【正文】 辦公樓采用中央空調(diào)制冷，運行時間為每年5月1日至9月30日?！締栴}】：根據(jù)上述條件，本方案實施中，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能遭遇的重大風(fēng)險是什么？簡要說明理由。此要求是否合理？簡要說明理由。(2)安裝工期風(fēng)險。該辦公樓的全體業(yè)主具有處置權(quán)。1案例四某住宅小區(qū)可收費面積為10萬平方米，經(jīng)測算，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)年成本為200萬元，物業(yè)服務(wù)費用實行包干制。設(shè)年物業(yè)服務(wù)費為X,則：X=200+10%X+%XX－10%X－%X=200X=：利潤=10%==%=（2）物業(yè)服務(wù)費月單價=247?！?0%由于人工成本上漲了20%，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年上漲多少成本才能保持現(xiàn)有利潤不變（保留最后小數(shù)點兩位）？設(shè)總成本上漲20%,利潤不變條件下的年物業(yè)服務(wù)費總額為Y,則：Y=200萬20%＋＋%YY==X－Y=－=第二篇：2014物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務(wù)》真題及答案2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實務(wù)》2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實務(wù)》試卷（2014年9月7日）啟用試卷說明：▲本卷共分為 2大題22小題，作答時間為 180分鐘，總分 100 分，60 分及格。上述各項工作中，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會同意的為（）。案例二某住宅項目總占地面積12萬㎡，分兩期開發(fā)。關(guān)于未來該項目二期的物業(yè)管理工作，請回答下列問題：該項目一期商品住宅建筑面積正確的計算算式為（）。可是。A、①B、②C、③ D、④管理該項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)應(yīng)為（）。二期的面積為19萬平方米，三級企業(yè)就可以承接。該小區(qū)建設(shè)單位于2010年1月聘請了甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡稱甲公司）提供前期物業(yè)服務(wù)，合同期3年。2012年10月，小區(qū)召開業(yè)主大會對是否選聘乙公司進行表決，包括開發(fā)商和業(yè)主張某在內(nèi)的482戶大戶型業(yè)主和501戶小戶型業(yè)主同意選聘乙公司。但在C公司進場時，B公司以原合同期未到期、部分業(yè)主欠物業(yè)費為由，拒絕退出。具體的做法是：業(yè)主大會就是否解聘甲公司進行表決。解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主大會的職責(zé)，而非業(yè)主委員會的職責(zé)范圍。也就是說，接下來實際上可以不再計算面積是否符合。1）按照《物業(yè)管理條例》，前期物業(yè)服務(wù)合同未滿，物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自動終止。1如果C公司進場過程中遇到B公司不配合，你是C公司的項目經(jīng)理，你怎樣做？（6分）答：1）先同業(yè)主委員會進行充分的溝通，獲得業(yè)主委員會的全力支持；2）和業(yè)主委員會一起，B公司詳細地解釋B公司應(yīng)該退出、應(yīng)該配合入場的理由，做好疏導(dǎo)和溝通工作；3）如果B公司依然執(zhí)意不配合，及時和業(yè)主委員會一起上報政府有關(guān)主管部門和居委會，獲取他們的幫助；4）必要時，可以報告公安機關(guān)和其他相關(guān)部門。（注：之所以說不高于，因為這些收入中，可能需要給服務(wù)服務(wù)企業(yè)一定的傭金）2屬于業(yè)主的收入應(yīng)如何使用？（6分）答：屬于業(yè)主的三項收入，都是源于物業(yè)的共用部位（公共場地）或者共用設(shè)備（電梯），所以，這些 收入應(yīng)該優(yōu)先補充專項維修資金。A、工廠集體宿舍 B、新建寫字樓C、新建商品住宅樓 D、部隊營房關(guān)于物業(yè)評標委員會的說法，正確的是（）。A、員工辭職、辭退和資遣B、員工辭職、開除和資遣 C、員工辭退、終止合同和派遣D、員工辭退、曠工和除名物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受與處理業(yè)主投訴的原則是（）。A、物質(zhì)獎勵與精神獎勵相結(jié)合B、員工做出了成績，符合獎勵標準，應(yīng)當立即予以獎勵 C、獎勵應(yīng)采用公開透明的方式 D、獎勵程度要與員工的貢獻相符 E、獎勵的方式保持一致，不應(yīng)變化1物業(yè)管理投訴處理的要求有（）。A、生活水泵B、清潔用掃地車 B、立體車位停車架D、客服人員用電腦 E、剪草機三、案例題（共14題，第16題至第29題，共80分）案例一/ 7某住宅小區(qū)入住不足兩年，前期物業(yè)管理由開發(fā)商委托的甲物業(yè)管理有限公司負責(zé)。對于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應(yīng)有開發(fā)商解決。上述情況乙公司給予確認，雙方共同簽署了交接文件。1本案例中對于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當？甲乙兩公司的處置方法是否正確？簡單說明理由。本案例中不符合檔案管理規(guī)定，案例中甲公司未移交入住資料，按照《檔案管理規(guī)定》入住資料和為永久保存資料，嚴禁銷毀、丟失和損壞，同時做好防腐、防沖蝕等。經(jīng)營廣告收入費用應(yīng)向全體業(yè)主公示，優(yōu)先并補充維修資金。如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項目，負責(zé)保修單位及聯(lián)系方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或采購合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。業(yè)主張某在10月8日辦理入住手續(xù)，領(lǐng)取了相關(guān)資料和鑰匙后發(fā)現(xiàn)房屋門窗有質(zhì)量問題，遂與開發(fā)商約定限期整改。王某則提出自愿簽署一份《承諾書》，內(nèi)容包括：“承諾因拆改天然氣管道導(dǎo)致出現(xiàn)的安全事故，均由本人負責(zé)”/ 7等，并自愿繳納天然氣改造押金3000元。（4分）答案要點：不成立，因張某收房以后發(fā)現(xiàn)門窗存在質(zhì)量問題，根據(jù)國家標準及《商品房質(zhì)量保證書》約定門窗五金件的保修期為一年，其責(zé)任應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任。拆改應(yīng)當經(jīng)燃氣管理單位批準。2王某自愿簽署的《承諾書》是否有效？問什么？（4分）答案要點： 承諾書無效。案例三擬建的XX花園項目地處城市邊緣地帶，鄰近鳳凰山風(fēng)景區(qū)。會后，物業(yè)管理公司隨即制定了早期介入工作方案，內(nèi)容主要包括：XX花園周邊交通、商圈情況調(diào)查；目標銷售群體確定；工程質(zhì)量監(jiān)理；確定設(shè)備安裝單位；項目銷售配合方案等。（10分）答案要點：根據(jù)本項目，由于正在施工建設(shè)，應(yīng)屬施工建設(shè)階段，應(yīng)主要進行以下內(nèi)容的介入：與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案。2如果你公司取得該項目的物業(yè)管理權(quán)，結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在哪些方面開展所中經(jīng)營服務(wù)（每個方面至少列舉一項具體項目）？（10分）答案要點：XX花園項目由于臨近鳳凰山風(fēng)景區(qū)，且有多種配套設(shè)施。/ 7第四篇：2014年物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務(wù)》真題及答案解析考試2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務(wù)》真題及答案解析一、案例分析選擇題（共10題，每題2分，每題有1個或1個以上備選項符合題意。應(yīng)業(yè)主要求改建了小區(qū)圍墻。C中圍墻的更換需業(yè)主大會表決通過，從專項維修資金中列支。②以邀請招標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位提出將自行組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)，甲公司不同意。建設(shè)單位一期建設(shè)收尾階段考慮的幾項內(nèi)容中，錯誤的是（）A、① B、② C、③ D、④ 【正確答案】C答案解析：建設(shè)單位與中標物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的應(yīng)為《前期物業(yè)服務(wù)合同》。B、協(xié)調(diào)建設(shè)單位追加技防、物防等設(shè)備投入，降低管理運行成本。B是否要選也值得商榷，因為題中要求的是“短期內(nèi)”，B的做法可能需要一定的時間。C的說法沒錯，從實踐來看，甲反對是出于維護自己利益的考慮，因為管理的面積越大，單位成本就越小，從而能夠降低成本，增加收益。該小區(qū)建設(shè)單位于2010年1月聘請了甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡稱甲公司）提供前期物業(yè)服務(wù)合同，合同期限3年，2012年6月，小區(qū)依法召開首次業(yè)主大會，選出了業(yè)主委員會。因為：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同期限雖然可以約定，但是期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，前期物業(yè)服務(wù)合同自動終止。因為：業(yè)主委員會不具有直接解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。（2）業(yè)主大會的表決結(jié)果計算如下：同意選聘乙物業(yè)公司的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的比例為：（482+501）/1982=%同意選聘乙物業(yè)公司的建筑面積占總建筑面積的比例為：（10*120+10*120+480*120+501*80）/200000=% 50%（3）根據(jù)2中的計算結(jié)果可知，同意選聘乙物業(yè)公司的人數(shù)比例沒達到所要求的過半數(shù)標準，所以，根據(jù)表決結(jié)果，不能作出解聘乙公司 的決議?！景咐摹緼建設(shè)單位選聘了B物業(yè)服務(wù)企業(yè)，（簡稱B公司）從事某住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)，合同期為3年，合同履行2年后，該小區(qū)召開首次業(yè)主大會，選舉了業(yè)主委員會，因該小區(qū)多數(shù)業(yè)主對B公司的工作不滿，業(yè)主大會經(jīng)表決決定解聘B公司，然后選聘C物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡稱C公司）并與之簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，但在C公司進場時，B公司以合同未到期，部分業(yè)主欠物業(yè)費為由，拒絕退出。1本案例物業(yè)移交的主體有哪些？正確的程序是什么？答：（1）根據(jù)材料信息，本案例的物業(yè)移交屬于機構(gòu)更迭時的物業(yè)移交。（2）加強與業(yè)委會、政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會的溝通工作，爭取各方的支持。（2）自行收取。③為業(yè)主進行入戶維修收入66800元 ④公共場地租賃收入120000元 ⑤代理業(yè)主房屋租賃收入67500元。（注：這個題的答案有待商榷，一方面，多種經(jīng)營的范圍可大可小，沒有相關(guān)法律或制度或教材的權(quán)威界定；另一方面，②④⑥的收入雖屬于業(yè)主所有，但是如果是屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主以協(xié)議形式分成的方式，那也可算是多種經(jīng)營。⑦代收代發(fā)快遞獲得服務(wù)費收入。因此，上述屬于業(yè)主的收益包括：②電梯轎廂中設(shè)立廣告收入。2屬于業(yè)主的收入應(yīng)如何使用？答：根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，屬于業(yè)主的收入應(yīng)對主要用于補充專項維修資金，也可按照業(yè)主大會的決定使用。A．延續(xù)性B．不確定性C．長期性D．穩(wěn)定性2．機構(gòu)更迭時，物業(yè)承接查驗一般包括以下工作內(nèi)容：（1）新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員進行承接查驗；（2）物業(yè)移交；（3）對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題進行處理；（4）業(yè)主委員會與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同，與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同，正確的定作程序是（）。該住宅小區(qū)的住宅完好率是（）。即給予員工最大激勵的原則和（）的原則。錯選，本題不得分：少選，）11．某物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式和機構(gòu)設(shè)置情況如下圖所示：這種組織形式的主要優(yōu)點有（）。A．“誰受累、誰跟進、領(lǐng)導(dǎo)回復(fù)”B．接受和處理業(yè)主投訴要做詳細記錄，并及時總結(jié)經(jīng)驗C．盡快處理，暫時無法解決的，向業(yè)主說明，并約時間處理、及時跟進D．接受與處理業(yè)主的投訴，要盡可能滿足業(yè)主的合理要求E．對業(yè)主的過多要求不予理會15．物業(yè)服物企業(yè)員考評通常采用（）考核法。（15分）案例二某住宅物業(yè)的部分業(yè)主，因外墻滲水，供暖不足，物業(yè)配套等問題，多次和建設(shè)單位、物業(yè)管理公司交涉。決定公告后，廣大業(yè)主積極響應(yīng)，開始集體拒繳物業(yè)服務(wù)費。（20分）案例三某住宅物業(yè)項目總建筑面積29萬平方米，可收費總面積26萬平方米，現(xiàn)公開招標選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，某物業(yè)管理公司目前管理的各類物業(yè)項目房屋建筑面積分別為：多層住宅20萬平方米、高層住宅20萬平方米、別墅4萬平方米。2．補充養(yǎng)老金：3．項目部年終績效獎。（10分）