【正文】 遞獲得服務(wù)費(fèi)收入38000元。合同履行2年后，該小區(qū)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉了業(yè)主委員會(huì)。部分業(yè)主對(duì)甲公司的服務(wù)不滿意，要求予以解聘，并推薦乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡(jiǎn)稱乙公司）來(lái)管理小區(qū)。）二、案例分析題（第11至22題，共80分）案例三某商品房住宅小區(qū)，建筑物總面積（即專(zhuān)用部分面積總和）200 000㎡，有120㎡和80㎡大、小兩種戶型，各1000套。A、關(guān)閉公共區(qū)域照明，降低能耗B、協(xié)調(diào)建設(shè)單位追加技防、物防等設(shè)備投入，降低管理運(yùn)行成本C、充分利用空間，在設(shè)備轉(zhuǎn)換層、架空層和樓梯間等部位設(shè)置員工宿舍，降低管理運(yùn)行成本D、加大業(yè)主聯(lián)絡(luò)和宣傳工作，提升物業(yè)費(fèi)收繳力度、甲公司不同意二期物業(yè)由建設(shè)單位自行組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的正當(dāng)理由為（）。建議將來(lái)如果考分為58分59分的同學(xué)，可以向建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司或者人事部專(zhuān)業(yè)技術(shù)司投訴這個(gè)問(wèn)題，可以把分要回來(lái)?！督ㄖこ探ㄖ娣e計(jì)算規(guī)范》（GB / T 503532005）規(guī)定：地下室、半地下 室(車(chē)間、商店、車(chē)站、車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)等)，包括相應(yīng)的有永久性頂蓋的出人口，應(yīng)按其外墻上口(不包括采光井、外墻防潮層及其保護(hù)墻)外邊線所圍水平面積計(jì)算。第1頁(yè)/共7頁(yè)2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》該項(xiàng)目一期建設(shè)收尾階段，建設(shè)單位考慮：①物業(yè)銷(xiāo)售前應(yīng)確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)；②以邀請(qǐng)招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；③由建設(shè)單位與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》；④合同期擬定5年。上述各項(xiàng)工作費(fèi)用，可使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的為（）。幾年來(lái)，在物業(yè)管理實(shí)踐中，曾做過(guò)以下四項(xiàng)工作。12≈計(jì)算公式=（年成本+年稅費(fèi)）247。%。因?yàn)槲飿I(yè)公司與節(jié)能公司簽訂的合同如無(wú)特別約定，節(jié)能公司安裝的空調(diào)設(shè)備在合同到期后應(yīng)歸全體業(yè)主所有。一旦進(jìn)入供冷期無(wú)法完工，不能給該辦公樓的住用人供冷，物業(yè)公司和業(yè)主將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。該節(jié)能方案僅在實(shí)驗(yàn)室試驗(yàn)成功，安裝使用后的具體效果難以確定。（7分）業(yè)主提出：同意上述節(jié)能改造方案。一家具有國(guó)家備案資質(zhì)的節(jié)能服務(wù)公司來(lái)本大廈調(diào)研后，提出可實(shí)行合同能源管理模式實(shí)施節(jié)能管理。因?yàn)楣┧鞴艿赖臋?quán)屬歸供水單位，因此應(yīng)承擔(dān)更換主管道的費(fèi)用。兩家的損失誰(shuí)來(lái)賠付？為什么？主要應(yīng)由供水單位承擔(dān)。（5分）【答案】造成業(yè)主張、李兩家財(cái)產(chǎn)損失的責(zé)任主體是供水部門(mén)。2011年10月的一天，該樓業(yè)主張某家發(fā)現(xiàn)天花板被泡：物業(yè)服務(wù)企業(yè)緊急搶修，發(fā)現(xiàn)樓上自來(lái)水主管道漏水，須鑿開(kāi)樓上業(yè)主李某家廚房墻壁更換該段主管，經(jīng)協(xié)商業(yè)主李某同意。2010年，該小區(qū)1號(hào)樓部分自來(lái)水主管道開(kāi)始出現(xiàn)漏水，物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取抱箍堵漏措施維修。入住操作模式主要有兩種：一種是以建設(shè)單位為主體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)相配合的模式；第二種是建設(shè)單位將入住工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為辦理入住手續(xù)。如果將消防通道改為臨時(shí)停車(chē)位，往往會(huì)導(dǎo)致消防通道的堵塞，嚴(yán)重影響消防車(chē)通行、消防疏散及搶救，危及物業(yè)使用人的財(cái)產(chǎn)及生命安全。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式。（20分）地下車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸建設(shè)單位所有，委托給專(zhuān)業(yè)公司管理是否正確，請(qǐng)說(shuō)明理由？正確。 1下列科目中，應(yīng)當(dāng)計(jì)入物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)總額的有（ACDE）。A.⑦④③⑤①⑥② B.④⑦③⑤①⑥② C.③⑤⑦④①⑥② D.③⑤④⑦①⑥② ，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應(yīng)當(dāng)由（A）提供。 ，應(yīng)使用的物業(yè)管理行政公文文種是（B）。上述流程正確順序是（c）。第一篇：2013年物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》真題及試題答案考試2013年注冊(cè)物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)真題一、單項(xiàng)選擇題(共10題，合計(jì)10分)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)中有招標(biāo)人代表2人，則該評(píng)標(biāo)委員會(huì)中物業(yè)管理方面的專(zhuān)家不得少于（c）人。A.①②④③⑤⑥ B.①④②③⑤⑥ C.②①④③⑤⑥ D.②④①③⑤⑥，不屬于物業(yè)管理措施的是（A）。 （A）。 二、多項(xiàng)選擇題(共5題，合計(jì)10分)1在早期介入階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與竣工驗(yàn)收的主要目的是（ABCD）。 1物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常物業(yè)管理服務(wù)期間，應(yīng)當(dāng)收集和整理的物業(yè)管理檔案包括（DE）。由于該小區(qū)地下車(chē)位的權(quán)屬歸建設(shè)單位，另因地下車(chē)位的管理與經(jīng)營(yíng)不屬于公共性物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容。首次業(yè)主大會(huì)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)或街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位、辦事處、居委會(huì)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，并由業(yè)主大會(huì)籌備組具體負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的籌備工作。因此，在任何情況下都不能將消防通道改為停車(chē)位。因此，建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理入住手續(xù)是合理的。2011年4月起，漏水大范圍爆發(fā)?！締?wèn)題】：造成張、李兩家相關(guān)損失的責(zé)任主體是誰(shuí)？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。該項(xiàng)目已交付使用10年，超出建設(shè)單位的質(zhì)保期限。但因物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)主管道漏水后未告知供水單位及時(shí)進(jìn)行維修，導(dǎo)致王、李兩戶業(yè)主室內(nèi)財(cái)產(chǎn)損失，故應(yīng)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任責(zé)任。1案例三某超高層辦公樓產(chǎn)權(quán)屬單一業(yè)主，分散出租。方案主要內(nèi)容如下：由節(jié)能服務(wù)公司出資，采用一種經(jīng)實(shí)驗(yàn)室論證成功的創(chuàng)新技術(shù)改造空調(diào)設(shè)備（主要是主機(jī)及其配套設(shè)備）：改造工程時(shí)間自今年2月25日起實(shí)施，周期60天（若出現(xiàn)改造工程逾期情況，節(jié)能服務(wù)公司將提前10天告知）；預(yù)計(jì)改造后空調(diào)節(jié)能率可達(dá)30%，節(jié)省的能源費(fèi)用按8：2的比例在節(jié)能服務(wù)公司與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間進(jìn)行分配，合同期為6年。但在合同期滿后，節(jié)省的能源費(fèi)用應(yīng)歸業(yè)主所有。如果安裝后的節(jié)能效果達(dá)不到試驗(yàn)效果，無(wú)論是勉強(qiáng)使用或是更換新的空調(diào)設(shè)備，都使物業(yè)公司和業(yè)主將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。舊空調(diào)設(shè)備歸該辦公樓業(yè)主所有。由此節(jié)省的節(jié)能費(fèi)用也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。【問(wèn)題】：請(qǐng)計(jì)算在上述條件下，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是多少？（單位：元/平方米*月，保留小數(shù)點(diǎn)后兩位）（8分）按此收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率應(yīng)達(dá)到多少，才能保證該小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)保本運(yùn)行？（保留小數(shù)點(diǎn)后兩位，%）（9分）由于工資、維修材料及能源費(fèi)用的剛性增長(zhǎng)，該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)成本上漲了20%，問(wèn)：若物業(yè)服務(wù)企業(yè)希望保持原有的利潤(rùn)，每年物業(yè)費(fèi)需增加多少？（單位：萬(wàn)元，保留小數(shù)點(diǎn)后兩位）（8分）注：以上計(jì)算請(qǐng)列出計(jì)算公式及計(jì)算過(guò)程 答案：（1）包干制條件下物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成：成本+利潤(rùn)+稅費(fèi)。年物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額=(200萬(wàn)＋)247。A、在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，針對(duì)發(fā)現(xiàn)的隱蔽工程存在的問(wèn)題，發(fā)出了整改建議書(shū)B(niǎo)、對(duì)部分銹蝕的給水支管及時(shí)進(jìn)行更換C、為提升小區(qū)品質(zhì)，應(yīng)業(yè)主要求改建了小區(qū)的D、為解決小區(qū)移動(dòng)通信信號(hào)弱的問(wèn)題，協(xié)調(diào)相關(guān)電信企業(yè)在小區(qū)內(nèi)增設(shè)了移動(dòng)通信基站 請(qǐng)回答下列問(wèn)題：上述各項(xiàng)工作中，屬于物業(yè)管理早期介入范疇的為（）。上述各項(xiàng)工作中，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)解決的為（）。該項(xiàng)目一期全部售罄，中標(biāo)的甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡(jiǎn)稱甲公司）協(xié)助建設(shè)單位辦理業(yè)主入住手續(xù)、投入使用半年后物業(yè)費(fèi)實(shí)收率只有30%左右，甲公司虧損嚴(yán)重。；／2面積。建設(shè)單位在一期建設(shè)收尾階段考慮的幾項(xiàng)內(nèi)容中，錯(cuò)誤的為（）。A、按照相關(guān)規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理B、建設(shè)單位新組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備管理該物業(yè)的資質(zhì)C、建設(shè)單位的做法影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)效益第2頁(yè)/共7頁(yè)2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》D、新建住宅的建設(shè)單位，必須通過(guò)招標(biāo)方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)（注：如果建設(shè)單位組建了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，資質(zhì)為最低等級(jí)，即三級(jí)。該小區(qū)建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）有10套大戶型未出售，留作自用；業(yè)主張某一人購(gòu)得10套大戶型；其余均為一戶業(yè)主一套。該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)考慮到召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議要產(chǎn)生一定費(fèi)用，而且時(shí)間會(huì)拖延得較長(zhǎng)，擬由業(yè)主委員會(huì)做出解聘甲公司的決議，但遭到另一部分業(yè)主反對(duì)。因該小區(qū)多數(shù)業(yè)主對(duì)B公司的工作不滿，業(yè)主大會(huì)經(jīng)表決決定解聘B公司，然后選聘了C物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡(jiǎn)稱C公司）并與之簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。請(qǐng)回答下列問(wèn)題：1上述收入中，有哪幾項(xiàng)屬于項(xiàng)目部開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的收入？總額是多少？（8分）上述收入中，哪些收入應(yīng)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)？總額是多少？（6分）2上述收入中，哪些收益應(yīng)屬于業(yè)主？總額不高于多少？（5分）2屬于業(yè)主的收入應(yīng)如何使用？（6分）第4頁(yè)/共7頁(yè)2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》 選擇題參考答案：ACDBCDBBABDAD 案例三1業(yè)主大會(huì)能否提前解聘甲公司？應(yīng)該怎么做？（８分）答：可以，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)終止，這就說(shuō)明業(yè)主大會(huì)可以提前解聘甲公司。1業(yè)主委員會(huì)能否直接做出解聘甲公司的決議？為什么？（６分）答：不能。（注：在得出人數(shù)不符合法律規(guī)定之后，就可以直接得出不能做出選聘乙的決議。第5頁(yè)/共7頁(yè)2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》 案例四1B公司拒絕退出的理由是否成立？為什么？（4分）答：不成立。正確的程序是：先由B公司和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)后移交給業(yè)主委員會(huì)；再由業(yè)主委員會(huì)同C公司進(jìn)行承接查驗(yàn)，查驗(yàn)后將該物業(yè)移交給C公司。上述收入中，哪些收入應(yīng)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)？總額是多少？（6分）答：屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入分別是：第一項(xiàng)：物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入5 000 000元第三項(xiàng)：為業(yè)主進(jìn)行入戶維修收入66800元第五項(xiàng)：代理業(yè)主房屋租賃收入67500元第七項(xiàng)：代收代發(fā)快遞獲得服務(wù)費(fèi)收入38000元總額為：5 172 300元第6頁(yè)/共7頁(yè)2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》2上述收入中，哪些收益應(yīng)屬于業(yè)主？總額不高于多少？（5分）答：屬于業(yè)主的收入為：第二項(xiàng)：電梯轎廂中設(shè)立廣告收入50 000元 第四項(xiàng)：公共場(chǎng)地租賃收入120 000元第六項(xiàng)：設(shè)置快遞終端設(shè)備獲得場(chǎng)地使用費(fèi)收入8600元總額不高于：178600元。A、建設(shè)單位向業(yè)主B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主 C、施工單位向建設(shè)單位D、施工單位向業(yè)主下列物業(yè)類(lèi)型和規(guī)模的組合中，符合一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)對(duì)房屋管理建筑面積要求的是（）A、高層80萬(wàn)平方米，多層50萬(wàn)平方米 B、多層80萬(wàn)平方米，高層50萬(wàn)平方米C、高層50萬(wàn)平方米，多層30萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓5萬(wàn)平方米，別墅2萬(wàn)平方米 D、多層50萬(wàn)平方米，高層30萬(wàn)平方米，別墅5萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓2萬(wàn)平方米下列各項(xiàng)目，必須通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的是（）。A、物業(yè)管理公司的全體員工B、物業(yè)項(xiàng)目部的全體員工C、全體秩序維護(hù)員D、全體業(yè)主員工的解聘包括（）三種