【正文】 大原有綠化面積，更新改造不符合要求、存在問題較多的綠地景觀，或增辟新的綠地以彌補(bǔ)原有綠化面積的不足，達(dá)到合理安排各種綠地的空間布局和綠化美化內(nèi)容、改善和優(yōu)化物業(yè)管理區(qū)域生態(tài)環(huán)境的目的。 2． 綠地景觀再開發(fā)的意義與目標(biāo) 包括綠地景觀再開發(fā)的意義、指導(dǎo)思想、原則、依據(jù)、期限和目標(biāo)、指標(biāo)等。 6．綠地景觀再開發(fā)的可行性分析 從政策、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和客戶需求等方面對綠地景觀再開發(fā)的可行性進(jìn)行分析。 9 10．規(guī)劃設(shè)計(jì)圖件 至少應(yīng)包括物業(yè)管理區(qū)域綠地現(xiàn)狀分析圖、再開發(fā)規(guī)劃總圖以及近期綠地建設(shè)規(guī)劃圖。 2．?dāng)U建增建停車場 (庫 )的原則與目標(biāo) 包括擴(kuò)建增建停車場 (庫 )的必要性、目的、原則、依據(jù)、建設(shè)期限和預(yù)期目標(biāo)等。 5．停車場 (庫 )配套設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì) 包括停車場 (庫 )的給水排水、采暖通風(fēng)、電氣、消防等設(shè)施設(shè)備，配套建筑以及場址庫址綠 化等的規(guī)劃設(shè)計(jì)。 + 9．?dāng)U建增建停車場 (庫 )的效益分析 主要根據(jù)擴(kuò)建增建停車場 (庫 )的租售形式和定價(jià)，分析和預(yù)測擴(kuò)建增建停車場 (庫 )的經(jīng)濟(jì)效益和社會功 能。 綜合經(jīng)營服務(wù)場所的再開發(fā)，就是在現(xiàn)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為綜合經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目準(zhǔn) 備房屋和場地，以 彌補(bǔ)原有設(shè)施的不足，滿足客戶的使用需求 多 (三 )綜合經(jīng)營服務(wù)場所的再開發(fā) 方 /多（ 1/2/3/4/6） 綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)方案主要應(yīng)包括以下內(nèi)容： 1． 現(xiàn)有綜合經(jīng)營服務(wù)場所分析 主要分析物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有綜合經(jīng)營服務(wù)場所的數(shù)量、用途、分布、使用現(xiàn)狀、存在的問題與制約因素等。 4． 綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)內(nèi)容與方式的規(guī)劃 首先根據(jù)物業(yè)區(qū)域的實(shí)際情況和客戶需要 ,規(guī)劃設(shè)計(jì)出擬增加的綜合經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目 ,然后規(guī)劃安排擬增加項(xiàng)目所需要的經(jīng)營場所 .可對原有配套公共性服務(wù)建筑和場地稍加裝修裝飾即進(jìn)行利用 ,也可根據(jù)業(yè)主或業(yè)主大會的意見改造、改建原有建筑和場地 .如沒有現(xiàn)成的建筑和場地可利用 ,可考慮向 開發(fā)商或業(yè)主租賃必要的經(jīng)營場所 ,并按照擬增加綜合經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目的需要對經(jīng)營場所進(jìn)行裝修、改造 .有時(shí)也可考慮增建新建部分綜合經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目所需經(jīng)營場所 .增建新建部分經(jīng)營場所時(shí) ,要特別注意合理選址 ,不能占用綠地、道路廣場、停車場 (庫 )等已設(shè)定專門用途的用地和空間 + 5．綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)具體方案的設(shè)計(jì) 主要包括擬再開發(fā)的綜合經(jīng)營服務(wù)場所的位置、規(guī)模、平面布局、建筑風(fēng)格、改造方案、裝修方案以及給水排水、采暖通風(fēng)、電氣、消防、綠化等配套設(shè)施設(shè)備的布置。如果是利用產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有的公共區(qū)域進(jìn)行經(jīng)營場所再開發(fā)，那么其租售收入中除應(yīng)繳稅費(fèi)外，物業(yè)管理企業(yè)可以獲得其中一部分作為管理服務(wù)費(fèi)，其余主要應(yīng)歸業(yè)主和投資者所有。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的再開發(fā)利用應(yīng)由業(yè)主或業(yè)主大會做出決定，可以由物業(yè)管理企業(yè)來實(shí)施。任何單位和個(gè)人都不得損壞城市樹木花草和綠化設(shè)施。因特殊需要遷移古樹名木，必須經(jīng) 城市人民政府城市綠化行政主管部門 審查同意，并報(bào)同級或者上級人民政府批準(zhǔn)。根據(jù)該規(guī)定，城市綠地包括公共綠地、 居住區(qū)綠地、單位附屬綠地 、防護(hù)綠地、生產(chǎn)綠地、 風(fēng)景林地 6 類，各類綠地單項(xiàng)指標(biāo)應(yīng)符合下列要求： (1)新建居住區(qū) 綠地占居住區(qū)總用地比率不低于 30％。 (4)單位附屬綠地面積占單位總用地面積比率不低于 30％，其中工業(yè)企業(yè)、交通樞紐、倉儲、商業(yè)中心等綠地率不低于 20％：產(chǎn)生有害氣體及污染工廠的綠地率不低于 30％，并根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立不少于 50米的防護(hù)林帶；學(xué)校、醫(yī)院、休療養(yǎng)院所、機(jī)關(guān)團(tuán)體、公共文化設(shè)施、部隊(duì)等單位的綠地率不低 于 35％。居住區(qū)內(nèi)綠地應(yīng)符合下列規(guī)定： (1)一切可綠化的用地均應(yīng)綠化，并宜發(fā)展垂直綠化。居住區(qū)內(nèi)公共綠地的總指標(biāo)，應(yīng)根據(jù)居住人口規(guī)模分別達(dá)到：組團(tuán) 不少于 ㎡ /人，小區(qū) (含組團(tuán) )不少于 lm2/人 居住區(qū) (含小區(qū)與組團(tuán) )不少于 ，并應(yīng)根據(jù)居住區(qū)規(guī)劃布局形式統(tǒng)一安排、靈活使用。 (3)花壇種植的一、二年生花卉及觀葉植物，應(yīng)在種植 15天 后進(jìn)行驗(yàn)收。 (2)強(qiáng)酸性土、強(qiáng)堿性土及干旱地區(qū)各類樹木成活率不應(yīng)低于 85％。 四、停車場 (庫 )設(shè)計(jì)與建設(shè)的相關(guān)法規(guī) 停車場是指供各種機(jī)動車和非機(jī)動車停放的露天或室內(nèi)場所。根據(jù)停車方式，汽車庫還可以分為坡道式汽車庫和機(jī)械式汽車庫。屬國家 該條例規(guī)定， 停車場 (庫 )須由城市規(guī)劃部門審核，并征得公安機(jī)關(guān)同意后，方準(zhǔn)施工； 任何單位和個(gè)人未經(jīng)公安機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，不準(zhǔn)占用道路擺攤設(shè)點(diǎn)、停放車輛、堆物作業(yè)、搭棚、蓋房、進(jìn)行集市貿(mào)易和其他妨礙交通的活動。出 A． n 之間的凈距須大于 10m，出入口寬度不得小于 7m。出入口應(yīng)不少于 2 個(gè)，寬度不小于 2． 5m。 A、 庫址內(nèi)車行道與人行道應(yīng)嚴(yán)格分離， B、消防車道必須暢通。 應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的要求 該標(biāo)準(zhǔn)從防火分類和耐火等級、總平面布局和平面布置、防火分隔和建筑構(gòu)造、安全疏散、消防給水和固定滅火系統(tǒng)、采暖通風(fēng)和 排煙、電氣等方面，明確了對汽車庫、修車庫、停車場防火設(shè)計(jì)的規(guī)范要求。 汽車庫應(yīng)設(shè)防火墻劃分防火分區(qū)。設(shè)在工業(yè)與民用建筑內(nèi)的汽車庫，其車輛疏散出口應(yīng)與其他部分的人員安全出口分開設(shè)置。 車庫內(nèi)嚴(yán)禁明火采暖。 (二 )制定物業(yè)管理制度準(zhǔn)備工作的主要內(nèi)容 情 1．成立工作小組 物業(yè)管理制度 應(yīng)是物業(yè)管理方案的組成內(nèi)容之一 2．明確工作任務(wù)和目標(biāo) 3．準(zhǔn)備相關(guān)資料 4．了解物業(yè)現(xiàn)狀 5．了解業(yè)主及使用人情況 6．分析本企業(yè)情況 7．學(xué)習(xí)有關(guān)文獻(xiàn) 8．?dāng)M訂制度體系 9．?dāng)M訂制定制度的方法和程序 l0．上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審閱 二、業(yè)主大會制定物業(yè)管理制度的準(zhǔn)備 1．確定制度起草人員 2 單 /多 如果物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未成立業(yè)主大會，是第一次由業(yè)主大會制定有關(guān)的物業(yè)管理制度，則首先應(yīng)在物業(yè)所在地的 區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、 建設(shè)單位 (包括公有住房出售單位 )組成業(yè)主大會籌備組 由 業(yè)主大會籌備組 負(fù)責(zé)擬訂有關(guān)的物業(yè)管理制度草案。業(yè)主委員會可以安排熟悉法律的業(yè)主委員會委員或其他業(yè)主，也可以專門聘請非業(yè)主法律專業(yè)人士起草有關(guān)的制度草案，其中有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度也可以委托物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助起草。 二、物業(yè)管理制度的分類 物業(yè)管理制度的分類方法有很多種，如果根據(jù)其約束的對象來劃分，物 業(yè)管理制度可以分為 3 大類：第一類是只約束物業(yè)管理企業(yè)員工不約束業(yè)主和使用人的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度；第二類是只約束業(yè)主和使用人不約束物業(yè)管理企業(yè)員工的業(yè)主內(nèi)部管理制度；第三類是既約束業(yè)主和使用人又約束物業(yè)管理企業(yè)員工的物業(yè)管理公共管理制度。 多 物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理制度由物業(yè)管理企業(yè)自行制定，如果能聽取業(yè)主委員會的意見，將會在物業(yè)管理服務(wù)過程中取得更好的工作效果。 多 /單 3．部門職責(zé) 物業(yè)管理企業(yè)各部門都要制定工作職責(zé)，一般包括公司辦公室、財(cái)務(wù)部、人力資源部、管理部、服務(wù)部、工程部、保潔部、保安部、市場部等各個(gè)部門以及各個(gè)項(xiàng)目管理處的具體工作職責(zé)范圍。 (三 )物業(yè)管理的公共管理制度 物業(yè)管理的公共管理制度，是指用于界定物業(yè)管理參與者權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范實(shí)施物業(yè)管理過程中各方當(dāng)事人的行為，協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的規(guī)定。單 第二節(jié) 物業(yè)管理制 度的制定 1．熟悉各項(xiàng)物業(yè)管理制度的內(nèi)容。 3．匯總、調(diào)整制度要點(diǎn) 將修改后基本確定下來的制度要點(diǎn)匯總到一起，從制度體系整體上進(jìn)行可行性分析，主要是從技術(shù)、人力、資金、已有其他規(guī)章制度、業(yè)主配合的可能性等方面對所有物業(yè)管理制度要點(diǎn)進(jìn)行可行性分析。 規(guī)章制度的內(nèi)容一般用條文表達(dá)，每條可分為款、項(xiàng)、目。 5．討論修改 16 制定管理制度的工作小組編寫出具體的管理制度文本后 ,需向 法律顧問、公司領(lǐng)導(dǎo)和其他相關(guān)人員征詢意見 ,進(jìn)行討論修改 . 6．領(lǐng)導(dǎo)審閱 經(jīng)過討論修改的制度文本，需報(bào)送公司領(lǐng)導(dǎo)，按規(guī)定程序進(jìn)行審閱。討論通過的規(guī)章均應(yīng)由經(jīng)理簽發(fā)。第二，物業(yè)管理制度的內(nèi)容必須服從國家和地方政府有關(guān)法律、法規(guī)和政策的規(guī)定 2 單 (四 )市場性原則 物業(yè)管理制度應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，保證有關(guān)各方的責(zé)、權(quán)、利。 第一章 總經(jīng)理致辭 第二章 公司簡介 第一節(jié)公司業(yè)務(wù) 第二節(jié)公司高級管理人員 第三章公司目標(biāo) 第四章 人員聘用政策 多 第一節(jié) 勞動合同 第二節(jié) 體檢 17 第三節(jié) 試用期 第四節(jié) 工作時(shí)間 第五節(jié) 薪資發(fā)放 第六節(jié) 調(diào)動 第七節(jié) 晉升 第八節(jié) 降職 第九節(jié) 辭職 第十節(jié) 解聘 第十一節(jié) 合同續(xù)簽 第十二節(jié) 員工發(fā)展 第十三節(jié) 績效評估 第十四節(jié) 投訴程序 第五章 考勤制度 多 第一節(jié) 考 勤目的 第二節(jié) 考勤卡 第三節(jié) 遲到、早退、曠工 第四節(jié) 超時(shí)工作 第五節(jié) 病假 第六節(jié) 事假 第六章 儀容儀表與行為舉止 多 第一節(jié) 目的 第二節(jié) 儀表 第三節(jié) 衣著 第四節(jié) 工服 第五節(jié) 舉止 第六節(jié) 準(zhǔn)則 第七章 紀(jì)律處分 第一節(jié) 目的 第二節(jié) 違紀(jì)種類 第三節(jié) 處分種類 第四節(jié) 處分程序 第八章 員工福利 第一節(jié)目的 第二節(jié)工作餐補(bǔ)貼 第三節(jié)社會保險(xiǎn) 第四節(jié)住戶公積金 第五節(jié)法定假日 第六節(jié)工休 第七節(jié)年假 第八節(jié)婚假 第九節(jié)產(chǎn)假 第十節(jié)喪假 第十一節(jié)工傷醫(yī)療期 第十二節(jié)獎勵假 第十三節(jié) 員工業(yè)余文化活動 (二 )某物業(yè)管理處經(jīng)理崗位職責(zé) 某物業(yè)管理處是一家大型物業(yè)管理企業(yè)的一個(gè)項(xiàng)目部，負(fù)責(zé)某住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。 (4)負(fù)責(zé)執(zhí)行本物業(yè)管理處經(jīng)理崗位職責(zé)、操作規(guī)程、有關(guān) 規(guī)定，并提出修訂、完善意見。 (8)負(fù)責(zé)定期召開工作會議，溝通情況，安排工作，檢查落實(shí)。 (12)負(fù)責(zé)組織 員工的技能素質(zhì)和業(yè)務(wù)知識培訓(xùn) (13)負(fù)責(zé)領(lǐng)班以上員工的考核。 (17)負(fù)責(zé)組織管理處的月度樓字綜合檢查工作。 (21)負(fù)責(zé)與建設(shè)單位、居委會、業(yè)主委員會以及公安、 物價(jià)、房管、消防等政府有關(guān)部門的聯(lián)系和協(xié)調(diào)。 (25)負(fù)責(zé)有關(guān)本物業(yè)管理處的投訴處理。 三、業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則 (一 )業(yè)主公約 多 1/2/3 1． 業(yè)主公約的含義 公約主體是全體業(yè)主 單 2． 制定業(yè)主公 約的法律依據(jù) 制定業(yè)主公約的法律依據(jù)主要有：多 《物業(yè)管理?xiàng)l例》《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》 《民法通則》 3． 關(guān)于《業(yè)主公約》示范文本 業(yè)主未按規(guī)定交付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的， 業(yè)主委員會 應(yīng)當(dāng)督促其限期交付 單 四、某住宅小區(qū)的《住戶手冊》 某住宅小區(qū)的《住戶手冊》包括以下內(nèi)容： 1．住宅小區(qū)概況 多 (1)地理位置 。 (5)公交路線、郵電通信狀況 。 (4)居民委員會的工作范圍。 (4)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 (4)開發(fā)建設(shè)單位的保修責(zé)任 。 (8)房屋裝修管理規(guī)定。 (14)物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和交費(fèi)要求 。 6．其他 (1)物業(yè)管理常用電話號碼，如急救、火警、匪警、報(bào)修、物業(yè)管理公司投訴接待、消費(fèi)者協(xié)會等電話號碼。 2．能夠擬訂籌措物業(yè)管理資金的 計(jì)劃。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則 2．公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入的核算 3．特約服務(wù)費(fèi)收入的核算 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取 包干制 或者 酬金 制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 (3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。 (7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。 （物業(yè)共用部位）、（共用設(shè)施）（設(shè)備） 的大修 、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 2 單 (1)直接人工費(fèi)包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費(fèi)等 單 (2)直接材料費(fèi)包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。這些開支與物業(yè)管理服務(wù)活動沒有直接聯(lián)系，屬于某一會計(jì)期間耗用的費(fèi)用。 多 5．核算所得稅 物業(yè)管理屬于服務(wù)行業(yè)，按照現(xiàn)行稅收制度的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)交納所得稅。 (4)對責(zé)任部門和責(zé)任人進(jìn)行考評。 (3)分析原因。 2．其他業(yè)務(wù)收入 多 其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入，包括房屋 中介代銷手續(xù)費(fèi)收入 、材料物資銷售收入、 廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 等。 7．預(yù)計(jì)損益表 預(yù)計(jì)損益表 又稱 年度利潤計(jì)劃 ，是 在經(jīng)營決策基礎(chǔ)上，綜合反映物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算期內(nèi)收入、成本費(fèi)用和凈利潤的預(yù)算。 2．掌握用訴訟手段解決物業(yè)管理收費(fèi)糾紛的方法。 如反復(fù)溝通仍不能取得客戶的理解，無不正當(dāng)理由不按時(shí)交納規(guī)定的 物業(yè)費(fèi)的， 物業(yè)企業(yè)有權(quán)責(zé)令其限期交納，逾期仍不交納的，可按日收取 1‰ ～ 3‰ 的滯納金；連續(xù) 3 個(gè)月不交納的，物業(yè)企業(yè)可按法律、法規(guī)、業(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定進(jìn)行催交或依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十九條的規(guī)定向人民法院申請支付令