激勵的原則和（）的原則。A．成本收益B．均衡分配C．積累、發(fā)展兼顧D．公平付薪9．業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服物企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向（）交還有關(guān)物業(yè)管理檔案資料和物業(yè)管理用房。A．建設(shè)單位B．業(yè)主委員會C．政府主管部門D．新物業(yè)服務(wù)企業(yè)10．某物業(yè)服務(wù)企業(yè)撰寫的四份行政公文，其中標(biāo)題正確的是（）。A．給上級公司的函B．給物業(yè)管理公司的通知C．關(guān)于開展值班主任培訓(xùn)的通知D．關(guān)于申請配備電腦的報告二、多項選擇題（共5題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分：少選，）11．某物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式和機構(gòu)設(shè)置情況如下圖所示：這種組織形式的主要優(yōu)點有（）。A．有利于加強各職能部門之間的橫向聯(lián)系B．有利于減少各職能部門之間的協(xié)調(diào)工作量C．有利于發(fā)揮各職能部門的工作積極性D．組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性較強E．組織結(jié)構(gòu)的機動性和適應(yīng)性較強12．物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的消防滅火預(yù)案內(nèi)容除包括物業(yè)基本情況，火災(zāi)危險性、火災(zāi)發(fā)展特點外，還應(yīng)包括（）。A．滅火注意事項B．滅火預(yù)案圖C．滅火力量部署D．滅火物資采購計劃E．滅火措施及方法13．物業(yè)服務(wù)合同終止的原因有（）。A．因不可抗拒力致使物業(yè)服務(wù)合同無法履行B．大多數(shù)業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)調(diào)商一致解除合同D．業(yè)主委員會委員變更E．物業(yè)服務(wù)企業(yè)被宣告破產(chǎn)14．處理業(yè)主投訴應(yīng)做到（）。A．“誰受累、誰跟進、領(lǐng)導(dǎo)回復(fù)”B．接受和處理業(yè)主投訴要做詳細(xì)記錄，并及時總結(jié)經(jīng)驗C．盡快處理，暫時無法解決的，向業(yè)主說明，并約時間處理、及時跟進D．接受與處理業(yè)主的投訴，要盡可能滿足業(yè)主的合理要求E．對業(yè)主的過多要求不予理會15．物業(yè)服物企業(yè)員考評通常采用（）考核法。A．職稱B．職務(wù)C．定量D．隨機E．定性三、案例題（共8題，第16題至第23題，共80分）案例一某住宅物業(yè)項目入住已兩年，業(yè)主投訴該項目存在以下問題。（1）部分樓層的防煙防火門經(jīng)常處于開啟狀態(tài)；（2）部分業(yè)主的屋面出現(xiàn)滲漏水（3）小區(qū)周邊治安環(huán)境惡劣根據(jù)以上問題，結(jié)合自己工作實踐經(jīng)驗，回答以下問題：1簡述處理業(yè)主投訴的一般程序。（10分）1結(jié)合實際工作經(jīng)驗，提出解決以上三個問題的措施。（15分）案例二某住宅物業(yè)的部分業(yè)主，因外墻滲水，供暖不足，物業(yè)配套等問題，多次和建設(shè)單位、物業(yè)管理公司交涉。未有結(jié)果后，遂以串聯(lián)協(xié)商、互選等方式自行組建了臨時業(yè)主委員會。臨時業(yè)主委員會與建設(shè)單位、物業(yè)管理公司經(jīng)幾輪談判，上述問題仍未解決。臨時業(yè)主委員會協(xié)商決定：業(yè)主集體拒繳物業(yè)服務(wù)費：“炒掉”現(xiàn)物業(yè)管理公司、另聘新的物業(yè)管理公司；同時，邀請媒體介入。決定公告后，廣大業(yè)主積極響應(yīng)，開始集體拒繳物業(yè)服務(wù)費。新的物業(yè)管理公司也以協(xié)議方式選定，經(jīng)媒體報道后，社會、業(yè)主反響強烈，部分業(yè)主開始圍堵售樓處和物業(yè)管理處辦公室。問題；18．根據(jù)本案例提供的材料，依照現(xiàn)行法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)操作要求，例舉本案例中違規(guī)之處，并作簡要闡明。（10分）19．如果您是該項目物業(yè)管理處經(jīng)理，您將如何應(yīng)對化解當(dāng)前面臨的問題。（20分）案例三某住宅物業(yè)項目總建筑面積29萬平方米，可收費總面積26萬平方米，現(xiàn)公開招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，某物業(yè)管理公司目前管理的各類物業(yè)項目房屋建筑面積分別為：多層住宅20萬平方米、高層住宅20萬平方米、別墅4萬平方米。擬參與該項目投標(biāo)。該公司物業(yè)服務(wù)費報價部分項目如下：（一）人工費用；1．人員工資、社會保障和按規(guī)定提取的福利費。包括以下人員：（1）公司分管該項目副總經(jīng)理；（2）該項目經(jīng)理；（3）該項目客服、維修等其他人員。2．補充養(yǎng)老金：3．項目部年終績效獎。（二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行維護費（三）工程保修費（四）管理區(qū)域清潔衛(wèi)生材料費（五）管理區(qū)域?qū)Ｐ蘩謇碣M（六）公共秩序維護費（七）項目管理辦公費（八）項目履約保證金（九）用于項目物業(yè)服務(wù)的固定資產(chǎn)折舊（十）項目共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費（十）社會“愛心捐贈”問題：20．按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理要求，何種資質(zhì)等級企業(yè)具備該項目投標(biāo)資格？（2分）21．該公司目前所管項目的類型和面積，符合哪一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級的相應(yīng)要求？（3分）22．該公司物業(yè)服務(wù)費報價測算項目中，哪些費用項目不應(yīng)計入該項目物業(yè)服務(wù)成本（支出）（10分）23．假設(shè)本項目物業(yè)服務(wù)成本A為542萬元，%。項目成本利潤為8%，如果不計項目其他物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營性收支，請分別計算本項目利潤B、營業(yè)稅及附加費C、本項目年物業(yè)服務(wù)費總額D（單元：萬元）和物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)d（元/平方米月）（列出計算式，保留至小數(shù)點后兩位）。（10分）