【正文】 ，在領取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。 (二 )公司地址 物業(yè)管理企業(yè)應以其主要的辦事機構(gòu)所在地作為公司的地址。 (五 )公司人員 物業(yè)管理企業(yè)的人數(shù)和從業(yè)資格應該符合相關(guān)法規(guī)要求。 物業(yè)管理企業(yè)在辦理企業(yè)注冊登記時，應提交由具有法定資質(zhì)的驗資機構(gòu)出具的驗資證明，以及必要的審批文件 。設區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民 政府建設主管部門的指導和監(jiān)督。 (3)物業(yè)管理專業(yè)人員應按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 (2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 20人。 (5)建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。 (3)物業(yè)管理專業(yè)人員應按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。物業(yè)管理企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照之日起 30天內(nèi)，持以下 資料向當?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)： (1)營業(yè)執(zhí)照； (2)企業(yè)章程； (3)驗資證明； (4)企業(yè)法定代表人的身份證明； (5)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。物業(yè)管理企業(yè)在申請核定資質(zhì)等級時，若出現(xiàn)違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定的相關(guān)行為，將不會獲得資質(zhì)審批部門的批準。這種組織形式適用于業(yè)務 量較小的小型物業(yè)管理企業(yè)的初期管理，不能適應較大規(guī)模和較復雜的物業(yè)管理。其特點是各級主管人員直接指揮，職能機構(gòu)是直線行政主管的參謀。 (2)主要缺點：機構(gòu)人員較多，成本較高；橫向協(xié)調(diào)困難，容易造成扯皮，降低工作效率。這種形式一般多由那些規(guī)模大、物業(yè)種類繁多、經(jīng)營業(yè)務復雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理公司借鑒采用。其特點是在同一組織中既設置縱向的職能部門，又建 立橫向的管理系統(tǒng)；參加項目的成員受雙重領導，既受所屬職能部門的領導，又受項目組的領導。組織機構(gòu)與組織戰(zhàn)略密切相關(guān)，一方面組織戰(zhàn)略要受到現(xiàn)實組織機構(gòu)的影響；另一方面，當組織戰(zhàn)略發(fā)生了重大變化時，組織機構(gòu)應作相應的調(diào)整，以支持組織戰(zhàn)略的變化。 (三 )技術(shù)因素 技術(shù)因素主要指包括設備、技術(shù)、管理知識在內(nèi)的廣義技術(shù)概念。 三、物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設置的要求 (一 )按照規(guī)模、任務設置 物業(yè)管理企業(yè)在設置組織機構(gòu)時，一方面應考慮管理的規(guī)模，一般而言，管理面積越大，員工越多，劃分的管理層次就越多，部門和職能設置就越全面，分工越精細；另一方面，在保證關(guān)鍵職能的基礎上，又應適當減少部門劃分，或者將幾個相關(guān)的部門合并成一個綜合部門，采用一專多能、一職多責的組織機構(gòu)設 置方式。這樣才能避免多頭領導和多頭指揮，保證政令暢通，提高管理工作的效率和效果。 (四 )精干、高效、靈活 物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)在精簡、精干、高效的同時，還應根據(jù)企業(yè)外部環(huán)境的變化和企業(yè)內(nèi)部業(yè)務發(fā)展的需要，及時作出必要的調(diào)整。 (二 )人力資源部 人力資源部的主要職責包括：制訂企業(yè)各項人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓計劃， 2021年物業(yè)管理師報名時間 優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)和人力資源配置，設計實施薪酬管理方案，完成人員招募、任免、調(diào)配、考核、獎懲、培訓、解聘、辭退等工作。 (六 )市場拓展部 市場拓展部的主要職責包括：物業(yè)管理市場調(diào)查研究，物業(yè)管理市場拓展，物業(yè)項目可行性研究分析，制作標書，投標管理，新接管物業(yè)項目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào)，顧問項目管理與協(xié)調(diào)等。 (十 )環(huán)境管理部 環(huán)境管理部的主要職責包括：負責清潔、綠化管理，保持環(huán)境衛(wèi)生，實施企業(yè)對清潔和綠化分包方監(jiān)管等；具體負責指導、監(jiān)督各項目清潔綠化日常維護保養(yǎng)工作；負責對承包方的監(jiān)督檢查與考核；負責制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護的各類管理措施，組織編制并實施項目清潔綠化的大、中型維護保養(yǎng)計劃。 7．簡述物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設置的影響因素。 物業(yè)管理招標投標與其他行業(yè)相比，具有一定的自身特點。 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動中，由物業(yè)建設單位負責物業(yè)管理服務的招標組織工作；業(yè)主大會已經(jīng)成立的，由業(yè)主大會負責實施物業(yè)管理權(quán)的招標組織工作。 專業(yè)管理公司通常是指具備一定資質(zhì)、能承接物業(yè)管理專項服務的專業(yè)化企業(yè)，如電梯(安裝、維修 )專業(yè)公司、樓宇設備專業(yè)公司、 清潔衛(wèi)生專業(yè)公司、園林綠化專業(yè)公司等。其中的非住宅類項目可分為商業(yè)區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)、公用基礎設施 (如機場、醫(yī)院、地鐵、學校、碼頭、步行街 )等。 前期物業(yè)管理一般以物業(yè)建設單位為招標主體；物業(yè)管理正常運作后，一般以業(yè)主大會為招標主體；若物業(yè)性質(zhì)為重點基礎設施或大型公用設施、政府辦公設施，招標主體則為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、管理使用單位或政府采購中心。 (2)由于我國幅員遼闊，人口眾多，各地經(jīng)濟、地理、人文等方面不盡相同，不同地區(qū)的人們對物業(yè)管理的認知水平、消費觀念、需求標準存在著較大 差異；同時，由于物業(yè)類型的不同，招標人對項目招標的條件和對投標人的要求就會不同，因此，投標人在分析和策劃投標活動時應該根據(jù)具體情況采取有差異的方式和策略。再次，對于公用設施和政府物業(yè)，由于其產(chǎn)權(quán)人多為政府資產(chǎn)管理部門，因此，該類物業(yè)的物業(yè)管理招標投標，須由其產(chǎn)權(quán)人組織，若由使用人組織，則須經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門的授權(quán)委托。 招標人采取公開招標方式的，首先應依法發(fā)布招標公告。 公開招標 的主要特點是 招標人以公開的方式邀請不確定的法人組織參與投標，招標程序和中標結(jié)果公開，評選條件及程序是預先設定的，且不允許在程序啟動后單方面變更。 采用邀請招標 方式的招標人應當慎重選擇參選的投標人，尤其是重點考察投標單位當前和過去的財務狀況、近期內(nèi)承接同類項目的管理水平、是否具有管理經(jīng)驗、在本地區(qū)或同行業(yè)的信譽度、對招標項目的綜合承擔能力等。在早期介入和前期物業(yè)管理階段，要求提供相應物業(yè)管理服務的主要招標內(nèi)容有： (1)對投標物業(yè)的規(guī)劃設計提供專業(yè)的合理化建議； (2)對投標物業(yè)設施配備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見； (3)對投標物業(yè)的建筑設計、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)意見并對現(xiàn)場進行必要監(jiān)督； (4)提出投標物業(yè)的其他管理建議； (5)參與物業(yè)的竣工驗收，并提出相應整改意見； (6)設計物業(yè)管理模式，制訂員工培訓計劃； (7)對經(jīng)營性物業(yè)進行經(jīng)營策劃， 制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案； (8)建立服務系統(tǒng)和服務網(wǎng)絡，制訂物業(yè)管理方案； (9)辦理移交接管，對業(yè)主入住、裝修實施管理和服務。 (1)所謂全方位服務型管理方式，是指招標人聘請物業(yè)管理企業(yè)負責對招標物業(yè)進行全方位的常規(guī)物業(yè)管理服務， 2021年注冊物業(yè)管理師報名時間 由物業(yè)管理企業(yè)自行負責組織實施和運作，招標人只負責對管理服務的質(zhì)量和效果進行綜合測評。 物業(yè)管理方式一般由招標人在招標文件中明確規(guī)定項目所采取的方式，招標人也可以要求投標人根據(jù)物業(yè)的實際情況選擇確定一 種方式。物業(yè)管理招標投標的法律依據(jù)主要有《中華人民共和國招標投標法》、《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》及各地方的相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定。 (4)按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求，應明確招標投標的相關(guān)程序和時間安排，確保招標投 標活動順利實施。 (2)在評標委員會的組成以及開標、答辯、記分、評標、定標等程序和方法上，應當嚴格遵循相關(guān)法律、法規(guī)和招標文件的要求，公正地對待每一個投標單位，禁止任何人、任何單位在招標投標過程中利用特權(quán)或優(yōu)勢獲得不正當利益。 有能力組織和實施招標活動的招標人，可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜。 (2)招標人委托招標代理機構(gòu)辦理招標。 招標人應根據(jù)自己的意愿和物業(yè)自身 情況選擇招標代理機構(gòu)進行招標。 因此，必須通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅；新開發(fā)的非住宅項目，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下，既可采取招投標方式，也可采取其他方式。 招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的 10日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件、招標公告或者招標邀請書、招標文件和法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料，報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 4．發(fā)放招標文件 招標文件的發(fā)放應當按照招標公告或投標邀請函規(guī)定的時間、地點向投標方提供，也可以通過網(wǎng)絡下載的方式進行。 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。 5．投標申請人的資格預審 實行投標資格預審的物業(yè)管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。 6．接受投標文件 投標人應按照招標文件規(guī)定的時間和地點接受投標文件。 7．成立評標委員會 招標人或招標代理負責組建評標委員會，評標委員會由招標人的代表與物業(yè)管理專家組成，專家從房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標專家?guī)熘胁扇‰S機抽取的方式確定。 評 標委員會成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。開標應當按照下列規(guī)定進行：由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構(gòu)進行檢查并公證。 (2)評標 開標過程結(jié)束后應立即進入評標程序。 2021年注冊物業(yè)管理師報名時間 投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。評標委員會經(jīng)評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確 定其他中標候選人為中標人。招標人應當自確定中標人之日起 15 日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。 2．招標方規(guī)定的要求 在物業(yè)管理招標投標中，招標方在招標條件中除要求投標人具備相應的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，一般還會要求投標方具有管理與投標物業(yè)類似項目的經(jīng)驗與業(yè)績，并對投標人在資金、管理和技術(shù)實力，投標人的商業(yè)信譽，派駐項目的負責人、管理團隊的條件，物業(yè)管理服務內(nèi)容和服務標準，投標書的制作、技術(shù)規(guī)范和合同條款等方面作出明確具體的要求。 2021年注冊物業(yè)管理師報 名時間 初選階段的評估主要是在調(diào)查、研究資料的基礎上對項目進行分析、預測和評定，目的是確定是否參與投標；準備和實施階段的評估主要是對投標物業(yè)進行深入的調(diào)查和進行技術(shù)、經(jīng)濟論證，并在此基礎上確定最佳投標策略和管理方案。 2)招標物業(yè)項目的定位 分析招標物業(yè)項目的定位要從投標物業(yè)項目的內(nèi)部條件和外部環(huán)境人手，了解物業(yè)的功能定位、形象定位和市場定位，調(diào)查物業(yè)所在地域的人文環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、政治及法律環(huán)境，具體包括物業(yè)所在地域的法規(guī)政策，政府管理，社會文化傳統(tǒng)與風俗習慣，居民收入與消費水平，物業(yè)所在區(qū)域的位置、交通條件、商業(yè)狀況、人口流動狀況，同類物業(yè)的服務費用標準等。 4)建設單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 (含業(yè)主 )、物業(yè)使用人的基本情況 建設單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 (含業(yè)主 )、物業(yè)使用人的基本情況包括其背景資料以及是否具有誠意合作并具備履行合同的實力。如有的招標文件會由于招標者的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向。 物業(yè)管理企業(yè)只有通過對項目進行合理的分析和正確的評估，并結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)自身的優(yōu)勢條 件，才能確定招標項目的選擇和招標活動的具體實施。 3)來自競爭對手的風險主要有：采取低于成本競爭、欺詐、行賄等不正當?shù)母偁幨侄?；具備相關(guān)背景或綜合競爭的絕對優(yōu)勢；竊取他人的投標資料和商業(yè)秘密等。投標文件又稱標書，一般由投標函、投標報價表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標文件要求提供的其他材料等幾部分組成。 2)公司法人地位及法定代表人證明。 (2)技術(shù)文件 技術(shù)文件又稱技術(shù)標，主要是物業(yè)管理方案和招標方要求提供的其他技術(shù)性資料。 7．參加開標、現(xiàn)場答辯和評標 投標人在接到開標通知后，應在規(guī)定的時間到達開標地點參加開標會議和現(xiàn)場答辯，并接受評標委員會的審核。 (三 )投標的策略及技巧 1．投標的組織策劃 物業(yè)管理企業(yè)在獲取招標信息后應組織相關(guān)人員組成投標小組，對投標活動進行策劃實施，其主要任務是項目分析評估、標書編制、投標策略的制訂、參與現(xiàn)場踏勘、開標、評標、現(xiàn)場答辯、簽約談判等。編制標書要根據(jù)招標文件的要 求進行，在透徹掌握招標文件內(nèi)容和進行細致深入的市場調(diào)查基礎上，確定管理項目的整體思路 (包括物業(yè)管理工作重點、服務特色、管理目標、管理方式及實施措施等 )，制訂物業(yè)管理方案。 (7)加強與招標方的溝通，了解招標方的需求，及時掌握投標過程中出現(xiàn)的變化情況并采取相應的應對措施。具體包括以下方面： (1)物業(yè)建筑及安裝施工進度 (新建物業(yè) )，物業(yè)當前使用情況及陳舊老化程度 (舊有物業(yè) )； 2021年物業(yè)管理 師報名時間 物業(yè)配套設施設備及其分布情況；周邊道路交通及停車場情況；園林綠化及環(huán)境標識情況；內(nèi)部公共使用區(qū)域及通道分布情況；物業(yè)管理用房等。 3．投標文件的編寫 物業(yè)管理投標文件除了按規(guī)定格式要求響應招標文件外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點和物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務形式和費 用。 2)使用統(tǒng)一的貨幣。若招標文件要求采用國外的服務標準與規(guī)范，應將所使用的標準規(guī)范譯成中文，并在投標文件中 說明。 圖紙、表格的編寫要做到前后一致、風格統(tǒng)一、符合招標文件的要求。投標人應按招標文件的要求提供投標文件，并保證所提供全 部資料的真實性。 2)不可任意修改填寫內(nèi)容。 4)不得改變標書格式